PRINCIPALES ETAPAS EN EL

DESARROLLO DE LA
CONSTRUCCIN
Alumnos: Miguel Rojas Huaiquilao
Roger Prez Tello
Cristian Vidal mella
Francisco Nez
Marcela Ormeo
M Elizabeth Poblete
Asignatura: Introduccin a la administracin de la construccin.
Docente: Cristian Vera Rivas
Fecha: 21 de marzo de 2013

INTRODUCCIN
Nuestro objetivo es presentar las caractersticas ms importantes del proceso de construccin,
partiendo desde la forma en que se origina un proyecto hasta la descripcin de los permisos
requeridos para su ejecucin, profundizando en las etapas del diseo de un proyecto y su
ejecucin.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

Para que un proyecto de construccin pueda materializarse deben cumplirse una serie de pasos,
los cuales describiremos a continuacin.
I.Existencia de una necesidad: esta es la base para que un proyecto se origine, por ejemplo, un
edificio que sera para solucionar un problema habitacional, un puente que permita la
comunicacin de una zona aislada, un monumento que recuerde algn hecho o persona
histrica, etc.
II.Anlisis: En esta segunda etapa se analizan las necesidades, seleccionndose las ms
relevantes, para par lo cual se deben considerar 3 aspectos importantes:
Identificar las causas que originan la necesidad, como la modificacin del medio, la poltica del
desarrollo, la modificacin de las caractersticas de la demanda, y requerimientos de nuevas
infraestructuras.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

Establecer los objetivos que debe satisfacer el proyecto: como sociales, econmicos,
funcionales y de lucro.

Priorizar las necesidades en funcin de los objetivos prioritarios establecidos.

III.

Identificacin de soluciones: En esta se identifican todas las posibles soluciones que

permitan resolver el problema planteado en las etapas anteriores. Se propone en una
primera instancia solucionar a nivel de conceptualizacin privilegiando la imaginacin, ms
que las restricciones.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

IV.

Estudios de factibilidad: Una de las etapas ms importantes en el ciclo de un proyecto es

realizar estudios de factibilidad, los cuales consisten en determinar si el proyecto en estudio
es viable desde un punto de vista medio ambiental, tcnico, econmico, administrativo y
legal.

V.

Evaluacin: Se evalan todas las alternativas posibles que permitan satisfacer las
necesidades seleccionadas y se elige por lo general, la que presenta una mejor factibilidad
tcnica y econmica que cumpla con las exigencias.

VI.

Financiamiento: Una vez decidido el proyecto tcnico es importante considerar el aspecto

financiero, es decir, como se pagaran los gastos que se hicieron en materializacin, del
proyecto. El financiamiento puede ser propio o a travs de un prstamo.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

VII. Diseo
Una vez determinada la solucin que se usara para satisfacer la necesidad se disea el
proyecto, este diseo normalmente considera los siguientes aspectos.

Estudio del terreno donde se va a construir la obra.

Diseo arquitectnico.
Diseo estructural.
Estudios de impacto ambiental.
Diseo de las instalaciones.
Redaccin de los documentos de licitacin.
Constructabilidad.

Antes de hacer los estudios de terreno se debe conseguir el certificado de informaciones

previas.
Qu es el Certificado de informaciones Previas?
El certificado de Informaciones Previas contiene las condiciones aplicables al predio
consultado de acuerdo con las normas urbansticas, derivadas del Instrumento de
Planificacin Territorial respectivo, e indica el nmero de rol de la propiedad.
Consiste en la siguiente informacin:
* Nmero municipal asignado al predio.
* Lnea oficial, lnea de edificacin, anchos de vas que limiten o afecten al predio, ubicacin
del eje de la avenida, etc.
* Declaracin de utilidad pblica que afecta al predio, en su caso, derivada del Instrumento
de Planificacin Territorial.
* Indicacin de los requisitos de urbanizacin.
* Normas Urbansticas aplicables al predio, por ejemplo usos de suelo; alturas de edificacin;
reas de riesgo o de proteccin que pudieren afectarlo; contempladas en el Instrumento de
Planificacin Territorial; Zonas o Construcciones de Conservacin Histrica o Zonas Tpicas
y Monumentos Nacionales, con sus respectivas reglas urbansticas especiales; exigencias
de plantaciones y obras de ornato en las reas afectas a utilidad pblica; Declaratoria de
postergacin de permisos, sealando el plazo de vigencia y el Decreto o Resolucin
correspondiente; entre otros.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN: DISEO

1.

Estudio del terreno: Este normalmente considera los siguientes aspectos.

a)

Ubicacin del terreno: La ubicacin del terreno debe especificar la comuna; ubicacin
respecto a las calles, avenidas y callejuelas vecinas; orientacin cardinal; deslindes y
accesos. En caso de ser un terreno a campo traviesa de debe especificar hitos, monolitos u
otro punto de referencia, que permita identificar los deslindes del sitio.

b)

Condiciones propias. Son las condiciones que posee el terreno en el cual se va a

materializar el proyecto, entre las cuales se encuentran:

Topografa del terreno (levantamiento): Indicando la forma del sitio, conformacin de la

superficie, pendiente principal y cota respecto a la calle.
Caractersticas del subsuelo: Las principales caractersticas a conocer
son las distintas capas de suelo (estratos de subsuelo), nivel de la napa
frenetica (agua subterrnea) y la variacin de esta, y la capacidad de
soporte del subsuelo

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN: DISEO

Fuentes de abastecimiento: Es necesario conocer las fuentes de abastecimiento de lugar

como la mano de obra, materiales, equipos, agua, electricidad, ridos, proveedores, etc. Y
en caso que estos no estn cerca, considerar alternativas para suplir estas necesidades.

c)

Condiciones reglamentarias: son las condiciones en determinadas zonas, por ordenanza

general, por disposiciones locales, o leyes especificas. Y que reglamentan la forma, tipo,
tamao y lugares para las construcciones en determinado sitio.(plano regulador)

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

Lnea oficial : Es la lnea indicada en el plano del instrumento de planificacin territorial,

como deslinde entre propiedades particulares y los vienes de uso publico o entre bienes
de uso publico .
Lnea de edificacin : Es la sealada en el plano de instrumento de planificacin
territorial, a partir de la cual se podr levantar la edificacin en un periodo.
Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que
se levanta en todos y cada uno de los puntos que forman los
deslindes.
lnea oficial

eje calzada

lnea oficial
de edificacin

rasante

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

Lnea de edificacin, rasante y tipos de edificacin.

Edificacin aislada : Es aquella que esta separada de los deslindes, emplazada por lo
menos a las distancias resultantes de la aplicacin de las normas de rasante y
distanciamientos que se determinan en el instrumento de planificacin territorial, en su
defecto, los que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
(OGUC).

Edificacin pareada : Es aquella que corresponde a dos edificaciones emplazadas a

partir de un deslinde comn , manteniendo una misma lnea de fachada, altura y
longitud de pareo.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

d)

Condiciones de servicio : Condiciones que eventualmente son impuestas por los distintos
servicios ( como por ejemplo: agua , electricidad, y alcantarillado) a una determinada obra.
Una empresa de servicio otorga un certificado de factibilidad, en la cual se compromete a
que tiene disponibilidad para abastecer la futura obra.

e)

Evaluacin del impacto ambiental. En marzo de 1994 se publico en el diario oficial de chile la
ley N-19.300, ley base del medio ambiente, la cual regula el derecho de vivir en un medio
ambiente libre de contaminacin, la proteccin del medio ambiente, la preservacin de la
naturaleza y la conservacin del patrimonio ambiental. En esta ley se indica que
determinados proyectos o actividades solo podrn ejecutarse o modificarse previa
evaluacin de su impacto ambiental.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

2.Diseo Arquitectnico : Una vez conocidas las caractersticas fsicas y reglamentarias del
terreno, se comienza con el diseo arquitectnico , el cual consiste en dar forma a la idea del
mandante. Un aspecto importante de esta etapa, y a modo de hacer mas eficiente la etapa
constructiva, es que el diseo considere elementos estandarizados, sin que el arquitecto tenga
que sacrificar su creatividad o la funcionalidad del proyecto. Adems deben incorporarse
conceptos de habitabilidad y contractibilidad. El primero implica que el diseo debe ser tal que
incluya buenas condiciones de vida, ya sea en lo referente a proteccin contra la humedad,
aislamiento trmico, acstica ,etc. El segundo en cambio ayuda a que el proyecto sea fcilmente
construible a costos razonables. Este diseo considera las siguientes etapas:
Programa : Es un documento donde se establecen las necesidades que el propietario estima
que debe cumplir la obra.
Anteproyecto : Corresponde a los primeros bosquejos de solucin que realiza el arquitecto, con
el fin de satisfacer las necesidades del dueo. Se establecen costos y plazos globales de cada
alternativa para que el dueo elija la mas adecuada a sus necesidades y presupuestos.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

Proyecto arquitectnico :Es el estudio detallado de la alternativa elegida y comprende :

Planos generales: Que incluye ubicacin del edificio en el terreno, plantas de arquitectura por
piso , elevacin (alzadas o fachada ), cortes y perspectivas, maquetas.
Plano de detalle : Comprende tabiques, puertas y ventanas, escaleras, revestimientos
especiales, canales y bajadas de agua lluvia y otros.(en este se muestra la edificacin con todas
sus partes, cortes, etc. Que permiten mostrar con mayor precisin los detalles de una
construccin.

Maquetas : En algunos casos es recomendable realizar maquetas o obras a escala para poder
entender mejor el proyecto y su vez analizar en mejor forma su mtodo constructivo.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

3. Diseo Estructural: Ya realizado el proyecto arquitectnico se debe

Agregar a la estructura los elementos necesarios para que pueda resistir
Las solicitaciones a las que ser sometida durante su vida til.
Estimacin de las solicitaciones: se definen el tipo y la magnitud de las
acciones que afectarn en la estructura. Estas pueden ser: peso propio,
sobrecarga, sismos, viento, nieve y temperatura.
Estructuracin: se concluyen los elementos que aguantaran las

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

4. Diseo Instalaciones: A la hora de hacer las instalaciones en la obra se debe considerar

seguir las especificaciones del proyecto y las exigencias reglamentarias vigentes, entre las que
estn:
Sanitarias pblicas (redes de agua potable, alcantarillado y aguas lluvias).
Sanitarias domiciliarias (agua fra y caliente, alcantarillado).
Alumbrado (pblica y domiciliaria).
Gas (pblica y domiciliaria).
Climatizacin.
Comunicacin (vos y datos).
Extraccin de basura.
Otros Servicios
(ascensores, seguridad, otros)

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

5. Documentos complementarios.
Especificaciones de arquitectura: Normalmente son especificaciones para la etapa de
terminaciones, tales como: Tipo de materiales, artefactos sanitarios, normas constructivas, etc.
Especificaciones tcnicas: En este documento se precisan: calidades de hormigones, calidades
de acero, tipos de cementos, ridos, resistencias, ensayos, etc.
Bases administrativas: contienen todas aquellas clusulas que estn destinadas a definir
conceptos, fijar atribuciones, determinar procedimientos, delimitar responsabilidades, con el fin
de que la construccin sea lo mas expedita posible.
Prepuesto: Es el documento en el cual se deja constancia de cules sern los costos y
utilidades de la obra.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN : DISEO

6.Constructabilidad.
Analiza el proyecto y disea el proceso constructivo considerando en conjunto el proyecto de
diseo y todos los factores que influyen en la materializacin de la obra antes de llevarla a la
practica y as facilitar la construccin del mismo en lo posible incorporando al contratista y a
otras personas con conocimientos de construccin.

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

VIII. Licitacin.

Es un llamado hecho por el mandante a participar de una propuesta

de un proyecto de construccin puede ser publico o privado mas bien
es un concurso.
VIII. Construccin.
Esta es una de las mas importantes debido a que en ella se
materializa la obra .

Obtencin de permisos.: se solicita a la municipalidad correspondiente, dom

direccin de obras municipales la solicitud de permiso de edificacin y despus las
recepciones.

Planificacin y programacin de la obra (carta Gantt): Es para organizar los tiempos y

determinar recursos para cada actividad dentro del proyecto. La mas sencilla y practica es
la carta Gantt.

Contrato de la fuerza laboral: Reclutamiento de recursos humanos necesarios para la ejecucin

de cada actividad. Por ej. Carpinteros, albailes, enfierradores, pintores etc.

Adquisicin de materiales y arriendo o compra de maquinaria: Es la compra de los materiales

necesarios para la construccin de cada etapa dentro de la obra.

Materializacin fsica de la obra: Es cuando el proyecto se lleva a cabo en terreno la

construccin. Todo lo planteado en el plano , se lleva a la construccin en terreno ejecutado por
empresas constructoras.

Control interno o externo.

INTERNO: El contratista hace un control si lo que se planifico se llevo a cabo con los recursos
que se dispusieron. Ya sea los materiales, los detalles de la construccin etc.
EXTERNO: Normalmente el mandante es el que contrata a una empresa externa a
inspeccionar si cumplieron con cada detalle de la obra .

ETAPAS EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

X.

Puesta en marcha.
Entrega de la obra final y revisin de todas las terminaciones y verificacin de pruebas y
ensayos. Por ej. Si funciona correctamente la electricidad , el agua , la instalaciones sanitarias,
etc.

X.

Operacin y mantenimiento.
Son las mantenciones que hay que hacer una vez terminadas las construcciones. Ej. Sobre
esto se presenta en las obras viales cuando se destruye un camino la empresa se ase cargo de
los mantenimientos correspondientes.

X.

Abandono.
Cuando se cumple la vida til de un proyecto por lo tanto se necesitan estrategias para que
hacer con los desechos .
El plan de abandono es el conjunto de acciones y medidas que debern ejecutarse para
devolver a su estado original las zonas intervenidas por las instalaciones utilizadas para la
construccin y operacin de todas las instalaciones construidas.

PARTICIPANTES DIRECTOS EN UN PROCESO DE CONSTRUCCIN

Los participantes en un proceso de construccin pueden ser muy variados, dependiendo de la
complejidad del mismo, y de los intereses del mandante.
Durante el estudio y diseo participan los siguientes:
Consultores financieros: Son aquellas personas que asesoran al mandante en lo referido a la
viabilidad econmica del proyecto, incluyendo rentabilidades esperadas, formas de
financiamiento, etc.
Arquitectos: en general son los profesionales encargados de darle la forma fsica a la idea del
mandante. La profesin de arquitecto los faculta para proyectar, adems pueden dirigir y
fiscalizar la construccin de edificios y efectuar los clculos de su estabilidad y de sus
instalaciones complementarias.

PARTICIPANTES DIRECTOS EN UN PROCESO DE CONSTRUCCIN

Ingenieros: Son normalmente los responsables de disear estructuralmente el proyecto, de

modo que resista las solicitaciones a que se ver sometida durante su vida til. Ellos son
generalmente los encargados de disear las instalaciones necesarias para la obra. Adems,
pueden participar proyectistas elctricos, sanitarios, etc.
Adicionalmente , el mandante podra incluir dentro de su lista de asesores a especialistas en
Constructabilidad, que ayuden a que el proyecto sea fcil de construir, a especialistas en
medio ambiente, de modo de analizar el impacto ambiental que podra producir el proyecto
en cuestin.
Durante la construccin participan:
Empresas constructoras: Son las encargadas de materializar el proyecto en el terreno,
siguiendo los planos y las especificaciones que les entrega el mandante. Para lograr el
objetivo los profesionales de esta empresa deben manejar en forma optima diversos recurso,
entre los que destacan: mano de obra, equipos, materiales y financiamiento, de modo que
adems de lograr la realizacin del proyecto, se cumplan con los objetivos de costo, calidad y
plazo a que se comprometen.

PARTICIPANTES DIRECTOS EN UN PROCESO DE CONSTRUCCIN

Adicionalmente, el contratista puede subcontratar a empresas especialistas para determinadas

actividades, por ejemplo:
Enfierradura: Estas empresas tienen como objetivo chequear la enfierradura que se instala en
los proyectos de la empresa, verificando el cumplimiento de las especificaciones del proyecto y
las normativas vigentes.
Pintura: Cumplen como funcin las terminaciones de forma ptica a una construccin adems
de darle mayor vida til a aquella dependiendo cual sea el material con el cual est construido.
Ventana: Su objetivo como empresa es la creacin de ventanas a la medida que se les pida
luego la colocacin de estas para un trabajo mejor terminado.
Moldaje: Este es el que debe guiarse en conjunto con el diseo arquitectnico y cumplir con
exactitud las medidas que all aparecen, adems de que ciertas estructuras como ventanas,
cimientos, muros, columnas escaleras son moldeados y construidos monolticamente.
Instalaciones: Son el conjunto de redes y equipos fijos que permiten el suministro y operacin
de los servicios que ayudan a los edificios a cumplir las funciones para las que han sido
diseados.

Finalmente, participan otras entidades, tales como: La inspeccin tcnica del mandante,

FIN