EXPERIENCIAS

(Inmobiliario - Construccin)

Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre 2005-

Contenido de la Presentacin
1.

2.
3. 4.

Datos Generales del Proyecto Resultados de Obra El Proceso Inmobiliario Cuestionamientos y Aprendizaje

Cuestionamientos del Negocio (proyecto y construccin) Expectativas/Satisfaccin cliente interno (inmobiliarios) Expectativas/Satisfaccin de cliente final (propietario) Aplicabilidad de procedimientos / costos

Datos del Proyecto

Propietario : Inmobiliaria Emporium S.A.C. Mercado: Programa Mi Vivienda Ubicacin: Calle Nazca 682 ( Frente Campo de Marte). Area del terreno: 2,716 m2 N de departamentos: 103 und. + 4 adicionales N de estacionamientos: 57 und. Area promedio dptos.: 91.30 m2 Area Vendible Total: 9,770.44 m2 Precio de Venta Promedio: US$ 40,717 Precio Unitario Promedio : US$ /m2 420.2 Precio de Venta Estacion : US$ 4,400

PROYECTISTAS: Estructuras : Ing. Antonio Blanco Arquitectura : Arq. Alfonso de la Piedra II.EE./ Mecnica: Ing. Mercedes Aricoche II.SS. / ACI Ing. Augusto Valdivia Deteccin de Incendios : Ing. Mercedes Aricochea Evacuacin: Engineering Services

GERENCIA:

Gerente de Proyecto : Jefe de Proyecto:

Ing. Cesar Ponce Ing. Bruno Vargas

Datos de Obra - Generales

Modalidad Contrato : Administracin - Participacin de Resultados 50% 50% Plazo 10 meses : 15/oct/04 al 15/ago/05 Entregas Departamentos : 26 de Julio 2005 Entrega de reas Comunes: 03 de agosto 2005
2 Edificios de 14 pisos : E1 ( 54 dptos.) + E2 ( 53dptos.) rea techada 10,948.71 m2 Final : 11,233.86 m2 ESTRUCTURAS Muros de Concreto Armado f`c 210 kg/cm2 e= 0.20 0.10 Techos de viguetas prefabricadas y bovedillas de arcilla e= 0.17 Tabaquera de ladrillos silico calcreos e= 0.07 y 0.10

Datos de Obra - Generales

ACABADOS Mi Vivienda : Muros solo empastados y acabado pintura econmica Techos escarchados con marmolina. Carpintera madera Cumala Finger Joint y puertas contraplacadas MDF Cermico econmico nacional reas comunes cemento pulido/enchape EQUIPAMIENTO :

4 ASCENSORES 1 Mt/ seg ( 2 POR EDIFICIO) SISTEMA DE DETECCION Y AGUA CONTRA INCENDIO CISTERNA DE AGUA DE 292 m3 Y SISTEMA DE VELOCIDAD VARIABLE

Datos de Obra Partidas Bsicas / m2 Techado

PARTIDA UND METRADO RATIO

Encofrado de placas
Colocacin de viguetas y bovedillas Acero Concreto cimentacin Concreto armado horizontal Concreto armado vertical Tabiqueria LACASA Enchapes

M2
M2 KG M3 M3 M3 M2 M2

33,049.03
7,027.00 270,024.78 630.50 1,105.30 2,162.60 3,042.15 6,368.09

3.00 m2/m2
0.64 m2/m2 24.52 Kg/m2 0.06 m3/m2 0.10 m3/m2 0.20 m3/m2 0.28 m2/m2 0.58 m2/m2

Perspectiva del Proyecto

Foto de Fachada Principal

PdR y GA
STD. GyM
ndice Frecuencia Capacitacin US$ (0.5 a 1.0% CD) Cumplimiento Charlas Cumplimiento Inspecciones Auditorias 1.0 a 2.0 1.80 17,360.00 100% 100% 75 % - 100%

CdM
1.31 2.81 17,883.51 98% 89% 82%

Accidente Fatal
Indice Gravedad 60.00

01
7,878.25

Programacin
EDIF . 1 EDIF . 2

Sectorizacin : Menor variabilidad Tareas No repetitivas : Sub Contratadas Look ahead Anlisis Restricciones Tren Actividades Program. semanal y diaria

Productividad
5 4.08 4 3 2 1.13 1 0 Encof. Concreto Aligerado
0.78 2.83

Prep Final 0.81

0.79

Tareas carpintera Control produccin inter-diario concreto PPC 94%

Resultado Econmico de Obra

PRESUPUESTO META 437,198 454,626 101,876 1,178,578 126,176 2,298,454 RESULTADO FINAL 365,106 445,179 98,813 1,104,447 134,934 2,148,480 GANACIA / PERDIDA 72,092 9,447 3,063 74,131 (8,758) 149,974

- Mano de Obra - Materiales - Equipos - subcontratas - Gastos Generales y Financieros Sub Total US$

Resultado Econmico de Obra

CD US$
01 OBRAS PRELIMINARES OBRAS PRELIMINARES DEMOLICIONES 02 INSTALACIONES PROVISIONALES 03 SERVICIOS GENERALES 04 MOVIMIENTO TIERRAS MASIVO MOVIMIENTO TIERRAS LOCAL 05 ESTRUCTURAS DEL EDIFICIO 06 TABIQUERIA 07 TERMINACIONES VARIAS 08 SOLAQUEO 09 TARRAJEO 10 DERRAMES Y REMATES 11 LADRILLO PASTELERO 12 ENCHAPES 13 PARQUET 14 CARPINTERA DE MADERA 15 VENTANAS 16 CERRAJERIA 17 CARPINTERA METLICA 18 APARATOS SANITARIOS GRIFERA Y ACCESORIOS 19 PINTURA 23 REDES EXT. II.EE. 20 IIEE 22 REDES EXT. II.SS 21 IISS 25 EQUIPAMIENTO 26 OBRAS EXTERIORES 27 CONEXIONES 28 SEGURIDAD 6,710.21 12,093.11 13,570.15 125,436.02 8,276.43 6,628.15 761,522.14 44,166.48 58,113.16 17,659.74 44,506.49 13,626.55 5,566.88 64,756.27 47,676.72 53,623.24 82,347.10 6,581.61 40,345.05 49,697.28 104,490.75 10,354.97 119,101.93 94.32 113,141.57 114,492.34 45,697.31 25,386.52 17,883.51

US/m2 0.60 1.08 1.21 11.17 0.74 0.59 67.79 4.01 5.28 1.60 4.04 1.24 0.51 5.88 4.33 4.87 7.48 0.60 3.66 4.51 9.49 0.92 10.60 0.01 10.07 10.19 4.07 2.31 1.59

Meta

RESULTADO

1.10 0.90 10.83 1.94 78.09 4.61

1.67 1.21 11.17 1.33 67.79 4.01

14.47

12.67

47.42 11.18 8.53 15.17 2.58 2.69 0.00

40.82 11.52 10.08 10.19 4.07 2.31 1.59

CUESTIONAMIENTOS Y APRENDIZAJE

1.

Inmobiliarios y Constructores somos Socios o Clientes ?

Si en la medida que seguimos un proceso diseado para participar en equipo y lograr el xito final del Proyecto. No esta claro aun el como y aun falta afinar la percepcin del Producto.

El Proceso Inmobiliario en Campo de Marte

Identificacion de oportunidades
COMIT DE SELECCION DE PRODUCTO

OPORTUNIDA D DE NEGOCIO

SELECTIVIDAD

EVALUACION DE LAS ALTERNATIVAS DE NEGOCIO

ACUERDO DE OPCION DE COMPRA DE TERRENO ALTA DIRECCION COMERCIAL / VENTAS ANALISIS ECONOMICO

Evaluacion de alternativas

Se estimo un ratio inicial de costo de construccin a partir del proyecto Paseo de la Republica. Falto validacin por presupuestos.(US$183/m2). Se estimo plazo de 10 meses : octubre 04 a julio 05. No se contemplo plazo de entrega de la casa por la propietaria ni plazo para la demolicin.

Pre-ventas
REUNION DE ELECCION DE PROYECTO DE ARQUITECTUR A COMIT DE APROBACION DEL PROYECTO

CONCURSO DE ARQUITECTURA

ANTEPROYECTO APROBADO

EVALUACION ECONOMICA FINANCIERA DEL PROYECTO

CONTRATO DE COMPRA VENTA DEL TERRENO

PLAN DE VENTAS

SEPARACION

CONDICIONES DEL FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

ALTA DIRECCION

INGENIERIA
COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL ANALISIS ECONOMICO

Concurso de arquitectura

Parte de la evaluacin de las propuestas fue la revisin de la constructabilidad de los proyectos. Se observo en el proyecto ganador : falta de nuclerizacion de SS HH, existencia de mochetas, mayor rea externa a ser tratada.

Evaluacin econmica financiera del proyecto

Ratio inicial y plazo se mantuvieron en relacin de los valores iniciales.

Aprobacin de anteproyecto

Cambios en el anteproyecto limitaron posibilidades de reclamo municipal de cobranza excesiva.

Diseo
TITULIZACION DEL TERRENO

LICENCIA DE CONSTRUCCION

DESARROLLO DE ARQUITECTURA E INGENIERIAS

PERFIL ECONOMICO DEL PROYECTO CON PRESUPUESTO CERRADO

VENTAS

INGENIERIA ACUERDO DE FINANCIAMIENTO COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL ANALISIS ECONOMICO

Desarrollo de arquitectura e ingenierias

Para reducir costos se modificaron especificaciones del sistema de evacuacin y sealizacin : puertas contrafuego y sealizacin iluminada, y bombeo de agua contra incendios: bombas listadas. No se considero proyecto de gas por incertidumbre de su aceptacin y por la falta de negociacin de trminos econmicos con los suministradores. Falto mejorar compatibilizacion de proyectos : ubicacin de GCI y recorrido de tubera de agua contra incendios. Como consecuencia de la intencin de ahorrar costos, el proyecto estructural redujo las secciones de muros en altura, generando posteriores dificultades para la colocacin del concreto y acero.

Presupuesto final de obra

Presupuesto de obra calculado con los planos de proyecto excede ratio considerado al inicio (US$219/m2) :

Estructura mas costosa (14 pisos) Incidencia de ascensores Mas superficies vidriadas

Se decide aumentar el rea construida mediante la incorporacin de 4 departamentos adicionales. Se mantiene el plazo de ejecucin pero cambia la fecha de entrega al 31 de agosto del 2005.

Acuerdo de financiamiento

Debido el buen nivel de pre-venta, el proyecto no requiri prstamo bancario. La cobranza de las cuotas iniciales de las pre-ventas permiti financiar el inicio de la obra antes del primer desembolso bancario. La aprobacin del proyecto por el banco y la gestin del equipo responsable permiti un flujo de desembolsos continuo que mantuvo la obra con liquidez.

Construccion
REUNION DE INICIO DE OBRA

PROCESOS DECONTROL CONTROL DEL FLUJO DE CAJA CONTROL DE PLAZO

CONTROL DE CALIDAD

CONTROL PRESUPUESTAL

RECEPCION DE OBRA

MODIFICACIONES DE CLIENTES

INGENIERIA Y ARQUITECTURA DE ACOMPAAMIENTO

ALTA DIRECCION

INGENIERIA
COMERCIAL / VENTAS GESTION DE OBRA

1.

Tenemos la misma percepcin del Producto a desarrollar?

No , en la medida que utilizamos patrones errados para la Concepcin del Producto , en la Presupuestacion y posterior ejecucin del mismo No , dado que la Alta Direccin no logra Alinear al equipo en la expectativa final que tiene GyM del Resultado del Proyecto .

2.

Es contradictoria la relacin entre los socio Inmb. Const.?

En algunos casos si , la cual se evidencia al exponer el producto al Cliente Final. Si pues la evaluacin de la Gerencia de Proyecto y la Residencia de Obra se sustenta en diferentes resultados.

Control de calidad

Definiciones :
1.

Conjunto de caractersticas de una entidad que le confiere la aptitud para satisfacer las necesidades establecidas y las implcitas. ISO 8402:1994

Entidad : productos, servicios, procesos, organizaciones, o a la combinacin de todos los anteriores. Necesidades : suelen cambiar con el tiempo, por el nivel de exigencia cada vez mayor del cliente, por la intensa competencia comercial y por los avances tecnolgicos. Necesidades implcitas : se derivan en las situaciones no reglamentadas por un contrato o por una normativa.

Control de calidad
2.

Grado en el que un conjunto de caractersticas inherentes cumple con los requisitos.

Caracterstica: Rasgo diferenciador. Requisito: Necesidad o expectativa establecida, generalmente implcita u obligatoria. ISO 9000:2000

3.

Es la medida en que las propiedades de un bien o servicio cumplen con los requisitos establecidos en la norma o especificaciones tcnicas, as como con las exigencias del usuario de dicho bien o servicio en cuanto a su funcionalidad, durabilidad y costo.

Fallas de calidad

De proyecto :

Seguridad exterior insuficiente Estacionamientos extremos con dimensiones insuficientes Falta de ventanas en lavandera y pasadizos Altura insuficiente de parapetos y alfeizares : sala comedor y descanso de escaleras. Puerta de salida a estacionamiento mal especificada. Espesor insuficiente de losa de sala comedor Ubicacin inapropiada de interruptor en lavandera. Sub dimensionamiento de Cables y Tableros de Ascensores Falta de uniformidad en tarifas de suministros elctricos

Fallas de calidad

De Construccin : Especificaciones :

Escarchado de techos Pintura ltex en paredes

Superficies (Especificaciones):

Uniformidad en Aristas de techos y muros , falta de verticalidad en muros, Abultamientos en muros y techos Irregularidad en techos , vanos. Falta de uniformidad en pisos

Fallas de calidad

Materiales : Oxido en chapas, lavaderos, bisagras. Quines en lavaderos de granito y cermicos

Fallas de calidad

Acabados :
Colocacin

de contrazocalos de madera Mal acabado de piso de cemento Encuentro de pisos Falta de fragua en pisos cermicos de ducha Oxido en barandas Falta de impermeabilizacin de muebles de cocina

Fallas de calidad

Instalaciones :
Fugas

de agua en montantes y aparatos sanitarios Falta de accesorios sanitarios

Limpieza :
Pintura

en aluminio y en cajas de vlvulas Manchas en parquet

Fallas de calidad

Procesos :
Recepcin

de obra : reiteracin de fallas, no subsanacin de observaciones. Fin de obra : Ajuste de plazo en desmedro de la culminacin de la obra. Transmisin de informacin a clientes

Fallas de calidad

Manejo de expectativas :
Piso

de zonas comunes :

Cierre
TITULIZAION DE UI

ENTREGA DE UI

INFORME FINAL DE PROYECTO

POSTVENTA

CIERRE ADMINISTRATIVO

CIERRE DE CONTRATO

ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL GESTION DE OBRA ANALISIS ECONOMICO

Informe final del proyecto

Costo final de obra dio como resultado un ratio similar al presentado en la etapa preliminar.

Post venta

Se presentaron numerosas observaciones por parte de los clientes. La expectativa de atencin en la subsanacin de las mismas fue alta. El servicio de mantenimiento no pudo atender los primeros reclamos.

Evaluacin
Evaluacin interna
Plazo de Entrega EXPECTATIVA SATISFACCION Observaciones

Alta Alta
Buena

Buena

Costo del Producto

Buena

Calidad Areas Comunes

Mala

Calidad Departamentos

Buena

Mala

Trato/Relacin

Alta

Buena

Cliente Final
Plazo de Entrega

EXPECTATIVA

SATISFACCION

VALORACION

Costo del Producto

Calidad reas Comunes

Calidad Departamentos

Trato/Relacin

Comentarios

Compromisos de utilidad vs. compromisos de calidad. Riesgos de fijar precios de venta solo con estimaciones de costos de anteproyecto. Estimaciones iniciales de costos son demasiado conservadoras? Sabemos que espera el Mercado de nuestro producto? Evaluamos si somos realmente competitivos en el mercado inmobiliario