Exmo. Sr. Dr.

Juiz de Direito da 99 Vara Cvel do Frum Central Cvel Joo Mendes Jnior - SP

Processo : 000.00.2011.000000-0

CELSO DAV RODRIGUES, Perito Assistente, devidamente habilitado com a indicao do locador para atuar nos Autos da Ao de Renovatria de Contrato de Locao, que MODELO DE LAUDO E MQUINAS LTDA. move contra CELSO DAV RODRIGUES, em curso perante esse R. Juzo e tendo concludo seus estudos, acompanhamento nas vistorias, anlises e exames necessrios, vem, respeitosamente a presena de Vossa Excelncia apresentar as concluses a que chegou, atravs do seguinte: LAUDO JUDICIAL

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SUMRIO

1. 2.

INTRODUO .......................................................................................... 3 CONSIDERAES GERAIS .................................................................... 4

2.1. Vistoria ...................................................................................................... 4 2.2. Localizao ............................................................................................... 4 2.3. Caracterizao da Regio ......................................................................... 4 3. DESCRIO DOS IMVEIS ..................................................................... 6

3.1. Terreno ...................................................................................................... 6 3.2. Benfeitorias/Adequao ............................................................................ 6 4. 5. METODOLOGIA APLICADA ..................................................................... 7 AVALIAO .............................................................................................. 8

5.1. Pesquisa Imobiliria .................................................................................. 8 5.2. Valor Locativo ............................................................................................ 8 6. 7. 8. 9. QUESITOS DO M.M. JUIZ ...................................................................... 10 QUESITOS DA REQUERENTE .............................................................. 11 QUESITOS DO REQUERIDO ................................................................. 12 ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ............................................. 13

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1. INTRODUO O presente Laudo Pericial, conforme requerido pela Autora na Exordial, tem como objetivo a determinao do valor de locao dos imveis comerciais de propriedade do Requerido, situado Avenida Modelo de Laudo, 305A/305/339/ 371/383/363 e Rua Modelo de Laudo 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, municpio de So Paulo, SP. As matrculas dos imveis encontram-se detalhadas no Laudo da Perita Judicial. Analisando-se o Contrato de Locao estabelecido entre as partes, tem-se que a presente renovao para um perodo de 5 anos, iniciando-se em 1 de julho de 2010. A Autora oferece, para a renovao, um Aluguel mensal de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), reajustado anualmente pela variao acumulada do IGPM e, no impedimento deste, substitudo pelo IGP-DI ou IPC-FIPE, ou INCP/IBGE, ou qualquer outro ndice legalmente criado que reflita a inflao. A R contestou a ao s fls. 135/137, aceitando a renovao pelo perodo firmado, mas propondo um Aluguel mensal de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais). s fls. 152/153 a R indicou, como Perito Assistente, Celso Davi Rodrigues, apresentando seus quesitos. s fls. 148/154/155 indicado a Perita Judicial, bem como o Assistente Tcnico por parte da autora, apresentando seus quesitos. A vistoria tcnica nos imveis foi realizada pela Perita Judicial, acompanhado dos Peritos Assistentes no dia 20 de janeiro de 2.011. A Perita Judicial, produziu todas as imagens, bem como a identificao da localizao dos imveis, as quais apresenta em seu Laudo Pericial.

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2. CONSIDERAES GERAIS 2.1 VISTORIA De forma minuciosa foi realizado estudo da matria, procedeu ao jurisperito vistoria dos imveis, acompanhado dos assistentes tcnicos das partes, sendo eu, Celso Dav Rodrigues, administrador e o Arquiteto Modelo de Laudo, da Requerente, podendo observar a disposio dos mesmos, vias de acesso, assim como, suas caractersticas e demais detalhes de interesse, a ttulo de subsidiar melhor esse perito com o intuito de apresentar resultado que digne ser a expresso da verdade.

2.2 LOCALIZAO Os imveis em questo, unificados, que integram o complexo comercial situamse na Avenida Modelo de Laudo, 305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo de Laudo 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, municpio de So Paulo, SP. De acordo com a Planta Genrica de Valores do Municpio de So Paulo, os bens da presente ao pertencem ao Setor Fiscal 000, Quadra 000. A quadra onde se localiza os imveis formada pelas seguintes vias pblicas: Avenida Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo e Rua Modelo de Laudo.

2.3 CARACTERSTICAS DA REGIO Os imveis se localizam em regio de ocupao comercial, composto por imveis comerciais e de servios, de pequeno e mdio porte, de casas comerciais a galpes de padro construtivos classificados como mdio. A Modelo de Laudo um distrito tradicional da regio oeste do municpio de So Paulo, com 5,6 km quadrados de superfcie, subordinado subprefeitura da Lapa. Apesar da pequena superfcie, o distrito possui em seu territrio o Terminal Modelo de Laudo, o Memorial da Amrica Latina, o Estdio Palestra Itlia, prdios empresariais como os da Pricewaterhouse Coopers, os estdios da Rede Record de Televiso, alm do parque de diverses Playcenter. Situado em uma rea de vrzea ao sul do rio Tiet, cortada desde o sculo XIX por duas ferrovias (Santos-Jundia e Sorocabana), foi durante muitos anos uma regio de vocao industrial. Atualmente se tornou uma zona de classe mdia e pequenos escritrios. Em seu limite se encontram o Parque Fernando Costa (Parque da gua Branca) e o terminal rodovirio da Modelo de Laudo, que
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funciona junto com a estao terminal da Linha 3 (vermelha) do Metr de So Paulo. A Lei de Zoneamento 13.885, de 25 de agosto de 2004 que estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratgico, onde institui os Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras e dispe sobre o parcelamento que disciplina e ordena o Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo, identifica e classifica como ZCPb/03 Zona de Centralidade Polar-b. A Avenida Modelo de Laudo, onde se d a fachada da rea em questo uma das vias de maior circulao na Cidade de So Paulo, parte do itinerrio de diversas linhas de nibus municipal e intermunicipal, alm de milhares de carros que a percorrem todos os dias.

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3. DESCRIO DOS IMVEIS 3.1 TERRENO Aps a devida vistoria in-situ, onde foram colhidos os elementos necessrios para descrio do terreno em questo, o qual possui formato irregular, topografia plana, com solo aparentemente firme e seco, observando a sua posio de esquina com frente principal para a Avenida Modelo de Laudo, 305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo de Laudo 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, municpio de So Paulo, SP, colhendo documentao fotogrfica para melhor subsidiar este Trabalho. A regio possui os melhoramentos pblicos essenciais, tais como: redes de gua; luz; esgoto; gs; telefonia; iluminao pblica; pavimentao; arborizao; transporte pblico direto, sendo este atravs de rede de nibus, metr e trem. As matrculas dos imveis fornecidas pelo locador e apresentados pela Perita Judicial, a qual menciona em seu laudo, possui rea total de 15.354,00 metros quadrados. O referido terreno encontra-se cadastrado pela Prefeitura do Municpio de So Paulo, sendo sob os contribuintes 019.105.0125-5/019.105.01247/019.105.0126-3, conforme IPTUs juntados nos autos, as fls. 102/113, encerrando uma rea total de 15.354,00 metros quadrados. Pelo Instrumento Particular de Contrato de Locao No Residencial, juntado nos autos, s fls. 31/39, a Locatria tem exclusividade de uso dos referidos imveis, um terreno com metragem de 15.354,00 metros quadrados e uma rea construda de 11.002,00 metros quadrados.

3.2 BENFEITORIAS/ADEQUAO Sobre o terreno supra citado existem construes, cuja descrio esto sendo minuciosamente descritos no laudo da Perita Judicial e que ora consideramos expresso da verdade. Deve-se ressaltar que a rea construda descrita na Planta de Reforma sem Aumento de rea e Sem Mudana de Uso, encontra-se divergente em relao s metragens contidas no Contrato de Locao e nos IPTUs dos referidos imveis. Deste modo, sero utilizadas para a determinao do valor locativo, as metragens tituladas nos referidos IPTUs dos imveis objetos da lide.
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4. METODOLOGIA APLICADA Para a determinao do valor de locao dos imveis, foi utilizado o valor mdio de mercado da prpria regio e as ofertas de imveis comerciais, bem como avaliao imobiliria da regio e informao de site especializado no setor imobilirio. Quanto s benfeitorias, entendemos ser a simples adequao e o atendimento da clusula 5 do Contrato de Locao estabelecido entre as partes: Clusula 5: A Locatria se obriga a manter os imveis locados no mais perfeito estado de conservao e limpeza, para assim devolv-los quanto finda ou rescindida a Locao, correndo por sua conta exclusiva todas as despesas necessrias e permitidas por lei para esse fim, principalmente aquelas que se referem conservao de pisos, portes, pinturas (interna e externa), fechaduras, trincos, puxadores, vitraux, vidraas, lustres, instalaes eltricas, hidrulicas (guas pluviais, potvel e esgotos), ficando todas as eventuais benfeitorias introduzidas nos imveis a ele agregadas, sem que assista Locatria qualquer direito de reteno ou indenizao, pelo que desde j, expressamente, ela Locatria renuncia, no respondendo a Locatria, porm, pelos desgastes normais sofridos pelos imveis.

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5. AVALIAO E DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DOS IMVEIS 5.1 PESQUISA IMOBILIRIA Nesta importante fase do trabalho, procuramos identificar e avaliar na regio onde se situam os imveis, elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando queles que guardassem semelhana com os imveis em questo, especificamente na mesma regio geo-econmica, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer vis. Dentre os imveis identificamos 04 (quatro) imveis que procuramos relacionar abaixo: a) Galpo de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo Imobiliria Luz Imveis Corretora Lilian (11 9240-6254) Venda no valor de R$ 7.500.000,00 Locao no valor de R$ 70.000,00; b) Galpo de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo Imobiliria Luz Imveis Corretora Ventura (11 9405-0782) Venda no valor de R$ 7.000.000,00 Locao no valor de R$ 70.000,00; Ambos os imveis localizam prximo ao Parque Industrial Tomas Edson c) Galpo de 1.250 metros quadrados localizado na Rua Cruzeiro Imobiliria Plus Imveis Corretora Rose Venda no valor de R$ 3.900.000,00 Locao no valor de R$ 40.000,00; d) Galpo localizado a uma quadra do metr Modelo de Laudo com 3.066 metros quadrados Imobiliria Local Imveis Corretor Denner Venda no valor de R$ 7.500.000,00 Locao no valor de R$ 75.000,00. Para esta avaliao no caso dos galpes com vo livre que esto disponveis para locao o metro quadrado tem valor mdio de R$ 24,72. Ainda, conforme site especializado no setor imobilirio Ibiubi, o valor mdio do metro quadrado para locao na regio da Modelo de Laudo, pode chegar a R$ 33,84(http://www.ibiubi.com.br/imoveis/dados-mercado/s%C3%A3o-paulo+saopaulo+barra-funda/).

5.2. VALOR LOCATIVO Considerando-se o valor mdio de locao, baseado nos imveis disponveis para locao, em R$ 24,72 o metro quadrado; Considerando-se a rea locada de 11.002 metros quadrados.

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Entendemos o valor mensal de locao a partir de 1 julho de 2010 como sendo o montante de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos).

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6. QUESITOS DO M.M. JUZ (FLS. 148) QUESITO N 1 Qual o valor do locativo, em mercado, na data do incio da renovao do contrato? Resposta: O Valor Locativo determinado por nosso estudo de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos), por ms, valor este vlido para 1 de julho de 2010.

QUESITO N 2 Observar a existncia de eventuais benfeitorias, na avaliao do valor do aluguel (RT 786/235, 745/193 etc.) Resposta: Entendemos que o que observamos a aplicao da clusula 5 do contrato de locao, que trata da manuteno e outros ajustes por conta de adequao para uso.

QUESITO N 3 Outros esclarecimentos que o perito entender pertinentes, para soluo da lide. Resposta: O signatrio se reporta ao corpo do presente Laudo.

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7. QUESITOS DA REQUERENTE (FLS. 154/155) QUESITO N 1 Queira o Ilustre Perito descrever os imveis, com suas caractersticas e dimenses. Resposta: A Perita Judicial o faz de fora minuciosa em seu laudo.

QUESITO N 2 Queira o Ilustre Perito realizar pesquisa de imveis semelhantes ao objeto da presente ao, expostos para locao mensal. Resposta: O signatrio se reporta ao Itens 5.1 do presente trabalho.

QUESITO N 3 Queira o Ilustre Perito apresentar o valor locativo obtido pelo mtodo comparativo direto. Resposta: Conforme exposto no corpo do Laudo, os imveis em questo so sui generis, no havendo elementos similares colocados no mercado de locao. Desta forma, o signatrio utilizou o valor mdio dos imveis comerciais disponveis na regio, como apresentamos no item 5.1..

QUESITO N 4 Queira o Ilustre Perito apresentar a idade real das edificaes existentes. Resposta: O signatrio se reporta ao Item IV do laudo pericial da Perita Judicial.

QUESITO N 5 Queira a Ilustre Perita elucidar se as eventuais reformas realizadas pela empresa locatria alteraram a estrutura e a idade real dos imveis, ou so predominantemente apenas reformas em acabamentos para adequao das atividades ali exercidas. Resposta: Conforme observado pela Perita Judicial e os Peritos Assistentes designados pelas partes em vistoria realizada, as reformas encontradas nas edificaes foram executadas para a adaptao as necessidades da requerente.

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8. QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 152/153) QUESITO N 1 Qual a rea total dos imveis, objeto da presente ao, bem como a rea a construda, sua localizao e benfeitorias? Resposta: O signatrio se reporta aos Itens 2 e 3 do presente trabalho.

QUESITO N 2 Qual o valor real de mercado dos imveis, objeto da presente ao, para efeito de venda e compra? Resposta: O signatrio se reporta ao Item V do laudo pericial da Perita Judicial.

QUESITO N 3 Observando a rea dos imveis, a construo ali existente, benfeitorias e localizao, qual seria o valor locativo do mesmo? Resposta: O Valor Locativo determinado pelo signatrio de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos) a partir de 1 de julho de 2010.

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9. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL Dada por cumprida a misso, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vai editado em 13 (treze) folhas todas de um s lado, seguindo esta ltima datada e assinada para todos os fins de Direito, colocando-se a inteira disposio deste R. Juzo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem necessrios.

So Paulo, 06 de maio de 2011.

CELSO DAV RODRIGUES Administrador Perito Assistente CRA/SP n 41.641

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