Metodos de valuacion

En el concepto ms general los mtodos de valuacin pueden clasificarse en: Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estar formada por dos partes principales: El Terreno y Las Construcciones y, eventualmente, algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo) De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que presta o rinde el bien proviene de su consideracin como ente total nico, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes concurren a la finalidad nica de su utilidad conjunta, utilidad que, en trminos de valor, queda medida por la renta, real o probable.

Mtodos de Valuacin

Dentro de la misma generalidad, los mtodos pueden ser: Especficos o Analticos: Se basan en el examen de las particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc

Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades de bienes semejantes al que se estudia

Mtodos de Valuacin

La clasificacin moderna, ms simple y lgica que tiene en cuenta el carcter separativo o de conjunto da dos mtodos fundamentales: Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro (por va comparativa o por va especfica). Se obtienen dos valores que luego se suman. Indirecto: Es eminentemente un mtodo de conjunto. Consiste en calcular la renta anual liquida que produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de inters, conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su aplicacin que provienen de la indeterminacin que existe en algunos trminos: la cuota de inters, la seguridad de que la renta sea la que equitativamente corresponde, base de la capitalizacin, etc.

METODOS DE VALORACION
COMPARATIVOS Con un testigo Con un signo externo Con varios testigos Sintticos Con un testigo Con varios signos externos Con varios testigos

Variante Dos Betas Mtodo Beta Variante Triangular Variante Trapezoidal

Una variable exgena lineal Anlisis de Regresin Economtricos Precios Hednicos Regresin Mltiple Variables exgena no lineales Variables exgenas lineales Regresin Simple Una variable exgena no lineal

Asimilacin interna NORMAS IRAM - ISO Asimilacin externa NORMAS TT NACION NORMAS TT SAN JUAN

METODOS DE VALORACION

ANALITICAS

Costo de Reposicin Mtodo Costo de Reposicin Costo de Reemplazamiento

Esttico Mtodo del Valor Residual Dinmico

Clsico Mtodo Anlitico de Capitalizacin Perfeccionado

Modelos bajo inflacin Juegos para estimacin de parmetros Optimizacin del horizonte temporal

METODOS DE VALORACION

PARA VALUACIONES ESPECIALES

Valor de Transformacin Tasacin Finalista Valor Complementario Valor Subjetivo Anlisis Multicriterio

METODOS DE VALORACION Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro [por va comparativa o por va especfica (Se basan en el examen de las particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valores que luego se suman. Mtodo de Comparacin o Sinttico: Para obtener el valor de un bien inmueble se compara con otros semejantes, siendo muy difcil encontrar muestras semejantes en algunas ocasiones. Tiene un gran grado de subjetividad. Mtodo de Capitalizacin de Rentas o Racional: Este mtodo aplica la capitalizacin de las rentas recibidas por la explotacin de un activo inmueble para determinar su valor. Mtodo del coste: Este mtodo es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la construccin de un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo para determinar uno de los parmetros que componen dicho valor que es la construccin, por faltara valorar el suelo.

Mtodo Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable. Determina el valor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios de venta estimados, se van descontando coste de construccin, gastos y beneficio de la promocin y el residuo es el valor suelo.
Mtodo Multicriterio: Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).

METODO DIRECTO

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras. Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualizacin, oferta, forma de pago, medidas, ubicacin, esquina, topografa, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de estos lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno.

Criterios de Tasacin
OBJETIVOS Estimar precios de mercado para activos inmobiliarios ESCENARIOS Compraventa de terrenos. Hipotecas. Evaluacin de participaciones en fondos de inversin inmobiliarias METODOLOGIA MAS INDICADA Criterios sintticos VENTAJAS Sobriedad de datos INCONVENIENTES Informacin limitada, Escaso realismo en la hiptesis de proporcionalidad Informacin limitada, aunque ms precisa

Criterio de las dos Beta (sinttico - estadstico

Sobriedad de datos. Eliminacin de la hiptesis de proporcionalidad Informacin ms completa (bloques de variables mltiples

Regresin estadstica

Necesidad de banco de datos

Estrategias de negociacin

Negociaciones para compra venta terrenos a urbanizar e inmuebles singulares. Negociaciones para la fusin de fondos de inversin inmobiliaria y otras empresas del sector Edificios y monumentos histricos; parques y jardines con arbolado singular por la antigedad y rareza de sus especies, etc. Obras pblicas que afectan yacimientos arqueolgicos

Valoracin subjetiva Valoracin residual Son pticas adecuadas al objetivo perseguido Riesgo de manipulaciones incorrectas

Costo de reposicin

Tasaciones para inmuebles singulares (histrico - artstico)

Valoracin subjetiva Mtodo analtico (capitalizacin con beneficios y costos culturales y sociales, p.ej. Traveling cost) Anlisis Multicriterio Adecuacin a la Riesgos de manipulaciones informacin manejable o de sesgos informativos en contexto de beneficios y costos intangibles

Estimar precios legales o consensuados

Expropiaciones. Cesin de terrenos pblicos con fines sociales. Evaluaciones catastrales

Mtodo analtico clsico (con beneficio y costos sociales cuando se requieran

Resultados flexibles (adaptados al objetivo potico)

Riesgo de manipulaciones incorrectas

MEJORAS

En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.
Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida fsica, calidad funcional y depreciacin) que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra. El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal aprovechamiento.

METODO DE COMPARACION O SINTETICO

Est basado en el principio de Sustitucin, permite la obtencin del Valor de Mercado ms probable de un bien inmueble, por comparacin con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona.
Se considera el mtodo ms preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicacin se considera prioritaria sobre cualquier otro mtodo, siempre que exista informacin suficiente de mercado. Este mtodo no est exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el ms objetivo y que proporciona los valores de mercado ms probable. El Valor de Mercado as obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada. Para su correcta aplicacin es necesario que exista un nmero suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, nmero que determinar la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como ms probable y que de la muestra elegida para la obtencin del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogneo comparable.

INMUEBLES COMPARABLES
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UAN TASACION La calidad de la tasacin no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra elegida y de su tamao que determinar el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva depender de la calidad del profesional tasador.
Estudio de mercado de inmuebles comparables Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas caractersticas bsicas extrnsecas e intrnsecas sean similares. Caractersticas ms influyentes en la determinacin del valor Para inmuebles de naturaleza urbana: Localizacin Tipologa de la construccin Uso: residencial, industrial, comercia, etc. Calidad de la construccin e instalaciones Antigedad y estado de la construccin Luces, vistas, altura, orientacin, etc. Actividades molestas Superficie Fachada a la calle en locales comerciales Para bienes inmuebles de naturaleza rural: Localizacin Tipologa del suelo Cultivos Topografa, Recursos hdricos y Climatologa Productividad, rendimiento o renta

ELECCION DE LA MUESTRA
- Por comparacin exhaustiva - Por la media aritmtica

- Por regresin lineal Simple

- Por regresin Lineal Mltiple Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las estadsticas

CONSIDERACIONES
Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables:
- Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe. - Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. - La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa. - Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables.

- Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente

EJEMPLO
Inmueble a Tasar Precio de Venta $ Superficie m Precio por m Caractersticas y Cualidades a Homogeneizar Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad de Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminacin Aislamiento Acstico Superficie del Terreno Superficie Cubierta Comercializacin Cochera Piscina Quincho Riego por Aspersin Vigulancia Puntaje Total Coeficiente de Homogeneizacin Valor Homogeneizado Valor m Promedio Valor Adoptado Comparable Comparable Comparable 1 2 3 160050 314280 625650 56 100 170 2858 3143 3680 Puntaje Parcial 8 8 9 8 8 8 6 8 8 8 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 7 7 8 7 7 8 8 8 8 10 6 0 9 7 0 8 8 0

3660

8 8 8 8 8 9 8 8 8 8 8 8 9

106

89 1,19 3404 3657 3660

94 1,13 3544

97 1,09 4022

COMPARATIVO POR CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha).
Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado. Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del criterio del tasador. Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de: zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc.

COMPARATIVO POR CORRECCION

Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor.
Estos coeficientes que en general sern mas de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.

COMPARATIVO POR CORRECCION

En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana.
En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

COMPARATIVO DE VALORES TIPICOS

Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados.
Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo diferentes: A, B, C. Se le asignarn coeficientes a cada uno de esos cultivos segn lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada uno de ellos; por ejemplo 100 a A, 80 a B y 130 a C. Conociendo el precio por Ha de alguno de ellos, se determinar el valor el valor por Ha de los restantes suponiendo que estos sern proporcionales a los coeficientes fijados; por ltimo conociendo la extensin de cada cultivo dentro del predio se determinar el valor total de cada uno y la suma de los tres ser el valor del predio.

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc

COMPARACION TEMPORAL
Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la caracterstica elegida. Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno. Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor.

CAPITALIZACION DE LA RENTA, ANALITICO O RACIONAL Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto contenido matemtico con que se present en un primer momento. El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un determinado tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin: Vc = 100 xR / r La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses. Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo de capitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo implcitamente la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente preferible que la inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R. Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta.

IRRACIONALIDAD DEL METODO ANALITICO

A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son: a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar. b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que fija la ley). El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario. c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote.

METODO BETA

El mtodo Beta constituye un enfoque alternativo dentro de las tcnicas comparativas. Tambin se llama mtodo de las dos Betas y mtodo de las dos funciones de distribucin, lo cual se justifica, porque interviene siempre en l dos funciones estadsticas de densidad (una para los precios de mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como herramienta comparativa. Su ventaja principal es que necesita poca informacin emprica (escaso nmero de datos y fciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una frmula sencilla cuando utiliza la variante que se llama de Los dos Tringulos.

METODO BETA

El mtodo de las dos Betas se basa en lo siguiente: La variable Valor de mercado de un inmueble obedecer estadsticamente a una funcin de distribucin F. Por su parte, el ndice, parmetro o variable explicativa obedecer estadsticamente a otra funcin de distribucin G. Se supone que las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro propsito son la distribucin Beta y la Triangular). Entonces, el mtodo establece una relacin entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado, conociendo el correspondiente valor del ndice. El proceso matemtico del clculo del Valor de Mercado con la funcin de distribucin Beta es laborioso y requiere tablas estadsticas poco manejables e inteligentes. Por ello la funcin de distribucin Beta se transforma grficamente en un tringulo de vrtices los valores mnimo A y mximo B de las variables y el valor M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los clculos a simples operaciones matemticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicacin de una frmula directa con un simple y rpido clculo, evitndose el empleo de las tablas de la distribucin estadstica Beta

METODO BETA

METODO TRIANGULAR

MTODO TRIANGULAR

FRECUENCIA M

A
VA

H
VM

C
V1

B
VB

VALOR DE MERCADO

METODO TRIANGULAR

FRECUENCIA

M F

A LA

B LB

LM L1

INDICE L (COMPARATIVO)

EJEMPLO METODO BETA

Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos
Intervalo

Signo Externo Entorno Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Densidad de oficinas en el rea Ancho de calle Trfico peatonal Posibilidad de estacionamiento Caractersticas del Inmueble Fachada Vestbulo Ascensor Estado de conservacin Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y terminacin Baos Superficie (Pequea, mediana, grande) Altura de planta en caso que exista ascensor Altura de planta en caso que no exista ascensor Luminosidad y ventilacin Calefaccin - Aire acondicionado Aislamiento trmico y acstico Flexibilidad Ratio (superficie til / sup construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurlgicos Distancia media a paradas de omnibus Distancia a boca de subterrneo

Puntuacin

L1
125 20 40 30 25 10 250 60 10 100 80 248 25 5 20 30 0 15 30 20 83 80 75 45 15 15

Puntuacin LA LM
55 20 5 10 10 10 85 20 5 0 60 225 15 3 40 0 25 10 20 15 10 87 35 15 10 10 105 20 10 25 25 25 235 40 10 100 85 258 30 7 30 25 0 20 20 20 25 81 50 25 15 10

LB
200 20 50 50 45 35 295 60 35 100 100 290 35 7 30 25 0 15 30 30 40 78 60 50 10 0

0 - 20 0 - 50 0 - 50 0 - 50 0 - 40

0 - 60 0 - 40 0 - 100 0 - 100

0 - 40 0 - 10 0 - 100 0 - 30 0 - 30 0 - 20 0 - 30 0 - 30 0 - 40 0 - 100

0 - 50 0 - 20 0 - 20

EJEMPLO METODO BETA

Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos Puntuacin LA LM

Signo Externo Entorno Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Densidad de oficinas en el rea Ancho de calle Trfico peatonal Posibilidad de estacionamiento Caractersticas del Inmueble Fachada Vestbulo Ascensor Estado de conservacin Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y terminacin Baos Superficie (Pequea, mediana, grande) Altura de planta en caso que exista ascensor Altura de planta en caso que no exista ascensor Luminosidad y ventilacin Calefaccin - Aire acondicionado Aislamiento trmico y acstico Flexibilidad Ratio (superficie til / sup construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurlgicos Distancia media a paradas de omnibus Distancia a boca de subterrneo

Peso

L1

LB

0,02 0,05 0,05 0,05 0,04

100 80 60 50 25

100 10 20 20 25

100 20 20 50 60

100 100 100 80 70

0,06 0,04 0,10 0,10

100 25 100 80

30 10 0 60

65 25 100 85

90 80 100 100

0,04 0,01 0,10 0,03 0,03 0,02 0,03 0,03 0,04 0,10

60 50 20 100 0 75 100 70 50 80

40 30 40 0 80 50 65 50 25 87

90 70 30 85 0 100 65 65 60 81

75 65 70 80 0 80 85 90 75 78

0,05 0,02 0,02

90 75 75

30 50 50

50 75 50

100 80 90

METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION

El anlisis de regresin es una tcnica estadstica que se orienta a estimar la influencia de ciertas variables (llamadas explicativas o exgenas) sobre otra variables, llamada endgena o explicada. En tasacin urbana la variables endgena es el precio unitario (generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables exgenas son signos externos de calidad. En este sentido, el anlisis de regresin responde a un criterio comparativo, lo mismo que las tcnicas sintticas y el mtodo Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresin y las otras tcnicas.
En la regresiones establece una relacin funcional entre el precio unitario del inmueble y las variables explicativas, ajustando estadsticamente la correspondiente ecuacin a una nube de puntos testigos. La relacin funcional(ecuacin de regresin) suele tomar la forma lineal: y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn donde: y = Precio del inmueble por metro cuadrado x1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: ubicacin del inmueble) x2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: aspecto arquitectnico) .......... xn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: distancias a centros) a0 = trmino independiente o constante de la ecuacin a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exgenas

ANALISIS DE REGRESION

Como se ve, la ecuacin slo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan a veces ecuaciones de regresin con variables cuadrticas, variables raz cuadrada, variables de potencia 2/3, etc. Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuacin: y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3 La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa.

Sin duda es la ms usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz de reflejar la relacin entre precios y signos externos con una aproximacin suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algn signo externo pero siguiendo lneas curvas.
Cuando slo se contempla una variable exgena la regresin se llama simple (se ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposicin a la regresin mltiple donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas (se ajusta un plano o a un hiperplano cuando hay ms de dos variables exgenas)

VENTAJAS Y DESVENTAJAS OPERATIVAS DE LA REGRESION

Como instrumento analtico la regresin se muestra superior a los mtodos comparativos que se han visto. La razn de esta superioridad estriba en que la regresin puede estudiar combinadamente la influencia de mltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hiptesis poco realistas de proporcionalidad, de efecto, este ltimo, que caracteriza a las tcnicas sintticas. Sin embargo, la regresin no deja de presentar ciertos inconvenientes prcticos cuando se aplica a la tasacin de inmuebles.
a) Como se ha dicho, la regresin, aunque sea lineal, evita la hiptesis de proporcionalidad que es escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el trmino independiente.

b) Una ventaja de la regresin mltiple sobre el mtodo Beta radica en que la regresin combina diversas variables explicativas en el modelo estadstico. Por el contrario, el mtodo Beta slo es capaz de trabajar con un nico signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el mtodo Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos se obtiene un ndice nico a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos externos. Estos baremos son un instrumento extrao al anlisis estadstico, ya que han sido elaborados atendiendo meramente a la prctica pericial. El anlisis de regresin recurre en menor grado a ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadstico. Por lo que respecta a las variables exgenas como magnitudes agregadas, el anlisis de regresin se limita a interrelacionar matemticamente los valores observados de dichas variables y de la variable endgena. Desde este punto de vista el anlisis de regresin funciona ms objetivamente que los otros mtodos comparativos.

c) El anlisis de regresin proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas estimaciones se realizan mediante el error estndar, el coeficiente de determinacin y los llamados contrastes de hiptesis (t de Student F de Fisher)
d) Sin embargo, el anlisis de regresin requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposicin del tasador. Cuantas ms variables explicativas se introduzcan en la ecuacin de regresin, tantos ms inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia implica un serio inconveniente prctico para la regresin.

NORMAS IRAM
En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalizacin de Materiales (IRAM) a travs del Subcomit de Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones, dict diversas normas sobre tasacin cientfica metrolgica normalizada. Se enumeran a continuacin: Norma IRAM 34851 1996 Tasaciones Vocabulario Norma IRAM 34852 1996 Tasaciones Simbologa Norma IRAM 34853 1996 Tasaciones Principios Generales Norma IRAM 34854 1996 Tasaciones Planilla Universal de Clculo Norma IRAM 34855 1997 Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema Norma IRAM 34856 1998 Tasaciones Tablas y grficos cuantificadores Norma IRAM 34864 1996 Tasaciones Bienes Inmuebles en general Norma IRAM 34869 1996 Tasaciones Muros divisorios de predios (medianeria) La etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a formalizacin, esto es la utilizacin de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informtico por facilitar el acceso al lenguaje mquina. La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con sentido formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo, aunque sta es una tarea formidable que recin comienza y cuya concrecin demandar grandes esfuerzos.

Ventajas

Valor ms probable (promedio), incertidumbre, confianza, tendencia y valor utilizable

Una de las ventajas ms importantes de la insercin plena de la valuacin en la metrologa lo constituye el paradigma de resultado.
Al tradicional resultado numrico nico, ambiguamente denominado valor (lo que puede interpretarse como el verdadero valor) la escuela metrolgica le opone como alternativa cientficamente ms correcta cinco parmetros: el valor ms probable (promedio), la incertidumbre, la confianza, la tendencia y el valor utilizable. Estos parmetros no son meros complementos ornamentales, sino que se conjugan armnicamente en la obtencin del valor utilizable, que es aqul que concurre a solucionar el problema del cliente, como lo quera el tratadista americano Babcock

VENTAJAS DE LA NORMA IRAM

Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son: a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlands, pensada en finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo que ocurre con las frmulas matemticas y qumicas). b) exige una profundizacin de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente publicitario). c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para la tarea de los revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones). d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms fcil en este sentido que en el inverso que una consultora argentina desarroll un programa de computacin por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo apretar un botn el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo e) La insercin en la metrologa, a fuer de slido fundamento cientfico, induce todo un nivel cientfico de tratamiento, materializado por ejemplo en: 1) Capitalizacin continua empleando clculo diferencial e integral. 2) Clculo matricial, en las regresiones. 3) Regresin poligonal. 4) Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento racional basado en consideraciones estadsticas. 5) Teora de las variables regionalizadas. 6) Anlisis factorial y anlisis discriminante.

METODO RESIDUAL

Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo. No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del mtodo comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinin dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor. Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados. Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin apropiada (para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa.

REQUISITOS PARA SU APLICACION

Para la utilizacin del mtodo residual, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) Informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable.

b) Informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin. En el MRD se debe tener informacin sobre plazos de construccin y gestin urbanstica. c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables en las fechas de comercializacin.
d) Informacin suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes.

Ejemplo

ANALISIS MULTICRITERIO Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP). La teora de evaluacin multicriterio comprende en realidad un conjunto de teoras, modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no slo al anlisis de inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestin tanto privada como pblica tales como: anlisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medicin de percepciones de clientes y seleccin de tecnologas. Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una mtrica comn. Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos: 1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones.

2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas.

3.- Modelamiento de las preferencias. Existen bsicamente dos alternativas: optimizar por separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones asignar pesos a los distintos objetivos y encontrar una sola solucin.

TECNICAS DE TASACION
Con un testigo Con un signo externo Con varios testigos Mtodos sintticos Con un testigo Con varios signos externos Con varios testigos Variante dos betas Comparativas Mtodos beta Variante triangular Variante trapezoidal Una variable exgena lineal Regresin Simple Una variable exgena no lineal Anlisis de regresin Variables exgenas lineales Regresin mltiple Variables exgenas no lineales Mtodo costo de reposicin Costo de reemplazamiento TECNICAS DE TASACION Analticas Mtodo del valor residual Clsico Mtodo analtico o de capitalizacin Juegos para estimacin de Perfeccionado parmetros Optimizacin del horizonte temporal Valor de transformacin Tasacin finalista Para evaluaciones especiales Anlisis multicriterio Valores subjetivos Valor complementario Modelos bajo inflacin Costo de reposicin

CRITERIOS DE TASACION
OBJETIVOS Estimar precios de mercado para activos inmobiliarios ESCENARIOS Compraventa de terrenos. Hipotecas. Evaluacin de participaciones en fondos de inversin inmobiliarias METODOLOGIA MAS INDICADA Criterios sintticos VENTAJAS Sobriedad de datos INCONVENIENTES Informacin limitada, Escaso realismo en la hiptesis de proporcionalidad Informacin limitada, aunque ms precisa

Criterio de las dos Beta (sinttico - estadstico

Sobriedad de datos. Eliminacin de la hiptesis de proporcionalidad Informacin ms completa (bloques de variables mltiples

Regresin estadstica

Necesidad de banco de datos

Estrategias de negociacin

Negociaciones para compra venta terrenos a urbanizar e inmuebles singulares. Negociaciones para la fusin de fondos de inversin inmobiliaria y otras empresas del sector Edificios y monumentos histricos; parques y jardines con arbolado singular por la antigedad y rareza de sus especies, etc. Obras pblicas que afectan yacimientos arqueolgicos

Valoracin subjetiva Valoracin residual Son pticas adecuadas al objetivo perseguido Riesgo de manipulaciones incorrectas

Costo de reposicin

Tasaciones para inmuebles singulares (histrico - artstico)

Valoracin subjetiva Mtodo analtico Adecuacin a la Riesgos de manipulaciones (capitalizacin con informacin manejable o de sesgos informativos beneficios y costos en contexto de beneficios culturales y sociales, y costos intangibles p.ej. Traveling cost) Anlisis Multicriterio

Estimar precios legales o consensuados

Expropiaciones. Cesin de terrenos pblicos con fines sociales. Evaluaciones catastrales

Mtodo analtico clsico (con beneficio y costos sociales cuando se requieran

Resultados flexibles (adaptados al objetivo potico)

Riesgo de manipulaciones incorrectas