Partido de La Costa

| EJES TEMTICOS Y ESCENARIOS PARA EL PARTIDO DE LA COSTA

Partido de La Costa

INTRODUCCIN METODOLGICA
Este trabajo de planeamiento urbano propone producir una mirada anticipada del futuro, para comprender qu acciones es conveniente implementar en el presente. La posibilidad de desarrollar una mirada prospectiva depende de la capacidad de comprender cmo se comporta el presente y proyectar sus principales tendencias hacia el futuro. Un ejemplo: con la evolucin de la demanda de vacantes en las escuelas, se puede proyectar el crecimiento de la poblacin y calcular para los prximos 10 aos qu porcentaje de nios estar en edad escolar. Sobre esta base, se tiene una primera idea de la necesidad de nuevas vacantes en un horizonte de 10 aos. Este indicador permitir establecer la cantidad de escuelas que tendrn que construirse o ampliarse para dar respuesta al crecimiento. Al analizar el Partido de La Costa, el nmero de variables a contemplar es muy grande. El trabajo de planeamiento debe estudiar cul es la relacin que se establece entre las mismas. El urbanismo, se ha dedicado a estudiar de qu manera la combinacin de determinadas variables da cuenta de la existencia de problemas, o cuadros crticos, intentando explicar -desde esta perspectiva- los problemas de la ciudad.

Un ejemplo: Cuando se habla del crecimiento, se est hablando del incremento del nmero de habitantes, pero tambin de la expansin de la mancha urbana sobre el borde rural o el soporte natural. Dado que la poblacin no se distribuye uniformemente, hay una parte del crecimiento que se producir en forma dispersa sobre el borde, y hay otra parte de la poblacin que se asentar sobre sectores ya urbanizados, densificando el tejido urbano existente. Cierta poblacin se alojar en edificios de propiedad horizontal y el crecimiento dar cuenta de la construccin de tipologas de mayor altura. Este fenmeno puede producir desarrollos adecuados para la vida urbana, pero tambin formas inadecuadas, que tendrn consecuencias negativas para los habitantes. Si la ciudad no puede expandirse, se ver obligada a absorber el crecimiento como densificacin, obligando al desarrollo vertical. Algunas poblaciones tienen problemas para adaptarse a la vida en edificios de departamentos, o simplemente esta opcin no forma parte de su deseo. Otras, no tienen posibilidad de afrontar los costos que este modo de vida implica (expensas, alto costo del metro cuadrado, alquiler de cocheras), por lo que las familias pasarn a vivir en condiciones de hacinamiento. Cuando -por el contrario- la expansin no tiene lmites ni exigencias de cumplir con determinados estndares de urbanizacin (infraestructuras y pavimentos), la ciudad tender a crecer produciendo un tejido urbano muy precario, poniendo en riesgo la salud de sus pobladores y la calidad de los recursos naturales. Existen una serie de indicadores que

Partido de La Costa La primera tarea ser analizar la evolucin probable de las cuestiones centrales identificadas en el diagnstico y cules son las acciones frente a cada problema. En muchos casos, las medidas posibles de implementar son varias, de modo que nos llevan a enfrentar dilemas, o cursos de accin alternativos. La conformacin de la realidad es el producto de la superposicin de diferentes cuestiones. En algunos casos, las posibles medidas generan sinergias, es decir que sus resultados se potencian en funcin del mejoramiento de la realidad. En otros casos, puede suceder que las medidas se contrapongan, se atenen, se neutralicen, indicando que su combinacin resulta inadecuada. Es por ello, que la metodologa propone la construccin de escenarios alternativos, entendiendo que cada escenario es el producto de la combinacin de determinadas decisiones. En la mayora de los casos, la toma de decisiones supone costos. Un ejemplo: Si se impide crecer indiscriminadamente hacia la periferia de las zonas urbanas o en zonas de alto valor ambiental, los propietarios de tierras sentirn que se les est impidiendo realizar un negocio. Si se les exige que construyan a su costo las infraestructuras, considerarn que tendrn que vender a un alto valor para el cual les dificultarn la posibilidad de encontrar clientes. Si por el contrario el Estado urbaniza suelo, considerarn que les est haciendo una competencia desleal. En todos los casos habr alguien beneficiado y alguien perjudicado, y por lo tanto, una instancia de Como se mencion anteriormente, la elaboracin de escenarios permitir contar con un nmero acotado de opciones. Habr que ponderar cules son mejores, y cules son los esfuerzos a realizar para alcanzar el escenario deseado. Esta metodologa permitir el desarrollo de un proceso participativo maduro, en el que la sociedad local pueda construir acuerdos, y por lo tanto comprometerse con los costos (econmicos, polticos, sociales, ambientales, etc.) necesarios para alcanzar un escenario consensuado. La formulacin de cada escenario plantear una serie de acciones asociadas, cada accin comprende una o varias herramientas (obras a realizar, cambios normativos, mecanismos fiscales, acciones de promocin, etc.) que comprometen al sector pblico pero tambin al privado en torno de la implementacin de determinados cursos de accin (planes, programas o proyectos especficos). Al contrario del trabajo de una visin relacionada con el deseo, los escenarios incorporan la lectura de una realidad compleja con numerosos actores e intereses, y una coyuntura susceptible a la variacin. Es 3

Partido de La Costa por ello necesario evaluar las propuestas en relacin al contexto poltico, econmico y social, teniendo en cuenta el marco institucional correspondiente. Muchas de las cuestiones, exceden la posibilidad de ser resueltas dentro de la escala local, por la envergadura del problema o por las competencias que el sistema institucional federal propone. En el caso de La Costa, la resolucin de los dilemas territoriales implica una activa participacin del gobierno de la Provincia de Buenos Aires y de acuerdos con los municipios vecinos, como General Lavalle o Pinamar.

RESUMEN DE LAS TENDENCIAS ACTUALES Y PROYECCIONES

Segn los datos del Censo 2010, la poblacin del Partido de La Costa es de 69.633 habitantes, unas 9.150 personas ms que en el 2001. El carcter turstico de la localidad hace que la mayor parte del parque habitacional est compuesto por viviendas de segunda residencia. De las 97.587 viviendas, 23.241 pertenecen a residentes permanentes y 74.616 son viviendas de temporada, una relacin 1 a 3,2 respectivamente. Sin embargo, el importante crecimiento poblacional achica la relacin entre las nuevas viviendas del ltimo decenio, de las 10.527, poco ms de la mitad pertenecen a segundas residencias. Cuando las primeras sufrieron un aumento del 28,90% (5.211), las de segunda residencia aumentaron en un 7,67%. Esto implica un avance del parque habitacional residente sobre el temporario. Composicin del total de viviendas La Costa 2001-2010 Vivienda s Viviendas Total habitada deshabita vivienda s das s Total 2001 Relativo 2001 Total 2010 Relativo 2010 Variacin absoluta 01-10 Variacin relativa 01-10 18.030 20,65% 23.241 23,75% 5.211 28,90% 69.300 79,35% 74.616 76,25% 5.316 7,67% 87.330 100,00% 97.857 100,00% 10.527 12,05%

Fuente: elaboracin propia en base a INDEC. Cuadro V2-P. Provincia de Buenos Aires. Viviendas particulares habitadas, hogares y poblacin censada por tipo de vivienda, segn partido. Ao 2010.

Partido de La Costa Con respecto al dficit habitacional, los esfuerzos del gobierno local para disminuir la problemtica han mostrado resultados positivos. Las 482 casas del Plan Federal de Viviendas, las 350 mejoras del Programa Mejor Vivir, y la implementacin de FOMUVI, Esfuerzo Compartido y otras polticas habitacionales, han reducido el porcentaje de viviendas deficitarias del 10,7% (2001) al 6,75% en el 2010. En la actualidad, de las 1.596 viviendas deficitarias, 492 necesitan ser reemplazadas (vivienda tipo rancho o casilla y otros deficitarios) y 1.077 pueden ser mejoradas.

Composicin de la vivienda La Costa 2001-2010

Tipo A Total 2001 Relativo 2001 Total 2010 Relativo 2010 Variacin absoluta 0110 Variacin relativa 0110 12.38 9 68,71 % 17.38 5 74,80 % 4.996 Tipo B* 1.346 7,47% 1.077 4,63% -269 Departamen to 3.712 20,59% 4.287 18,45% 575 15,49% Ranch Otros oo deficitario Casa s* 292 1,62% 232 1,00% -60 20,55 % 291 1,61% 260 1,12% -31 -10,65% Total 18.030 100,00% 23.241 100,00% 5.211 28,90%

* distribucin estimada entre Casas tipo A y B, considerando para Casas B un 80% de las que existan en
el censo 2001 (porcentaje promedio que presentan en relacin al censo 2001 otras tipologas deficitarias). Total para Casa, censo 2010: 18.462. *2: piezas en inquilinato, piezas en hotel o pensin, local no construido para habitacin y vivienda mvil Fuente: elaboracin propia en base a INDEC. Cuadro V2-P. Provincia de Buenos Aires. Viviendas particulares habitadas, hogares y poblacin censada por tipo de vivienda, segn partido. Ao 2010

40,33 % -19,99%

La reduccin de 360 viviendas deficitarias da cuenta que los esfuerzos por revertir la situacin se ven superados por el crecimiento de una ciudad que tiende a reproducir caractersticas precarias. Ms all de esto, la constatacin de estas mejoras, reafirma la necesidad de sostener la voluntad por mejorar las condiciones de urbanizacin, sobre todo si la escala del problema (como en este caso) le permite ser resuelto desde la esfera local (cooperacin nacional y provincial mediante). Al evaluar las tipologas constructivas dominantes en el Municipio se observa que la vivienda en lote propio es mayoritaria (en promedio un 74,8% del parque habitacional), siendo baja la participacin de viviendas en propiedad horizontal. La tipologa se concentra en San Bernardo (donde representa el 29,3% del total de viviendas censadas en la localidad), Santa Teresita (21%) y San Clemente del Tuyu (18,4%). 5

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Distribucin de tipo de vivienda por localidad 2001 (participacin en el total)

Localidad San Clemente del Tuyu Las Toninas Santa Teresita Mar del Tuy - Costa del Este Aguas Verdes - Costa Azul Lucila del Mar San Bernardo Mar de Aj y Nueva Atlantis Zona Rural Total La Costa Tipo A Tipo B Departamento Rancho o casilla Otros deficitarios

18,69% 6,60% 20,89% 12,18% 1,12% 3,15% 10,32% 26,50% 0,55% 100,00%

20,06% 6,42% 18,25% 12,91% 0,72% 1,44% 5,92% 33,12% 1,15% 100,00%

18,64% 19,06% 4,83% 4,01% 24,26% 13,71% 9,62% 11,04% 0,11% 0,00% 2,60% 2,34% 18,72% 19,40% 21,24% 27,09% 0,00% 3,34% 100,00% 100,00%

16,27% 3,73% 19,66% 19,32% 0,00% 1,02% 12,20% 27,80% 0,00% 100,00%

Fuente: elaboracin propia en base a Direccin Provincial de Estadstica. Provincia de Buenos Aires. Sobre datos del Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Viviendas 2001.

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PRONSTICO Y PRINCIPALES CUESTIONES

El surgimiento de las localidades balnearias se dio a travs de una serie de desarrollos inmobiliarios en la franja costera y la subdivisin de la propiedad privada an es el patrn de crecimiento de las mismas y el motor de creacin de otras nuevas. Desde la dcada del 1980, la poblacin ha crecido a un ritmo significativo y se expande en el territorio con muy baja densidad, atrada por oferta de suelo barato sin urbanizar o nuevos emprendimientos inmobiliarios tipo barrios cerrados. Para proyectar cmo evolucionar el Partido en los prximos aos, se consideraron cuatro hiptesis de crecimiento de poblacin: - que el Partido contine creciendo con la tasa a la que lo hizo entre 1980 y 2010, - que la tasa contine siendo la del ltimo perodo inter censal (20012010), - que la tasa de crecimiento disminuya cada decenio un 66% con respecto al anterior, que fue lo que pas con la tasa de 2001-2010 en relacin a la de 1991-2001, y por ltimo, - que la tasa disminuya un 58% con respecto al perodo anterior por decenio, que fue lo que pas con la tasa de 2001-2010 en relacin a la de 1980-1991. Los diferentes resultados pueden observarse en las siguientes figuras:
Proyecciones de crecimiento poblacional 2020-2030.

Proyecciones, La Costa poblaci ao n con tasa 2001-2010 198 0 199 25.652 38.603

proyecciones tasa con 66% de con tasa disminucin 1980-2010 por decenio

tasa con 58% de disminucin por decenio

Partido de La Costa
1 200 1 201 0 202 0 203 0

60.483 69.633 81.432 95.230 97.136 135.502 73.459 74.810 74.387 76.483

Fuente: elaboracin propia en base a datos del INDEC. Cuadro V2-P. Provincia de Buenos Aires. Viviendas particulares habitadas, hogares y poblacin censada por tipo de vivienda, segn partido. Ao 2010

Se entiende que la tendencia ms fuerte se basa en la tasa de crecimiento del perodo 2001-2010, por tratarse de un proceso que no plantea grandes alteraciones de los comportamientos actuales. En este escenario se prev que la poblacin en el 2020 ser de 81.432 personas. Los 11.799 nuevos habitantes ocuparn 2.950 nuevas viviendas que consumirn unas 142 hectreas.1 Al proyectar la composicin de las nuevas viviendas para el perodo 20102020 puede observarse que de las 2.950 unidades, la mayora corresponde a viviendas unifamiliares o unidades de propiedad horizontal con 2.034 y 599 unidades respectivamente. Las tipologas deficitarias tambin experimentarn un incremento con unas 317 nuevas viviendas, de las cuales 95 pertenecen a la categora irrecuperable y 222 a viviendas mejorables para el mismo perodo (casas tipo B). Para el decenio 2020-2030, se estima que la poblacin incrementar en 13.798 habitantes, los cuales necesitarn 3.450 viviendas. Aqu tambin la mayor parte de las viviendas estarn conformadas por unidades unifamiliares (2.378) y departamentos (701). El dficit proyectado es de 260 viviendas recuperables y 111 viviendas irrecuperables. El futuro dficit aqu calculado puede leerse como la previsin de soluciones habitacionales que la Municipalidad debera ayudar a suplir en cada perodo, a fin de evitar que lleguen a construirse nuevas viviendas deficitarias.

Se considera un promedio de 4 habitantes por vivienda a fin de establecer un valor indicativo del crecimiento de la mancha urbana.

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Proyeccin vivienda, tipo y localidad para 2020 y 2030 con composicin por localidad 2010
Proyeccin Distribucin Distribucin de por localidad por localidad poblacin Viviendas con con con tasa de necesarias participacin participacin crecimiento 01 01 2001-2010
San Clemente del Tuyu Las Toninas Santa Teresita Mar del Tuy - Costa del Este

2020

A guas V erdes - Costa Azul Lucila del Mar San Bernardo Mar de A j y Nueva A tlantis Zona Rural

Total
San Clemente del Tuyu Las Toninas Santa Teresita Mar del Tuy - Costa del Este

81.432

2030

A guas V erdes - Costa Azul Lucila del Mar San Bernardo Mar de A j y Nueva A tlantis Zona Rural

Total

95.230

15.044 4.780 17.548 9.311 618 1.989 9.379 22.313 450 81.432 17.593 5.589 20.522 10.889 723 2.326 10.968 26.094 526 95.230

2.950

3.450

545 375 44 173 128 14 636 431 41 337 240 28 22 20 1 72 55 3 340 204 13 808 569 77 16 12 3 2.950 2.034 222 637 438 51 202 150 16 743 504 48 394 281 32 26 24 2 84 64 3 397 238 15 945 666 90 19 14 3 3.450 2.378 260

110 28 148 56 1 13 109 135 0 599 129 32 173 65 1 16 127 157 0 701

9 2 7 5 0 1 9 14 2 48 10 2 8 6 0 1 10 16 2 56

Otros deficitarios 8 2 9 9 0 0 6 14 0 47 9 2 11 10 0 0 6 16 0 55

Fuente: elaboracin propia en base a proyecciones de poblacin y composicin de la vivienda por localidad 2010

Segn los actuales patrones de ocupacin del territorio y las proyecciones de poblacin, puede preverse la cantidad de hectreas necesarias para absorber el crecimiento. Las viviendas unifamiliares, pueden agruparse en tres tipos: las consolidadas, que por su condicin corresponden con viviendas de mercado que no requieren la intervencin del Estado; las deficitarias, aquellas que presentan algn grado de carencia moderado como la falta de servicios sanitarios o de terminacin de la obra y que sera recuperada con planes de estilo Plan Mejor Vivir2, PROMEBA3 o Plan Agua ms Trabajo4, o mediante la articulacin de desarrollos que provean al mercado de lotes con servicios;

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http://www.vivienda.gov.ar/mejorvivir/index.html www.promeba.org.ar/ www.enohsa.gov.ar/reglamentos/AGUA_MAS_TRABAJO.pdf

Rancho o casilla

Departamento

Tipo B

Tipo A

Partido de La Costa los ranchos, casillas y otros tipos deficitarios, que son irrecuperables y requieren un mayor grado de compromiso estatal para ser solucionados (por ejemplo, mediante la construccin de viviendas a travs del Programa Federal de Construccin de Viviendas5). En base a las proyecciones de vivienda para 2020 y 2030, pueden calcularse las superficies de suelo caracterizadas segn tipologa y localidad. Si la incorporacin de las 2.950 nuevas viviendas se resuelven a travs de la expansin de la mancha urbana controlada, es decir como nuevos lotes respetando los parmetros que estipula el Decreto Ley 8912, donde seran necesarias unas 142 hectreas de nuevo suelo urbano. Para construir viviendas de mercado (Casa tipo A) son necesarias 88,5has para 2020 y 103,4has para 2030. Para viviendas que necesitarn algn grado de ayuda estatal para no ser deficitarias (proyeccin de Casa tipo B) sern necesarias 9,7has para 2020 y 11,3has para 2030. Si se consideran los niveles actuales de ocupacin del suelo loteado, se observa que el tejido presenta cantidad de parcelas vacas y reas vacantes, dejando intersticios no ocupados que vuelven menos eficiente la ocupacin del territorio. Si se considera que un 30% de la mancha no se ocupa, habra que considerar unas 43 hectreas ms. Por otro lado, el Estado debera construir viviendas para sectores que no tienen la posibilidad de resolver sus necesidades a travs del mercado (proyeccin de Ranchos, casillas y otros tipos deficitarios), lo que insumir 2,7has para 2020 y 3,2has para 2030. Este tipo de desarrollo, que implica la urbanizacin con construccin de vivienda, presenta un nivel de ocupacin del 100%. En el caso de viviendas de tipo Departamento, se proyecta la construccin de 32.951m2 para 2020 y de 38.534m2 para 2030. Dependiendo de la tipologa de los edificios y la norma urbana, implicarn distintas superficies, pero puede estimarse que con un FOT entre 2 y 3, se requerirn entre 33 y 22 lotes de 500m2 para 2020, y entre 39 y 26 lotes para 2030. Los pronsticos sobre la cantidad de suelo que demandar a futuro el crecimiento poblacional, permite tener las herramientas necesarias para conducir el ordenamiento territorial, la proteccin de la matriz ambiental y el desarrollo econmico. Al ao 2010, la superficie del rea urbanizada
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www.vivienda.gov.ar/

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Partido de La Costa corresponde al 28,23% de la superficie total del partido, unas 5.938 hectreas. Teniendo en cuenta la regulacin provincial vigente para la aprobacin de proyectos urbansticos en la zona atlntica (Decreto 3202/06)6, se observa que, en relacin al rea disponible para urbanizar, la mancha urbana actual representa un 50,71 % de la vacancia. Considerando la incorporacin de 2.950 nuevas viviendas, la mancha urbana pasar a 28,86% del total del Partido, mientras que teniendo en cuenta las regulaciones sobre la proteccin del frente costero y el soporte ambiental, ser de 51,86 % del total disponible para urbanizar acorde a la normativa mencionada. Distribucin de superficies urbanas y sin urbanizar por localidad, 2010.
Ao 2010 2020 2030
L a a oc lid d S C ente an lem Las Toninas C ostaC hica S antaTeresita Mar del Tuy C ostadel E ste Ag Verdes uas LaLucila C ostaAzul S B an ernardo Mar de Aj NuevaAtlantis T l P rtid d L C ta ota a o e a os

rea urbanizada en Ha 5.938 6.072 6.228

Sp u erfic tota ie l enH a 4 2 .2 1 88 0 20 5 89 8 1 5 .2 0 61 6 42 0 70 1 30 6 46 9 1 .9 9 0 8 2 .0 6 1 3

% sobre el total de la superficie del Partido 28,23% 28,86% 29,60%

Sp u erfic ie u a iz d en rb n a a H a 80 8 88 0 15 2 69 1 1 50 .2 31 9 18 3 13 3 91 44 4 1 9 .05 5 3 .9 8 Sp u erfic s ie in u a iz renH rb n a a 3 41 .2 15 2 20 7 20 7 24 6 57 7 29 6 5 2 9 3 .9 0 1 .0 8 5 9

% sobre el total de la superficie urbanizable segn decreto 3202/06 50,71% 51,86% 53,19%
%d s p e u erfic ie u a aenH rb n a 2 ,8 % 0 5 10 ,0 % 0 0 5 ,0 % 0 0 6 ,6 % 9 3 10 ,0 % 0 0 5 ,1 % 9 5 3 ,3 % 4 3 1 ,7 % 8 3 2 ,2 % 5 8 8 ,5 % 9 2 9 4 ,6 % 2 ,2 % 8 3 %d s p e u erfic ie u a as b el rb n o re to l ta 1 2 4,8 % 1 1 3,6 % 2 1 ,1 % 1 2 0,4 % 2 5 1,0 % 6 8 ,5 % 2 2 ,3 % 2 4 ,2 % 1 3 ,5 % 7 8 ,4 % 1 3 7,8 % 10 0 0 ,0 %

Fuente: elaboracin propia en base a informacin del PEM

Si bien el aumento de la mancha urbana total no presenta un crecimiento significativo en relacin a lo ya loteado, se observa que algunas localidades que ya poseen el total de su superficie urbanizada, especficamente Las Toninas y Mar del Tuy. Asimismo, Santa Teresita y San Bernardo poseen
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Decreto 3202, ao 2006. El Artculo 4 establece limitaciones en el frente costero urbanizable, en metros lineales, (A + B: donde A es igual al 25% del frente costero consolidado y B el 20% del frente costero que permanece libre antes del 30 de mayo del 2006). Ms importante todava en el caso de la urbanizacin del Partido de La Costa, el Decreto define una restriccin de franja de proteccin de la costa que en ningn caso podr tener un ancho menor a 250 m. A lo largo de todo el Partido de La Costa, existen varios proyectos actuales que invaden esta franja de proteccin.

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Partido de La Costa altos porcentajes de urbanizacin, entre 69,63% y 89,52%, respectivamente. Aqu parece presentarse un dilema para establecer cmo estas localidades absorbern el crecimiento del parque habitacional. Un estudio ms exhaustivo sobre la conformacin de la mancha urbana, da cuenta que dentro de las 5.938 hectreas loteadas, un 23,07% (1370Ha) cuenta con una ocupacin inferior al 30%. Esto supone que el gobierno municipal, en la decisin de ordenar su territorio y mejorar la calidad urbana, deber establecer procedimientos administrativos tendientes a promover la utilizacin del tejido ya loteado y la subdivisin de los intersticios todava vacantes. Tambin, en los ltimos aos, la zona sur del partido ha experimentado un fuerte desarrollo de emprendimientos inmobiliarios tipo barrios cerrados (como Costa Esmeralda o Km 314). Los mismos ocupan hoy una superficie de 1.820Ha, representando el urbana. El avance de la urbanizacin representa la paulatina presin que ejerce la ciudad sobre ambientes naturales sumamente frgiles. El anlisis del crecimiento de la ciudad, y su proyeccin a un futuro prximo, expone la contradiccin que existe entre el modelo de desarrollo actual, que expande baja densidad en el frente costero, y la preservacin de un hbitat sostenible que preserve el activo ms importante de la economa local (la playa). Por otra parte, la predisposicin natural del rea al anegamiento se agrava por la intervencin humana en la zona. La modificacin del soporte natural guarda relacin con el avance de la urbanizacin y el desarrollo del mercado de bienes races. Asimismo, la planificacin del territorio no pudo acompaar la explosin demogrfica, y la ocupacin del suelo no siempre cuenta con la adecuada provisin de infraestructura y servicios. Las consecuencias de los sucesivos emprendimientos privados ha dado como resultado ciudades con muy bajas densidades, y por lo tanto ineficientes en cuanto a infraestructuras y servicios, principalmente para los residentes. La actividad econmica de mayor rentabilidad es la subdivisin de tierra en pequeos lotes o el desarrollo de proyectos de gran envergadura que implican la creacin de nuevas localidades. La contradiccin entre expansin urbana y proteccin ambiental posiciona a todos los actores sociales frente a un difcil dilema, que supone revisar cules han sido los patrones de 12 31% del total de la mancha

Partido de La Costa comportamiento que han definido la forma de urbanizacin y cules son las posibilidades de mantener el perfil de un modelo de desarrollo ms sustentable. Este dilema deriva en una reflexin acerca de la preponderancia de la cuestin ambiental en la agenda del municipio, teniendo en cuenta que es el soporte que impulsa el modelo de desarrollo econmico sobre la actividad turstica. La resolucin de este conflicto asume definir un modelo de crecimiento urbano determinado para conducir el importante crecimiento urbano que viene experimentando el Partido en los ltimos aos. En este sentido, se considera que el ordenamiento territorial es uno de los principales desafos del gobierno municipal. Estas consideraciones suponen decisiones en cuanto al lugar que ocupa la proteccin de la matriz ambiental en la agenda de prioridades: si se decide controlar o no la presin que ejerce el crecimiento urbano sobre la matriz ambiental, ante las expectativas de valorizacin que genera la expansin de la mancha urbana. En este sentido, se destaca el marco normativo a nivel provincial de la Ley 8912/77 y el Decreto 3202/06 que ofrecen parmetros para proteger el soporte natural y guiar la expansin urbana.

Por

otra

parte,

conviven

en

el

Partido

poblaciones

superpuestas,

representadas en agentes de diferentes intereses: los pequeos propietarios de la tierra, la poblacin residente, la poblacin turista, los trabajadores temporarios, las cooperativas de servicios, los empresarios tursticos y los desarrolladores inmobiliarios. Los sectores ms consolidados estn en las franjas costeras de las localidades principales como San Clemente, Santa Teresita y Mar de Aj, correspondientes al parque habitacional de segunda residencia, con una tendencia a la construccin en altura ya que la mayor rentabilidad del suelo est asociada a la actividad turstica y las estadas temporarias. Los mecanismos de acceso a una vivienda se dificultan, ya que los valores se encuentran muy deformados por la renta turstica y es ms fcil acceder a un lote sin provisin de servicios urbanos y auto-construir la vivienda en etapas. Por lo tanto, se encuentran situaciones de vulnerabilidad social y precariedad urbana, particularmente focalizadas en las zonas prximas a la Ruta 11. 13

Partido de La Costa Dficit de viviendas La Costa 2010 2030

Viviendas Recuperables (casas Tipo B) dficit existente 2010 proyeccin 2020 2010+2020 proyeccin 2030 1.077 222 1.299 260 Irrecuperables (ranchos y casillas y otros deficitarios) 492 9 5 587 111

Fuente: elaboracin propia en base a proyecciones de poblacin y composicin de la vivienda por localidad 2010

Evaluando la posibilidad de abordar

el dficit existente en 10 aos, se

necesitaran reemplazar 492 viviendas (casillas y ranchos ms otros deficitarios) y mejorar 1.077 viviendas (casas tipo B). A esto habra que sumar soluciones habitacionales para evitar que surjan las nuevas viviendas deficitarias al 2020 (222 Tipo B y 95 irrecuperables). En total, para el perodo 2010-2020, habra que producir 587 soluciones habitacionales nuevas (por ejemplo viviendas construidas con ayuda del Estado) y 1.299 mejoramientos de viviendas existentes (completamiento de infraestructura, terminacin de construcciones o acceso a parcelas con servicios, lo que tambin podra hacerse con ayuda o intervencin estatal). Para el perodo 2020-2030 el dficit proyectado indica que habra que atender 111 viviendas irrecuperables y 260 viviendas recuperables. En base al dficit existente y el proyectado puede calcularse el costo7 aproximado que tendr la implementacin de programas activos dentro de los Programas Federales de Vivienda para solucionar el problema en los prximos veinte aos desde la accin estatal.

En base a costos para la Provincia de Buenos Aires del Programa Federal de Construccin de Viviendas para viviendas nuevas y Mejor Vivir para mejoramientos.

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Partido de La Costa
Dficit de viviendas La Costa 2010 2030 dficit existente 2010 unidade costo s unit. viviendas necesarias a 2010 mejoramientos necesarios a 2010 492 1.077

costo $ 125.000 $ 61.500.000

$ 25.000 $ 26.925.000 $ Total dficit existente 88.425.000 dficit proyectado 2020 unidade costo s unit. costo $ viviendas entre 2010 y 2020 95 125.000 $ 11.875.000 mejoramientos entre 2010 y 2020 222 $ 25.000 $ 5.550.000 $ Total 2010-2020 17.425.000 dficit existente 2010 + proyectado 2020 costo Total dficit existente $ 88.425.000 Total 2010-2020 $ 17.425.000 $ Total para atender todo el dficit a 105.850.00 2020 0 dficit proyectado 2030 unidade costo s unit. costo $ viviendas entre 2020 y 2030 111 125.000 $ 13.875.000 mejoramientos entre 2020 y 2030 260 $ 25.000 $ 6.500.000 $ Total 2020-2030 20.375.000

Teniendo en cuenta el dficit existente y proyectado para La Costa y los programas activos dentro de los Programas Federales de Vivienda, puede calcularse el costo8 de la solucin del problema habitacional para los prximos veinte aos.

En base a costos para la Provincia de Buenos Aires del Programa Federal de Construccin de Viviendas para viviendas nuevas y Mejor Vivir para mejoramientos.

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Partido de La Costa

dficit existente 2010 unidade costo s unit. viviendas necesarias a 2010 mejoramientos necesarios a 2010 Total dficit existente 492 1.077

costo $ 125.000 $ 61.500.000

$ 25.000 $ 26.925.000 $ 88.425.000

dficit proyectado 2020 unidade costo s unit. viviendas entre 2010 y 2020 mejoramientos entre 2010 y 2020 Total 2010-2020 95 222

costo $ 125.000 $ 11.875.000 $ 5.550.000 $ 17.425.000

$ 25.000

dficit existente 2010 + proyectado 2020 Total dficit existente Total 2010-2020 Total para atender todo el dficit a 2020 dficit proyectado 2030 unidade costo s unit. viviendas entre 2020 y 2030 mejoramientos entre 2020 y 2030 Total 2020-2030 111 260 costo $ 88.425.000 $ 17.425.000 $ 105.850.00 0

costo $ 125.000 $ 13.875.000 $ 6.500.000 $ 20.375.000

$ 25.000

El patrn actual de desarrollo tiende a consolidar una ciudad lineal sobre el frente costero. El actual modelo de urbanizacin aprovecha del acceso directo al bien playa y paisaje costero, y a la vez produce un formato extenso y disperso que dificulta la operacin eficiente de la ciudad y amenaza la matriz ambiental. Pese los esfuerzos de las ltimas administraciones, la cobertura de servicios e infraestructura an no logra alcanzar el total de la superficie urbanizada. Asimismo, durante la poca estival la afluencia turstica produce el colapso de la infraestructura existente. En este sentido, existe la cuestin 16

Partido de La Costa en relacin al modelo de desarrollo urbano promulgado, y se plantea si es favorable comprimir la expansin, consolidando las localidades existentes y promoviendo nuevos patrones de expansin hacia la Ruta 11 y sobre corredores de acceso principal afianzar el modelo de crecimiento disperso sobre la lnea del frente costero. El crecimiento urbano, guiado por la expansin y el desarrollo de urbanizaciones cerradas, reconfigura el sistema de centralidades y de transporte dentro del Partido. Dada la extensin del territorio, los usos centrales se multiplican en las localidades principales: San Clemente, Santa Teresita y Mar de Aj, representando tres zonas que tienden a identificarse independientes una de la otra. Asimismo, las actividades administrativas pblicas y privadas, as como el comercio y los servicios se localizan retirados del frente costero. Las localidades menores dependen de estas tres para resolver sus funciones jerrquicas, pero tambin en muchos casos poseen sub-centralidades de menor escala para resolver cuestiones cotidianas. Existen diferentes especialidades de los centros, pero tambin se multiplica la provisin de servicios y no existe una jerarqua muy marcada entre las diferentes centralidades y sub-centralidades. Al mismo tiempo, las distintas especialidades y caractersticas que identifica a cada una de las centralidades, parecera vulnerar la bsqueda de una identidad a nivel partido que lo ayuden a posicionarse a nivel regional enfatizado por las dificultades en la movilidad entre localidades. El partido no cuenta con un sistema de transporte pblico consolidado, y los trayectos se realizan en torno a las 3 centralidades ya mencionadas, estructurndose dentro de las 3 zonas (Norte, Centro y Sur) sin abarcar la totalidad del partido. La toma de decisin con respecto a esta cuestin deber ser acompaada de otras polticas de movilidad y de ndole territorial. La actividad turstica que desencadena el crecimiento de la ciudad, incorpora grandes cantidades de viviendas de segundas residencias (76% del parque habitacional) que inyectan en la administracin pblica una importante magnitud de recursos fiscales. Pero el turismo suele ser una actividad econmica muy vulnerable, presentando temporadas buenas y otras malas, donde la oferta supera ampliamente a la demanda. Si bien se ha experimentado el crecimiento de la afluencia turstica desde el ao 2003, el 17

Partido de La Costa pico mximo de actividad ha llegado en el ao 2007, lo que implica revisar las condiciones de la oferta, en cuanto a diversidad, calidad y cantidad. Asimismo la concentracin de la actividad econmica alrededor del turismo ha profundizado la estacionalidad en el Partido, incrementando el desempleo contra estacin y las problemticas de ndole social. Las situaciones de mayor vulnerabilidad social se relacionan a la movilidad en busca de empleo fuera del Partido al final de la temporada de verano. Muchas de las familias que llegan en temporada boreal se quedan en el Partido buscando mejores condiciones de vida y se desplazan durante el resto del ao, accediendo a empleos precarios, quebrndose el ncleo original donde l o la jefe de hogar se ausenta. Considerando que la poblacin de La Costa al 2010 es de 69.633 habitantes, cuenta con una poblacin en edad de trabajar, o sea entre 14 y 64 aos de 44.601 personas9. Se deduce la Encuesta de Indicadores del Mercado de Trabajo del ao 2008, que la PEA es de 31.564 personas, representando el 45,32 % de la poblacin. Se desagrega en 21.170 ocupados y 4.393 desocupados.
Condicin P.E.A Poblacin desocupada Poblacin empleada Cantidad de poblacin en habitantes 31.564 4.393 21.170

De la poblacin empleada, segn la estabilidad del empleo se desprenden las siguientes condiciones:
Condicin Permanente Temporario Changas Duracin desconocida Porcentaje 49,80% 22,95% 13,61% 13,61% Cantidad de personas 10.542 4.854 2.886 2.8868

La condicin de estacionalidad de la principal actividad econmica del partido, se ve reflejada en los valores de empleo, con un 13,92% de desocupacin, y la mitad de la poblacin con un empleo estable. El 50,17% de la poblacin empleada no tiene estabilidad laboral, lo que se evidencia en situaciones de vulnerabilidad social o fractura del ncleo familiar. Estas
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Los datos referidos a empleo, son aproximaciones de elaboracin propia en base a los valores extrados de la Encuesta de Indicadores del Mercado de Trabajo en los Municipios de la Provincia de Buenos Aires 2008, elaborado por el Ministerio de Trabajo de la Provincia de Buenos Aires.

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Partido de La Costa consideraciones exponen las dificultades que presenta el modelo de desarrollo econmico para sostener a la poblacin estable. La Municipalidad ha dedicado innumerables esfuerzos en revertir sta situacin, promocionando enclaves tursticos, como Mundo Marino, que incentiven la actividad turstica durante todo el ao. Si bien se observa el aumento de la afluencia turstica fuera de temporada, impulsada adems por polticas a nivel nacional sobre el corrimiento de los feriados nacionales para ampliar la cantidad de fines de semana largos, la situacin an persiste. La construccin es una rama importante de la economa local en cuanto a generacin de mano de obra. El promedio de construccin en el municipio entre 2006-2010 fue de 181.000m2 anuales, entre 145.000 m2 de obra nueva y 36.000 m2 de refacciones. Considerando que un obrero construye aproximadamente 50m2 (de obra nueva) por ao, se estima que la construccin en el mercado formal gener 3045 empleos por ao en dicho perodo, lo que representa el 4,4% de la poblacin del Partido o el 7% de la poblacin entre 15 y 64 aos (aquella en edad de integrar la Poblacin Econmicamente Activa). En los prximos aos, construirn los siguientes metros cuadrados: se proyecta que se

Casas tipo A Departament 20102020 20202030 2.034 2.378 os 599 701

Segunda Residencia 5.724 6.163

En trminos de construccin, calculando un tamao promedio de 70m2 por unidad, se estima la cantidad de empleos que generar sta actividad, 1.170 empleos al ao al 2020 y 1.294 al 2030. En este caso, se proyectaron slo los usos residenciales, pero debe tenerse en cuenta el desarrollo de otros usos (comercios, servicios y hoteles) que generarn an ms empleo.
20102020 20202030 Metros2 584.97 5 646.93 0 Aos hombre de empleo 11.700 12.939 Empleos por ao 1.170 1.294

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Partido de La Costa En este sentido, las soluciones habitacionales facilitadas a travs del Estado podran, adems, generar empleo. Si se toma como referencia la productividad del trabajo en las cooperativas de trabajo que suelen participar del Plan Federal (donde 16 obreros construyen 4 viviendas nuevas en 4 meses, lo que equivale a decir que, en un ao, 4 obreros ejecutan 3 viviendas), se puede deducir la cantidad de empleos que se generaran por ao. La solucin al dficit habitacional existente, generara al 2020, 94 empleos al ao.

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Partido de La Costa

dficit existente 2010 unidade s viviendas necesarias a 2010 492 mejoramientos necesarios a 2010 1.077 Total dficit existente empleos por ao en el perodo 20102020 dficit proyectado 2020 unidade s viviendas entre 2010 y 2020 95 mejoramientos entre 2010 y 2020 222 Total 2010-2020 empleos por ao en el perodo 20102020

aos hombre 656,0 287,2 943,2 94

aos hombre 126,7 59,2 185,9 19

dficit existente 2010 + proyectado 2020 aos hombre Total dficit existente 943,2 Total 2010-2020 185,9 Total para atender todo el dficit a 2020 1129,1 empleos por ao en el perodo 20102020 113 dficit proyectado 2030 unidade s viviendas entre 2020 y 2030 111 mejoramientos entre 2020 y 2030 260 Total 2020-2030 empleos por ao en el perodo 20202030

aos hombre 148,0 69,3 217,3 22

Respecto de otras ramas productivas, hay que tener en cuenta que la diversificacin de la economa tiene un lmite jurdico territorial importante ya que en el Partido no pueden instalarse industrias, salvo aquellas que sean compatibles con el uso residencial, y tampoco predios para la actividad frutihortcola. El Partido ha intervenido con el fin de estimular la insercin de actividades productivas a travs de la construccin del Sector Industrial Planificado-Polo textil de 6 hectreas, que busca la radicacin de 16 empresas a lo largo de 5 aos, generando 500 puestos de trabajo directos. 21

Partido de La Costa Sin embargo, la iniciativa todava no alcanza activar significativamente

nuevas economas. Siguiendo esta lnea de pensamientos, surge la cuestin de que el Partido de La Costa no puede resolver en su territorio las externalidades propias de la urbanizacin. La superficie del Partido de La Costa es de 226 km2, distribuidos en una franja costera de 96 km. de largo, con un ancho variable de 2 km a 4 km. Si bien existe una zona angosta ligada a la Ruta Provincial N11 con terreno apto para realizar algunas actividades de industria pecuaria (evidenciado por la presencia de cra de animales informal), no cuenta con espacio para el desarrollo de importantes actividades productivas. Tampoco cuenta con un predio para la disposicin final de residuos domiciliarios o fuentes hdricas para abastecer la demanda actual de agua potable, ni tiene equipamientos urbanos como cementerios o actividades industriales de media complejidad. Esta situacin actualmente obliga a establecer convenios con la municipalidad vecina de General Lavalle. La creacin del Municipio Urbano de La Costa fue durante la dcada del 70, cuando se sancion la ley de Municipios Urbanos, y se crearon los municipios urbanos de Monte Hermoso, de Villa Gesell, de Pinamar y de La Costa. Las actuales cuestiones relacionadas a la falta de extensin territorial propia generan, a la hora de proyectar el futuro desarrollo del Partido, la necesidad de contemplar acuerdos con los municipios cercanos.

Si, por ejemplo, se considera que la urbanizacin puede expandirse sobre un municipio vecino, los criterios de contencin de la expansin de la mancha urbana suponen definir criterios regionales, y desde esa perspectiva, consensuar una visin convergente en el marco de la regin. Frente a la natural competencia entre municipios (que algunos autores tienden a estimular) se ve la necesidad de discutir la problemtica desde una perspectiva regional, con una agenda comn donde se acuerden medidas y se distribuyan responsabilidades entre los municipios, la Provincia y la Nacin. Cabe sealar, que el partido ha tomado en los ltimos aos la importante decisin de abrir espacios participativos y formular agendas de compromiso, 22

Partido de La Costa cmo la Agenda Estratgica y Participativa 2007, que tiene como objetivo definir los lineamientos que permitan alcanzar la capacidad econmica y de desarrollo deseada por la sociedad. Las administraciones del anterior intendente Juan de Jess y del actual reelecto Juan Pablo de Jess, han desarrollado un mecanismo institucional donde, en conjunto con los diferentes actores de la sociedad, se logr cumplir con una agenda que gira en torno a la optimizacin de la generacin, recoleccin y disposicin de los residuos slidos urbanos, la instauracin de un sistema de vigilancia urbana integral, y la mejora en la prestacin de servicios. Cabe indagar acerca de otras temticas complejas que enfrentan las localidades costeras. Los desafos implican reflexionar acerca de cul es el modelo de desarrollo real, cul es el propuesto desde la agenda estratgica y los procesos participativos, y qu patrn de crecimiento puede ser sustentable. En torno a este conjunto de consideraciones que plantean condiciones de contexto (variables independientes) que han de incidir sobre el desarrollo del Partido de La Costa, corresponde identificar los dilemas que surgen en torno de otras cuestiones (variables dependientes) sobre las cuales el gobierno municipal debe tomar decisiones.

DILEMAS

En el marco de las condiciones actuales, la proyeccin de las tendencias existentes alerta sobre una serie de problemas. Las posibilidades de respuesta enfrentan al gobierno local frente a un conjunto de dilemas. DILEMA 1: Cmo se enfrentan los problemas ambientales

relacionados con el crecimiento urbano? El desarrollo plantea una contradiccin entre el patrn de crecimiento urbano y su relacin con el medioambiente. El soporte natural ha sido, histricamente, el motivo del surgimiento de las localidades balnearias, pero el crecimiento turstico que ha experimentado el partido en los ltimos aos profundiz el declive de la matriz ambiental. Los procesos de urbanizacin 23

Partido de La Costa pareceran adquirir mayor preponderancia con respecto a la cuestin del soporte natural. Las playas de La Costa sufren procesos de erosin avanzada (ver plano), entre valores mximos de 7,7 m/ao en San Clemente, 2,3 m/ao en Santa Teresita, y 2,1 m/ao en San Bernardo riesgos de (http://www.erosioncosterapba.com.ar/index.html). Existen

contaminacin de los recursos naturales, el hbitat natural est fragmentado y la capacidad de infiltracin de aguas para recargar el acufero est disminuida. La zona norte del partido posee un gran patrimonio ambiental conservado en las condiciones originales.

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Partido de La Costa Figura 1. Ritmo de Erosin de la Costa Bonaerense

Fuente: http://www.erosioncosterapba.com.ar/index.html

Opcin 1A Se permite modificar y urbanizar las zonas vacantes entre las localidades, fijando los mdanos vivos. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: afianza la tendencia del patrn de asentamiento histrico, implica la fijacin (forestacin u otro modo) de los mdanos y la extensin de la urbanizacin en baja densidad, confiere al mercado de suelo el crecimiento urbano e implica no cumplir con lo establecido en el Decreto 3202/06 y la Ley 8912/77. Impactos o resultados esperados: El avance sobre los recursos naturales, supone la degradacin de hbitat, y la intensificacin de los procesos de erosin. Se altera la dinmica natural de desplazamiento de la arena, dando como resultado la reduccin del ancho de las playas. Por otro lado, la urbanizacin extensiva disminuye el suelo absorbente, haciendo que el agua de lluvia se dirija hacia el mar en lugar de recargar las lentillas subterrneas. Como consecuencia, el Partido experimenta peridicamente escasez de agua, y el desage del agua de lluvia en el mar, encausada por las pendientes naturales de terreno afecta las playas.

25

Partido de La Costa Opcin 1B Se conservan los paisajes naturales entre las localidades, creando reas de restriccin y proteccin ambiental y produciendo reas urbanas de mayor compactacin. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: implica cambios de normativa urbana y procesos para controlar fuertemente la afectacin del medioambiente, haciendo hincapi en la proteccin de los mdanos vivos y algunos sectores no construidos dentro de las localidades existentes. Se requiere la declaracin de reas de proteccin natural, la rehabilitacin de algunos sectores costeros y la restriccin del uso a la propiedad privada con respecto a actividades de extraccin de suelo y agua. Impactos o resultados esperados: se consolidan y densifican los cascos urbanos existentes, y se preservan los recursos naturales. Al mitigar los procesos de degradacin del hbitat se preserva el activo ambiental, que constituye el motor de la actividad turstica. Introduce valor agregado al fomentar el turismo sustentable. Implica una prdida de inversin en relacin al modelo de expansin en baja densidad dentro de la jurisdiccin del Partido.

DILEMA 2: Qu patrn de desarrollo urbano adoptar el partido y cmo debe producirse el crecimiento de las localidades? El patrn de desarrollo de los ltimos aos ha generado dos sectores diferenciados, una ciudad permanente y otra turstica. El gran crecimiento poblacional observado en los ltimos aos, produce un crecimiento de la mancha urbana en muy baja densidad, que es atrada por oferta de suelo barato sin urbanizar o nuevos emprendimientos inmobiliarios tipo barrios cerrados. En este sentido, la ciudad permanente se expresa en una expansin urbana de muy baja densidad y un parque habitacional deficitario para los residentes, mientras que la turstica se afianza en las reas urbanas consolidadas, y en nuevas localidades formato cerrado. En relacin a la planificacin del futuro crecimiento, es importante contemplar la forma en la que crecern las localidades con el fin de absorber adecuadamente a la nueva poblacin. Las opciones consideradas representan una ciudad tipo lineal o discontina. 26

Partido de La Costa

Opcin 2A Se promueve el crecimiento en baja densidad en torno a las franjas costeras (mayor renta) permitiendo el desarrollo de una ciudad lineal. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: Implica el completamiento de una avenida costanera que conecte las localidades y permita la densificacin de las zonas de mayor rentabilidad, profundizando el actual patrn de expansin. Para sostener este tipo de ciudad, el Estado debe sostener altos niveles de inversin para completar y mantener las redes de infraestructura as como desarrollar una alternativa para solucionar la provisin de agua potable de manera eficiente. Por otro lado, este modelo permite urbanizar por debajo de lo establecido en el Decreto 3202/06 y la Ley 8912/77. Impactos o resultados esperados: Se urbaniza todo el frente costero avanzando sobre los recursos naturales, lo que pone en riesgo la matriz ambiental y generando el incremento paulatino del gasto pblico en redes e infraestructuras. Tambin, posibilita el crecimiento del mercado inmobiliario local, a travs mayores posibilidades de recaudacin mediante la introduccin de barrios de mayor poder adquisitivo. El crecimiento demogrfico de la poblacin estacional y permanente abre nuevas oportunidades laborales, por ejemplo en el sector de servicios y en la construccin. Opcin 2B Se restringe la expansin preservando la discontinuidad del tejido urbano entre localidades existente. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: implica establecer restricciones al avance de la mancha urbana, disponiendo que las reas vacantes intersticiales entre localidades permanezcan sin urbanizar. Las localidades se conectan a travs de la Ruta 11, consolidando las avenidas de ingreso como corredores de usos mixtos y alta densidad. Requiere cambios de normativa, y la implementacin de incentivos econmicos, administrativos o fiscales para promover la densificacin de los centros. y consolidado la ciudad

27

Partido de La Costa Impactos o resultados esperados: la consolidacin de las reas aledaas a la ruta 11 y de los corredores de ingreso a las urbanizaciones, perpendiculares a la costa, incentivando la densificacin de los mismos. Se densifican las reas urbanizadas, promoviendo la ocupacin del tejido ya urbanizado. Se restringe la huella del rea urbana con servicios y provisin de infraestructura. Se preservan los recursos naturales; se mitigan los procesos de degradacin del hbitat, se reduce el gasto pblico y se garantiza mejor accesibilidad a usos centrales por la compactacin de la mancha urbana.

DILEMA 3: Cmo ampliar el acceso al empleo formal y quebrar la estacionalidad del partido? En los ltimos aos se experimenta un fuerte crecimiento del sector turstico, el cual representa el motor de la economa local. La concentracin de esta actividad durante los meses de verano causa la estacionalidad de la economa y genera inconvenientes para el desarrollo econmico del Partido. Se trata de encontrar opciones que puedan incrementar la oferta de empleo durante el resto del ao, y en consecuencia, la disminucin de la vulnerabilidad social de la poblacin residente. Opcin 3A Mantener el desarrollo econmico sobre la actividad turstica, complejizando la actividad, a travs de nuevas modalidades que amplen la oferta laboral. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: implica la participacin activa del sector empresario y la elaboracin de estrategias de comunicacin y difusin de oportunidades para la creacin de nuevos emprendimientos. Requiere la bsqueda de oportunidades de colaborar con el sector privado y buscar opciones de financiamiento gubernamental para apoyar nuevas actividades (por ejemplo nuevos parques, reas de proteccin ambiental, etc.). La consideracin de nuevas modalidades tursticas cmo la multiplicacin de emprendimientos tursticos tipo Mundo Marino o las Termas; grandes equipamientos hoteleros con variedad de actividades (centros de convencin, casinos etc.) que puede estar coordinada con clubes, sindicatos o inversores privados. 28

Partido de La Costa Impactos o resultados esperados: crecimiento y desarrollo de la economa basada en el turismo preservando el activo mar y playa durante todo el ao, ampliacin de la oferta de empleo y disminucin de la problemtica social. Opcin 3B Sostener el desarrollo y crecimiento del sector turstico, y diversificar la economa en otras actividades productivas. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: deben buscarse fuentes de financiamiento, acuerdos con el gobierno Provincial o Nacional, convocar emprendedores locales y no locales, la construccin de la infraestructura adecuada y la determinacin de las reas productivas. Implica la revisin del sistema de ordenamiento territorial y de planificacin vial para acondicionar el territorio y garantizar la eficiente convivencia entre actividades tradicionales basadas en el turismo y nuevos emprendimientos productivos. Requiere la capacitacin de la mano de obra local para responder a la nueva demanda laboral basada en una economa diversa. Impactos o resultados esperados: se reactiva la economa durante las pocas invernales, logrando romper en parte la estacionalidad. Aumenta la oferta de empleo durante todo el ao reduciendo la movilidad laboral y se abordan cuestiones de vulnerabilidad social mediante el acceso al empleo formal. DILEMA 4: Cmo resuelve el municipio las externalidades urbanas dadas sus limitaciones fsico-jurdicas? Desde su creacin en el ao 1978, el municipio no cuenta con suelo rural para actividades agropecuarias ni puede instalar actividades industriales exclusivas. Asimismo, posee limitaciones para resolver dentro de su territorio externalidades urbanas como la disposicin de RSU10, el emplazamiento de cementerios la provisin de agua potable. Esta situacin obliga a la administracin a mantener acuerdos con partidos vecinos, como General Lavalle, y sostener altos costos fijos de alquiler. Por otro lado, las limitaciones fsicas se expresan en las condiciones que presenta la expansin de la ciudad respecto de la conservacin de una matriz ambiental sustentable. Opcin 4A
10

Residuos slidos urbanos

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Partido de La Costa Se promueve la autonoma del Partido. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: responde a la actual poltica del Partido, pero, frente de la tendencia al crecimiento demogrfico, requiere la multiplicacin de contratos y gastos para abordar la gestin de los RSU y del agua. Implica promover la instalacin de nuevos emprendimientos urbanos con posibilidades de resolver la provisin de servicios e infraestructura que compiten dentro de las reas de mayor fragilidad ambiental. Impactos o resultados esperados: Creacin de numerosas localidades en la zona sur entre Nueva Atlantis y el partido de Pinamar. Se reproduce un modelo de desarrollo que atenta contra la matriz ambiental. Adems supone el mantenimiento de costos fijos para las finanzas municipales para sostener los acuerdos. No cuenta con facilidades in situ para resolver las cuestiones de gestin de los RSU y la provisin de agua. Opcin 4B Se resuelven instancias de integracin con los municipios vecinos, especialmente General Lavalle. Viabilidad de la propuesta segn las condiciones preexistentes: implica cambios de normativa, y el traslado de determinadas actividades hacia otras zonas (por ejemplo nuevas urbanizaciones) en favor a la declaracin de reas de proteccin natural. Requiere la implementacin de un modelo de desarrollo productiva. Impactos o resultados esperados: El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios segn las condiciones del mercado actual, retirados del rea de mdanos vivos y el frente costero. La construccin de la autopista interbalnearia, fomentar la instalacin de varios de estos emprendimientos as como la consolidacin de una franja sobre la Ruta 11. Impulsa el desarrollo de centralidades y reas productivas sobre General Lavalle, como as tambin de reas residenciales. regional determinando reas de expansin residencial y

LOS ESCENARIOS

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Partido de La Costa En base a los principales ejes temticos del Partido y los dilemas enfrentados, se presentan cinco escenarios que sirven como fondo de discusin sobre la futura direccin del desarrollo del Partido de La Costa. Los Escenarios contemplan las caractersticas y tendencias de desarrollo experimentados en el Partido, tanto como la concrecin de algunos ejes de accin actualmente bajo consideracin o la proyeccin de tendencias actuales.
Dilema Relacin con el medio Patrn de crecimiento urbano Desarrollo econmico Relacin con General Lavalle Posicin adoptada Crece sobre el soporte Protege la matriz ambiental natural Ciudad lineal y dispersa Basado en el turismo Mayor autonoma Ciudad discontinua y consolidada Diversificado Integracin regional

A continuacin se encuentra un anlisis de cada escenario, con el objetivo de identificar las principales caractersticas y requisitos de cado uno, tanto como las inconveniencias y las ventajas que presenta.

ESCENARIO 1
Este escenario considera las caractersticas y procesos que operaron histricamente en el Partido de La Costa (como consecuencia de decisiones polticas adoptadas o relegadas) y proyecta esas tendencias hacia un futuro prximo. En alguna medida, este escenario evita hacerse cargo de los costos (o conflictos) de aplicar determinadas medidas o regulaciones, para corregir tendencias no deseadas del presente, y proyecta sobre el futuro los efectos de no haber atendido a tiempo estas cuestiones. Se han volcado en el cuadro de resumen las opciones asumidas en los dilemas para la conformacin de este escenario.
Dilema Relacin con el medio Patrn de crecimiento urbano Desarrollo econmico Relacin con General Lavalle Posicin adoptada Crece sobre el soporte Protege la matriz ambiental natural Ciudad lineal y dispersa Basado en el turismo Mayor autonoma Ciudad discontinua y consolidada Diversificado Integracin regional

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Partido de La Costa

La ciudad

vive de una economa basada en el turismo, sustentando un

parque habitacional de segundas residencias que se expande sin regulacin sobre paisajes naturales frgiles. El modelo de crecimiento urbano se basa en la subdivisin de tierra por debajo de los estndares normativos. La ciudad reproduce un patrn de muy baja densidad, ya sea por la expansin de las localidades tradicionales o por la creacin de nuevos barrios en la zona sur. La urbanizacin tiende a localizarse en las reas de mayor rentabilidad, y se estructura a travs de un frente costero vinculado a la actividad turstica. De esta manera, se consolida una ciudad lineal ligada a una costanera continua que conecta los centros de las localidades. La rambla resulta un atractivo a nivel paisajstico y turstico, aumentando el valor de suelo en los lotes frentistas y dando lugar a la densificacin de las primeras lneas respecto del mar. El desarrollo de la ciudad lineal no respeta la normativa vigente para reas costeras de la Provincia de Buenos Aires (Decreto Ley 8.912/77, Cdigo de Aguas Ley 12.257 y el Decreto 3.202/06) en lo que respecta a tramos mximos de costa que pueden ser urbanizados, separacin entre los mismos, creacin de espacios de amortiguacin y retiros. Al no limitar los nuevos loteos ni exigir al desarrollador la provisin de infraestructuras, la disponibilidad de suelo es alta y a bajo costo, que lo hace accesible para diversos sectores de la sociedad. Las dificultades que usualmente tienen las familias para comprar una vivienda, sobre todo si no pueden acceder a un empleo formal y estable, se ven resueltas a travs de la ocupacin de reas deficitarias. Esta gran disponibilidad de suelo barato permite tambin producir nuevas tipologas de urbanizacin estilo barrios cerrados o clubes de campo, respondiendo a las demandas actuales del mercado inmobiliario. Es as como los esfuerzos del gobierno local para consolidar la ciudad deben atender un doble frente: revertir las condiciones de precariedad del tejido existente y equipar el crecimiento de la ciudad en baja densidad y sin infraestructuras. Este modelo lotea ms tierra de la necesaria, permitiendo desocupadas o con baja ocupacin. grandes reas

En la actualidad, un 23,07% de la

mancha urbana (1.370 hectreas), posee una ocupacin muy baja, entre el 32

Partido de La Costa 25% y el 30%, con una densidad promedio de 3 habitantes por hectrea. Esto implica un alto costo de mantenimiento y operacin de la infraestructura y los servicios urbanos. Analizando este comportamiento, puede proyectarse la cantidad de tierra que se consumir en un futuro. Al 2020, el crecimiento del parque habitacional requerir de 133,9 hectreas netas. Suponiendo que la expansin incluye otros usos y que el patrn es poco eficiente (deja intersticios y reas vacantes), la cantidad de superficie necesaria se incrementar en un 40%, siendo de 187 hectreas. Segn estos clculos, la mancha ascendera de 5.938 a 6026 hectreas. El crecimiento poblacional al 2030 sumar 156.5 hectreas residenciales netas y 219 hectreas extra considerando otros usos y reas vacantes. La mancha urbana al 2030 tendr una superficie total de 6.245Ha, casi el 29 % de la superficie total del partido. La expansin se efectuara de manera lineal acompaando la lnea costera entre las 2.770 hectreas vacantes. Por otro lado, se podran realizar 5 6 emprendimientos estilo barrio cerrado comprendiendo desde 3.000 hasta 5.000 hectreas en el sector sur, donde ya existen 1.800 hectreas loteadas bajo esta tipologa. Dentro de este escenario no se prev la realizacin de viviendas sociales, por lo que al dficit existente de 1.596 viviendas deberan sumarse 587 viviendas irrecuperables y 1.299 deficitarias en los prximos 10 aos. Para que este escenario pueda llevarse acabo, deben participar

desarrolladores inmobiliarios interesados en realizar nuevos emprendimientos e invertir capital, debiendo asegurar el mantenimiento del recurso playa, que es la base de la actividad turstica. Sin embargo, este modelo de urbanizacin aumenta el riesgo ambiental, ya que fija los mdanos costeros y urbaniza muy cerca de la lnea de ribera, lo que altera la dinmica natural de desplazamiento de la arena, dando como resultado la reduccin de las playas en la zona centro, donde el mar avanza y llega a afectar la primera lnea de edificaciones. Por otro lado, la urbanizacin extensiva disminuye el suelo absorbente, haciendo que el agua de lluvia se dirija hacia el mar en lugar de recargar las lentillas subterrneas. Como consecuencia, el Partido experimenta peridicamente escasez de agua, y el desage del agua de lluvia

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Partido de La Costa en el mar encausada por las pendientes naturales de terreno, elimina las playas. El sostenimiento de la oferta turstica es tambin fundamental para el empleo del Partido, que depende principalmente de esta actividad. El modelo econmico basado en el turismo presenta un problema de estacionalidad, ya que el empleo es mximo durante los meses de verano y en la contraestacin el personal de los establecimientos que atienden a los turistas se reduce al mnimo. Prima el empleo temporal, y en consecuencia informal, por lo que es difcil conformar equipos de trabajo que tengan continuidad temporal y mejoren el nivel del servicio. Este cuadro laboral fomenta que fuera de temporada muchos jefes de hogar migren a otras ciudades de la Provincia para trabajar, lo que afecta la calidad de vida de las familias que integran. Si para el 2010 el Partido contaba con una PEA de 31.564 personas, con 4.393 desocupados y 7.744 empleos precarios, al 2020 se sumaran 744 desempleados ms y 1.312 personas con empleos frgiles. En conclusin, el modelo de desarrollo urbano extensivo entra en franca contradiccin con el medio natural, ya que el impacto ambiental producto del modelo de desarrollo atenta contra la conservacin del recurso playa, que es al mismo tiempo su condicin de desarrollo. Al mismo tiempo la evolucin del empleo al no estar diversificado est atada al xito del modelo turstico, por lo que el impacto ambiental de la urbanizacin tambin lo afecta negativamente.

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Partido de La Costa
E scena 1 rio F T E AS OR AL Z
El valor del suelo es bajo.

OPOR UNID E T AD S
Creacin de urbanizaciones cerradas, aum ento de la recaudacin y la actividad.

D B ID E E IL AD S
Aumenta el riesgo ambiental. No se respetan las norm as vigentes que prohiben urbanizar la totalidad del frente costero. La urbanizacin por expansin en baja densidad es ineficiente, grandes costos en infraestructura. No se resuelve la falta de em pleo en la contraestacin. Estimula la migracin estacional de jefes de familia por falta de em pleo local. Em pleo informal. Vulnerabilidad social por falta de em pleo estable y cobertura de infraestructura y servicios urbanos.

AME NAZ AS
Econom dependiente del a turism o. Prdida de playa por la fijacin de los mdanos. Aum ento de las externalidades negativas asociadas a la expansin urbana, com la o imperm eabilizacin del suelo y agotam iento de lentillas de agua. Prdida de la identidad de cada localidad. El convenio para trasladar externalidades negativas a General Lavalle (RSU y efluentes cloacales) depende de la voluntad del municipio vecino.

Avenida costanera y ram bla atractiva.

Dinamiza la actividad inm obiliaria, los actores del m ercado son aliados.

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Partido de La Costa

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Partido de La Costa

ESCENARIO 2
Este escenario contempla la resolucin de los dilemas que representan menor grado de incertidumbre sobre su posibilidad de definicin, por implicar decisiones polticas que quedan definidas en la gestin local y no dependen de la voluntad de otras jurisdicciones ni de grandes inversiones de capital. En relacin al escenario anterior, en este caso se redirige el modelo de desarrollo urbano hacia la consolidacin de los ncleos urbanos existentes, limitando el crecimiento por expansin de los mismos conformando un continuo urbanizado o ciudad lineal. El modelo econmico se sigue basando en el turismo.

Dilema Relacin con el medio Patrn de crecimiento urbano Desarrollo econmico Relacin con General Lavalle

Posicin adoptada Crece sobre el soporte Protege la matriz natural Ciudad lineal y dispersa Basado en el turismo Mayor autonoma ambiental Ciudad discontinua y consolidada Diversificado Integracin regional

Este escenario contempla la implementacin de polticas que ordenen el territorio e impulsen un nuevo patrn de crecimiento urbano. Al aplicar las normativas para reas costeras de la Provincia de Buenos Aires (Decreto Ley 8.912/77, Cdigo de Aguas Ley 12.257 y el Decreto 3.202/06) se regulan los tramos mximos de costa que pueden ser urbanizados en el Partido, separacin entre los mismos, creacin de espacios de amortiguacin y retiros desde la lnea de agua. Del anlisis de la misma se determina que al partido le queda un cupo mximo de 10,9km de frente costero (3.000Ha) que puede ser urbanizado, con las restricciones de distribucin establecidas. Por lo tanto, los ncleos urbanos dejan de crecer por expansin, evitando el resultado de una ciudad lineal y manteniendo los recursos naturales existentes entre las localidades. En su lugar se fomenta la consolidacin y ocupacin del loteo existente, incorporando los servicios faltantes y completando parcelas vacantes. Este cambio en el modelo de crecimiento de la ciudad mejora la calidad de vida en relacin al hbitat, a la vez que las obras de infraestructura son una fuente moderada de trabajo. 37

Partido de La Costa Sobre las proyecciones de poblacin y vivienda se considera que el crecimiento del parque habitacional no abre nuevos frentes de urbanizacin, sino que se densifican las reas ya urbanizadas. El crecimiento de la ciudad podra absorberse en las 1.370 hectreas de loteos apenas ocupados (menor al 30 %) y en la densificacin de las reas ms consolidadas. Sostener el patrn de desarrollo propuesto implica generar cierto nivel de conflictos con los actores que se beneficiaban en el modelo anterior: propietarios de tierra y desarrolladores inmobiliarios que obtenan rentas extraordinarias a travs de la subdivisin de suelo. Para la administracin, no habilitar ms urbanizaciones de las permitidas por el Cdigo de Aguas (de formato cerrado mayoritariamente) representa desistir de la potencial recaudacin que implicara su concrecin. Por otra parte, limitar la expansin de la ciudad implica que el suelo urbano se torne ms escaso, y por ende, ms caro, aparejando dificultades de las clases ms vulnerables a acceder a una vivienda o lote. Por ende, paralelamente desde la administracin deben desarrollar polticas que faciliten y resuelvan las necesidades de los que no podrn acceder al mercado. La aplicacin de las normas vigentes tambin implica el desarrollo y fortalecimiento de las herramientas de control y monitoreo. Este escenario contempla que la economa va a seguir basada en el turismo. Modificar la forma en la que la ciudad crece aportar al mantenimiento de la playa, como recurso econmico y ambiental. La Municipalidad concentra sus esfuerzos en ampliar la oferta turstica en cuanto a perfil del consumidor, mediante nuevos productos (cabaas, hosteras, apart hotel, chacras) y buscando opciones que puedan romper la estacionalidad, como los hoteles sindicales y los grandes equipamientos tursticos de todo el ao (por ejemplo Mundo Marino y las Termas). La generacin de empleo a travs de las soluciones habitacionales facilitadas por el Estado, generara 113 empleos por ao. Asimismo, la construccin de obras particulares, o sea los usos residenciales realizados por privados, podra generar 1.170 empleos por ao al ao 2020 y 1.294 al ao 2030. La cantidad de empleos se incrementara si se consideran otros usos como comercios, hoteles y otros usos no residenciales.

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Partido de La Costa Como consecuencias de este escenario, el patrn de urbanizacin deja de impactar sobre la matriz ambiental de forma negativa y empieza a permitir su recuperacin al limitar la expansin, lo que mejora la recarga de las reservas de agua subterrnea, llega menos agua de lluvia al mar, con lo que se rompe menos la playa por la accin del agua que escurre, se deja de edificar sobre los mdanos y progresivamente se retira la lnea de edificacin, lo que restituye la dinmica natural de la arena. Se favorece la conservacin del recurso playa, que es al mismo tiempo condicin de posibilidad de empleo; el cual est atado al xito del modelo turstico, por lo que reducir el impacto ambiental de la urbanizacin es fundamental. Por otro lado se pierde la inversin que implicaban los nuevos loteos al no permitirlos y los compradores que estn interesados solo en este formato de urbanizacin, que no encuentran oferta de suelo dentro de La Costa.
E scena 2 rio F T E AS OR AL Z
El proceso de consolidacin y densificacin dinamiza la construccin. Aumenta la eficiencia del proceso de urbanizacin y el funcionam iento de la ciudad por invertir trabajo y capital sobre los ncleos existentes.

OPOR UNID E T AD S

D B ID E E IL AD S

AME NAZ AS
Econom dependiente del a turism o. El convenio para trasladar externalidades negativas a General Lavalle (RSU y efluentes cloacales) depende de la voluntad del municipio vecino.

Aum entar la calidad de vida de No se resuelve la falta de la poblacin al consolidar. em pleo en la contraestacin.

Generar empleo en las tareas que im plica consolidar la ciudad.

Estimula la migracin estacional de jefes de familia por falta de em pleo local.

Mejora el m edio am biente, al Roles m claros de las s dism inuir la presin que ejerce distintas localidades. la urbanizacin sobre l. Se respeta la norm ativa sobre urbanizacin en reas costeras, las reglas de juego son claras.

Perder la relacin entre poblacin perm anente y Em pleo informal. contribuyentes (aum enta el porcentaje de poblacin perm anente). Dificultad de acceder al suelo Se debe sostener el conflicto Atraer turistas de mayor poder para los nuevos habitantes si que implica la regulacin de la adquisitivo. no se regula la valorizacin del urbanizacin. m o. ism Recuperar playa y recarga de lentillas de agua subterranea. Desalienta la inversin en loteos, genera conflicto con los propietarios de tierra locales.

Im posibilita lotear toda la Reducir la vulnerabilidad tierra del partido (por ejem plo social por la consolidacin realizar urbanizaciones (expansin de infraestructura, cerradas) y la recaudacin que m ejora del hbitat). representan. Am pliar la oferta turstica.

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Partido de La Costa

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Partido de La Costa

ESCENARIO 3
Este escenario profundiza las decisiones acerca del ordenamiento del territorio y el crecimiento de la ciudad, proponiendo la integracin con el partido vecino de General Lavalle a fin de disear una estrategia territorial compartida. Como en el Escenario 2, la economa sigue basada en el turismo, y se redirige el crecimiento hacia la consolidacin de los ncleos existentes, limitando la expansin en baja densidad de las localidades.

Dilema Relacin con el medio Patrn de crecimiento urbano Desarrollo econmico Relacin con General Lavalle

Posicin adoptada Crece sobre el soporte Protege la matriz natural Ciudad lineal y dispersa Basado en el turismo Mayor autonoma ambiental Ciudad discontinua y consolidada Diversificado Integracin regional

Este escenario propone redirigir los desarrollos inmobiliarios del sur del partido hacia General Lavalle. La estrategia consta de establecer una norma de proteccin para los paisajes naturales de mdanos vivos y subdividir las fracciones linderas a la Ruta 11, del lado de General Lavalle. De esta forma, La Costa lograra adoptar un modelo de urbanizacin compatible con el medio ambiente y la normativa vigente sin perder la posibilidad de incorporar los beneficios que las nuevas tipologas de urbanizacin, como los clubes de chacras o barrios cerrados, conllevan. Por su parte, General Lavalle se beneficia con la recaudacin que generan las nuevas propiedades y ocupa suelo que no es apto para la produccin agrcola. Estos desarrollos representan demanda de mano de obra para la construccin, empleos en servicios y el desarrollo de oferta comercial que slo las localidades de La Costa estn en condiciones de satisfacer. Por otra parte, la atraccin comparativa de los nuevos barrios seguira estando fuertemente vinculada a la playa, esta vez con paisaje protegido de mdanos vivos, nico en toda la costa bonaerense. Las externalidades urbanas que La Costa sola trasladar a General Lavalle, ahora son parte de acuerdos de desarrollo conjunto, lo que legitima la disposicin de RSU y aguas servidas. 41

Partido de La Costa

Segn el formato, los emprendimientos podran representar una ocupacin que va desde las 5.000 hectreas hasta las 35.000 si se opta por desarrollar nuevos formatos para la costa bonaerense, como clubes de chacras. Esta tipologa presenta varias ventajas ya que consumen ms superficie con menor densidad de ocupacin, a razn de entre 1 y 4 hectreas brutas por chacra, otorgando una respuesta a la demanda sin comprometer el medio natural, y minimizando el conflicto desarrollos avance sobre el medio natural frgil. Una primera proyeccin presupone que las 3.000 hectreas disponibles para urbanizar en La Costa se trasladan a General Lavalle y son desarrolladas en 20 aos, a razn de 1.500 has por decenio. Con una ocupacin bruta del suelo de 4 hectreas por lote (caso de clubes o barrios cerrados), implican la creacin de 6.000 lotes en los primeros diez aos y otro tanto igual en los siguientes. Sobre el desarrollo del primer perodo, en los primeros aos de vida del emprendimiento se construiran viviendas en un 50% de los lotes, es decir unas 3.000. En trminos de poblacin representaran unas 12.000 personas de las cuales se estima que el 20% seran habitantes permanentes (2.400), el resto aportar en recursos fiscales y consumo, pero no residirn en la zona. En trminos de empleo, estimando que un obrero construye 50m2 por ao, hacer 3.000 viviendas de 150m2 empleara 9.000 aos/hombre, es decir 900 obreros por ao. Tambin puede proyectarse la generacin de empleo para la operacin de las urbanizaciones cerradas (jardineros, servicio domstico, seguridad, mantenimiento). Considerando que todas las viviendas contratan estos servicios, pero que no son de tiempo completo, se estima que por cada vivienda se generan entre 1 y 2 empleos permanentes, lo que implicara entre 3.000 y 6.000 puestos de trabajo. Estos empleos -a diferencia de los creados en la construccin que duran lo mismo que la obra- son de carcter permanente. Estos emprendimientos generaran una demanda de 5.400 empleos, cubriendo la demanda proyectada al 2020 (5.137 desempleados proyectados).

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Partido de La Costa En el segundo perodo (2020-2030) se estima el completamiento del tejido en los emprendimientos iniciados en la dcada anterior ms el inicio de la urbanizacin y construccin en los nuevos, por lo que muchos procesos se duplican. A las 3.000 viviendas que restaba construir en los lotes del perodo anterior, se suma el 50% de los nuevos emprendimientos, generando un volumen de construccin de 6.000 nuevas viviendas. En trminos de poblacin, se incorporan 4.800 habitantes permanentes. El empleo en la construccin pasa a ser de 1.800 obreros por ao en el perodo y los otros empleos se incrementan entre 6.000 y 12.000 puestos, que se suman a los ya existentes. Si se aplica el convenio con General Lavalle y se habilita tambin la posibilidad de crear clubes de chacras, se desarrollaran unos 6.000 lotes en 20 aos. En superficie, tomando un promedio de ocupacin bruta de 2Has por chacra, seran 12.000Has. La tierra destinada suma unas 15.000Has. Siguiendo con el razonamiento anterior, en las chacras se subdividiran 3.000 lotes, construiran 1.500 viviendas y 1.200 habitantes permanentes. Como empleo en la construccin de las viviendas, seran 4.500 aos/hombre, es decir 450 obreros por ao. En otros trabajos de servicios, entre 1.500 y 3.000 puestos. En el segundo perodo seran tambin 3.000 lotes, 3.000 viviendas (se agregan a las nuevas el completamiento de los desarrollos iniciados en la dcada anterior) y se suman 2.400 habitantes permanentes. El empleo en la construccin pasa a ser de 900 obreros por ao y en servicios entre 3.000 y 6.000 puestos.

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Partido de La Costa Proyecciones para el sector de barrios cerrados y clubes de campo Empleo
Empleo en la construccin Superfi Vivienda Poblacin cie a Lote s permane urbaniz s construid nte ar (has) as aos/hom bre obreros por ao 1.500 6.00 0 6.00 0 3.000 2.400 9.000

en servicio s 3.000 6.000 6.000 12.000

201 0202 0 202 0203 0

900

1.500

6.000

4.800

18.000

1.800

Proyecciones para el sector de clubes de chacras Superfi Empleo en la Viviendas Poblacin cie a construccin Lotes construida permane urbaniz aos/hom obreros s nte ar (has) bre por ao 2010 2020 2020 2030 Proyecciones para el total de urbanizaciones cerradas Superfi Empleo en la Viviendas Poblacin cie a construccin Lotes construida permane urbaniz aos/hom obreros s nte ar (has) bre por ao 2010 2020 2020 2030 7.500 9.000 9.000 7.200 27.000 2.700 7.500 9.000 4.500 3.600 13.500 1.350 6.000 3.000 3.000 2.400 9.000 900 6.000 3.000 1.500 1.200 4.500 450

Empleo en servicio s 1.500 3.000 3.000 6.000

Empleo en servicio s 4.500 9.000 9.000 18.000

Para la municipalidad, restringir las urbanizaciones (de formato cerrado mayoritariamente) representa desistir de la recaudacin inmobiliaria, aunque la apertura de un frente de urbanizacin de mayor extensin implica ms

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Partido de La Costa actividad turstica y un aumento de la actividad en La Costa, con la creacin de empleos y apertura de locales comerciales y de servicios. Para poder llevar a cabo este escenario es necesario aplicar las normas que regulan la urbanizacin en reas costeras y la conservacin de los ambientes naturales que deben presentar caractersticas comparativas con otros paisajes de la costa bonaerense. A esto se suma la necesidad de alcanzar el acuerdo con el Partido de General Lavalle para impulsar la expansin urbana y el acompaamiento de desarrolladores inmobiliarios interesados en realizar nuevos emprendimientos e invertir capital. Por otro lado, la restriccin de suelo podra generar dificultades de acceso para los nuevos habitantes del partido si no se regula la valorizacin del mismo a travs de construccin de viviendas y facilidades crediticias. Al igual que en el anterior, este nuevo patrn de urbanizacin disminuye la presin sobre el medio natural, pero en este caso el modelo se robustece ya que disminuye el conflicto potencial con los actores interesados en continuar desarrollando la ciudad. Este acuerdo podra incluir la creacin de una empresa desarrolladora urbana, con participacin de La Costa y General Lavalle, para encarar las tareas de urbanizacin del sector que se incorpora al uso urbano y cuyo producto podra ser grandes parcelas que a su vez sean posteriormente desarrolladas bajo formatos de club de chacras o urbanizaciones cerradas. De esta forma, ambos municipios se beneficiaran de un proyecto cuyas condiciones de posibilidad son compartidas, ya que la norma que valoriza la tierra es potestad de General Lavalle y las condiciones de contexto que hacen viable la urbanizacin pertenecen a La Costa.

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Partido de La Costa
E scena 3 rio F TAL Z OR E AS
El proceso de consolidacin y densificacin dinamiza la construccin. Aumenta la eficiencia del proceso de urbanizacin y el funcionamiento de la ciudad por invertir trabajo y capital sobre los ncleos existentes.

OPOR TUNID E AD S

D B ID E E IL AD S

AME NAZ AS
Econom dependiente del a turism o. Perder la relacin entre poblacin perm anente y contribuyentes (aum enta el porcentaje de poblacin perm anente). Dificultad de acceder al suelo para los nuevos habitantes si no se regula la valorizacin del m o. ism

Aum entar la calidad de vida de No se resuelve la falta de la poblacin al consolidar. em pleo en la contraestacin. Generar empleo en las tareas que im plica consolidar la ciudad el La Costa. Estimula la migracin estacional de jefes de familia por falta de em pleo local.

Mejora el medio am biente, al Roles m claros de las s dism inuir la presin que ejerce distintas localidades. la urbanizacin sobre l. Se respeta la norm ativa sobre urbanizacin en reas costeras, las reglas de juego son claras. Canaliza el mercado de suelo, dndole respuesta a la dem anda por tierra urbanizable el General Lavalle. Traslada externalidades negativas (RSU y efluentes cloacales) a General Lavalle m ediante un convenio slido.

Em pleo informal.

Se debe sostener el conflicto Favorecer procesos Atraer turistas de mayor poder que implica la regulacin de la especulativos en General adquisitivo. urbanizacin en La Costa. Lavalle. Recuperar playa y recarga de lentillas de agua subterranea. Desalienta la inversin en Que la poblacin de m ayor loteos, genera conflicto con los poder adquisitivo se mude a propietarios de tierra locales. las urbanizaciones cerradas.

Im posibilita lotear toda la Reducir la vulnerabilidad tierra del partido (por ejem plo social por la consolidacin Que el nuevo centro compita realizar urbanizaciones (expansin de infraestructura, con los tradicionales. cerradas) y la recaudacin que m ejora del hbitat). representan. Depende de que General Lavalle Am pliar la oferta turstica. acepte el acuerdo. Generar empleo en las tareas que im plica la expansin en General Lavalle y por aum ento de turismo. Fortalecer el intercambio sobre la ruta. Montar una empresa urbanizadora en conjunto con General Lavalle para comprar y lotear la tierra. Densificar sobre las avenidas perpendiculares al frente m ario. Que aparezca un nuevo centro sobre la ruta.
Disminuir la amenaza sobre el ambiente al abrir otro frente de expansin urbana.

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Partido de La Costa

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Partido de La Costa

ESCENARIO 4
Este escenario, mantiene las variables del escenario 2 respecto del ordenamiento del territorio pero diversifica la economa a fin de quebrar con la estacionalidad que genera el turismo. La ampliacin de la produccin de bienes y servicios, supone el incremento de la oferta de empleo en la poca no estival y adems da respuesta a los inconvenientes que posee una parte de la poblacin estable.
Dilema Relacin con el medio Patrn de crecimiento urbano Desarrollo econmico Relacin con General Lavalle Posicin adoptada Crece sobre el soporte Protege la matriz natural Ciudad lineal y dispersa Basado en el turismo Mayor autonoma ambiental Ciudad discontinua y consolidada Diversificado Integracin regional

Se contina con el modelo de desarrollo urbano basado en la consolidacin de los centros urbanos, limitando el crecimiento de la urbanizacin entre localidades a travs de la restriccin a la expansin de la mancha urbana en baja densidad y la proliferacin de desarrollos inmobiliarios por fuera de la normativa vigente. Se implementan polticas que atienden el dficit del parque habitacional y tienden a revertir la cuidad precaria a partir de la extensin de las infraestructuras. El cumplimiento de leyes y decretos sobre la ocupacin del frente martimo protege el soporte natural, preservando el activo ms importante que es la playa. Por lo tanto, mejora la calidad de vida de la poblacin, al ofrecer una ciudad con infraestructura pblica y con el completamiento de redes de servicios. Aumenta la eficiencia de la ciudad al concentrar actividades, mejora la movilidad, disminuye los costos que implica ampliar el rea urbana promoviendo la ocupacin de los lotes vacantes que ya cuentan con servicios de agua, cloaca y pavimento. Al contrario del escenario anterior, con una economa basada en el turismo, se promueve el desarrollo de otro tipo de economas, diversificando polticas de desarrollo y contrarrestando el efecto de la estacionalidad. La diversificacin de la economa, permite ampliar la oferta del empleo contra48

Partido de La Costa estacin, con mejores oportunidades para la poblacin estable. Contribuye a disminuir los conflictos sociales vinculados a la estacionalidad, dnde los jefes de familias se ven obligados a buscar oportunidades laborales en otros partidos. Si bien la tasa de desempleo es de 13,92% (2008), no representa un valor significativo en relacin a otros panoramas de la provincia de Buenos Aires (como el de la RMBA), existe una importante tasa de poblacin ocupada que no tiene un empleo estable, 50,71%. Estas cifras dan indicios de la falta de oferta de empleo estable, calificado y diversificado. La mitad de los ocupados, 10.631 personas, no tienen un trabajo estable. Adems 4.393 personas no tienen empleo pero lo buscan activamente. Este escenario pretende asumir polticas que den respuesta de empleo estable a 15.024 habitantes. En la actualidad, el municipio viene implementando medidas al respecto, por ejemplo con el Programa Empleo todo el ao el Proyecto del Sector Industrial Planificado-Polo textil, que ha establecido convenios con marcas como Mistral. El proyecto busca la radicacin de 16 empresas a lo largo de 5 aos, generando 500 puestos de trabajo directos y 150 indirectos de negocios derivados. La apertura del sector industrial implicara una reduccin del 15% de los desocupados actuales.
Ao Poblaci n PEA Tasa de desemple o 2010 69.633 31.564 13,92 Empleados permanent es 10.543 Empleado s temporari os 10.631 4.393 Desocupad os

Adems se prev el desarrollo de pequeos talleres e industrias de baja complejidad que puedan suplir el abastecimiento local y que son parte de la consolidacin de los barrios. Pueden ser del rubro alimenticio (fbrica de pastas, pastelera, etc..) o de produccin manufacturera (carpinteras, fbrica de aberturas, herreras, etc..) relacionados con la provisin de insumos y servicios para la actividad turstica. Si se toma como referencia la conformacin barrial, se estiman 3 talleres/industrias cada 1000 habitantes. Al 2020 la apertura de 245 talleres o pequeas industrias con entre 2 y 4 personas cada una, generaran entre 490 y 980 empleos. 49

Partido de La Costa

Ao

Cantidad de poblacin

Cantidad de talleres

Cantidad de personas empleadas. Entre 2y4 490 / 980 572 / 1144

2020 2030

81.432 95.230

245 286

Entre la apertura y el desarrollo del Polo textil, ms la generacin de pequeos y medianos emprendimientos productivos, la oferta de empleo ascendera a 1.140 / 1.630 personas, entre el 25,90% y 37,10% de los desempleados actuales. Estas polticas deberan acompaar incentivos para poder transformar los empleos temporarios en estables. La ampliacin de la oferta laboral durante todo el ao, promueve el crecimiento de la poblacin estable, disminuyendo la proporcin entre poblacin estable y contribuyentes que hoy es de 1 a 3,2. Se estima que la poblacin podra ascender a 97.136 personas en el 2020 (27.503 ms viviendas) y a 135.502 personas en el 2030 (65.869 ms viviendas). El incremento de la poblacin estable implica una mayor demanda sobre el uso de la infraestructura, servicios y bienes pblicos, que ya se encuentran saturados durante la poca estival. El municipio deber destinar mayores recursos para el mantenimiento del soporte territorial y la adaptacin del mismo a los nuevos requerimientos. La consolidacin de los centros urbanos y la restriccin a la expansin de los mismos, incrementa el valor del suelo, presentando el desafo de garantizar el acceso al suelo a los sectores de menores recursos y las nuevas familias. Algunos requisitos ya se han mencionado, como poder sostener el conflicto que permita el cumplimiento de las normativas urbansticas y la preservacin del soporte natural que sostiene al mismo tiempo la actividad turstica, puede sumarse la necesidad de mantener los acuerdos contractuales con General Lavalle.

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Partido de La Costa

E scena 4 rio F T E AS OR AL Z
El proceso de consolidacin y densificacin dinam la iza construccin. Aumenta la eficiencia del proceso de urbanizacin y el funcionamiento de la ciudad por invertir trabajo y capital sobre los ncleos existentes.

OP T OR UNID E AD S

D B ID E E IL AD S

AME NAZ AS

Dificultad de acceder al suelo Se debe sostener el conflicto Aum entar la calidad de vida de para los nuevos habitantes si que implica la regulacin de la la poblacin al consolidar. no se regula la valorizacin del urbanizacin en La Costa. m o. ism Generar em pleo en las tareas que im plica consolidar la ciudad el La Costa. La dificultad de acceder al Desalienta la inversin en suelo de los sectores de loteos, genera conflicto con los m enores recursos puede propietarios de tierra locales. provocar ocupaciones. Mayor presin para poder realizar em prendim ientos inm obiliarios tipo barrios cerrados.

Mejora el medio am biente, al Roles m claros de las s disminuir la presin que ejerce distintas localidades. la urbanizacin sobre l. Se respeta la normativa sobre urbanizacin en reas costeras, las reglas de juego son claras. Resuelve la problem tica de em pleo de la poblacin permanente.

Diversifica la econom del a partido. Rom con la pe estacionalidad. Se reducen los conflictos sociales vinculados a las estacionalidad. Se increm entan la participacin de inversores internos. Aumento de la oferta de em pleo no relacionada con el turism o. Crecim iento del sector servicios. Crecim iento dem ogrfico que dinam el em ice pleo.

Im posibilita lotear toda la tierra del partido (por ejemplo realizar urbanizaciones cerradas) y la recaudacin que representan. Depende de realizar acuerdos Recuperar playa y recarga de con General Lavalle para lentillas de agua subterranea. resolver sus externalidades urbanas. Incrementa la poblacin Reducir la vulnerabilidad estable aum entando la social por la consolidacin dem anda de servicios e (expansin de infraestructura, infraestructura y el gasto m ejora del hbitat). pblico. Dism inuye la proporcin entre Densificar sobre las avenidas poblacin estable y contribuyentes, podra perpendiculares al frente reducirse la recaudacin del m ario. m unicipio. Necesidad de capital para Generacin de incubadoras de generar inversiones en otros rubros, servicios, industria y talleres. com ercios. Am pliar el clim de negocios. a Aum entan las presiones desde otros sectores. Aum ento del valor del suelo al consolidar y densificar lo existente y limitar la expansin urbana. Mayor control del suelo por parte de las autoridades. Tendencia a perder autonom a frente a la provincia o privados.

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Partido de La Costa

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ESCENARIO 5
Este escenario incorpora las estrategias del escenario 3 y el 4: la

diversificacin de la economa local y el fortalecimiento de la integracin regional, en particular con General Lavalle. En este sentido, se destaca la importancia de construir un convenio de colaboracin que encamine un proceso de desarrollo compartido en base al crecimiento urbano y el fomento del desarrollo econmico.

Dilema Relacin con el medio Patrn de crecimiento urbano Desarrollo econmico Relacin con General Lavalle

Posicin adoptada Crece sobre el soporte Protege la matriz natural Ciudad lineal y dispersa Basado en el turismo Mayor autonoma ambiental Ciudad discontinua y consolidada Diversificado Integracin regional

Como en escenarios anteriores se concentra el proceso de consolidacin urbana en los ncleos existentes, limitando el crecimiento por expansin de los mismos para evitar un continuo urbanizado o la construccin de una ciudad lineal, y se redirige la expansin urbana hacia el municipio de General Lavalle. Se promoviendo acuerda lotear tierra contigua a el crecimiento urbano mediante la ruta interbalnearia, formatos de diversos

urbanizacin (por ejemplo: los clubes de chacras o barrios cerrados, o nuevas actividades de produccin y comercializacin). El objetivo es estimular el desarrollo y orientar un nuevo modelo de crecimiento que proteja el medio ambiente. Mientras que General Lavalle se beneficia con la recaudacin que generan las nuevas urbanizaciones y asume determinadas responsabilidades junto a las cooperativas de La Costa (provisin de servicios, extensin redes), La Costa absorbe las influencias capitalizando fuerza de trabajo, desarrollo comercial y explotando los activos derivados de los recursos naturales en forma sustentable. Las externalidades que La Costa sola trasladar a General Lavalle mediante contratos, ahora son parte de acuerdos de desarrollo conjunto, lo que legitima la disposicin de RSU y aguas servidas en Lavalle y asegura el sostenimiento del desarrollo en el tiempo. 54

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Asimismo, la diversificacin de la economa permite abordar las desventajas planteadas en los primeros escenarios en relacin al modelo econmico basado en el turismo y la estacionalidad de esta actividad. En este sentido, se busca abrir nuevas oportunidades para fortalecer la industria del turismo actual, por ejemplo con nuevos emprendimientos como podran ser un casino, un centro de convenciones o nuevos hoteles, tanto como el desarrollo de una nueva poltica de mejora de la hotelera existente. Por otro lado, se busca fomentar la industria productiva facilitando el desarrollo de actividades que brinden insumos y servicios vinculados a la actividad turstica. El Escenario 5 puede presentar cierto nivel de conflicto con los propietarios de tierras en La Costa que no podrn efectivizar la renta que les permitan obtener sus tierras con el modelo histrico de crecimiento urbano por expansin. El Municipio se centra en la proteccin ambiental y el dejar de habilitar nuevas urbanizaciones (de formato cerrado mayoritariamente) representa desistir de la recaudacin que implicara su concrecin, aunque la apertura del frente de urbanizacin en General Lavalle y la diversificacin de la economa implican un aumento de la actividad en La Costa, con la creacin de empleos y el movimiento econmico que tiene aparejado. Tambin podran generarse dificultades de acceso al suelo para los nuevos habitantes del partido si no se regula la valorizacin especulativa del suelo. Otros inconvenientes relacionados a la diversificacin de la economa local se relacionan al equipamiento y la logstica necesarios para la operacin eficiente de nuevas actividades productivas. Es de mucha importancia planificar una estrategia de desarrollo econmico que contemple el perfil de la economa y la localizacin correcta de las actividades de produccin y comercializacin. Por otra parte, se deben atraer nuevos inversores, fomentar emprendimientos locales existentes, capacitar a la fuerza de trabajo y buscar apoyo del Gobierno de la Provincia para concretar nuevas iniciativas. Como consecuencia, el nuevo patrn de urbanizacin disminuye la presin sobre el medio natural. En este caso, sin prescindir de las nuevas urbanizaciones, sino relocalizndolas en el municipio vecino, lo que robustece el modelo: disminuye el nivel de conflicto que podra generarse con los 55

Partido de La Costa actores interesados en continuar desarrollando la ciudad al tiempo que se genera un acuerdo con General Lavalle en el que ambos municipios se benefician. Se desarrolla un nuevo eje urbano ligado a la Ruta 11, que estimula el desarrollo urbano y la creacin de actividades comerciales, como puede ser un centro comercial o polos productivos.

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E scena 5 rio F T E AS OR AL Z
El proceso de consolidacin y densificacin dinamiza la construccin. Aumenta la eficiencia del proceso de urbanizacin y el funcionam iento de la ciudad por invertir trabajo y capital sobre los ncleos existentes.

OPOR UNID E T AD S

D B ID E E IL AD S

AME NAZ AS

Perder la relacin entre Se debe sostener el conflicto poblacin permanente y Aum entar la calidad de vida de que implica la regulacin de la contribuyentes (aum enta el la poblacin al consolidar. urbanizacin en La Costa. porcentaje de poblacin perm anente). Generar empleo en las tareas que im plica consolidar la ciudad el La Costa. Dificultad de acceder al suelo Desalienta la inversin en para los nuevos habitantes si loteos, genera conflicto con los no se regula la valorizacin del propietarios de tierra locales. m o. ism Im posibilita lotear toda la tierra del partido (por ejemplo Favorecer procesos realizar urbanizaciones especulativos en General cerradas) y la recaudacin que Lavalle. representan.

Mejora el medio am biente, al Roles m claros de las s dism inuir la presin que ejerce distintas localidades. la urbanizacin sobre l. Se respeta la norm ativa sobre urbanizacin en reas costeras, las reglas de juego son claras. Canaliza el mercado de suelo, dndole respuesta a la dem anda por tierra urbanizable el General Lavalle.

Que la poblacin de m ayor Atraer turistas de mayor poder Depende de que General Lavalle poder adquisitivo se mude a adquisitivo. acepte el acuerdo. las urbanizaciones cerradas. Recuperar playa y recarga de lentillas de agua subterranea. La baja capacitacin de la mano de obra actual para sustentar nuevas actividades economicas. Que el nuevo centro compita con los tradicionales.

La falta de una base diversifciada actual de la Traslada externalidades Reducir la vulnerabilidad La ausencia de equipamiento econom dificulta el arranque a negativas (RSU y efluentes social por la consolidacin existente para despegar la de nuevos em prendim ientos cloacales) a General Lavalle (expansin de infraestructura, diversificacin de la econom (ausencia de inversores, mano ia. m ediante un convenio slido. mejora del hbitat). de obra calificada y infraestructura). La falta de inversores y Dism inuye el em pleo inform y al em prendadores locales para la migracin estacional de Am pliar la oferta turstica. hacer arrancar las actividades jefes de familia. no directamente relacionadas el turismo. Generar empleo en las tareas Generar em pleo a travs de la que im plica la expansin en diversificacin de la econom ia General Lavalle y por aum ento y por aumento de turism o. de turismo. Se revierte situaciones de Fortalecer el intercambio sobre vulnerabilidad social m ediante la ruta. el aumento del empleo form al. Montar una empresa urbanizadora en conjunto con General Lavalle para comprar y lotear la tierra. Densificar sobre las avenidas perpendiculares al frente mario. Que aparezca un nuevo centro sobre la ruta que atrae actividad a escala regional Disminuir la amenaza sobre el am biente al abrir otro frente de expansin urbana. La apertura de nuevas oportunidades de inversin, produccin y com mercializacin. El desarrollo econm del ico Partido.

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