Atividades Imobiliarias

LEFISC - Legislao Fiscal
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ATIVIDADES IMOBILIRIAS Construo, incorporao e loteamento de imveis

Sumrio 1. LEGISLAO 1.1. Contribuintes Sujeitos a Legislao 2. UNIDADE IMOBILIRIA 3. REGIME TRIBUTRIO APLICVEL 3.1. Lucro Real ou Lucro Presumido 3.2. Lucro Arbitrado 4. REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUES 5. REGISTRO DE INVENTRIO 5.1 Caractersticas Especficas das atividades imobilirias 5.2 Prazo para Autenticao e escriturao 6. REVOGAO DA CORREO MONETRIA DE BALANO 7. FORMAO DO CUSTO 7.1. CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS 7.2. CUSTOS CONTRATADOS 7.3. CUSTOS ORADOS 8. VENDA DE IMVEIS (item 10 da IN SRF 84/79) 8.1. VENDA VISTA 8.1.1. Venda vista de unidades concludas (item 11 da IN SRF 84/79) 8.1.2. Venda vista de unidades no concludas (item 12 IN SRF 84/79) 8.2 VENDA A PRAZO 8.2.1 Venda a prazo de unidade imobiliria concluda (item 13 da IN SRF 84/79) 8.2.2 Venda a Prazo ou Prestao de Unidade No Concluda (item 14 IN SRF 84/79). 8.3 VENDA CONTRATADA COM JUROS (item 29 da IN SRF 84/79) 8.4 VENDA CONTRATADA COM CLUSULA DE CORREO (item 21 da IN SRF 84/79) 9. DIFERENA DE VALOR ENTRE O CUSTO ORADO E O CUSTO REALIZADO 9.1- Tratamento Contbil da Insuficincia de Custo Realizado 9.2 Tratamento Fiscal da Insuficincia de Custo Realizado 9.2.1 Insuficincia de Custo no superior a 15% do Total do Oramento. 9.2.2 Insuficincia de Custo Superior a 15% do Total do Oramento. 9.3 Tratamento Contbil do excesso de Custo Realizado 9.5 Tratamento Fiscal do Excesso de Custo Realizado 9.6 Livro de Apurao do Lucro Real - Vedada sua Utilizao 9.7 Quadro Demonstrativo do Custo Orado
1. LEGISLAO Lei 4.591/64; Decreto-lei 1.598/77 arts. 27 a 29; Instruo Normativa SRF 84/79; Instruo Normativa SRF 23/83; Instruo Normativa SRF 67/88; Instruo Normativa SRF 107/88; Parecer Normativo CST 11/79;
http://www.lefisc.com.br/open.aspx?id=4&cod=8231
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LEFISC - Legislao Fiscal Instruo Normativa SRF 25/99; Ato Declaratrio Interpretativo 04/2002; Decreto 3.000/99 (RIR), artigos 410 a 414; Resoluo CFC 963/2003 Lei 10.931/2004 Regime Especial de Tributao IN SRF 474/2004
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1.1. Contribuintes Sujeitos a Legislao O contribuinte que adquirir imvel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria ou construo de prdio destinado venda, bem como pessoa fsica considerada empresa individual por promover a incorporao de prdios em condomnio ou o loteamento de terrenos, devem apurar seus resultados operacionais para fins de tributao, com base em normas especficas, em especial na Instruo Normativa SRF 84/79.
2. UNIDADE IMOBILIRIA Unidade imobiliria compreende: o terreno adquirido para a venda, com ou sem construo; cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliria;
3. REGIME TRIBUTRIO APLICVEL 3.1. Lucro Real ou Lucro Presumido A partir de 1999 as pessoas jurdicas que exeram as atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e locao de imveis podero optar pelo lucro presumido, desde que no tenham operaes imobilirias para as quais haja registro de curso orado, enquanto estas no forem concludas (IN SRF 25/99). 3.2. Lucro Arbitrado Nas empresas que se dediquem s atividades de venda de imveis construdos ou adquiridos para revenda, de loteamento de terrenos e de incorporao de prdios em condomnio, o lucro arbitrado apurado deduzindo -se da receita bruta o custo do imvel devidamente comprovado corrigido monetariamente at 31/12/1995 pela Ufir de R$ 0,8287. So admitidos como custos (Portaria MF 22/79): - o valor de aquisio; - os gastos devidamente comprovados, com benfeitorias e outros acrscimos feitos aps a aquisio do imvel; No podem ser considerados os gastos de simples conservao e manuteno do imvel em condies de uso.
4. REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUES O contribuinte dever manter registro permanente de estoques, para determinar o custo dos imveis vendidos (art. 410 do RIR/99).
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LEFISC - Legislao Fiscal O registro permanente de estoques de imveis ser feito em livro, fichas, mapas ou formulrios contnuos emitidos por processamento eletrnico de dados, a critrio do contribuinte. O registro das existncias de imveis tomara por modelo as fichas usuais de controle de estoques, podendo ter outros elementos informativos, peculiares a atividades imobilirias (nome do empreendimento, endereo, por exemplo), que o contribuinte entender necessrio. O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulrios citados no subitem retro no precisam ser registrados, nem autenticados por nenhum rgo ou repartio, mas devero conter termos de abertura e encerramento assinados pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado, adotandose, em relao aos termos dos conjuntos mencionados, as mesmas regras aplicveis no caso da substituio do livro dirio por fichas ou formulrio contnuos. A dispensa de registro e autenticao a que se refere o subitem anterior no desobriga o contribuinte de manter o registro de estoque em boa ordem e guarda, disposio da autoridade fiscalizadora, at que corra a prescrio. O registro de estoque ser escriturado com base nos lanamentos dos custos pagos ou incorridos e das baixas de estoques constantes da escrita comercial. A escriturao do registro permanente de estoque poder ser feita de forma sucinta, mediante simples referncia folha e ao nmero do livro dirio em que forem efetuados os lanamentos mencionados acima, ou ento, mediante indicao do nmero de ordem de cada lanamento contbil, no caso de contabilidade feita por processamento de dados. O registro de estoques abranger todos os imveis destinados venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamentos em implantao, edificaes em andamento e respectivos terrenos ou fraes ideais de terreno resultante da incorporao imobiliria e quaisquer outros prdios em construo para a venda. No caso de empreendimentos que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoques dever discriminar, ao menos por ocasio do balano, o custo da unidade distinta. Na hiptese da pessoa jurdica optar pela apurao do lucro real trimestral, a regra acima descrita dever ser atendida ao final de cada trimestre.
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5. REGISTRO DE INVENTRIO 5.1 Caractersticas Especficas das atividades imobilirias Independente da obrigatoriedade do contribuinte manter controle permanente de estoque dever ainda, possuir e escriturar o livro de registro de inventrio previsto na legislao do imposto de renda. funo do registro permanente no que se refere a determinao do custo e discriminao dos imveis em estoques por ocasio do encerramento do perodo-base de apurao do imposto de renda, seja ele trimestral ou anual. No final de cada perodo-base de apurao do lucro real, devero constar do livro de registro de inventrio todos os imveis destinados venda. As unidades existentes em estoques na data do encerramento do perodo-base trimestral ou anual sero discriminadas no livro de registro do inventrio da seguinte forma:
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a) os imveis adquiridos para venda, um por um; b) os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idntica dimenso ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento, ou ento, terreno por terreno se assim preferir o contribuinte; c) as edificaes resultantes de incorporao imobiliria, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidade autnomas com idntica rea de construo e o mesmo padro de acabamento, com quanto se referiam a um mesmo empreendimento, ou ento, unidade por unidade; se assim preferir o contribuinte; d) os prdios construdos para a venda e respectivos terrenos, prdio por prdio. 5.2 Prazo para Autenticao e escriturao O Livro Registro de Inventrio ou fichas que o substiturem devero ser registrados e autenticados no Departamento Nacional de Registro do Comrcio, ou pelas Juntas Comerciais ou por reparties encarregadas no registro do comrcio. Por sua vez, a IN SRF 56/92 determinou que, a pessoa jurdica com apurao de lucro real trimestral, est obrigada a legalizar, ou seja, escriturar e autenticar o livro de registro do inventrio at a data marcada para pagamento do imposto do ms em questo. Com os atuais vencimentos, significa dizer que, devero estar legalizados os livros de inventrio, at o ltimo dia do ms seguinte ao trimestre. Diz ainda a referida instruo, que o no cumprimento das normas mencionadas sujeitar a pessoa jurdica ao arbitramento do resultado. Quanto s pessoas jurdicas que optarem por apurar imposto de renda de forma anual, estas, tero at a data tempestiva de entrega da declarao para autenticar o livro em questo.
6. REVOGAO DA CORREO MONETRIA DE BALANO O art. 4 da Lei 9.249/95 revogou a sistemtica de Correo Monetria de Balano. Assim as contas que registram os custos dos imveis de venda, foram corrigidas somente at 31/12/95, pela Ufir de R$ 0,8287.
7. FORMAO DO CUSTO O custo dos imveis vendidos compreender obrigatoriamente: I) o custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na aquisio e despesas de legalizao; II) os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporao, construo e quaisquer obras ou melhoramentos. Este item se subdivide para cada apartamento ou para empreendimento ou obra, ou mesmo loteamento, individualmente. Custos admitidos: a) o custo de aquisio de materiais e quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produo, inclusive os custos de transporte e seguro at o cada
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LEFISC - Legislao Fiscal estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na aquisio ou importao desses insumos; b) o custo dos servios aplicados ou consumidos na produo, inclusive os tributos sobre ele devidos que onerem o contribuinte; c) o custo do pessoal aplicado na produo, inclusive de superviso direta, manuteno e guarda das instalaes de produo; d) os custos de locao, manuteno e reparo e os encargos de depreciao dos bens aplicados na produo; e) os encargos de amortizao diretamente relacionados com a produo; f) os encargos de exausto dos recursos naturais utilizados na produo. Os encargos financeiros quando especificamente vinculados a um empreendimento, observado o principio da uniformidade, podero ser considerados integrantes do custo. As despesas com as vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e no operacionais, no integram o custo dos imveis vendidos. Como podemos verificar utiliza-se nas atividades imobilirias, a exemplo das industrias em geral, o critrio do custo efetivamente realizado, ou seja, custeio por absoro. Entretanto, importante salientar, que no caso especfico das empresas que atuam na rea imobiliria, permitido a utilizao de custos ainda no incorridos, como o caso do custo orado e do custo contratado. 7.1. CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS Os custos pagos, admitidos na formao do custo do imvel vendido, so aqueles que, alm de estarem pagos, se refiram a bens ou servios adquiridos ou contratados para especfica aplicao no empreendimento de que a unidade negociada faa parte. Como custos incorridos, integraro tambm o custo do imvel vendido, todos os fatores de produo citados no item II do ttulo formao do Custo, mencionado acima. Aos custos pagos ou incorridos aplica-se o seguinte tratamento contbil: a) os bens adquiridos para estocagem, sem destinao especifica, devero ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente apropriveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados; b) todos os custos pagos ou incorridos sero primeiramente debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificvel no ativo circulante, para depois serem considerados na formao do custo de uma unidade vendida; c) os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreenda duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriao de custos. EXEMPLO:
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LEFISC - Legislao Fiscal a) A aquisio, por empresa que explore a atividade de construo e venda de imveis, de determinada quantidade de cimento a ser utilizada em diversas obras, no especificadas, seria contabilizada da seguinte forma: D = Almoxarifado (AC) Material de Construo C = Fornecedores (PC) Hist: Compra efetuada da empresa XXX Ltda, Cfe. Nf. 101, relativo 500 sacos de cimento por R$ 5.000,00 b) Quando da utilizao de parte do cimento comprado anteriormente, por determinada obra, caberia o seguinte lanamento: D = Obras em andamento (AC) Obra Ed. Jardim Amrica C = Almoxarifado (AC) Materiais de Construo Hist: Valor referente 220 sacos de cimentos utilizados neste ms R$ 2.200,00 c) Supondo-se que a obra do Ed. Jardim Amrica consiste em duas unidades imobilirias idnticas, os custos pagos ou incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio, conforme o seguinte lanamento contbil: D = Imveis Venda (AC) unidade A Hist: Valor dos materiais de construo conforme rateio 1.100,00 D = Imveis Venda (AC) unidade B Hist: Valor dos materiais de construo, conforme rateio 1.100,00 C = Obras em andamento (AC) Hist: Transf. para imveis venda do valor dos custos relativos construo R$ 2.200,00 7.2. CUSTOS CONTRATADOS O contribuinte poder tambm computar, na formao do custo do imvel vendido, os custos contratados para a realizao das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado. Esta opo aplicvel somente aos imveis vendidos, portanto, no devero ser registrados custos contratados apropriveis a unidades por vender. Aos custos contratados aplica-se o seguinte tratamento contbil: a) o valor dos custos contratados respectivos ao imvel vendido dever ser creditado a conta especifica do Passivo Circulante ou do Exigvel a Longo Prazo, da data de efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos: a.1) Resultado do exerccio Dbito a conta prpria, se refere unidade no concluda vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda; a.2) Resultado de Exerccios Futuros Dbito conta prpria deste grupo, se referente unidade no concluda vendida a prazo ou prestao com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendrio da venda, na hiptese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita recebida; b) medida que os fornecedores de bens e servios forem cumprindo os contratos, o contribuinte dever debitar a conta do Passivo Circulante ou Exigvel a Longo Prazo e creditar a conta do Ativo Circulante Obras em Andamento, pelo valor do custo contratado, aproprivel a cada unidade
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LEFISC - Legislao Fiscal vendida, porque o lanamento do custo primeiramente lanado em obras em andamento. c) os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio; d) os custos contratados podero ser atualizados monetariamente desde que clusula contratual neste sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens ou servios, sendo, tambm, os valores relativos atualizao computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio; e) os custos contratados aps o dia da efetivao da venda, bem como as atualizaes monetrias dos contratos de fornecimento de bens ou servios ocorridas depois dessa data, sero creditadas conta Passivo Circulante ou Passivo Exigvel a Longo Prazo, em contrapartida a dbitos a conta especfica do Resultado de Exerccios Futuros ou Resultados do Exerccio. O contribuinte fica obrigado a manter disposio do Fisco, demonstrao analtica por empreendimento, dos custos contratados includos na formao do custo de cada unidade vendida, assim como do efeito da atualizao monetria dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou servios; Havendo opo do contribuinte pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido por concluir, todo e qualquer custo objeto de contrato posterior data da efetivao da venda, respectivo a unidade mencionada dever ser considerado como contratado em funo do custo orado. As contas movimentadas quando da opo do contribuinte de computar os custos contratados na formao do custo do imvel vendido so: a) Pelo registro dos custos contratados: a.1) Em conta de resultado Dbito: Resultado do exerccio Custos dos imveis vendidos Crdito: Passivo Circulante ou Exigvel a Longo Prazo Servios contratados c/ terceiros a.2) Em conta de passivo Dbito: Resultado de Exerccios Futuros Custo dos imveis vendidos Crdito: Passivo Circulante ou Exigvel a Longo Prazo Servios contratados c/ terceiros b) Pela execuo dos custos contratados: Dbito: Passivo Circulante ou Exigvel a Longo Prazo Servios contratados c/ terceiros Crdito: Obras em andamento (AC)
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EXEMPLO: Supondo-se que determinada empresa apresentasse a seguinte posio de um empreendimento imobilirio, composto de construo para a venda, de 10 unidades residenciais, idnticas: Obras em Andamento (AC) Empreendimentos Jd. Europa Terrenos R$ 10.000,00 Material de construo R$ 25.000,00 Mo-de-obra R$ 5.000,00 Encargos sociais R$ 4.500,00 Servios de terceiros R$ 3.000,00 -------------------------------------------Total............................ R$ 47.500,00 Se alienar uma unidade imobiliria do empreendimento em questo, pelo valor de R$ 12.500,00 vista, e contratar uma subempreiteira para concluir esse empreendimento, pelo valor de R$ 35.000,00 teramos os seguintes lanamentos contbeis: a) Pela apurao do custo da unidade vendida, na data da realizao da venda: Dbito: Resultado do Exerccio Custo dos imveis vendidos Crdito: Obras em andamento Empreendimento Jd. Europa Hist: Transf. referente valor proporcional ao custo incorrido sobre a unidade 1, nesta data R$ 4.750,00 b) Pelo registro custo contratado para trmino do empreendimento proporcional a unidade vendida: Dbito: Resultado do Exerccio Custo dos imveis vendidos Crdito: Servios contratados c/ terceiros (PC ou PELP) Hist: Serv. contratados para concluso da unidade 1, do empreendimento Jd. Amrica R$ 3.500,00 c) Pelo recebimento do valor da venda: Dbito: Caixa/Bancos Crdito: Resultado de Exerccios Vendas de imveis Hist: Vlr. recebido relativo venda da unidade imobiliria 1, empreendimento Jd. Amrica R$ 12.500,00
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LEFISC - Legislao Fiscal d) Quando da execuo do empreendimento, pelo subempreiteiro contratado, aproprivel unidade vendida: Dbito: Obras em andamento (AC) Crdito: Fornecedores (PC) Hist: Fat. 45 da empreiteira XXX Ltda para execuo de servios de acabamento de 10 unidades do Empreend. Jd. Europa R$ 35.000,00 Dbito: Servios contratados c/ terceiros (PC ou PELP) Crdito: Obras em andamento Hist: Vlr. transf. relativo custo proporcional apropriado por ocasio da venda da unidade 1: R$ 3.500,00 7.3. CUSTOS ORADOS Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poder computar no custo do imvel vendido, alm dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orados para concluso das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar. A opo ser feita para cada empreendimento, separadamente, e uma vez adotada, o custo orado dever ser computado na apurao individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento. Como esta opo diz respeito somente aos imveis vendidos, entendese, portanto, que a contabilidade no dever registrar custos orados apropriveis a unidades por vender. O custo orado ser baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobilirio e compreender a diferena entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados at a data da efetivao da venda. A opo para computar o custo orado dever se feita na data em que se der a efetivao da venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas. Os custos orados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrios usualmente adotados em empreendimentos imobilirios. O valor orado para concluso das obras ou melhoramentos poder ser modificado, em qualquer poca, em decorrncia: 1) de sua atualizao monetria; 2) de alteraes no projeto ou nas especificaes do empreendimento. A atualizao monetria do custo orado ser admitida sempre que a aquisio de materiais ou bens, a contratao de obras ou servios, a realizao de despesas ou encargos tiverem que ser feitas a preos diferentes dos previstos no oramento.
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As alteraes no projeto ou nas especificaes admitida para efeito de modificao do custo orado so apenas as que se relacionarem com a quantidade ou qualidade dos materiais, bens, obras ou servios ou com a natureza dos encargos ou despesas estipuladas no oramento. Os valores referentes atualizao monetria e as alteraes nas especificaes do oramento, sero computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio. Aos custos orados, aplica-se o seguinte tratamento contbil: O valor dos custos orados respectivos ao imvel vendido dever ser creditado conta especifica do PASSIVO CIRCULANTE ou PASSIVO EXIGVEL A LONGO PRAZO, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos: RESULTADO DO EXERCCIO dbito conta de custo das unidades vendidas, se referente venda vista, ou venda a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda; RESULTADO DE EXERCCIOS FUTUROS dbito a conta prpria deste grupo, se referente unidade no concluda vendida a prazo ou prestao, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodobase de venda, na hiptese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita da venda recebida. Na hiptese da pessoa jurdica ter optado pela apurao do lucro real trimestral, o perodo-base, acima mencionado, o ano-calendrio. As modificaes ocorridas no valor do oramento da unidade vendida sero creditadas conta especfica do PASSIVO CIRCULANTE ou PASSIVO EXIGIVEL A LONGO PRAZO em contrapartida a dbitos da conta de RESULTADO DO EXERCCIO ou da conta prpria de RESULTADO DE EXERCCIOS FUTUROS. O contribuinte fica obrigado a manter, disposio do Fisco, demonstrao analtica, por empreendimentos, dos valores computados como custo orado de cada unidade vendida, bem como dos efeitos da atualizao monetria e de alteraes nas especificaes do oramento, independentemente do quadro demonstrativo de custo orado. EXEMPLO: Suponhamos determinada empresa que tenha por objeto a explorao de atividades imobilirias, esteja explorando um empreendimento composto de 100 lotes residenciais, sendo que dever entregar os mesmos com toda a infra -estrutura (arruamento, guias, demarcao, etc.). Tendo a referida empresa alienado vista uma unidade desse empreendimento antes de executadas as benfeitorias, com base nos elementos a seguir, apuraria o resultado da seguinte forma: 1) custo de aquisio do terreno: R$ 20.000,00 2) custo orado p/ Execuo das benfeitorias: R$ 10.000,00 3) venda de uma unidade, vista: R$ 1.000,00 a. Pelo registro da venda efetuada:
D = Caixa/Bancos C = Resultado do Exerccio Receita c/ venda de imveis Hist: vlr. recebido pela venda da unidade 1 do loteamento Jd. Esplanada, ao Sr. Sergio da Silva, cfe. Instr. particular de venda e compra: R$ 1.000,00
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LEFISC - Legislao Fiscal b. Pela apurao do custo da unidade vendida:
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D = Resultado do Exerccio - Custo de imveis vendidos Hist.: Vlr. referente empreend. lot. Jd. Esplanada R$ 300,00 C = Empreend. Imob. lot. Jd. Esplanda (AC) Terreno Hist.: Vlr. tranf. p/ custo dos imveis vendidos R$ 200,00 C = Custos Orados (PC) lot.Jd. Esplanada Hist.: Vlr. Orados p/ concluso de empreend: R$ 100,00 c. Conforme vo sendo executadas as obras de infra-estrutura a empresa registra em sua contabilidade: D= Empreendimento Imob. Lot. jd. Esplanada (AC) Obras de infra-estrutura C = Fornecedores/caixa/bancos Hist. Vlr. dos custos das benf. realizadas no empreend.: R$ 10.000,00 d. Quando do trmino das obras de infra-estrutura:
D = Custos Orados lot. Jd. Esplanada (PC) C = Empreend. Imob. lot. Jd. Esplanada (AC) obras de Infra-Estrutura Hist.:Transf. dos custos orados proporcionais unidade 01: R$ 100,00 Supondo-se que houvesse uma modificao de 30% no custo orado (decorrente de atualizao monetria ou de alterao no projeto ou nas especificaes do empreendimento), apurada no perodo-base do reconhecimento do lucro bruto, neste caso, o contribuinte efetuaria o registro contbil proporcional unidade vendida, da seguinte forma: D = Resultado do Exerccio - Custo Adicional de vendas C = Custo Orado (PC) Lot.Jd. Esplanada. Hist.: Vlr. relat. alterao custo orado em virtude de correo, proporcional unidade 01, vendida: R$ 30,00
8. VENDA DE IMVEIS (item 10 da IN SRF 84/79) A venda de unidade imobiliria considera-se efetivada ou realizada quando contratada a operao de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princpio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso ou quando implementada a condio suspensiva a que estiver sujeita essa venda. Por outro lado, considera-se suspensiva a condio que subordine a aquisio do direito verificao ou ocorrncia do fato nela previsto, tal como a clusula que faa a eficcia da operao de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preo, ou a que sujeite essa eficcia a liberao de hipoteca que esteja gravando o bem negociado. O recibo de sinal pode ou no ser considerado condio Suspensiva. comum o adquirente firmar recibo de sinal com condio suspensiva de que o sinal entregue ser devolvido caso a instituio financeira no aprove sua ficha cadastral. As quantias recebidas pela empresa imobiliria, no caso de venda sujeita a condio suspensiva, a qualquer ttulo, podero ser contabilizadas em conta de Adiantamento de Clientes, classificveis no Passivo Circulante. Uma vez implementada a condio suspensiva convencionada, os valores antecipados pelo comprador do imvel devero ser convertidos em receita do exerccio social da efetivao da venda, com o conseqente reconhecido do lucro bruto a elas correspondente.
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LEFISC - Legislao Fiscal 8.1. VENDA VISTA
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8.1.1. Venda vista de unidades concludas (item 11 da IN SRF 84/79) I. Nas vendas vista de unidades imobilirias concludas, o lucro bruto dever ser apurado e reconhecido no trimestre (apurao pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda , ou no perodo em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado. EXEMPLO: a. Aquisio do terreno:
D= Terreno p/ construo (AC) 10.000,00 C= Cx/banco (AC) 10.000,00 b. Custo de material, mo-de-obra e outros aplicados na obra.
D= Obras em andamento (AC) 15.000,00 C= Cx/Banco (AC) 5.000,00 C= Terreno p/ construo (AC) 10.000,00 c. Concluso das obras
D= Imveis de venda (AC) 15.000,00 C= Obras em andamento (AC) 15.000,00 d. Venda vista do imvel
D= Banco (AC) 20.000,00 C= Receita da Venda (CR) 20.000,00 e. Apropriao de Custo.
D= Custo dos Imveis vendidos (CR) 15.000,00 C= Imveis de Venda (AC) 15.000,00 f. Apurao de Resultado
D= Receita de venda (CR) 20.000,00 C= Resultado do Exerccio 20.000,00 e D= Resultado do Exerccio 15.000,00 C= Custo dos Imveis vendidos (CR) 15.000,00 g. Transferncia para lucros acumulados
D= Resultado do Exerccio 5.000,00 C=Lucros Acumulativos (PL) 5.000,00 DRE Receita Venda de imveis (-) Custos dos imveis vendidos Lucro do Exerccio 20.000,00 (15.000,00) 5.000,00
8.1.2. Venda vista de unidades no concludas (item 12 IN SRF 84/79) I) Venda vista de unidades no concludas, com utilizao de custo pago, incorrido ou contratado (item 12 da IN SRF 84/79). Na hiptese de venda vista de unidades imobilirias no concludas quando a empresa no se interessar pela utilizao do custo orado na
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determinao do custo do imvel vendido, as apuraes e apropriaes de custo, a apurao e o reconhecimento do lucro bruto e as atualizaes monetrias dos custos contratados sero feitos: a. inicialmente, ser apurado o custo da unidade vendida, at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou at contratados at a data retromencionada; b. uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto dever ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exerccio social, na data em que efetivar a venda; c. os custos respectivos unidade vendida pagos, incorridos ou contratados aps a data do reconhecimento do lucro bruto, devero ser sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento e tero o seguinte tratamento: c.1. a parte apurada entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do perodo-base em que esse fato acontecer ser computada no resultado do exerccio social como custo adicional da venda; c.2. a parte apurada em perodo-base posterior ao perodo-base da venda ser computada no resultado desse exerccio social como custo do exerccio anterior, e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo-base posterior; d. as atualizaes monetrias dos custos contratados respectivos s unidades vendidas tero o mesmo tratamento previsto no item interior. EXEMPLO: Venda vista no ano de uma unidade imobiliria ainda no concluda. a. Aquisio do terreno vista por R$ 5.000,00
D = Terrenos p/ construo (AC) 5.000,00 C = Cx/Banco (AC) 5.000,00 b. Custo do material, mo-de-obra e outros aplicados na construo, mais a parte relativa ao terreno.
D = Obras em andamento (AC) 9.000,00 C = Cx/Banco (AC) 4.000,00 C = Terrenos p/construo (AC) 5.000,00 c. Venda vista
D = Cx/Banco (AC) 100.000,00 C = Receita com venda de imvel (CR) 100.000,00 d. Apropriao dos custos contratados
D = Obras em andamento (AC) 10.000,00 C = Servios contratados (PC) 10.000,00 e. Apurao do custo da unidade vendida
D = Custo do imvel vendido (CR) 19.000,00 C = Obras em andamento (AC) 19.000,00 f. Apurao de resultado
D = Resultado do exerccio19.000,00 C = Custo do imvel vendido (CR) 19.000,00
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LEFISC - Legislao Fiscal e D = Receita com vendas de imvel (CR) 100.000,00 C = Resultado do exerccio 100.000,00 g. Transferncia para lucros acumulados
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D = Resultado do exerccio 81.000,00 C = Lucros acumulados (PL) 81.000,00 DRE Receita bruta 100.000,00 Custos ( 19.000,00) ------------------------------Lucro............. 81.000,00 O cumprimento do servio contratado dever ser contabilizado da seguinte forma: D = Obras em andamento (AC) 10.000,00 C = Cx/Banco (AC). 10.000,00 e D = Servios contratados (PC) 10.000,00 C = Obras em andamento (AC) 10.000,00 Outros custos pagos ou incorridos posteriormente sero lanados da seguinte forma: h. Dentro do perodo-base da apurao do lucro:
D = Custo adicional de venda (CR) C = Cx/Banco (AC) i. Aps o perodo base da apurao do lucro:
D = Custo do Exerccio Anterior (CR) C = Cx/Banco (AC) II- Venda vista de unidade no concluda, com utilizao de custo pago, incorrido ou contratado e orado (item 12.2 da IN SRF 84/79) No caso de venda vista de unidade no concluda, quando a empresa optar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, as apuraes e as apropriaes de custo, a apurao e o reconhecimento do lucro bruto e as modificaes no valor do oramento devero ser feitos da seguinte forma: a. inicialmente, ser apurado o custo da unidade vendida, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos orados para a concluso das obras ou melhoramentos a que a empresa se obrigou; b. uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro dever ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exerccio social, na data em que efetivar a venda; c. os valores referentes s atualizao monetria e as alteraes nas especificaes do oramento da unidade vendida sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento tero o seguinte tratamento: c.1 - quando ocorridos entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do perodo-base em que esse fato acontecer, constituiro ajuste da conta de controle do custo orado e sero computados no resultado do exerccio social como custo adicional da venda;
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c.2 - quando ocorridos em perodo-base posterior mencionado no subitem anterior, iro constituir ajuste da conta de controle do custo orado e sero computados no resultado desse exerccio social como custo de exerccios anteriores, representando, em conseqncia, parcela redutora do lucro em vendas desse perodo-base posterior. EXEMPLO: Venda vista no ano de uma unidade imobiliria ainda no concluda com incluso dos custos orados no custo do imvel vendido. a) Aquisio do terreno vista D = Terrenos p/ construo (AC) R$ 20.000,00 C = Cx/Banco (AC) R$ 20.000,00 b) Pela venda vista D = Banco (AC) R$ 200.000,00 C = ROB R$ 200.000,00 c) Pelos custos incorridos e orados D = Obras em andamento (AC) R$ 100.000,00 C = Terrenos para construo (AC) R$ 20.000,00 C = Prov. P/ custos orados (PC) R$ 80.000,00 d) Pela apropriao dos custos D = Custo dos imveis vendidos (CR) R$ 100.000,00 C = Obras em andamento (AC) R$ 100.000,00 e) Custos apurados dentro do perodo-base relativos a correes do custo orado e alteraes no oramento. D = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00 C = Custos orados (PC) R$ 10.000,00 e D = Custo adicional de vendas (CR) R$ 10.000,00 C = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00 f) Apurao do resultado D = Receita de venda de imvel (CR) R$ 200.000,00 C = Resultado do exerccio R$ 200.000,00 e D = Resultado do exerccio R$ 110.000,00 C = Custo do imvel vendido (CR) R$ 100.000,00 C = Custo adicional de venda (CR) R$ 10.000,00 DRE Receita de venda de imvel R$ 200.000,00 (-) Custo dos imveis vendidos (R$ 100.000,00) (-) Custo adicional de vendas (R$ 10.000,00) -----------------------------------------------------Lucro............................................ 90.000,00 Os custos pagos ou incorridos posteriormente sero lanados contabilmente em funo da conta de proviso para custos orados, transitando primeiramente pela conta de obras em andamento. 8.2 VENDA A PRAZO
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8.2.1 Venda a prazo de unidade imobiliria concluda (item 13 da IN SRF 84/79) Na venda prazo ou a prestao imobiliria concluda com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda (anocalendrio da venda), o lucro bruto ser apurado reconhecido, no resultado do exerccio social, na data em que se efetivar a transao (item 13.1 da IN SRF 84/79): Na venda a prazo ou prestao de unidade concluda, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda (ano-calendrio da venda), o lucro bruto poder, para efeito determinar o lucro real, ser reconhecido nas contas de resultados de cada exerccio social proporcionalmente receita de venda recebida, observadas as seguintes regras (item 13.2 da IN SRF 84/79): 1. o lucro bruto ser controlado mediante a utilizao de conta ou contas do grupo de resultado de exerccios futuros em que se registraro a receita bruta da venda e o custo de imvel; e 2. por ocasio da venda, ser determinada a relao entre o lucro bruto e a receita bruta da transao, e, at o final de cada perodo-base, ser transferida, para o resultado do exerccio, parte do lucro proporcional receita nele recebida. EXEMPLO Aplicao da regra contida no item 2 acima, ou seja, apurao de resultado de venda a prazo de unidade concluda, com pagamento restante contratado para depois do perodo-base da venda e reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente a receita de venda recebida. Valor da venda: R$ 250.000,00 Custos Pagos ou incorridos: R$ 70.000,00 Lucro: R$ 180.000,00 Pagamentos R$ 50.000,00 de entrada 20 prestaes de R$ 10.000,00 Relao percentual do lucro: Lucro Bruto x 100 Receita Bruta Contabilizao a) Custos pagos ou incorridos D = Obras em andamento (AC) R$ 70.000,00 C = Cx/Banco (AC) R$ 70.000,00 b) Registro da Venda D = Clientes (AC) R$ 250.000 C = Receita de Exerc. Futuros(REF) R$ 250.000,00 c) Registro dos Custos D = Custo de Exerc. Futuro (REF) R$ 70.000,00 C = Obras em Andamento (AC) R$ 70.000 d) Recebimento da Entrada D = Bancos(AC) R$ 50.000,00 C = Clientes(AC) R$ 50.000,00 180.000,00 x 100 250.000,00 = 72%
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e) Transferncia da Receita/Custo diferido para o resultado do exerccio D = Receita de Exerc. Futuros R$ 50.000,00 C = Receita de Venda de Imveis R$ 50.000,00 Custo Proporcional Receita Recebida R$ 50.000,00 72% s/ 50.000,00(lucro) R$ 36.000,00 Custo a apropriar (50.000,00 36.000,00) R$ 14.000,00 D = Custo de Imveis Vendidos(CR) R$ 14.000,00 C = Custo de Exerc. Futuros (REF) R$ 14.000,00 DRE Recita de Venda de Imveis (R$ 50.000,00) (-) Custo Imveis Vendidos (R$ 14.000,00) ------------------------------------------------(=) Lucro............................R$ 36.000,00 8.2.2 Venda a Prazo ou Prestao de Unidade No Concluda (item 14 IN SRF 84/79). I- Venda a prazo ou a Prestao de Unidade no concluda, com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda (ano-calendrio da venda), sem utilizao do custo orado (item 14.1 da IN SRF 84/79). Na presente hiptese, desde que a empresa imobiliria no se interessar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, as apuraes e apropriaes de custo, apurao e reconhecimento do lucro bruto e as atualizaes monetrias dos custos contratados sero efetuados de acordo com as regras relativas a venda a vista de unidade no concluda, sem a utilizao do custo orado (item 23.1.2 I deste trabalho).
II- Venda a prazo ou a Prestao de Unidade no concluda, com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda (ano-calendrio da venda), com utilizao do custo orado (item 14.1 da IN SRF 84/79). No presente caso, se a empresa optar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, as apuraes e apropriaes de custo, apurao e o reconhecimento do lucro bruto e as modificaes do valor do oramento sero efetuados utilizando-se as mesmas normas referidas na apurao do resultado de venda a vista de unidade no concluda com a utilizao de custos orados (item 23.1.2 II deste trabalho).
III- Venda a prazo ou a prestao de Unidade no concluda, com pagamento restante ou total contratado para depois do perodo-base da venda (ano-calendrio), sem a utilizao do custo orado (item 14..3 da IN SRF 84/79). Na hiptese de venda a prazo ou a prestao de unidade no concluda, com o pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda, quando a empresa no se interessar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, mas, por outro lado, interessar-se
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pelo reconhecimento do lucro proporcional receita da venda recebida, devera observar as seguintes normas: a. quanto s apuraes iniciais do custo, do lucro bruto e da relao entre o lucro bruto e a receita bruta da venda: 1. Ser apurado o custo da unidade vendida , at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados at a data mencionada; 2. Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, ser determinada a relao entre o lucro bruto at ento determinado e a receita bruta da venda; b. Com relao ao reconhecimento do lucro bruto: 1. O recolhimento do lucro bruto poder ser feito proporcionalmente receita da venda recebida em cada exerccio social (perodo-base), mediante a utilizao de conta ou contas do grupo de resultado de exerccios futuros, em que es registraro a receita bruta de venda e os custos pagos, incorridos ou contratados; 2. As transferncias parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de exerccios futuros para o resultado de cada exerccio social (perodo-base), sero feitas sempre com base na relao atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta de vendas; c. Os custos respectivos unidade vendida pagos, incorridos ou contratados bem como a atualizao monetria entre a data da efetivao da venda e a data em que o cliente saldar seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento sero transferidos da conta de Obras em Andamento para conta especfica de Resultados de Exerccios Futuros ou nestas registrados diretamente, conseqente reajustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta da venda e ensejaro os seguintes procedimentos contbeis: 1. reajustamento peridico ou no encerramento do perodo-base, do lucro bruto reconhecido no exerccio represente o resultado da aplicao sobre a soma das prestaes nele recebidas, da ultima relao do perodo-base entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; Somente para empresa que optar pelo reconhecimento do lucro bruto a medida do recebimento de cada prestao. 2. contabilizao em conta de resultado do exerccio, como custos de exerccios anteriores, da diferena de custo correspondente a parte do preo da venda j recebida at a data do balano anterior; d. Como procedimentos alternativos aos estabelecidos nos subitens anteriores, podero as empresas adotar os seguintes critrios: 1. no final do exerccio social, a empresa aplicar a ltima relao do perodobase entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestaes recebidas at esta data, inclusive valores recebidos em perodosbase entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestaes recebidas at esta data, inclusive valores recebidos em perodobase anteriores; 2. em seguida, subtrair do resultado da operao indicada no subitem anterior, as parcelas do lucro bruto computadas em perodos-base anteriores, encontrando-se, na diferena apurada, o valor do lucro bruto a ser reconhecido no exerccio social;
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e. Os custos respectivos unidade vendida, pagos, incorridos ou contratados, bem como a atualizao monetria aps a data em que o cliente houver saldado o seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o seguinte tratamento contbil: 1. a parte apurada entre a data em o cliente houver saldado o seu dbito e o final do perodo-base em que este fato tiver acontecido ser computado no resultado do exerccio social como custo adicional da venda; Observao: somente para empresa que optar pelo reconhecimento do lucro a medida do recebimento de cada prestao; 2. a parte apurada em perodo-base posterior ao mencionado no subitem anterior ser computada no resultado desse exerccio social como custo de exerccios anteriores, e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas deste perodo-base posterior. EXEMPLO: Preo da venda: R$ 300.000,00 Custos Pagos/Incorridos: R$ 80.000,00 Custos Contratados: R$ 100.000,00 Lucro: R$ 120.000,00 Pagamentos: R$ 100.000,00 de entrada e mais 20 prestaes de R$ 10.000,00 a) Custos pagos ou incorridos D- Obras em andamento (AC) R$ 80.000,00 C- Caixa/Bancos (AC) R$ 80.000,00 b) Registro da Venda D- Clientes (AC) R$ 300.000,00 C- Receita de Exerc. Futuros(REF) R$ 300.000,00 c) Custos Contratados D- Obras em Andamento (AC) R$ 100.000,00 C- Servios Contratados (PC) R$ 100.000,00 d) Registros dos Custos D- Custo de Exerc. Futuros(REF) R$ 180.000,00 C- Obras em Andamento (AC) R$ 180.000,00 e) Recebimento da Entrada D- Caixa/Bancos (AC) R$ 100.000,00 C- Clientes (AC) R$ 100.000,00 f) Transferncias da receita diferida para resultado do Exerccio D- Receita de Exerc. Futuros(REF) R$ 100.000,00 C- Receita de Venda de Imveis(CR) R$ 100.000,00 g) Relao percentual do Lucro Lucro Bruto x 100 = 120.000 x 100 = 40% Receita Bruta 300.000 Receita Recebida R$ 100.000,00 40% s/100.000 (LUCRO) R$ 40.000 Custo a apropriar R$ 60.000 D- Custo dos Imv. Vendidos(CR) R$ 60.000,00
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LEFISC - Legislao Fiscal C- Custo de Exerc. Futuros(REF) R$ 60.000,00 DRE Receita de Vendas de Imveis R$ 100.000,00 (-)Custo de Imveis Vendidos (R$ 60.000,00) (=) Lucro............................... R$ 40.000,00 h) Quando da execuo dos custos contratados D- Obras em Andamento (AC) R$ 100.000,00 C- Caixa/Bancos (AC) R$ 100.000,00 e D- Servios Contratados (PC) R$ 100.000,00 C- Obras em Andamento (AC) R$ 100.000,00
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IV- Venda a prazo ou a prestao de unidade no concluda, com pagamento restante ou total contratado para depois do perodo-base de venda (ano-calendrio da venda) com utilizao do custo orado e reconhecimento do lucro bruto proporcional a receita de venda recebida (item 14.4 I.N. 84/79). No caso de venda a prazo ou a prestao de unidade no concluda, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodobase da venda, quando a empresa optar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita da venda recebida, a apurao de resultado seguir as seguintes normas contbeis: a) quanto s apuraes do custo, do lucro bruto e da relao entre este e a receita bruta de venda: 1. Inicialmente, ser apurado o custo da unidade vendida, na data da efetivao da venda mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos orados para a concluso das obras ou melhoramentos a que a empresa estiver obrigada; 2. uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na alnea precedente, ser determinada a relao entre o lucro bruto apurado e a receita bruta da venda; b) com referncia ao reconhecimento do lucro bruto: 1. o reconhecimento do lucro bruto poder ser feito proporcionalmente receita da venda recebida em cada ano-calendrio, mediante a utilizao de conta ou contas do grupo de resultados de exerccios futuros, em que se registraro a receita das venda e o custo da unidade, inclusive o orado; 2. as transferncias parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de exerccios futuros para o resultado de cada ms ou ano sero feitas sempre com base na relao atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; c) os valores referentes atualizao monetria e a alterao nas especificaes do oramento da unidade vendida ocorridos entre o dia da efetivao da venda e da data em que o cliente saldar o seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, sero levados dbito de conta especfica de resultados de exerccios futuros, com conseqente reajustamento entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, e ensejaro os seguintes procedimentos: 1. reajustamento peridico ou no encerramento do exerccio social, do lucro reconhecido proporcionalmente aos valores recebidos no perodo-base, de tal modo que o montante do lucro reconhecido no exerccio social represente o
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resultado da aplicao sobre a soma das prestaes nele recebidas, da ltima relao do perodo-base entre o lucro bruto e a receita de venda; 2. contabilizao, em conta de resultado do exerccio, como custo dos exerccios anteriores, da diferena de custo correspondente parte do preo de venda j recebida, at a data do balano anterior; d) como procedimentos alternativos aos estabelecidos nos subitens do item anterior, as empresas imobilirias podero adotar os seguintes procedimentos: 1. no final do exerccio social, a empresa aplicar a ltima relao do perodobase entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestaes recebidas at essa data, inclusive valores recebidos, em perodosbase anteriores; 2. em seguida, subtrair, do resultado da operao indicada na alnea precedente, as parcelas do lucro bruto computadas em perodos-base anteriores, encontrando, na diferena apurada, o valor do lucro bruto a ser reconhecido no exerccio social; e) os valores referentes atualizao monetria e alteraes nas especificaes do oramento da unidade vendida ocorridas aps a data em que o cliente houver saldado seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos de empreendimento, tero a seguinte tratamento: 1. quando ocorridos entre a data em que houver saldado o seu dbito e o final do perodo-base em que esse fato tiver acontecido, constituiro ajuste da conta de controle do custo orado e sero computados no resultado do exerccio social como custo adicional da venda; 2. quando incorridos no perodo-base posterior ao mencionado no subitem anterior, constituiro ajuste da conta de controle de custo orado e sero computados no resultado desse exerccio social como custo de exerccios anteriores, representando em conseqncia, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo-base posterior. f) na venda de imvel com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da transao, o reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita da venda recebida poder, a critrio da empresa, ser feito at o final de cada exerccio social, entendendo-se portanto, que as disposies constantes do subitem 6do item c e do subitem e s se aplicam quelas empresas que optarem pelo reconhecimento do lucro bruto, medida do recebimento de cada operao. EXEMPLO: - construo de um prdio com 10 apartamentos iguais; - preo de venda total: R$ 5.000.000 - custos pagos totais: R$ 500.000,00 - custos contratados totais: R$ 300.000,00 - custos orados totais: R$ 700.000,00 Venda de um apartamento Rateio: - preo de venda: (5.000,00/10) R$ 500.000,00 - custos pagos: R$ 50.000,00 - custos contratados: R$ 30.000,00 - pagamentos: R$ 100.000,00 de entrada mais 20 prestaes mensais de R$ 20.000,00 - correo do saldo credor do preo: 50% Contabilizao:
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LEFISC - Legislao Fiscal a. Custos pagos D = Obras em andamento (AC) R$ 50.000,00 C = Banco (AC) R$ 50.000,00 b. Registro da venda D = Cliente (AC) R$ 500.000,00 C = Receita de exerccios futuros(REF) R$ 500.000,00 c. Apropriao do custo pago, contratado e orado D = Custo de exerccios futuros(REF) R$ 150.000,00 C = Obras em andamento (AC) R$ 50.000,00 C = Servios contratados (PC) R$ 30.000,00 C = Prov. p/ custos orados (PC) R$ 70.000,00 d. Relao percentual do lucro Lucro bruto x 100 Receita bruta 350.000 x 100 = 70% 500.000 e. Recebimento da entrada D = Banco (AC) R$ 100.000,00 C = Cliente (AC) R$ 100.000,00
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f. Transferncias da receita / custo diferido para o resultado do exerccio D = Receita de exerccios futuros (REF) R$ 100.000,00 C = Receita de Vendas (CR) R$ 100.000,00 Receita recebida R$ 100.000,00 70% s/ 100.000..(Lucro) R$ 70.000,00 Custo a apropriar R$ 30.000,00 D = Custo de imveis vendidos(CR) R$ 30.000,00 C = Custo de exerccios futuros(REF) R$ 30.000,00 g. Correo do saldo credor do preo (50%) Preo R$ 500.000,00 Entrada (R$ 100.000,00) Saldo R$ 400.000,00 50% (correo) R$ 200.000,00 Saldo corrigido R$ 600.000,00 D = Cliente (AC) R$ 200.000,00 C = Receita de exerc. futuros (REF) R$ 200.000,00 h. Correo do custo diferido da unidade vendida (50%) Custo diferido R$ 150.000,00 Custo utilizado R$ 30.000,00 Saldo R$ 120.000,00 50% (correo) R$ 60.000,00 Saldo corrigido R$ 180.000,00 D = Custo de exer. futuros (REF) R$ 60.000
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LEFISC - Legislao Fiscal C = Variao Monetria ativa (CR) R$ 60.000,00 i. Atualizao das contas de proviso e servios contratados (50%) Custo orado R$ 70.000,00 50% (correo) R$ 35.000,00 Saldo corrigido R$ 105.000,00 Custo contratado R$ 30.000,00 50% (correo) R$ 15.000,00 Saldo corrigido R$ 45.000,00
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Quando ao custo contratado prever correo diferente daquela prevista para o saldo credor da venda, dever ser utilizada a correo destes custos contratados. D = Variao monetria passiva (CR) R$ 50.000,00 C = Provises p/ custo orado(PC) R$ 35.000,00 C = Servios contratados(PC) R$ 15.000,00 j. Custo incorrido da unidade vendida D = Obras em andamento (AC) R$ 25.000,00 C = Banco (AC) R$ 25.000,00 e D = Proviso p/ custo orado (PC) R$ 25.000,00 C = Obras em andamento (AC) R$ 25.000,00 i. Servio contratado e executado D = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00 C = Banco (AC) R$ 10.000,00 e D = Servios contratados (PC) R$ 10.000,00 C = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00 Os prximos recebimentos (20 prestaes de R$ 20.000,00) tero o mesmo tratamento da letra Ee F. 8.3 VENDA CONTRATADA COM JUROS (item 29 da IN SRF 84/79) Na venda prazo ou em prestaes com pagamento aps o trmino do ano -calendrio da venda, os juros contratados devero ser apropriados nos resultados dos perodos-base a que competirem. Recomenda-se adotar conta prpria no Ativo Circulante para registro dos juros a receber. Lanamentos Contbeis. a. Registro dos juros a receber D = Juros a receber (AC) C = Juros sobre venda de imveis (REF) b. Recebimento das parcelas D = Banco (AC) C = Cliente (AC) C = Juros receber (AC) 8.4 VENDA CONTRATADA COM CLUSULA DE CORREO (item 21 da IN SRF 84/79)
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A correo do saldo credor do preo ser tratada, em termos contbeis e fiscais observando as disposies da Instruo Normativa 67/88, que aperfeioou o disposto no subitem 21.1.2 da Instruo Normativa 84/79, que em termos gerais determina o seguinte: 1. primeiramente, contribuinte dever debitar o cliente e creditar conta prpria do grupo de resultado dos exerccios futuros, pelo valor da correo, segundo as condies estipuladas no contrato; 2. em seguida, levar a debito da conta prpria do grupo de resultados de exerccios futuros e a crdito da conta de variao monetria ativa, pelo mesmo percentual utilizado na correo do saldo credor do preo antes dessa correo; 3. os juros, para efeito dos item 1e 2 no integram o saldo credor do preo; 4. o clculo da correo monetria de que trata este item, dever ser efetuado antes do reconhecimento do lucro bruto em funo da receita da venda recebida no perodo. EXEMPLO (aplicao da IN SRF 67/88) a. Por ocasio da Venda D- Clientes (AC) C- Receitas de Exerc. Futuros (REF) R$ 50.000,00 D- Custo de Exerc. Futuros (REF) R$ 25.000,00 C- Estoque de Imveis (AC) R$ 20.000,00 C- Custos Orados (PC) R$ 5.000,00 Lucro = 50.000 (-) 25.000 (=) 25.000 Percentual de Lucro = 25.000 (x) 100 = 50% 50.000 Primeiramente, dever debitar o cliente e creditar conta prpria do grupo de resultados de exerccios futuros pelo valor da receita da correo monetria do saldo credor do preo, segundo as condies estipuladas no contrato; b. Pela correo monetria do saldo credor do preo (30%) D- Clientes (AC C- Receitas de Exerc. Futuros (REF) R$ 15.000,00 Em seguida, levar a dbito da conta prpria do grupo de resultados de exerccios futuros, representativa de custos diferidos, e a crdito de conta de variaes monetrias ativas, de resultado do exerccio, valor correspondente correo do custo diferido, concernente unidade vendida, registrado em conta de resultados de exerccios futuros, segundo o mesmo percentual utilizado na correo do saldo credor do preo antes dessa correo; c. Pela correo monetria do custo diferido da unidade vendida (30%) D- Custo de Exerccio Futuro (REF) C- Variao monetria ativa (CR) R$ 7.500,00 Posteriormente, efetuar a atualizao, pelos mesmos ndices referidos nas alneas precedentes, dos saldos das contas de controle do custo orado e contratado, a dbito da conta de variaes monetrias passivas.
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d. Pela atualizao da conta do controle do custo orado (30%) D- Variao monetria passiva (CR) C- Custos Orados (PC) R$ 1.500,00 e. Pelo custo incorrido da Unidade Vendida em construo D- Custos Orados (PC) C- Diversos (obras em andamento) R$ 6.500,00 Nota: Diversos = Todas as contas representativas dos custos efetivamente realizados para construir a unidade vendida. f. Pelo recebimento das parcelas (40%) D- Caixa/Bancos (AC) C- Clientes (AC) R$ 26.000,00,00 (40% x 65.000,00) D- Receitas de Exerc. Futuros (REF) C- Receita de Imveis Vendidos (CR) R$ 26.000,00 D- Custo de Imveis vendidos (CR) C- Custo de Exerc. Futuros (REF) R$ 13.000,00 (50% x 26.000,00)
9. DIFERENA DE VALOR ENTRE O CUSTO ORADO E O CUSTO REALIZADO Conforme vimos, anteriormente o custo orado para a concluso das obras ou melhoramentos do imvel vendido deve ser controlado atravs da utilizao de conta especfica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigvel a Longo Prazo. A diferena verificada entre o custo realizado final para a concluso das obras ou melhoramentos do imvel vendido influenciar o resultado do exerccio social em que o empreendimento for concludo.
O custo orado poder resultar superior ou inferior ao custo realizado para a concluso do empreendimento. Quando for superior, denominamos a diferena de Insuficincia de Custo Realizado e, quando inferior, de Excesso de Custo Realizado. 9.1- Tratamento Contbil da Insuficincia de Custo Realizado No caso da unidade no concluda vendida vista, a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda, a insuficincia de custo realizado ter o seguinte tratamento: a) Se a concluso se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do perodo-base em que esse reconhecimento acontecer, a insuficincia de custo ser debitada conta de controle do custo orado e creditada conta de resultado do exerccio, como recuperao de custo do Exerccio: D = Custo Orado (PC) Empreend.Imob. "X" C = Resultado do Exerccio Recuperao de custos do exerccio Valor da recuperao parcial do custo orado para concluso da unidade imob. n ....., alienada em ....
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b) Se a concluso se der em perodo-base posterior ao do reconhecimento do lucro bruto, a insuficincia de custo ser debitada conta de controle do custo orado e creditada conta de resultado desse exerccio social, como recuperao de custos de exerccios anteriores, representando, em conseqncia, parcela aumentativa do lucro bruto em vendas desse perodo-base posterior. D = Custo Orado (PC) Empreendimento Imob. C = Resultado do Exerccio Recuperao de custos de Exerccios Anteriores Valor da recuperao parcial do custo orado para concluso da unidade imobiliria n ...., alienada no exerccio de .... Na venda a prazo ou a prestao, de unidade no concluda, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda, o contribuinte dever, em funo da insuficincia de custo realizado, observar os procedimentos a seguir: a) Quando a concluso das obras ou melhoramentos se der enquanto o cliente estiver pagando o seu dbito, deve-se observar os seguintes procedimentos: 1- a insuficincia de custo ser debitada conta de controle do custo orado e creditada a conta prpria do grupo de resultados de exerccios futuros, com o conseqente reajustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; 2- em seguida, o contribuinte aplicar a relao reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestaes recebidas at a data do lanamento citado alnea 1, inclusive valores recebidos em perodos anteriores; 3- por ltimo, o contribuinte subtrara, do produto da operao indicada na alnea 2, as parcelas do lucro bruto reconhecidas at a data do lanamento citado na alnea 1, inclusive parcelas computadas em perodo-base anteriores, encontrando, no resultado desta subtrao, o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta prpria do grupo de resultados de exerccios futuros para o resultado do exerccio social. EXEMPLO A ttulo de ilustrao, partiremos do pressuposto de que a venda a prazo, de unidade imobiliria no concluda, com incluso do custo orado na apurao do resultado, foram apurados os seguintes dados:
a) Valor da venda a prazo............................................................. 30.000.000 b) Custo Orado........................................................................... 18.000.000 c) Lucro apurado.......................................................................... 12.000.000 d) Valor recebido at o encerramento do perodo-base...................... 20.000.000 Contabilizao: - Pelo registro de venda D = DEVEDORES POR COMPRA DE IMVEIS (AC) C = RESULTADOS DE EXERCCIOS FUTUROS (REF) Receita com vendas de imveis .................................................... 30.000.000 - pelo registro do custo orado D = CUSTOS DE IMVEIS (AC) C = CUSTO ORADO (PC) ............................................................ 18.000.000
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LEFISC - Legislao Fiscal - pela apurao do lucro bruto
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D = RESULTADOS DE EXERCCIOS FUTUROS (REF) Custos dos imveis vendidos C = CUSTOS DE IMVEIS (A.C) .................................................... 18.000.000 - pelos recebimentos efetuados D = CAIXA/BANCOS C = DEVEDORES POR COMPRA DE IMVEIS (AC)............................ 20.000.000 - apurao do percentual e o valor a ser apropriado como resultado, no encerramento do exerccio: 12.000.000 x 100 ---------------------- = 40% x 20.000.000 = 8.000.000 30.000.000 - contabilizao do resultado de exerccio: D = RESULTADOS DE EXERCCIOS FUTUROS Receita com Vendas de Imveis C = RESULTADO DO EXERCCIO Receita com Vendas de Imveis ................................................... 20.000.000 D = RESULTADO DE EXERCCIO Custos dos Imveis Vendidos C = RESULTADO DE EXERC.FUTUROS Custo dos Imveis Vendidos......................................................... 12.000.000 Considerando-se que no exerccio seguinte a unidade imobiliria foi concluda e o cliente no tenha efetuado mais nenhum pagamento, havendo ainda, insuficincia de custo realizado no valor de 1.800.000, adotar-se- o seguinte procedimento: I - Contabilizao da insuficincia do custo realizado D = CUSTO ORADO(pc) C = RESULTADOS EXERC.FUTUROS Custo dos imveis vendidos............................................................ 1.800.000 II - reajustar a relao percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Receita Bruta:............................................................................. 30.000.000 Custo Orado (reajustado)............................................................ 16.200.000 Lucro Bruto:................................................................................ 13.800.000 13.800.0 x 100 ------------------ = 46% 30.000.000 III - lucro contido no valor recebido at a data da concluso da unidade imobiliria: 46% de 20.000.000 = 9.200.000 IV - diferena entre o lucro bruto reconhecido at o exerccio anterior e o apurado na concluso da unidade imobiliria: D = RESULTADO DE EXERCCIOS FUTUROS Custo de Imveis Vendidos C = RESULTADO DO EXERCCIO Custo de Imveis Vendidos............................................................. 1.200.000
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VERIFICANDO AS CONTAS DE Resultado de Exerc. Futuros e Resultado do Exerccio. Custo de Exerccios Futuros (REF) Exerccio 18.000 1.800 16.200 1.200 17.400 Custo - Resultado do 12.000 1.200 10.800
Receita de Exerccios Futuros (REF) Exerccio 30.000
Receita - Resultado do 20.000
O lucro reconhecido at agora: 20.000 (-) 10.800 = 9.200 b) Quando a concluso das obras de melhoramentos se der aps a data em que o cliente houver saldado o seu dbito, a insuficincia de custo realizado ter o seguinte tratamento: 1- Se a concluso se der at o final do perodo-base da liquidao do dbito e subseqente reconhecimento do lucro bruto, a insuficincia de custo ser debitada conta de controle do custo orado do exerccio e de exerccios anteriores; 2- Se a concluso se der em perodo-base posterior ao mencionado na alnea precedente, a insuficincia de custos ser debitada a conta de controle do custo orado e creditada a conta de resultado desse exerccio social, como recuperao de custos de exerccios anteriores, representando, em conseqncia, parcela aumentativa do lucro bruto em vendas desse perodo-base posterior. A relao reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda passar a ser aplicada sobre cada prestao recebida aps a concluso do empreendimento, at que o cliente salde todo o seu dbito. 9.2 Tratamento Fiscal da Insuficincia de Custo Realizado Para fins tributrios, o contribuinte dever determinar a relao percentual existente entre a insuficincia de custo e o total do oramento, includo neste os respectivos acrscimos. 9.2.1 Insuficincia de Custo no superior a 15% do Total do Oramento. Quando a insuficincia de custo realizado no for superior a 15% do total do oramento, dever ser includa normalmente no resultado do exerccio social em que o empreendimento for concludo, sem que o imposto sobre ela incidente, ao ser regularmente declarado, no exerccio financeiro subseqente, seja tido como postergado. 9.2.2 Insuficincia de Custo Superior a 15% do Total do Oramento. A insuficincia de custo realizado superior a 15% do total do oramento ser objeto de um dos tratamentos constantes das divises a seguir, prescritos em funo da poca ou pocas do reconhecimento do lucro bruto e da data da concluso do empreendimento. a) Quando o empreendimento for concludo no mesmo perodobase em que houver ocorrido todo o reconhecimento do lucro bruto da
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venda, a insuficincia de custos ser includa normalmente no resultado desse perodo-base, como recuperao de custo; b) Quando verificada em perodo-base posterior aquele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento do lucro bruto da venda, a insuficincia de custo ter o seguinte tratamento: 1- Ser computada no resultado do exerccio social em que o empreendimento for concludo; 2 - Ensejar a cobrana de correo monetria e juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela deduo de custo orado excedente do realizado. Para efeito da cobrana da correo monetria e juros de mora sobre o valor do imposto postergado, a insuficincia de custo deve ser distribuda, extracontabilmente, pelos perodos-base em que houver ocorrido o reconhecimento do lucro bruto da venda, mediante a observncia das regras a seguir: a) A relao definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda ser aplicada sobre o total das prestaes recebidas em cada perodo-base, representando o resultado de cada operao a parte do lucro bruto que deveria ter sido reconhecida em cada exerccio social; b) Em seguida, o contribuinte subtrair, do produto de cada operao indicada na alnea precedente, as parcelas do lucro bruto reconhecidas em cada um dos perodos-base respectivos, encontrando, em regra, no resultado de cada subtrao, os valores positivos sobre os quais sero calculados o imposto, a correo monetria e os juros de mora. Se, em determinado perodo-base, o resultado da subtrao supra for negativo, ele ser adicionado ao lucro bruto j reconhecido no perodo-base subseqente, para fim de determinao da diferena a tributar relativa a este ltimo perodobase. EXEMPLO Admitindo-se, a ttulo de ilustrao, a venda a prazo de uma unidade imobiliria no concluda, de acordo com os seguintes dados: a) valor da venda........................................................................... 5.000.000 b) custo da unidade vendida: custos pagos/incorridos.................................................................... 600.000 custos orados.............................................................................. 2.000.000 2.600.000 c) lucro bruto apurado (48%).......................................................... 2.400.000 d) condies de pagamentos: 1.000.000 de entrada e 20 parcelas mensais de 200.000 e) relao percentual entre o lucro bruto e a receita bruta:........................ 48% f) data da venda 30/06/96 g) concluso da unidade vendida em 15/01/97 h) insuficincia de custo realizado verificado........................................ 400.000 (400.000 de 2.000.000 = 20%, portanto superior a 15%) Considerando-se que a empresa apurou lucro real anual em 1996, e teria apresentado, naquela ocasio, a seguinte situao relativa ao empreendimento em questo:
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Devedores p/compra de imveis ------------------------5.000.000 | 2.200.000 |
Result.de Exerc.Futuro --------------------2.600.000 | 5.000.000 1.056.000 | |
Resultado do Exerccio -----------------------|1.056.000 | 48% de |2.200.000 | Custos orados --------------------| |
Custo de imveis (ativo circulante) --------------------------600.000 | 2.600.000 2.000.000 2.000.000 | |
Caixa/Banco --------------------------2.200.000 | |
Em 15/01/97, por ocasio do trmino do empreendimento, aps contabilizar a insuficincia de custo realizado no valor de 400.000 a empresa calculou (extracontabilmente) a relao percentual definitiva entre o Lucro Bruto e a Receita Bruta: Lucro Bruto (reajustado)* x 100 2.800.000 x 100 ----------------------------------------- = ------------------------- = 56% Receita bruta 5.000.000 * 2.600 (-) 400 (=) 2.200 >>> 5.000 (-) 2.200 (=) 2.800
Aplicando o percentual definitivo encontrado (56%) sobre o total das prestaes recebidas em cada perodo-base, obteremos a parte do lucro bruto que deveria ter sido oferecido tributao em cada um. No exemplo, teramos: 56% de 2.200.000 (valor recebido at 31/12/96 = 1.232.000) subtraindo-se do total de 1.232.000 o valor de 1.056.000, encontraramos o valor sobre o qual seria calculado o imposto de renda postergado: 176.000 A empresa em questo, deveria recolher os tributos e contribuies relativos aqueles perodos anteriores juntamente com o devido no perodo-base em questo acrescido de Correo Monetria e juros de Mora. 9.3 Tratamento Contbil do excesso de Custo Realizado No caso de unidade no concluda vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao, o com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda, o excesso de custo realizado ter o seguinte tratamento: a) Se a concluso se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto, e o final do perodo-base em que esse reconhecimento acontecer, o excesso de custo ser creditado conta de controle de custo orado e debitado a conta de resultado do exerccio, como custo adicional da venda. D- RESULTADO DO EXERCCIO Custo Adicional de Venda C- CUSTO ORADO Empreend. imobil. "x" b) Se a concluso se der em perodo-base posterior ao mencionado na alnea precedente, o excesso de custo ser creditado conta de controle do custo orado e debitado conta de resultado desse exerccio social como custo
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adicional de exerccios anteriores, representando, em conseqncia, parcela redutora do lucro em vendas desse perodo-base posterior.
D- RESULTADO DO EXERCCIO Custo Adicional de Exerccios Anteriores C- CUSTO ORADO (P.C) Empreend. Imob. "x" No caso da unidade no concluda vendida a prazo ou a prestao, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda, o contribuinte dever, em funo do excesso de custo realizado, observar os procedimentos a seguir: a) Quando a concluso das obras ou melhoramentos se der enquanto o cliente estiver pagando o seu dbito, os procedimentos a observar so os seguintes: 1- o excesso de custo ser creditado conta do controle do custo orado e debitado a conta prpria do grupo de resultados de exerccios futuros, com o conseqente reajustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; 2- em seguida, o contribuinte aplicar a relao reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestaes recebidas at a data do lanamento citado na alnea 1, inclusive valores recebidos em perodosbase anteriores; 3- por ltimo, o contribuinte subtrair, do montante do lucro computado at a data do lanamento citado na alnea 1, inclusive parcelas reconhecidas em perodos-base anteriores, o produto da operao indicada na alnea 2, encontrando, no resultado desta subtrao o valor do custo adicional a ser transferido da conta prpria do grupo de Resultados de Exerccios para o Resultado do Exerccio Social. EXEMPLO Supondo-se que na venda a prazo, de unidade imobiliria no concluda, foram apurados os seguintes elementos: a) valor de venda a prazo............................................................... 3.000.000 b) custo orado............................................................................. 1.800.000 c) lucro apurado............................................................................ 1.200.000 d) valor recebido por ocasio do encerramento do exerccio social....... 2.000.000 Contabilizao: - pelo registro da venda: D- DEVEDORES POR COMPRA DE IMVEIS (A.C) C- RESULTADOS DE EXERCCIOS FUTUROS (REF) Receita com vendas de Imveis ...................................................... 3.000.000 - pelo registro do custo orado: D- CUSTO DE IMVEIS (A.C) C- Custo orado (P.C) .................................................... 1.800.000 - pela apurao do lucro bruto: D- RESULTADOS DE EXERCCIOS FUTUROS Custos dos Imveis Vendidos C- CUSTO DE IMVEIS (A.C) .......................................... 1.800.000
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LEFISC - Legislao Fiscal - pelos movimentos efetuados:
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D- CAIXA/BANCOS C-DEVEDORES POR COMPRA DE IMVEIS......................... 2.000.000 - apurao do percentual e o valor a ser apropriado como resultado, no encerramento do exerccio: 1.200.000 x 100 --------------------- = 40% x 2.000.000 = 800.000 3.000.000 - contabilizao do resultado do exerccio: D- RESULTADO DE EXERCCIOS FUTUROS Receita com Vendas de Imveis C- RESULTADO DO EXERCCIO Receita com Vendas de Imveis ............................. 2.000.000 e D- RESULTADOS DO EXERCCIO Custos dos Imveis Vendidos C- RESULTADO DE EXERCCIOS FUTUROS Custos dos Imveis Vendidos ............................... 1.200.000 Considerando-se que no exerccio seguinte, a unidade mobiliria foi concluda e o cliente no tenha efetuado mais nenhum pagamento, havendo, ainda, um excesso de custo realizado no valor de 180.000, adotar-se- o seguinte procedimento: I - contabilizao do excesso do custo orado: D- RESULTADOS DE EXERCCIOS FUTUROS Custos dos imveis vendidos C- CUSTO ORADO (P.C) ................................................ 180.000 II - reajustar a relao percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Receita Bruta ............................................................................... 3.000.000 Custo Orado (reajustado) ............................................................. 1.980.000 Lucro Bruto................................................................................... 1.020.000 1.020.000 x 100 -------------------- = 34% 3.000.000 III - lucro contido na valor recebido at a data da concluso da unidade imobiliria: 34% de 2.000.000........................................................................ 680.000 IV - diferena entre o lucro bruto reconhecido at a data do encerramento do perodo-base (ano-calendrio) anterior e o apurado na concluso da unidade imobiliria: 800.000 (-) 680.000 ---------120.000 V - contabilizao da diferena encontrada:
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b) Quando a concluso das obras se der aps a data em que o cliente houver saldado o seu dbito, o excesso de custo realizado ter o seguinte tratamento: 1- se a concluso se der at o final do perodo-base da liquidao do dbito e subseqente reconhecimento do lucro bruto, o excesso de custo ser creditado conta de controle do custo orado e debitado a conta de resultado do exerccio, como custo adicional do exerccio e de exerccios anteriores; 2- se a concluso se der em perodo-base posterior ao mencionado na alnea precedente, o excesso de custo ser creditado conta do custo orado e debitado a conta de resultado desse exerccio social, como custo adicional de exerccios anteriores, representando, em conseqncia, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo-base posterior. A relao reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda (subitem "a", 1, retro) passar a ser aplicada sobre cada prestao recebida aps a concluso do empreendimento, at que o cliente salde todo o seu dbito. 9.5 Tratamento Fiscal do Excesso de Custo Realizado Em princpio, o excesso de custo realizado no acarretar ao contribuinte conseqncias negativas de natureza tributria, a no ser que este deixe de observar os procedimentos quando a concluso das obras ou melhoramentos se der enquanto o cliente estiver pagando o seu dbito e no aplique a relao reajustada entre o lucro e a receita bruta da venda sobre cada prestao recebida aps a concluso do empreendimento, at que o cliente salde todo o seu dbito. A imputao de todo o excesso de custo, no resultado do perodo-base em que o imvel vendido for concludo enquanto ainda houver prestaes da venda a receber no perodo-base seguinte, representar antecipao de custo e conseqente reconhecimento de lucro bruto a menor no exerccio social dessa imputao. A possvel postergao do pagamento do imposto, em decorrncia do exposto acima, sujeitar o contribuinte ao pagamento de correo monetria e juros de mora, de conformidade com a legislao de referncia. 9.6 Livro de Apurao do Lucro Real - Vedada sua Utilizao O contribuinte dever efetuar, atravs de sua escrita comercial, todos os procedimentos e apuraes dos resultados operacionais de suas operaes imobilirias, inclusive o diferimento parcial ou total do reconhecimento do lucro bruto, na hiptese da venda a prazo ou a prestao com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda, sendo, portanto, vedada a utilizao do Livro de Apurao do Lucro Real, para esse fim. 9.7 Quadro Demonstrativo do Custo Orado Todo o contribuinte que optar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido por concluir e apurar relao superior a 15% entre a insuficincia de custo realizado e o custo orado para concluso das obras ou melhoramentos das unidades vendidas dever preencher um quadro demonstrativo, de acordo com o modelo definido pela instruo normativa 84/79, observando as seguintes regras:
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a) o quadro demonstrativo poder constar de livro, fichas, mapas, ou formulrios contnuos emitidos por sistema de processamento de dados, a critrio do contribuinte; b) o demonstrativo dever ser impresso com base no modelo oficial, podendo ter, apenas em seu cabealho, outros elementos informativos que o contribuinte entender convenientes; c) o livro, ou as fichas, ou os mapas ou formulrios no precisam ser registrados nem autenticados por nenhum rgo ou repartio, no desobrigado, entretanto, o contribuinte de mant-los preenchidos em boa ordem e guarda, disposio da autoridade fiscalizadora, at que ocorra a inexigibilidade dos crditos tributrios originados de operaes neles escrituradas; d) o preenchimento do quadro demonstrativo dever ter como base os lanamentos constantes da escrita comercial, ao trmino de cada empreendimento: e) o contribuinte dever preencher um quadro demonstrativo para cada unidade vendida em relao qual tenha feito opo pelo cmputo do custo orado, independentemente das condies de pagamento contratadas com o comprador; O no preenchimento do quadro demonstrativo, nas condies acima analisadas, importar na perda do direito opo pela apropriao do custo orado no custo dos imveis vendidos; O quadro demonstrativo em questo no se confunde com a Demonstrao Analtica, por empreendimento, dos valores computados como custo orado de cada unidade vendida, bem como dos efeitos da atualizao monetria e de alteraes nas especificaes do oramento, que o contribuinte obrigado a manter.
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ATIVIDADES IMOBILIRIAS Construo, incorporao e loteamento de imveis

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LEFISC - Legislao Fiscal b. Pela apurao do custo da unidade vendida:

LEFISC - Legislao Fiscal 8.1. VENDA VISTA

D= Banco (AC) 20.000,00 C= Receita da Venda (CR) 20.000,00 e. Apropriao de Custo.

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D = Resultado do exerccio19.000,00 C = Custo do imvel vendido (CR) 19.000,00

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LEFISC - Legislao Fiscal - pela apurao do lucro bruto

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Receita de Exerccios Futuros (REF) Exerccio 30.000

Receita - Resultado do 20.000

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Devedores p/compra de imveis ------------------------5.000.000 | 2.200.000 |

Result.de Exerc.Futuro --------------------2.600.000 | 5.000.000 1.056.000 | |

Resultado do Exerccio -----------------------|1.056.000 | 48% de |2.200.000 | Custos orados --------------------| |

Custo de imveis (ativo circulante) --------------------------600.000 | 2.600.000 2.000.000 2.000.000 | |

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