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Modelamiento bsico de la burbuja inmobiliaria espaola

Camilo Bernal
ResumenEn el presente artculo se pretende mostar una visin bsica de la crisis hipotecaria espaola desde la perspectiva de la dinmica de sistemas, a n de ampliar el conocimiento y la comprensin sobre este tipo de errores econmicos y tener mayores elementos de juicio para minimizar la posibilidad de tomar malas decisiones en caso de encontrarnos inmersos en ambientes similares en alguna ocasin. Index TermsCrisis inmobiliaria, crdito, dinmica de sistemas, Espaa, quiebra, desempleo.

II. La crisis inmobiliaria espaola. II-A. Antecedentes El origen de la crisis no resulta sencillo de jar. Sin embargo, algunos autores como Jos Manuel Naredo[1] y archivos de algunos diarios como El Pais [2] permiten situar sus orgenes en el ao 1998, cuando se inici el proceso de valorizacin de terrenos con la promulgacin de la ley de suelo en el gobierno del presidente Aznar. II-B. Impacto en la economa Segn cifras manejas por el banco de Espaa, existe una deuda en torno a los 325000 millones de euros que resultan imposibles de recuperar, adems de cerca de 100000 millones que se encuentran en una situacin considerada dudosa [3]. El volumen de crditos impagables que se est considerando en este caso corresponde aproximadamente a un 30 % del PIB para el ao 2008, en el cual la crisis inmobiliaria toc fondo.1 II-C. Causas y posibles soluciones Las causas que intentan explicar la formacin y explosin de la burbuja se dividen en dos grupos principales: Causas internas y coyunturales propias de Espaa y causas que tiene su origen el dinmicas internacionales externas. Un primer factor que se considera est relacionado con la llegada de un gran nmero de inmigrantes, ya que la poblacin espaola pas de cerca de 39 millones en el ao 1998 hasta alcanzar aproximadamente los 47 millones en la actualidad, lo cual representa un incremento de cerca del 20 % en apenas una dcada[4]. Debido a la baja tasa de natalidad de los espaoles y a un estancamiento en el crecimiento de la poblacin para principios del siglo XXI, es razonable pensar que gran parte del aumento de la poblacin es atribuible a la llegada de inmigrantes. Especialistas como Garca-Montalvo argumentan que la demografa es un factor de indudable importancia en el comportamiento de precios y demanda, pero de ningn modo logra ser suciente para explicar el comportamiento completo [5]. Los factores econmicos y nancieros tambin tienen un papel importante. El nivel de endeudamiento de los espaoles se caracteriz en pocas pasadas por ser relativamente bajo en relacin con otros pases europeos. Adicional
1 Para tener una idea de la magnitud de la crisis en nuestro contexto, solamente los crditos impagables del sector inmobiliario espaol para el 2008 superaban ampliamente todos los bienes y servicios de un pas como Colombia, con una poblacin que era mayor a la espaola en 5 millones de habitantes y con un territorio casi 3 veces mayor

I.

Introduccin

La crisis espaola representa una oportunidad de gran valor para analizar el comportamiento de la economa moderna y asistir al derrumbamiento de muchos viejos paradigmas perniciosos que slo quedan al descubierto cuando estalla una gran crisis. Espaa vive en la actualidad un estancamiento del conjunto de su economa, la quiebra de empresas y la pobreza de muchas familias que lo han perdido todo. Las grandes facilidades de acceso al crdito de los bancos dio el poder para que un gran nmero de personas pudieran endeudarse a niveles altos y estimul el consumo suntuario. Los grandes volmenes de capitales brindaron adems la posibilidad de construir una infraestructura gigantesca que no responda a las necesidades de la comunidad, con lo cual se arroj a la basura una enorme cantidad de recursos valiosos y se hipotec el futuro y el bienestar de muchas personas. La burbuja econmica se cre en el supuesto de que la tierra y la vivienda nunca disminuyen su precio, y puede considerarse una inversin segura. Despus de los atentados del 11-S, los mercados buscaron ansiosamente las fuentes de inversin ms seguras para refugiarse de una posible escalada terrorista a nivel mundial. Paradjicamente estas inversiones se convirtieron en una de las ms inseguras debido a la excesiva especulacin. Desde el ao 1998 en que se promulg la ley de suelo, que permitira urbanizar grandes extensiones de tierra y hacerlas mucho ms rentables, durante una dcada se cre un sistema en el cual la vivienda dej de ser un derecho para convertirse en bien para especulacin de grandes capitales, hasta el ao 2008, en el cual se vislumbran signos de derrumbe muy importantes, debido a que los bancos que estaban nanciando tanto la produccin como el consumo empezaron a quebrar. El presente artculo muestra una construccin bsica del modelo que permite representar el comportamiento de la crisis hipotecaria espaola mostrando la interrelacin de sus principales variables.

a esto, el nivel salarial en Espaa se considera medio e incluso bajo comparado con otros pases desarrollados[6]. Un factor fundamental fue la entrada del euro en la economa espaola para el ao 2002. Esto supuso, contra los pronsticos, la entrada masiva de dinero2 negro desde sus inicios, incluso se ha estimado que el 60 % de las transacciones inmobiliarias se realizaron con este tipo de capital [7]. Las normas relacionadas con el uso del suelo han hecho tambin su contribucin a la conformacin del panorama presente, ya que redujeron la cantidad de suelo que debe ser cedido a las administraciones locales y brindan la posibilidad de declarar suelo urbanizable a cualquier terreno no protegido. Sumado a esto se presenta la gran des-nanciacin de las administraciones locales, que encuentran en la construccin y la especulacin con el suelo urbanizable una buena fuente de nanciacin, creando a su vez una masa de funcionarios pblicos corruptos [7]. En el plano internacional, a excepcin de Alemania, Japn y Suiza, se pudo haber creado una burbuja crediticia favorecida por las bajas tasas de inters en casi todos los pases industrializados. Segn datos de la reserva federal norteamericana (FED) y la OCDE, el precio de los bienes inmuebles ha venido incrementndose en las ltimas dcadas [9]. Parte de este comportamiento podra explicarse por la fuga masiva de capitales con el estallido de la burbuja .com a nales de los aos 90, produciendo una fuga masiva de capitales que buscaban desesperadamente fuentes de rentabilidad seguras. La especulacin tambin jug un papel signicativo. Las jugosas ganancias que prometan rentabilidad anual de dos dgitos y las bajas tasas de inters (nunca antes vistas en Espaa) con la entrada en el euro, pudieron favorecer la incursin de pequeos inversores deseosos de comprar y revender viviendas o simplemente mejorar la vivienda antigua a travs de las hipotecas puente. Las sociedades de transaccin tambin hicieron su parte, alimentando la espiral especulativa e inando los precios y la adquisicin de crditos, usando para ello las fuertes relaciones que tenan con entidades bancarias. La asociacin hipotecaria espaola (AHE) plantea la solucin al problema de un modo que resulta poco claro o intencionalmente pretende ignorar la situacin que se ha desarrollado. El plantemiento bsico que deende es que se debe hacer compatible el dcit de 300 mil viviendas con el stock de 1 milln de viviendas sin vender, y no detener el desarrollo del sector inmobiliario[10]. El problema que se logra encontrar a esta propuesta es que el crecimiento del sector desde hace ms de una dcada se desarroll con la intencin de ganar dinero y no de satisfacer las necesidades de la gente de manera altruista. Toda la especulacin y
2 El dinero negro es aquel que no ha sido declarado ante hacienda, de cuyo manejo se encargan maas con extensas conexiones internacionales e inuencia en las ms altas esferas de la sociedad. Resulta un poco contradictorio que la sociedad no se movilice contra los parasos scales, donde se esconde gran parte de estos recursos; y la existencia de tales lugares enva una seal inequvoca sobre cmo funciona el mundo realmente y quienes dictan las reglas de juego en la actualidad.

la creacin de riqueza a travs del crecimiento3 tenan como n obtener ganancias sin pensar demasiado en las consecuencias. La prueba de esto se hace patente en la actualidad, ya que las viviendas se construyeron para una demanda inexistente y se termin descuidando la demanda existente. III. III-A. Modelando el comportamiento de la crisis Concepcin terica

La representacin del problema se har de modo que resulte fcilmente entendible y no requiera de un tratamiento de teora econmica muy renado, pues la esencia del modelo debe ser la exibilidad en la modicacin de parmetros que permitan contemplar diferentes escenarios. Se realiza la construccin del modelo bajo la idea de que este no debe ser ms complejo de lo estrictamente necesario, debido a que el nivel de complejidad redunda negativamente en la capacidad de comprensin intuitiva, con lo cual se perdera una buena parte de las ventajas que ofrecen los sistemas dinmicos. III-B. Diagrama causal

El diagrama causal muestra los elementos ms importantes en la concepcin del problema con las interrelaciones que se considera tienen mayor signicado. Se ha evitado crear demasiadas relaciones poco claras o que den lugar a malas interpretaciones. La gura III.1 muestra el diagrama causal del modelo para representar la crisis hipotecaria espaola.
Figura III.1. Diagrama Causal

Fuente: Autor III-C. Variables utilizadas para construir el modelo

En la construccin del modelo se utilizaron las variables que comnmente estn contenidas en los ndices de los informes econmicos peridicos. Una buena parte de los datos usados para la construccin del modelo han sido obtenidos de estimaciones del banco de Espaa y publicaciones de diarios populares como El Pais. A continuacin se detallan las variables utilizadas en la construccin del modelo.
3 Ntese que esto viola los supuestos bsicos de racionalidad econmica, ya que es el crecimiento el que debe generar riqueza, y no al revs

Tasa de crecimiento del desempleo (Auxiliar ) Poblacin econmicamente activa (Auxiliar) Personas sin trabajo (Auxiliar) Tasa de crecimiento de construccin de vivienda (Auxiliar) TCVV Tasa de crecimiento de venta de vivienda (Auxiliar) V. Const Viviendas construidas (Auxiliar) V. Vend Viviendas vendidas (Auxiliar) Viviendas Nmero de viviendas terminadas (Nivel) TCEP Tasa de crecimiento del endeudamiento pblico (Auxiliar) TEPR Tasa de crecimiento del endeudamiento privado (Auxiliar) Endeud Endeudamiento total (Auxiliar) Balance Balance global de la economa (Auxiliar) P. Viv Precio de la vivienda (Auxiliar) TCI Tasa de crecimiento de impagos (Auxiliar) TEH Tiempo para ejecutar hipotecas (Auxiliar) Impagos Pagos no realizados (Auxiliar) Desalojos Resultados de las ejecuciones hipotecarias (Nivel) N. Sal Nivel salarial (Auxiliar) Ing Ingresos (Auxiliar) Cons Consumo (Auxiliar) T. Ah Tasa de ahorro (Auxiliar) TCPIB Tasa de crecimiento del producto interno bruto (Auxliar) C. PIB Crecimiento del producto interno bruto (Auxiliar) PIB Producto interno bruto (Nivel)

TCDG PEA Desempleo TCCV

Figura IV.1.

Comportamiento del desempleo

Fuente: Autor El nmero de viviendas que se construyeron obedecan a fenmenos especulativos que se alejaban cada vez ms de las necesidades reales de la poblacin espaola, con lo cual se cre un gigantesca infraestructura para la cual no existira mercado. En la actualidad es comn encontrar barrios fantasma en algunas ciudades intermedias del pas. La gura IV.2 muestra el comportamiento en la construccin de viviendas para el perodo 2003-2010.
Figura IV.2. Comportamiento de la vivienda

III-D.

Lmites y caractersticas del modelo

Fuente: Autor Con la entrada de Espaa en la zona euro en 2002, los ciudadanos accedieron a unos tipos de inters sin precedente. Esto se tradujo en el mediano plazo en un endeudamiento irresponsable. El nivel de endeudamiento privado ha superado ampliamente el producto interno bruto, las declaraciones de bancarrota personal se suceden sin tregua y muchos han perdido su nica fuente de ingresos representada en el empleo. La gura IV.3 muestra el comportamiento del endeudamiento para el perodo 2003-2007.
Figura IV.3. Comportamiento del endeudamiento

Por tratarse de un modelo simple que busca principalmente ilustrar el comportamiento de la burbuja inmobiliaria espaola, no se ha profundizado en inferencias sobre las relaciones entre variables. Se acude a los registro histricos de entes como el Banco de Espaa a n de presentar unos resultados acordes con los sucesos reales. El modelo omite componentes de teora econmica avanzada a n de ser ms comprensible y fcil de modicar en la construccin de posibles escenarios.

IV.

Resultados

El efecto que tuvo la explosin de la crisis inmobiliaria sobre el empleo result ser realmente dramtico. En el transcurso de 3 aos la tasa de desempleo casi se triplic y muchas personas entraron en riesgo de perder su puesto de trabajo. El desempleo juvenil ha logrado alcanzar tasas en torno al 50 %, siendo paradjicamente la generacin de espaoles con mayor nivel de educacin de la historia. La gura IV.1 muestra el comportamiento del desempleo en el perodo 2003-3010.

Fuente: Autor

En la actualidad miles de familias estn sufriendo el drama de las ejecuciones hipotecarias. Sus viviendas no logran ser vendidas sin grandes prdidas y esto obliga a abandonar el sueo de tener vivienda propia. El nmero de ejecuciones hipotecarias empez a crecer de manera alarmante desde el ao 2007, como se puede observar en la gura IV.4.
Figura IV.4. Comportamiento desalojos

conlleva a resultados que dieren signicativamente de los datos histricos, lo cual resulta ser un recurso valioso al momento de generar hiptesis sobre el problema que se busca investigar. Referencias
[1] Naredo, Jos Manuel (1996). LA BURBUJA INMOBILIARIOFINANCIERA EN LA COYUNTURA ECONMICA RECIENTE, (1985-1995). Aula Magna. ISBN 9788432309137. II-A [2] La otra burbuja inmobiliaria (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ pais/ vasco/ burbuja/ inmobiliaria/ elpepiesppvs/ 20090629elpvas_1/ Tes) - El Pas II-A [3] La deuda del ladrillo castigar a la banca, segn las Cmaras de Comercio ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ deuda/ ladrillo/ castigara/ banca/ Camaras/ Comercio/ elpepueco/ 20100310elpepieco_8/ Tes) II-B [4] Fuente: para los aos 1981, 1986 y 1991, los datos se reeren tan slo a extranjeros con permiso de residencia a 31 de diciembre y proceden del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, citado en (http:/ / www. juntadeandalucia. es/ iea/ migracioninternacional/ tab/ 4_1. xls) (tomando, para el porcentaje de 1986, la poblacin espaola de hecho segn la estimacin intercensal del INE para el 1 de julio (http:/ / www. ine. es/ inebase/ cgi/ axi?COMANDO=SELECCION& CGI_DEFAULT=/ inebase/ temas/ cgi. opt& CGI_URL=/ inebase/ cgi/ & AXIS_PATH=/ inebase/ temas/ t20/ p263/ pob/ l0/ & FILE_AXIS=pob003. px#PX)). Para los datos de 1996 y posteriores, todos los datos proceden del INE (http:/ / www. ine. es/ inebase/ cgi/ um?M=/ t20/ e245/ p08/ & O=pcaxis& N=& L=0) II-C [5] Garca Montalvo (2007), Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en Espaa (http:/ / www. econ. upf. edu/ ~montalvo/ wp/ funcas113. pdf) II-C [6] http:/ / www. uv. es/ dromero/ documentosDEI/ ConstruccionBE. pdf II-C [7] As lo conrman diferentes informes: Consumer, citado en: www.elcondencial.com (http:/ / www. elcondencial. com/ economia/ noticia. asp?id=2524), y el gremio de los notarios, en Diario el Mundo (http:/ / www. notariado. org/ prensa/ ?go=show& id=1474& tipo=N). II-C [8] www.consumer.es, la venta ilegal de vivienda protegida. (http:/ / www. consumer. es/ web/ es/ vivienda/ 2004/ 06/ 27/ 104995. php) [9] Estudio de la OCDE sobre precios de la vivienda, espec. pg 5 (http:/ / www. olis. oecd. org/ olis/ 2006doc. nsf/ 43bb6130e5e86e5fc12569fa005d004c / 857e92111575744fc1257106002d97b6/ $FILE/ JT00197301. PDF) II-C [10] La AHE ve necesario que se hagan ms viviendas en Espaa | Intereconoma (http:/ / www. intereconomia. com/ noticiasnegocios/ nanzas-personales/ claves/ ahe-ve-necesario-que-sehagan-mas-viviendas-espana) II-C

Fuente: Autor El producto interno bruto redujo su crecimiento en gran medida debido a la explosin de la burbuja. En el ao 2009 la economa entr ocialmente en recesin como puede observarse en la gura . El nivel de consumo de los espaoles se mantiene alto todava, gracias a los gigantescos niveles de endeudamiento privado.
Figura IV.5. Crecimiento PIB y consumo

Fuente: Autor V. Conclusiones Los comportamientos econmicos conocidos como burbujas se presentan cuando se alcanza un alto nivel especulativo y una sobre-oferta de bienes y servicios para la cual es imposible crear una demanda real en el corto y mediano plazo. En la crisis hipotecaria espaola queda claro que existe un gran volumen de dinero negro disponible para inar burbujas alrededor del mundo, tambin queda en evidencia la falta de experiencia de la sociedad espaola para manejar el crdito con bajos tipos de inters. La dinmica de sistemas como herramienta de anlisis de problemas econmicos permite realizar modelos sumamente exibles que contribuyan a aumentar el conocimiento y la comprensin sobre diversos fenmenos complejos. Sin embargo, se presentan algunas dicultades al momento de inferir relaciones entre las variables, debido principalmente a que en algunos casos el ejercicio de inferencia

Anexos

Anexo 1. Ecuaciones Para realizar el modelo se hizo uso del software de dinmica de sistemas Vensim V5.11A. A continuacin se presentan las ecuaciones utilizadas para realizar dicho modelo.
(24) TEH= 0.25 (25) TIME STEP = 1 Units: Year [0,?] The time step for the simulation. (26) "V. const"= TCCV (27) "V. vend"= TCVV (28) Viviendas= INTEG ( "V. const"-"V. vend", 416683) (01) Balance= PIB-Endeud (02) Consumo= Ingresos*(1-T Ahorro/100) (03) Crecimiento PIB*TCPIB/100,0) PIB= IF THEN ELSE (Consumo>0,

(04) Desalojos= INTEG ( Impagos, 0) (05) Desempleo= TCDG*PEA/100 (06) Endeud= TCEP+TCEPR (07) FINAL TIME = 2010 Units: Year The nal time for the simulation. (08) Impagos= INTEG ( DELAY1(TCI,TEH), 0) (09) Ingresos= (PEA-Desempleo)*Nivel salarial (10) INITIAL TIME = 2003 Units: Year The initial time for the simulation. (11) Nivel salarial = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,20000)(2010,40000)],(2003,22000), (2004,23300),(2005,25600),(2006 ,27400),(2007,33600),(2008,34700),(2009,29300),(2010,29400) )) (12) "P. Viv" = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,1000)(2010,4000)],(2003,1802),(2004,2051),(2005,2390),(2006,2675 ),(2007,2874),(2008,2871),(2009,2196),(2010,2087) )) (13) PEA = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,1e+007)-(2010,4e+007)], (2003,1.882e+007),(2004,1.933e+007),(2005 ,2.067e+007),(2006,2.177e+007),(2007,2.219e+007),(2008,2.285e+007), (2009,2.304e+007 ),(2010,2.296e+007) )) (14) PIB= INTEG ( Crecimiento PIB, 8.28e+011) (15) SAVEPER = TIME STEP Units: Year [0,?] The frequency with which output is stored. (16) T Ahorro = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,8)-(2010,20)],(2003,10.8),(2004,10.6),(2005,10.3),(2006,10.1),(2007 ,10.2),(2008,10),(2009,18.8),(2010,13.1) )) (17) TCCV = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,0)-(2010,800000)],(2003,460000),(2004,488700),(2005,522600),(2006 ,584500),(2007,637400),(2008,631400),(2009,307900),(2010,190898) )) (18) TCDG = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,0)-(2010,20)],(2003,11.3),(2004,10.4),(2005,9.2),(2006,8.1), (2007 ,8.3),(2008,13.9),(2009,18.1),(2010,20) )) (19) TCEP = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,2e+011)(2010,6e+011)],(2003,3.95e+011),(2004,3.97e+011),(2005,3.98e+011 ),(2006,4e+011),(2007,4e+011),(2008,3.9e+011),(2009,4.4e+011),(2010,6e+011 ) )) (20) TCEPR = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,0)-(2010,2e+012)],(2003,7e+009),(2004,7.9e+011),(2005,8.25e+011) ,(2006,8.6e+011),(2007,9.8e+011),(2008,1.21e+012), (2009,1.83e+012),(2010,1.84e+012 ) )) (21) TCI = WITH LOOKUP ( Time, ([(0,0)-(4000,100000)],(2003,16500),(2004,17200),(2005,21000),(2006,22000 ),(2007,25943),(2008,58686),(2009,93319), (2010,93622) )) (22) TCPIB = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,-4)-(2010,40)],(2003,6.94),(2004,5.89),(2005,10.16),(2006,7.36), (2007,22.72),(2008,3.09),(2009,-3.14),(2010,0.74) )) (23) TCVV = WITH LOOKUP ( Time, ([(2003,-60)-(2010,600000)],(2003,265000),(2004,295242),(2005,336478),(2006 ,410192),(2007,412439),(2008,333426),(2009,241053),(2010,200000) ))

Anexo 2. Tablas de datos

Cuadro V Viviendas construidas

Cuadro I Poblacin econmicamente activa

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

PEA 18820000 19330000 20670000 21770000 22190000 22850000 23040000 22960000

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

VIVIENDAS CONSTRUIDAS 460000 488700 522600 584500 637400 631400 307900 190898

Cuadro VI Viviendas vendidas

Cuadro II Poblacin desempleada

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

DESEMPLEADOS 2126660 2010320 1901640 1763370 1841770 3176150 4170240 4592000

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

VIVIENDAS VENDIDAS 265000 295242 336478 410192 412439 333426 241053 200000

Cuadro VII Precio de la vivienda

Cuadro III Salarios

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

NIVEL SALARIAL 22000 23300 25600 27400 33600 34700 29300 29400

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

PRECIO VIVIENDA (Euros/m2) 1802 2051 2390 2675 2874 2871 2196 2087

Cuadro VIII Ejecuciones hipoterias

Cuadro IV Tasa de ahorro

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

% AHORRO 10,8 10,6 10,3 10,1 10,2 10 18,8 13,1

AO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

EJECUCIONES HIPOTECARIAS 16500 17200 21000 22000 25943 58686 93319 93622