GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL DE LA SUNARP

Antonio Manzano Solano:

La anotacin preventiva es un instrumento
registral eficiente para asegurar y reforzar
la posibilidades de ejecucin de un fallo
judicial, para garantizar derechos reales ya
existentes, pero que todava no pueden ser
inscritos, o para asegurar el puesto registral
a aquellos ttulos que, por adolecer de
algn defecto susceptible de ser corregido o
subsanado, no pueden, de momento, ser
objeto de inscripcin definitiva.

Provisional.- Sujeta a un plazo.

Transitoria.- Es un instrumento
del procedimiento registral, es slo
un puente en el camino a la
inscripcin definitiva.
Reserva prioridad.- Asegura
prioridad en el Registro.
Numerus clausus.- No hay ms
anotaciones preventivas que las
previstas en el marco legal.

Asientos provisionales y transitorios que

tiene por finalidad reservar la prioridad y
advertir la existencia de una eventual causa
de modificacin del acto o derecho inscrito.
Art. I T.P. del R.G.R.P. : El concepto de
inscripcin comprende tambin a las
anotaciones preventivas, salvo que este
Reglamento expresamente las diferencie.

En la partida registral se extendern

tambin, con expresa constancia de
los datos de identificacin del
Registrador que las extienda, las
anotaciones de correlacin de de
inscripciones, cierre de partidas y
dems que sealan las leyes y
reglamentos.

No determina la imposibilidad de extender

asientos registrales, salvo que el contenido
mismo de la anotacin preventiva o la
disposicin que la regula establezca
expresamente lo contrario.
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha
sido cautelada por la anotacin preventiva,
surtir sus efectos desde la fecha del asiento
de presentacin de la anotacin
(retroprioridad), salvo disposicin distinta.
Enerva la buena fe de los terceros.
Art. 67 y 68 del R.G.R.P.

Los asientos de anotacin preventiva

deben contener , de ser el caso, la
indicacin del plazo de su vigencia, el
cual se encontrar determinado por las
normas que autorizan su extensin.
Art. 70 del R.G.R.P.

a) Demandas y dems medidas cautelares.

b) Resoluciones judiciales que no den mrito a
una inscripcin definitiva.
c) Los ttulos cuya inscripcin no puede
efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane.
d) Los ttulos cuya inscripcin no pueda
efectuarse porque adolecen de defecto
subsanable.
e) Los ttulos que en cualquier otro caso, deben
anotarse conforme a disposiciones especiales.
Art. 65 del R.G.R.P.

Slo procede en el Registro de Propiedad

Inmueble.
Procede respecto de los actos sealados en
los numerales 1 al 6 del art. 2019 del C.C.
Se extiende a solicitud de parte.
Luego de formulada la observacin.
Su vigencia es de un ao contado desde el
asiento de presentacin.
Vencido el ao caduca de pleno derecho.

El Registrador debe consignar:

- El carcter de preventivo.
- El defecto que motiva su extensin.
- El plazo de caducidad.
- La indicacin de que vencido el plazo no
surtir efectos, y
- Cualquier otra precisin para evitar que
terceros incurran en error.

No procede la anotacin preventiva:

Si se sustenta en otra anotacin
preventiva de la misma naturaleza.
En los supuestos de tacha sustantiva
regulados en el art. 42 del R.G.R.P.
Cuando el instrumentos que da mrito
a la inscripcin no preexiste a la fecha
del asiento de presentacin del ttulo.

Est referido a la falta de preexistencia del ttulo

material.
No constituye causal de tacha sustantiva la falta de
preexistencia del instrumento que da mrito a la
inscripcin donde dicho acto o derecho consta.
No constituye causal de tacha sustantiva la aclaracin o
modificacin del acto o derecho inscribible que se
efecte con posterioridad al asiento de presentacin
con el objeto de subsanar una observacin.

a) Demandas y dems medidas cautelares.

b) Resoluciones judiciales que no den mrito a
una inscripcin definitiva.
c) Los ttulos cuya inscripcin no puede
efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane.
d) Los ttulos cuya inscripcin no pueda
efectuarse porque adolecen de defecto
subsanable.
e) Los ttulos que en cualquier otro caso, deben
anotarse conforme a disposiciones especiales.
Art. 65 del R.G.R.P.

Cuando las inscripciones se efecten en

mrito a mandato judicial se presentar copia
certificada de la resolucin que declara o
constituye el derecho y de los dems
actuados pertinentes, acompaados del
correspondiente oficio cursado por el Juez
competente.
Las inscripciones dispuestas por mandato
judicial slo se efectuarn si la resolucin que
contiene el acto o derecho inscribible ha
adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo
que se trate de resoluciones inmediatamente
ejecutables.().

Tratndose de bienes registrados, la medida puede

ejecutarse inscribindose el monto de la
afectacin, siempre que sta resulte compatible
con el ttulo de propiedad ya inscrito. Este embargo
no impide la enajenacin del bien, pero el sucesor
asume la carga hasta por el monto inscrito. La
certificacin registral de la inscripcin se agrega al
expediente.

Art. 656 C.P.C.

Cuando se trata de inmueble no inscrito, la

afectacin puede limitarse al bien mismo, con
exclusin
de
sus
frutos,
debiendo
necesariamente nombrarse como depositario al
propio obligado (...)
En este supuesto el Juez a pedido de parte
dispondr la inmatriculacin del predio slo para
fines de la anotacin de la medida cautelar.

Art. 650 del C.P.C.

()
Tambin en caso que se acredite, de modo
fehaciente que el bien pertenece al deudor y
se encuentra inscrito a nombre de otro; debe
notificarse con la medida cautelar a quien
aparece como titular en el Registro; la medida
se anotar en la partida respectiva; la subasta
se llevar adelante una vez regularizado el
tracto sucesivo registral.

Art. 650 del C.P.C.

TRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADO

Resulta procedente inscribir la transferencia de
un inmueble afectado con medidas cautelares
de embargos, aun cuando en el contrato de
compraventa no se haya hecho referencia a
todos los gravmenes que contiene la partida
registral respectiva, pues de conformidad con lo
prescrito en el artculo 2012 del Cdigo Civil se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento de las
inscripciones.
II Pleno del Tribunal Registral- Diario El Peruano
14/3/2002.

Cuando la pretensin discutida en el proceso

principal est referida a derechos inscritos, la
medida cautelar puede consistir en la
anotacin de la demanda en el registro
respectivo. Para su ejecucin, el Juez remitir
partes al Registrador, los que incluirn copia
ntegra de la demanda, de la resolucin que la
admite y de la cautelar.
El Registrador cumplir la orden por su propio
texto siempre que la medida resulte
compatible con el derecho ya inscrito.()
Art. 673 del C.P.C.

INADECUACIN DE LA ANOTACIN DE
DEMANDA CON EL ANTECEDENTE
REGISTRAL

Cuando no exista coincidencia entre el

titular registral y la parte demandada y no
exista pronunciamiento judicial, no resulta
procedente la anotacin de una demanda.

I Pleno del Tribunal Registral - Diario El

Peruano 14/3/2002.

ANOTACIN
DE
DEMANDA
DE
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA
La anotacin de demanda de otorgamiento de
la escritura pblica reserva prioridad para la
inscripcin de la escritura pblica que se
otorgue
en
ejecucin
de
sentencia,
inscripcin que retrotraer sus efectos a la
fecha del asiento de presentacin de la
anotacin de demanda.
XV PLENO Diario El Peruano 17/1/2006.

EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE NULIDAD

DE ACTO JURDICO
La sentencia firme que declara la nulidad de una
transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro
en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos
a la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin de la demanda respectiva, enervando los
asientos registrales incompatibles que hubieran
sido extendidos luego de la referida anotacin,
tales como transferencias de propiedad, embargos,
hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedicin
de certificados de dominio y de gravmenes no
sern considerados dichos asientos enervados.
Pleno XXV- Diario El Peruano 15/6/07.

Ante la inminencia de un perjuicio

irreparable, puede el Juez dictar medidas
destinadas a conservar la situacin de
hecho o de derecho cuya situacin vaya a
ser o sea invocada en la demanda y, se
encuentra en relacin a las personas y
bienes comprendidos en el proceso. (...).

Art. 687 del C.P.C.

Finalidad: conservar la situacin

de hecho o de derecho existente

En el caso de inscripcin en el
Registro de Predios: se busca
impedir la inscripcin de ttulos.

ANOTACIN PREVENTIVA DE RESOLUCIN

JUDICIAL

El supuesto de anotacin preventiva de

resoluciones judiciales que no den mrito a una
inscripcin definitiva, previsto en el artculo 65
del R.G.R.P., est referido a aquellas
resoluciones judiciales no consentidas, por ende
no comprende a las sentencias consentidas o
ejecutoriadas.

I Pleno del Tribunal Registral - Diario El Peruano

14/3/2002.

Referida a la falta de tracto sucesivo.

Slo procede cuando se acredite el derecho no
inscrito del otorgante a la fecha del asiento de
presentacin mediante contrato con firmas
certificadas notarialmente, copia certificada
notarialmente o declaracin jurada.
El Registrador notificar al titular registral.
El titular -durante la vigencia de la anotacinpuede solicitar su cancelacin (solicitud que
contenga declaracin jurada en el sentido que
no transfiri).

CONCEPTO DE DEFECTO
SUBSANABLE
LACRUZ BERDEJO:
Son los defectos de que adolece un
ttulo que provengan de la forma del
mismo ttulo o del acto que contiene,
o las origine el Registro, siempre que
sin provocar la nulidad del mismo
acto, ni su intrascendencia real
inmobiliaria, puedan subsanarse por
medio de una nueva redaccin
documental, reformada u otra medida
o formalidad suspendiendo tan slo la
prctica de la inscripcin solicitada.

SUPUESTOS DE DEFECTO
SUBSANABLE

No inscripcin del predio.

Existencia de discrepancias en los
datos del bien o persona, entre el
ttulo y la partida.
Falta de partida o ttulo archivado
necesario para calificar.
Los que pueden ser removidos
durante la vigencia del asiento de
presentacin.

CONCEPTO DE DEFECTO
INSUBSANABLE
LACRUZ BERDEJO:
Son aquellos defectos de que adolece
el ttulo, que provengan de la forma del
mismo ttulo o del acto que contiene,
siempre que, provocando la nulidad del
referido acto o su intrascendencia real
inmobiliaria, no puedan subsanarse de
ningn modo ni enmendarse sin un
nuevo
otorgamiento
sustancial,
impidiendo en absoluto la prctica de
la inscripcin solicitada.

SUPUESTOS DE DEFECTO
INSUBSANABLE

Los que producen la nulidad absoluta,

que
no
son
susceptibles
de
convalidacin ni de ratificacin.
Inscripcin del derecho a nombre de
persona distinta.
En Reg. Predios: Cuando la naturaleza
del derecho es personal o su objeto
mobiliario.
Existe
un
ttulo
pendiente
incompatible, y luego se inscribe.

IMPROCEDENCIA
PREVENTIVA

DE

ANOTACIN

No procede la anotacin preventiva en los

supuestos de falta de inscripcin de actos
previos.

XXXII PLENO Diario El Peruano 11/6/2008.

Decreto Ley N 18278 y sus modificatorias.

Ttulo: solicitud formulada por el Notario y
copia simple de la minuta respectiva.
Calificacin del bloqueo: se limita a:
-Formalidades extrnsecas.
- Acreditacin del tracto sucesivo.
- Verificacin de inexistencia de obstculos
insalvables que aparezcan en la partida
registral.
Vigencia: 60 das hbiles contados a partir de
la fecha de su anotacin en la partida registral
correspondiente.

Calificacin del acto definitivo: Art. 32 del

R.G.R.P.

Inscrito definitivamente el acto o derecho

cuya prioridad estaba resguardada, su
eficacia se retrotraer a la fecha del asiento
de presentacin del bloqueo.

Durante la vigencia del bloqueo no podr

inscribirse ni anotarse preventivamente
ningn acto o derecho incompatible con
aqul cuya prioridad se ha reservado.

En el caso de inscripciones sustentadas en partes o escrituras

pblicas presumiblemente falsificadas, el notario ante quien
supuestamente se habra otorgado dicho instrumento, en un
plazo no mayor de tres das hbiles de conocer este hecho,
deber comunicar esta circunstancia al registro pblico, bajo su
responsabilidad, y solicitar una anotacin preventiva, que tendr
una vigencia de un ao contado a partir de la fecha del asiento
de presentacin. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda
judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho,
dicha anotacin judicial se correlacionar con la anotacin
preventiva y surtir sus efectos desde la fecha del asiento de
presentacin de esta ltima. La interposicin de estas acciones
judiciales, corresponder a aquellos que tengan inters legtimo
en la nulidad de la inscripcin obtenida con el ttulo falsificado.
Vencido el plazo de un ao a que se refiere el primer prrafo, si
no se hubiera anotado la demanda o medida cautelar, la
anotacin preventiva caduca de pleno derecho.

En el caso de inscripciones sustentadas en escrituras pblicas en

las que presumiblemente se habra suplantado al o a los
otorgantes, el Notario ante quien se otorg dicho instrumento,
podr solicitar al Registro Pblico, bajo su responsabilidad, una
anotacin preventiva, que tendr una vigencia de un ao contado
a partir de la fecha del asiento de presentacin. Si dentro de ese
plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se
refiera a este mismo hecho, dicha anotacin judicial se
correlacionar con la anotacin preventiva y surtir sus efectos
desde la fecha del asiento de presentacin de esta ltima. La
interposicin de estas acciones judiciales, corresponder a
aquellos que tengan inters legtimo en la nulidad de la
inscripcin obtenida con el ttulo falsificado.
Vencido el plazo de un ao a que se refiere el primer prrafo, sin
que se hayan anotado la demanda o medida cautelar, la anotacin
preventiva caduca de pleno derecho. ().

Partes o escrituras falsificadas o en los que

presumiblemente se habra suplantado al o a los
otorgantes.
A solicitud del notario.
Vigencia de un ao.
Caducan de pleno derecho.
Opera la retroprioridad si se anota la demanda
de nulidad dentro de la vigencia de la
anotacin.

ANOTACIONES PREVENTIVAS REALIZADAS EN

MRITO A LA QUINTA Y SEXTA DISPOSICIONES
COMPLEMENTARIAS Y FINALES DEL DECRETO
LEGISLATIVO N 1049.
No resulta procedente la renovacin o
ampliacin de las anotaciones preventivas
extendidas en mrito de la Quinta y Sexta
Disposiciones Complementarias y Finales del
Decreto Legislativo 1049, ni extender nueva
anotacin respecto del mismo hecho luego de
caducada una anotacin anterior.

 Directiva

N 001-2012-SUNARP-SN
aprobada por Resolucin N 0192012-SUNARP/SN del 27/2/2012,
modificada por Resolucin N 2562012-SUNARP/SN del 13/9/2012.

Directiva N 003-2012-SUNARP-SN aprobada

por Resolucin N 257-2012-SUNARP/SN del
13/9/2012.

Directiva N 08-2013-SUNARP-SN aprobada

por Resolucin N 314-2013-SUNARP/SN
del 25/11/2013.

Directiva N 09-2013-SUNARP-SN aprobada por

Resolucin N 315-2013-SUNARP/SN del
25/11/2013.