METODOSDE DELOS LOSPRECIOS PRECIOSHEDONICOS HEDONICOS METODOS

Los mtodos de los precios hednicos se basan en la teora neoclsica del consumidor, en donde un conjunto de productos son descritos completamente por mediciones objetivas de stos (Lancaster, 1966 citado por Dixn otros, 199!"# Los bienes servicios estn compuestos por una serie de atributos caractersticas $ue tienen di%erentes precios# &l consumidor al comprar un artculo, bien o servicio pa'a el precio de acuerdo a la cantidad de atributos $ue ten'a# (i esos bienes servicios contienen un atributo ambiental, el valor del mismo puede estar embebido en el precio 'eneral del bien o servicio# &n ese sentido, una parte del precio pa'ado re%leja el tributo ambiental#

Tcnica Tcnica del del valor valor de de la la propiedad propiedad y y otros otros valores valores de de la la tierra tierra
&l valor de una casa depende de muchas variables como el tama)o, tipo de construccin, ubicacin, calidad del ambiente, etc# (i el tama)o, tipo de construccin, la ubicacin, etc#, re%lejan determinados precios di%erenciales (con respecto a unidades similares", el precio remanente del valor de la casa re%leja el valor de la calidad ambiental# *na casa con vista a una pla+a hermosa una similar, pero con vista a una autopista pueden tener precios di%erentes# &l di%erencial, se supone, valora la vista hermosa# &l supuesto bsico es $ue un comprador est de acuerdo en pa'ar un monto de dinero por los distintos atributos $ue tiene una propiedad, estructurales, ambientales, escnicos, etc# La tcnica del valor de la propiedad se dise) para controlar el valor de las variables %sicas, tanto $ue cual$uier precio di%erencial remanente pueda ser asi'nado al bien o atributo ambiental# *n ejemplo de aplicacin puede ser la di%erencia de precios entre dos casas similares en atributos %sicos, de vecindarios, ubicacin, etc#, pero una en un rea contaminada la otra no# &l di%erencial de precio re%leja la contaminacin#

&l mtodo necesita de muchos datos sobre precios de venta de unidades individuales de muchas caractersticas de la propiedad# La ma ora de estas variables como el n-mero de cuartos, tama)o, tipo de construccin, etc#, se miden %cilmente# &l nivel de ruido o la contaminacin del aire no son tan %cil de medir# .on los precios las caractersticas de la propiedad se reali+a un anlisis de re'resin, a partir del cual se estima un coe%iciente, el cual se relaciona con la variable ambiental# &l coe%iciente sirve para valorar cambios en la calidad ambiental# /tra versin de la tcnica consiste en determinar el valor de la propiedad, el valor de las variables a las cuales se les puede colocar precio por di%erencia se obtiene un valor residual, el cual se supone $ue es el del bien o mal ambiental#

EJEMPLODE DEPRECIOS PRECIOSHEDONICOS HEDONICOS EJEMPLO

0arrinson 1ubin%eld (1923 a b" citados por Dixn otros (199!" presentaron un ejemplo clsico de la tcnica# &l estudio determin el e%ecto de la contaminacin del aire sobre el precio de las casas en 4oston, *(5# *no de los resultados del estudio, es un 'r%ico $ue muestra la relacin entre la D56 por due)o para un mejoramiento en la concentracin de xido de nitr'eno (789" en 1pphm para tres niveles de in'reso domstico (*( : 3;88, 11;88 1;888 por a)o"# Los resultados no son sorprendentes, a $ue los de mejores in'resos estn dispuestos a pa'ar ms por el mejoramiento# <odas las curvas tienen pendiente positiva, lo $ue su'iere $ue a medida $ue la contaminacin sea ma or se necesite ms mejoramiento de los niveles de 789, la 'ente est dispuesta a pa'ar ms#

D=5r'e (ho'ren (1939 a, b", citados por Dixn otros 199!, reali+aron una aplicacin de la tcnica en un estudio de problemas de calidad de a'ua en la re'in de La'os />oboj de ?o@a, *(5# Los La'os />oboj , &ste /este, se comunican por un pe$ue)o canal# 5mbos se usan con propsito recreacionales son mu similares en sus atributos naturales, excepto por una variable importante, calidad del a'ua# &l La'o />oboj &ste, es ms llano recibe los e%luentes de las actividades a'rcolas de las escorrentas naturales# &sto trae como consecuencia la proli%eracin de al'as en la temporada recreacional de verano# Las a'uas presentan un color verde limn el olor caracterstico de la descomposicin de las al'as# &l La'o />oboj /este presenta mu pocos problemas de contaminacin, siendo el a'ua de buena calidad en la temporada recreacional del verano# &stas di%erencias de calidad de a'ua se re%lejan en los valores de las casas construidas en las orillas de ambos la'os# Las casas del lado /este son ms 'randes (91;9 pies cuadrados vs 1!1; pies cuadrados" son valoradas ms por pie cuadrado (*( : 2;,1! vs !A,!;" $ue las del lado &ste contaminado#

Los autores usaron tres tcnicas distintas para valorar la di%erencia entre ambos la'os, 1" .omparar los valores de las propiedades entre ambos la'os usando in%ormacin del lu'ar 9" *na tcnica de valor de mercado basada en cuestionarios aplicados a a'entes de bienes races vendedores de casas, con el objetivo de identi%icar las ra+ones de la di%erencia de precios entre ambos la'os A" 5plicacin de la tcnica de valoracin contin'ente pre'untando a los encuestados (residentes" su D56 por el mejoramiento de la calidad del a'ua# Los autores presentaron distintos estimados de la importancia (valor" de la calidad del a'ua usando datos de los vendedores de casas ventas recientes#

&stimados comparativos del valor de la calidad del a'ua en el La'o />ojob /este (dB5r'e (hoo'ren, 1939 a, b, citados por Dixn otros, 199!"#
A Fuente de la Estimacin
Diferencia en el valor por pie cuadrado de casa (US$/pie2, 19 !"# % del valor medio de las casas &ue corresponde a cali' dad de el a(ua ()*o+o,- )este"#

. /esultados de la re(resin e0presa' dos como un % de los estimados de los vendedores de casas#

Cejor estimado del vendedor de casa# Ealor de la re'resin para las casas cu os %rentes dan al la'o# Ealores ponderados de la re'resin de los estimados de los vendedores de casa#

1!#;2 19#3A 1A#;3

9AD 98D 91D 33D 8,A

Los estimados de los vendedores de casa sobre las ra+ones de las di%erencias de precio entre los la'os />ojobi, &ste /este, indicaron $ue un !6D de la di%erencia vista se debi a la calidad del a'ua, 9!D por variables de ubicacin del vecindario di%erentes clases sociales el A8D restante por otras variables# (i la di%erencia en el valor de la propiedad entre ambos la'os, *( : A1,69Fpie9 (*( : 2;,1! G !A,!;", es a%ectada por el valor de la di%erencia debido a calidad del a'ua, entonces habr una di%erencia de precio debido a este %actor de *( : 1!,;2Fpie9 (A1,69 x 8,!6", lo cual representa un 9AD del valor de las casas del lado /este#

Despus, se estim una ecuacin hednica de re'resin para ambos La'os separadamente# La variable dependiente se valor en dlares las independientes %ueron rea de las casas, n-mero total de cuartos, edad de la casa, tama)o en pies del %rente de la casa $ue da a los La'os otras caractersticas de las casas# La di%erencia en precio para las casas de ambos La'os, para la variable correspondiente al tama)o en pies, del %rente de la casa $ue da al La'o, %ue de *( : 1889# Los autores determinaron una di%erencia del valor de las casas atribuible a la calidad del a'ua de *( : 19,3AFpie9 de casa# 6ara esto se us el promedio del tama)o en pies del %rente de las casas $ue dan al La'o, el rea de las casas el estimado anterior de los vendedores de casas en lo $ue corresponde a calidad del a'ua# 1euniendo los datos de las dos estimaciones anteriores, se encontr un valor de *( : 3!198 de di%erencia entre los precios de propiedades del lado /este &ste# De esta se supuso $ue 'ran parte se deba a la calidad del a'ua# Despus de reali+ar los ajustes correspondientes, esta -ltima tcnica dio un valor de di%erencia, debido a la calidad del a'ua, de *( : 1A,;Fpie9 de las casas del /este sobre el &ste#

&l ejemplo permiti usar opinin de expertos precios hednicos de la propiedad para conocer las di%erencias de precio debido a la calidad del a'ua# Los resultados de la valoracin contin'ente indicaron la D56 por mejoramiento de la calidad del a'ua se encontr un valor por encima del 98D del valor de las casas (un valor por encima de *( : A8#888 por casa"# (i se toma como bene%icios, la D56 de un pro ecto de mejoramiento de la calidad del a'ua se compara con los costos de reali+ar dicha mejora, se puede ejecutar un anlisis bene%icio G costo conocer la viabilidad del pro ecto# La tcnica puede ser usada para valorar problemas de la contaminacin de las a'uas por actividades industriales# (i se tiene el valor de las casas $ue estn prximas a un curso de a'ua contaminado, cu o impacto principal es el olor emanado de dicho curso, el valor de unas casas (similares en tama)o, tipo de construccin, vecindario, etc#" $ue estn prximas al mismo curso, pero a'uas arriba de la industria, por lo tanto no contaminado, la di%erencia de precios entre las casas puede suponerse $ue re%leja el impacto de la contaminacin#

La tcnica de los precios hednicos de la propiedad puede utili+arse para conocer los bene%icios a los habitantes de un rea, de un pro ecto de mejoramiento de un sistema de abastecimiento de a'ua potable de dicha rea# <oda ve+ $ue tales bene%icios son di%ciles de valorar, sobre todo cuando el servicio es p-blico, el mtodo permite calcular tales bene%icios# La di%erencia en precio de las casas con sin el servicio mejorado, re%leja estos bene%icios, permaneciendo constantes todos los dems atributos# *na variante de la tcnica del valor de la propiedad son otros mtodos de valoracin de la tierra# &n ve+ de derivar la di%erencia de precio por ventas de casas, se averi'ua la di%erencia de precio de las tierras# (i dos parcelas vecinas se valoran di%erentes, existen dos ra+ones para elloH o producen distinto o tienen atributos ambientales di%erentes# La productividad de la tierra se puede medir por el cambio de produccin, de un mismo rubro por ejemplo, $ue tienen ambas parcelas#

&l valor capitali+ado de la productividad debe estar incluido en el precio de la parcela# Los atributos ambientales tambin deben incluirse en dicho precio# &stos pueden ser belle+as escnicas, poco ries'o de inundacin, re%u'io de vida salvaje, etc# 5nali+ando el precio de las tierras, el valor de la produccin restando ambos, parte del valor residual se puede imputar como el del atributo ambiental# &l valor de la tierra puede usarse para valorar el impacto visual $ue trae colocar lneas elctricas en torres sobre la super%icie de la tierra o colocar tales lneas debajo de sta# La di%erencia en el valor de las tierras con cableado elctrico super%icial respecto a a$uellas con subterrneo puede interpretarse como parte del valor del impacto visual#

Comentarios Comentariosadicionales adicionalesde delos los precios precioshednicos hednicos de delas lastierras, tierras,vivienda vivienday ysalario salariodiferencial diferencial
(i se encuentran dos viviendas i'uales en todas sus caractersticas, excepto en una, como por ejemplo el ruido, la di%erencia de precios entre ellas re%lejara el valor de ese atributo, el cual no tiene un precio explcito en el mercado# &n trminos de ecuacin, la %uncin de los precios hednicos de la vivienda o la tierra es,

Pv = f ( Sv, Nv, Xv)

Donde, I Pv Sv cuadrados, tipo de Nv ascensor, etc# 6recio de la vivienda I .aractersticas estructurales de la vivienda como metros construccin, +onas comunes, terra+as, n-mero de ba)os,

I .aractersticas del vecindario como las cercanas a comercio, cole'ios, centros recreativos, nivel de se'uridad, etc# Xv I .aractersticas ambientales, entre las cuales se puede seleccionar de acuerdo a lo $ue se $uiere valorar como calidad del aire, calidad del a'ua, nivel de ruido, proximidad de +onas verdes, vistas escnicas, etc#

La derivada parcial con respecto a una cual$uiera de las caractersticas d6vFdJv indicar la D56 mar'inal por una unidad adicional de la misma, su precio implcito# 6ara lle'ar a esto, se reali+a una re'resin entre el precio de la vivienda las dems caractersticas# La %uncin ser a$uella $ue produ+ca el mejor ajuste# Kreeman (1929" indica $ue las %unciones ms usadas son las lo'artmicas semilo'aritmicas# 1asmussen Luehl>e (1998" proponen una %uncin cuadrtica semilo'aritmica# <odava no existe consenso sobre $ue %uncin es mejor#

Limitaciones Limitacionesdel del mtodo mtodode delos losprecios precioshednicos hednicos (Field (Fieldy yAzqueta, Azqueta, 1 1 !" !"
&xisten una serie de supuestos $ue ha $ue asumir para la valide+ del mtodo de los precios hednicos# <ales supuestos conducen a limitaciones del mtodoH entre dichos supuestos estn, a"#upuesto de la $ovilidad 6ara $ue una persona pueda expresar su D56 por un bien cual$uiera tiene $ue poder ele'ir entre varias opciones# &s decir $ue ella debe poder esco'er entre varias viviendas con distintos niveles de contaminacin o entre distintos trabajos con di%erentes ries'os a la salud# Los costos de transaccin como impuestos, 'astos de asesora jurdica, le'ali+acin de documentos, etc#, pueden a%ectar la movilidad# 5simismo, creencias reli'iosas, problemas raciales, etc#, pueden a%ectar la movilidad# %"La renta per Capita Los in'resos son una variable indispensable a tomar en cuenta en el C60# La D56 est enteramente in%luenciada por la capacidad de pa'o de las personas# 5 ma or in'reso, ma or capacidad de pa'o ma or valor de mercado $ue pueden tener las viviendas#

c"&alor de uso y valor de no uso &l C60 re%leja el valor $ue los usuarios del bien privado, $ue se ve a%ectado por la calidad en el bien ambiental correspondiente, pro ectan en el mercado del primero# 6or lo tanto el C60 re%leja el valor de uso del bien ambiental para las personas a%ectadas# &ste no deriva el valor de no uso# 5simismo, el mtodo tampoco permite reco'er todos los cambios producidos en los valores de uso# *n ejemplo son los transe-ntes, los cuales aun$ue sean a%ectados por el cambio ambiental no son ni in$uilinos ni propietarios de casas# 6or lo tanto, el valor $ue ellos dan al cambio ambiental no es reco'ido# <ampoco el C60 reco'e la valoracin de las 'eneraciones %uturas# d"'l mercado inmo%iliario y el precio hednico de la vivienda Ealor de la vivienda (e debe ele'ir entre el valor de la vivienda o el valor del suelo en la +ona (m9"# 6areciera $ue este -ltimo %uera ms adecuado#

Kuente de in%ormacin &xisten tres posibilidades de %uentes de in%ormacin# <ransacciones reales e%ectuadas en el mercado inmobiliarioH opinin de expertos pre'unta directa al due)o de la vivienda# .ada una tiene sus ventajas e inconveniencias# <ipo de precio 0a dos tipos de precio, el de venta el de al$uiler# &ste -ltimo es ms actuali+ado, ms dinmico re%leja los cambios actuales $ue se van haciendo en el entorno# Los impuestos Los impuestos distorsionan la in%ormacin reco'ida de los precios hednicos

Cedicin e identi%icacin correcta del bien ambiental a evaluar 5 veces es di%cil identi%icar medir cambios en la calidad de un bien ambiental# 6or ejemplo, la contaminacin atmos%rica puede ser medida por varios indicadores (partculas en suspensin, (89, 789, etc#"# (i se toma una medida m-ltiple $ue los inclu a a todos, se corre el ries'o de la distorsin de la %uncin debido a la alta correlacin entre ellos# (i se esco'e una, no se reco'e la existencia de %uentes diversas $ue tienen distintos e%ectos# La recomendacin es trabajar con un componente principal# &volucin en el tiempo .uando se aplica el C60, se trabaja con la calidad ambiental actual los precios de vivienda actuales, los cuales pueden cambiar, modi%icando los estimados iniciales# (i se tiene la evolucin de dicha calidad, es posible tener mejores estimados#