DEFINICION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es un contrato traslativo de uso, en virtud del cual una persona (arrendador) cede a otra (arrendatario) el uso de una cosa o se obliga a prestarle sus servicios o trabajo personal durante un tiempo determinado y por cierta renta convenida. (artculo1880 del Cdigo Civil).

NATURALEZA JURIDIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Confiere un ttulo de mero tenedor, porque el arrendatario no tiene el ttulo de propietario, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.

El arrendamiento solo produce un derecho de carcter personal, puesto que faltan en el mismo los elementos tpicos que configuran los derechos reales.

B. el contrato de arrendamiento surge un verdadero derecho real a favor del arrendatario.

Existen criterios bsicos, en cuanto si el arrendamiento de inmuebles surge o no un propio derecho real.

Diferencia entre el arrendamiento no inscrito y el inscrito estimado que el primero solo produca un derecho de carcter personal y, en cambio el segundo, un propio derecho real.

La alienabilidad del derecho de arrendamiento, no hay problema respecto de subarriendo, pues en principio el Cdigo autoriza.
Sostiene que el arrendamiento es perfectamente cedible, puesto que, no prohibindose expresamente por el Cdigo Civil.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONSENSUAL: se perfecciona con el consentimiento del arrendador y arrendatario. DE USO O GOCE: es la accin o efecto de servirse de una cosa empleada. TEMPORALIDAD: el tiempo esta determinado, ya que puede pactarse un arrendamiento de duracin indefinida. CONMUTATIVO: en virtud de que los resultados del contrato son conocidos desde el momento de su otorgamiento. BILATERAL: cuando entre arrendador y arrendatario existen reciprocas obligaciones y derechos.

DE TRACTO SUCESIVO: el efecto no se agota sino hasta el plazo que dure el contrato.

ONEROSO: debe fijarse un precio en relacin al tiempo de duracin del contrato.

ELEMETOS DEL ARRENDAMIENTO

ELEMENTO PERSONAL Se integra con los sujetos que forman la relacin contractual. ELEMENTO REAL ELEMENTO FORMAL - La cosa: art. 1880 cc. Segunda parte. Signos mediante los cuales se manifiesta el - El precio: Debe consentimiento de ser cirto y las partes en la determinado, debe celebracin de un consistir en dinero contrato. o en cosa equivalente

REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CAPACIDAD: OBJETO CONSENTIMIENTO

Para contratar (legal) Capacidad Especial de bienes

(propietario, copropietario con el consentimiento de condueos)

Todos los bienes NO fungibles, excepto los que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales Arto. 1880 C.C.

EXPRESO : de manera directa, verbal o por escrito. TCITO:

manifestado indirectamente por hechos materiales que dan a conocer la voluntad de las personas Arto. 1251, 1252, 1257

Arts.1881,1883 C.C.

CLASIFICACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CIVIL

MERCANTIL

ADMINISTRATIVO

Excepciones

1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CIVIL

Es

la Regla General, el prototipo de las ramas del Derecho. El arrendamiento civil tiene por objeto la transmisin del uso de una cosa por tiempo determinado a cambio del pago de un precio (renta), con la obligacin del arrendatario de devolver lo arrendado al trmino del contrato. Lo regula el Cdigo Civil.

2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
MERCANTIL
Aquel que se deriva de la actividad a que se dedica el arrendador tal es el caso si se trata de una persona que habitualmente se dedica a arrendar inmuebles con fines de lucro.

La Ley francesa de 1956 Aquel contrato por el cual el propietario o quien lo explota un fondo de comercio o un establecimiento artesanal concede a otro el uso del mismo a su propio riesgo

Ren Arturo Villegas Lara

Caso en el que el propietario de una empresa Mercantil puede tener en arrendamiento los locales en que se realiza sus negociaciones.

3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ADMINISTRATIVO
Este tipo de contratos de arrendamiento, son los que mantienen relacin con el Estado. Ya sea que este figure como arrendante o arrendatario. Regulado por las siguientes leyes:

Cdigo Fiscal Ley de Transformacin Agraria Ley de Compras y Contrataciones

1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO REGULADO EN EL CDIGO FISCAL

(DECRETO NMERO 261 DE JUSTO RUFINO BARRIOS)

El Cdigo Fiscal obliga cuando se trata de bienes inmuebles nacionales, aplicando las mismas formalidades que para la venta, excepto cuando el inmueble exceda de una caballera (art. 1458) Por otra parte el arrendamiento no puede exceder de cinco aos ni puede impedir la venta de las fincas arrendadas (art. 1459).

2.CONTRATO DE ARRENDAMIENTO REGULADO EN LA LEY DE TRANSFORMACIN AGRARIA

(DECRETO NMERO 1551 DEL CONGRESO)

El Cdigo Fiscal obliga cuando se trata de bienes inmuebles nacionales, aplicando las mismas formalidades que para la venta, excepto cuando el inmueble exceda de una caballera (art. 1458) Por otra parte el arrendamiento no puede exceder de cinco aos ni puede impedir la venta de las fincas arrendadas (art. 1459).

3.CONTRATO DE ARRENDAMIENTO REGULADO EN LA LEY DE COMPRAS Y CONTRATACIONES

Regula el arrendamiento de edificios, locales y terrenos para la dependencias de los organismos del Estado y de las entidades autnomas o descentralizadas, mediante el procedimiento de contratacin directa sin licitacin, ni cotizacin. Conforme el art. 28 Lit. A numeral 2.

EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1) Si ambas partes eran de buena fe,

el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposedo por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la eviccin, el arrendador deber indemnizar al arrendatario los daos y perjuicios correspondientes.

Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la eviccin; pero surge la cuestin de si consumada sta el arrendatario pueda exigir indemnizacin de daos y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario deba esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hiptesis considerada el arrendador ha incumplido su obligacin.

2)

3) Igual es la situacin cuando una

parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar accin al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situacin de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la eviccin y al mismo tiempo temer que sta ocurra en cualquier momento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Entregar la cosa al arrendatario de forma que este pueda usar y gozar de ella. Conservar la cosa en estado de servir al arrendatario. Garantizar dicho uso. No mudar la forma de la cosa.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Recibir la cosa arrendada. Usar y gozar de ella de conformidad con lo convenido de acuerdo con la naturaleza y el destino normal de la cosa. Pagar la renta en el monto, tiempo y forma convenidos. Cuidar de la cosa y evitarle daos. Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato. El arrendatario no puede ceder el contrato sin expreso conocimiento del arrendador (art. 1890 del cdigo civil).

MEJORAS DEL ARRENDAMIENTO

MEJORAS EN EL CODIGO CIVIL

NECESARIAS UTILES Y DE RECREO OBLIGACION DE ABONO A MEJORAS

MEJORAS NO ABONABLES

EL PAGO DE LAS MEJORAS SE RIGE DE LA SIGUIENTE FORMA

SE DEBE REALIZAR UNA TASACION DE LAS MEJORAS ABONABLES DE ACUERDO A LAS BASES CONVENIDAS O AL COSTO INCURRIDO POR EL ARRENDATARIO EL REALIZARLAS Y CONSERVARLAS, DEDUCIENDOLE LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 1907 INCISO 2 DEL CODIGO CIVIL EL ARTICULO 1925 DEL CODIGO CIVIL ESTABLECE QUE LAS MEJORAS ABONABLES DEBEN PAGARSE EN LA CANTIDAD TIEMPO FORMA CONVENIDOS Y A FALTA DE ACUERDO, SE TOMARAN POR EL ARRENDATARIO DEL ULTIMO AO DE LA RENTA Puede pactarse que el pago de la renta sea menor con la intencin de que la diferencia sea destinada a mejoras (artculo 1926 del cdigo civil) En el caso de incumplimiento de lo establecido en el artculo 1926 del cdigo civil, de manera parcial, el juez podr negarse a aceptar la rescisin (artculo 1927 del cdigo civil)

TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO

a) POR VENCIMIENTO DEL PLAZO, POR LA LEY O POR
ESTAR SATISFECHO EL OBJETO PARA EL QUE LA COSA FUE ARRENDADA artculo 1928 del cdigo civil

b) EL ARTICULO 1929 DEL CODIGO CIVIL , SEALA

VARIAS CAUSALES DE TERMINACION:

CONVENIO EXPRESO
POR NULIDAD O RESCISION DEL CONTRATO PERDIDA O DESTRUCCION DE LA COSA ARRENDADA LA EXPROPIACION O EVICCION DE LA COSA ARRENDADA

EL ARTCULO 1930, SEALA LAS FORMAS DE RESCISION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: a) INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES b) EL ABANDONO DE LA COSA c) INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE GARANTIZAR EL PAGO DE LA RENTA d) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE BIENES DE MENORES, INCAPACES Y AUSENTES e) SUBARRENDAR CONTRA PROHIBICION EXPRESA f) USO DE LA COSA PARA FINES CONTRARIOS A LA MORAL, AL ORDEN PUBLICO O A LA SALUBRIDAD PUBLICA g) MUERTE DEL ARRENDATARIO
EN CUANTO AL ALQUILER DE CASAS Y LOCALES COMERCIALES O INDUSTRIALES EL ARTICULO 1939 DEL CODIGO CIVIL, INDICA LA FORMA DE PONER FIN AL CONTRATO EL ARTICULO 1940 DEL CODIGO CIVIL, SEALA CASOS ESPECIALES DE TERMINACION DEL CONTRATO PARA EL CASO DE ALQUILER DE CASAS Y LOCALES