DERECHO URBANSTICO

PRINCIPIOS. COMPETENCIA.
RGIMEN JURDICO.
RESPONSABILIDADES.
JURISPRUDENCIA.

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Derecho Urbanstico.

Enfoque propedutico.
HOMBRE

PROPIEDAD

DERECHO

CIUDAD

ESTADO

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Derecho Urbanstico

Fenmeno regulatorio. Estatal (insuf.

Ley 8912 pcia. - ley 449 GCA)
Funcin administrativa. Rg. Exorb.
Encauza tendencias naturales ser
humano (ser gregario).
Planifica actividades y formas urbanas.
Ciencia con ingredientes meta jurdicos
Multidisciplinario
Multiplicidad de niveles regulatorios
Dispersin normativa. (civil-dominio;
PH); rad.ind. medio amb.reg.portuarias)
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Antecedentes Histricos.

Hombre, comunicacin, enclave fsico (caminos,

pasajes, calle pblica p.ej. Babilonia S.VI. A.C.)
Modelo desarrollo fsico: Hombre-tierra eje
operativo. (enclave litrgico. Transformar el
nuevo solar patria).
Modelo determinado por necesidades : Defensivas
ciudades amuralladas-, intercambio comercial
Ciudades griegas: Aparicin del pueblo en la
ciudad. Democracia, Edificios pblicos. gora,
teatros, anfiteatros estadios juegos
olmpicos (Mileto creacin de calles y ngulos
90).
CIUDAD ISLAMICA: Privada, secreta, religioso
(Casa, santuario propio, creencia musulmana).
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Antecedentes (cont.)

Ciudad Romana: Extensin del Imperio sobre nuevas

ciudades. Poblacin rural (seoro feudal)
Calles eran radiales. Centro (plaza pblica- catedral)
hacia las adyacencias.
La propiedad se instala en forma absoluta, irrestricta.
Sin regulacin: aldeas desordenadas.
Primeras reglas S. XVI: alineaciones lneas divisorias
de zonas edificables y no edificables (dominio pblico
del privado).
Leyes Indias: Planificacin ciudades Amrica.
Siglo XVII. coaccin negativa ordenanzas
municipales de construccin (prohibiciones salud,
higiene, seguridad-)
Siglo XIX XX. coaccin positiva DELIMITACIN.
PLAN ORDENACIN TERRITORIAL.

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ACTUALIDAD

MODELO DESARROLLO FISICO:

Emplazamiento invariable, enclave en la
tierra, imposibilidad intercambio (miedo a
perder individualidad) EJ. Lagos, geologa,
valles, posiciones topogrfica favorables.
Composicin poblacional: militar,
administrativa, comercial, industrial.
Modelo Ptreo, perenne. Impermeable a
los cambios tecnolgicos.
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MODELO DESARROLLO
ECONOMICO.
Entorno urbano
CIUDAD

FACTORES
TECNOLOGICOS

FACTORES
POLITICOS

FACTORES
SOCIALES

FACTORES
ECONOMICOS

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ENFOQUE INTEGRAL
PLANIFICACION ESTRATEGICA
CIUDADES.

Proceso sistemtico manejar cambios y crear

el futuro.
Plan urbanstico: localiza usos, zonifica
territorio; planifica infraestructura
Plan estratgico: Competitividad, desarrollo
socio econmico, mayor calidad de vida.
Supera el modelo fsico, dominan aspectos
socio-econmicos-polticos de la comunidad.
Presupuesto indispensable de gestin
urbana
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COMPETENCIAS SOBRE EL
SISTEMA URBANO.

DOMINIO- Cond. Jurdica.

JURISDICCION- Atribucin normativa.
RESPONSABILIDAD (igualdad.
Jur.carg.pblicas).
Imposibilidad determinacin competencias
por MATERIA Y TERRITORIO
Enfoque sistmico e integral del fenmeno
URBANO (vertical y horizontal)
Carta Ord. Territorio Europa.1983: Expresin

espacial de la poltica econmica, social, cultural y ecolgica

de toda sociedad, cuyo objetivo es un desarrollo equilibrado
de las regiones y la organizacin fsica del espacio segn un
criterio rector.
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EL FENOMENO URBANO
ENFOQUE SISTEMICO

EL FENOMENO URBANO EXCEDE LA

CIUDAD.
LAS COMPETENCIAS NO SE DETERMINAN
POR EL ENCLAVE DEL SUELO
CIUDAD COMO COMPLEJO ECOSISTEMA DE
ELEMENTOS O PARTES
(interdependientes), EL HOMBRE Y
ENTIDADES INTERMEDIAS, DEMANDAN
RECURSOS, EN UN DETERMINADO
ENTORNO URBANO (contexto socio
econmico cultural), QUE INTERACTUAN,
CON LA DEMANDA URBANA.
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DEMANDA URBANA.
ACTIVIDADES
PRODUCT.
SOPORTE
FISICO

RECURSOS
HUMANOS
DEMANDA
URBANA

CALIDAD
VIDA

TRANSP.
COMUNIC.
COMPROMISO
PUBLICO

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DEMANDA URBANA
DEMANDA
URBANA
AGENTES
RESIDENTES
ECONOMICOS

AGENTES
SOCIALES
VISITANTES.
TURISTAS

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ENTORNO URBANO

CONDICIONAN
LA DEMANDA
URBANA.

ENTORNO
URBANO

FACTORES
GEOPOLITICOS

FACTORES
SOCIALES

FACTORES
ECONOMICOS

FACTORES
TECNOLOGICOS

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COMPETENCIAS
DECISORIAS

PRIMACIA DEL OPERADOR LOCAL. NUNCA

HEGEMONICO-LIDER PLAN.
COMPLEJIDAD DEL FENOMENO URBANO
INVOLUCRA OTROS NIVELES VERTICALES
COMPETENCIALES (PROVINCIAL,
REGIONAL, NACIONAL, SUPRA ESTATAL).
LAS COMPETENCIAS BASICAMENTE SON
HORIZONTALES:
PRINCIPIOS :
A) COORDINACION JERARQUICA
B) ARTICULACION INTERESES
SECTORIALES
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GESTION URBANA
ENTES
PUBLICOS
ASOCIACIONES
MUNICIPIO
VECINALES

ESTADO
PROVINCIAL

GOBIERNO
REGIONAL
GESTION
URBANA
ORGANISMOS
SUPRANAC.

ONG

GESTORES
INMOBIL

EMPRESAS
LOCALES

EMPRESAS
MULTINAC.

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MARCO CONSTITUCIONAL
EN MATERIA
URBANISTICA

INEXISTENCIA REGIMEN GENERAL

FORTALECIMIENTO REGIMEN FEDERAL (art.1,75
INC.30, 121, 123,124.-dom.orig- 129CN).
INICIALMENTE NORMAS PODER POLICIA (Art.14 y 28
CN). REGIMEN LOCAL. CSJN Ro Beln c Pcia. BS.As.
fallos 277:313.(1970) MAR OSTENDE 320.222.(1997)
CONST. 94.: Art. 41. Presupuestos mnimos. (Pcia.
compl), utilizacin racional de recursos naturales,
preservacin patrimonio natural y cultural.
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Competencias (cont.)

Art. 41 Incluye la materia urbanstica. Recursos naturales

y preservacin patrimonio cultural.
Tendencia a un centralismo de concertacin. Planific.
Estatal, regul. Suelo. Ampliacin legitimacin cuestin
incidencia colectiva.
Origen: art.149.1. Const. Esp.
T.Const.S.102/95....dentro de la competencia de
proteccin ambiental han de encuadrarse exclusivamente
aquellas actividades encaminadas directamente a la
preservacin, conservacin o mejora de los recursos
naturales siendo stos sop. fsicos de una pluralidad de
actuaciones pblicas y privadas en relacin con las cuales
la Const. y los Estatutos Autonmicos han deslindado
diferentes ttulos competenciales.
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Comp. Cont. (Espaa)

STC 61/1997, de 20 de marzo. Texto Refundido Ley 6/1998.

"el urbanismo como sector material, susceptible de

atribucin competencial, alude a la disciplina jurdica del hecho
social o colectivo de los asentamientos de poblacin en el
espacio fsico, lo que en el plano jurdico se traduce en la
ordenacin urbanstica como objeto normativo de las leyes ...
Sin propsito definitorio, el contenido del urbanismo se traduce
en concretas potestades, tales como las referidas al
planeamiento, la gestin o ejecucin de instrumentos
calificadores y la intervencin administrativa en las facultades
dominicales sobre el uso del suelo y edificacin" (FJ 6).
A lo que se aadi que "en el reparto competencial efectuado
por la Constitucin Espaola, es a las Comunidades Autnomas
a las que se ha atribuido la competencia exclusiva sobre
urbanismo y, por ende, es a tales entes pblicos a los que
compete emanar normas que afecten a la ordenacin
urbanstica en el sentido ms arriba expuesto.
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ACTIVIDAD
URBANISTICA.
MODOS
Ordenacin
Territorial: Organizacin del
EXTERIORIZACION
espacio fsico para su armnico desarrollo,

asumiendo el fenmeno econmico, cultural,

ambiental.Directivas de orientacin territorial
(nivel Pcial. regional esp. en pcia. Municip.
art.5 8912 y LOM).
Plan urbanstico: Instrumento bsico act.urb.
Planeacin proyectual. Proceso regulatorio.
Ordenamiento territorial: reas (urba, compl.
Rural) zonas (sub.div. reas) loc.actividades
e intens.ocup. TIPICAS DELIMITACIONES
TERRITORIALES.
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Actividad Urbaniz.(cont.)

ZONIFICACION: Etapa del proceso de

planeamiento. Instrumento tcnico-jurdco,
tendiente al aprovechamiento mnimo de
ordenamiento fsico territorial.
Establece normas de uso, ocupacin, subdivisin
suelo, infraestructura bsica y morfolgica.
Por principio: legtima expresin del P de Polic.
Fallos. DITURI 195:108. NO INDEMNIZ.
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Zonificacin

GBA: Distritos. Ley 449 (2.8.00). usos: Residenciales,

centrales, de equip., industriales, portuario, urbaniz.determ.
(p.ej. P.Madero U).
Ley 8912/77 (pcia)
- reas y subreas (art. 6). Zonas (resid., com. y adm., esparc.,
indu., reserva, recup., usos especf.), y espacios (art. 7)
- art. 78. Determina sectores urbanos de similares condiciones.
Permite la exclusin de emprendimientos singulares.
- Art. 102 ley 8912. Excepciones carcter general y ser
compatibles con los objetivos y principios establecidos en la
ley.
- Control P.E. art.83.(etapas plan ord. municp. suj. aprob.)
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INDICADORES
URBANISTICOS

Determinan la intensidad de ocupacin del

suelo
Densidad de poblacin por mts2. (p.ej. rea
urbana 1000 h por ha uso residencial).
Luego, el volumen edificable se mide
FOT. Factor ocupacin total coef. mult. sup. lote
FOS. Relacin mxima entre suelo edif. y sup.
parcela.
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JURISPRUDENCIA.

RIO BELEN. CSJN. 1970. 277:313

Decreto 21.891/49. Pcia. Bs.As. Urbanizador. Lotes cesin gratuita

del 1,5%. (100.000mts.) sin perjuicio de la cesin de calles y
ochavas.
CSJN: RECONOCE POTESTAD PCIAL, dictar normas polica
urbanstica
Las medidas no traducan una restriccin irrazonable del derecho
propiedad.
El parcelamiento era opcin del urbanizador
Podra disponer sin subdivir.
Distinto si la ampliacin de ncleos urbanos es estatal, en cuyo
caso compra o exprop.

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MAR DE OSTENDE. c/
Pcia. (CSJN 22.2.97)

Inconst. Art. 58 ley 8912.

Creacin ncleos urbanos, que linden c.
Atlntico ceder 100m. Para avenida costanera e
infraestruc. Uso pblico.
Restricciones en inters general no violan el
derecho prop. Org. Pueblos y ciudades.
Las fracciones en debate eran parte integrante de
una fraccin mayor (subdividida) y, en su totalidad,
no exceda el 30%.
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EXCEP. CODIGO
ORD.TERR.

CARRANZA c. MCBA C.A.C.C. FED.16.9.97

Construccin edificio anexo Cancillera
Esmeralda y Arenales.
Efectos perniciosos construcciones lindera.
Reparacin. Alteracin parmetros ord. Urb
Incremento capc. Edif. pulmn manz.
Aunque fuera vlida la excepcin igual
estaba obligado a indemnizar.

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SCBA. B.64.464.
DOUGHERTYc.Mcp. La
Plata 31.3.04

Amparo Vecinos. Parador Micros. Cuestionan

omisin deber informacin, EIA, localizacin.
Obra transitoria, dentro de un obra principal
sin ejecucin (Estacin Ferroautomotor).
Resp. Omisin Municipal. Realizar Estudio
impacto ambiental Elemento esencial (art.103 ord.267/80),
jurdico ambiental, art. 41,C.N.28,ley 25.675,
Ord.9231.

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SCBA. Cantera Gorina

c.Mcp.La Plata.
(B.27.12.06).

Demanda Ds.Ps. ordenanza 7362/89

Rgimen extraccin de suelos cese
actividad fuera de las condiciones
especificadas.
Resp. Estado por cambio derecho objetivo.
Ppio: Indemniz. Integral (art.17 C.N.)
SCBA. Divert.acuticos.(4.11.97) pero en el
caso AGOTAMIENTO DE CANTERA y no
prueba de restantes rubros. Dao
emergente.
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27

SCBA. L.F.F.c.Mcp. La
Plata
B.58.760.7.III.07

Concesin. Puesto Kiosco. Plaza. 7 aos.

Solicita prrroga conc. e invoca cond. Disc
(art. 36 inc. 5 de la Constitucin
provincial y ley 10.592 y su decreto
reglamentario 1149/1990)
Denegado Decreto 2287/1997, 2346/1997
Fallo: Condena a la Mcp. a otorgar en el
plazo de 180 das un conjunto de lugares
donde explotar el puesto.
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28

SCBA. ZANNI c.Mcp.

Marcos Paz
I.1665 23.7.08

Impug. Ord. 25/1994, por la cual se dispusiera que determinadas

zonas de esa localidad fueron desafectadas como Zona Residencial
Parque, afectndolas a otra categora: Zona Residencial Mixta.
Permitira instalacin de Supermercado Mayorista (antes prohibido
en la zona).
Parte Actora: alega perjuicio personal actual y efectivo sobre valor de
su propiedad; y el cambio de morfologa del barrio.
SCBA: - Zonificacin, como proceso de ord. territ. recae ppalmente.
en el nivel municipal. Atribucin de zonificar usos y poder de polica.
- Ord. Impug. no se aparta de los principios de la Ord. de Zonific.,
existan otras ind. y comercios; la propiedad del actor no nueva
zonific.
- la circunstancia de que una ord. munic. restrinja las ventajas o
facilidades que contaba el titular del bien, sin que medie una
privacin o lesin en los atributos esenciales del der. de prop. como
en el caso no es motivo suficiente para declararla invlida, pues la
propiedad privada debe ceder ante los fines pblicos de seguridad,
prosperidad, higiene, ornato, cultura, buenas costumbres, etc., que
justifican el ejercicio del poder de polica (arts. 14 y 17 CN; 10 y 11
Const. Prov.).

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29

SCBA. Prov. Bs. As. c.Mcp.

Ensen.
B.64.293
18.03.09
Impug. Ord. n 2686: prohbe la "inst. y/o rad. de Estab. y/o Cent.

de Admisin o Detencin, transit. o permanente, de menores con

causas penales en zonas urbanas o tursticas del Distrito de
Ensenada" (art. 1), permitiendo su localizacin a "una distancia no
menor de 1 kilm. del ejido urbano" (art. 2).
SCBA: toda construccin debe someterse a la revisin del rea
pertinente municip. a los fines de le expedicin de las
autorizaciones, permisos o conformidades previstos en las normas
urbansticas y de edificacin vigentes de la comuna, en
materia territorial abarcan, a modo universal, a todos los
inmuebles, pb. y priv., porque ello es indisp. para ejercer con
eficacia la planif. y ord. del desarrollo urbano a fin de asegurar
condiciones de vida adecuadas para la ciudad, a falta de disp.
normat. en contrario (prov.) el gob. local puede legtimamente
adoptar medidas especficas, referidas al emplazamiento de ciertos
equipamientos o actividades, de modo de localizarlos fuera de los
centros ms poblados o de lugares considerados sensibles.

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Caso Ceamse. (residuos

slidos urbanos.
22.6.06).CCALP.Causa3131

Asociacin Civil nuevo ambiente, opone a la ampliacin

mdulo. Cese disp. Final partidos distantes a 20Km.(L.P.Berisso,
Ens), se agregan Magd.Brandsen, Berazategui, y Lomas.
Violacin Ley Nac. 25916. (prohib.centros urbanos o semi
urb).Art.41,43,C.N. y 28 Const.Pcial.
Agravios: Falta trat. Lquidos lixiviados; gases (metano), plomo y
cadmio napas, afectacin recursos paisajsticos y culturales
(leyes 11.544 12814).
Sentencia Cmara (mayora): Caracteres amparo ambiental;
Armonizacin legislacin nacional y Pcial, Ppio Congruencia y
Complementariedad ambiental. Reafirmacin comp. Municipal
para tratamiento de residuos (art.4.9111/789). Cierre de la planta.
SCBA: audiencia y resoluciones intimando cumplimiento de
medidas.
31

SCBA: Intendente Municipal de Brandsen c/

Prov. de Buenos Aires s/ Inconstitucionalidad
art. 12 de la ley 13592

SCBA. I.69020, 28.2.07:

Ley 13.592 Residuos Slidos Urb. Polos Ambientales. Planes Municipales de tratamiento de residuos.
Pedido cautelar: Legislatura provincial declar por la citada ley- la
potestad de conformar sitios para la instalacin de polos ambientales
provinciales afectados a la localizacin final de residuos urbanos
provenientes del rea Metropolitana de Buenos Aires ante la ausencia
de espacios aptos disponibles u otra razn que la autoridad de aplicacin
considere al respecto, violando as, de manera flagrante, las autonomas
municipales consagradas por los artculos 5 y 123 de la Constitucin
Nacional.
Manifiesta el actor la inconstitucionalidad de la norma por cuanto
otorga al Poder Ejecutivo provincial la facultad de decidir de manera
inconsulta la ubicacin de residuos de otras comunas e incluso de
distritos ajenos a la Provincia de Buenos Aries, restringiendo el marco
de competencias de los municipios en la resolucin de los problemas
locales.
Asegura que la comunidad de Brandsen ya ha decidido en forma
autnoma el destino de sus propios recursos, mediante distintos actos
normativos
SCBA. RECHAZ MEDIDA CAUTELAR.

32

CAUSA N 2944 CCALP SUELOS

ECOLOGICOS c. MUNIC. DE
CORONEL ROSALES 22.V.07

Se declar la inconst. De la Ordenanza Municipal

N 2896/04, del partido del Coronel Rosales, por la
que se prohibi, -en el mbito del mencionado
partido-, la radicacin, instalacin y
funcionamiento de plantas de tratamiento de
residuos especiales y de plantas que realicen
relleno de seguridad.
Primera Instancia: la ordenanza importa una
clara intromisin en materia, que en exclusividad,
pertenece a la autoridad provincial.- (ley 11459)
Cmara: comp. Mcp. 190 y 192 C.Pcial. La Ord. No
regula la actividad, slo su radiacin . Distingue
actividad de localizacin.
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33

CONSIDERACIONES
FINALES

Urbanismo en la actualidad, por su naturaleza

interdisciplinaria, exige un mayor nivel de participacin de los
distintos actores y formadores de la demanda urbana.
Importancia de la Planificacin Estratgica: coordinacin de
labor entre sector pblico y privado en proceso a largo plazo.
Comp. Municipal primaria.
Constitucin de una ent. o asoc. pb. no estatal como liderplan, con canales amplios de particip., rganos polticos
ejecutores y tcnicos.
Aglom. urb. o conurb.: importancia plan regional, coord. de
comp.
Coordinacin horizontal de competencias.
Urbanismo: funcin pblica, excede los lmites de la ciudad.
Urbanismo: obj. ciencia jurdica, ppios. propios, esp. der. adm.
Triparticin act. adm. permite determinar competencias. Act.
urbansitca puede encuadrar en cualquiera de las tres.
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CONSIDERACIONES
FINALES

Comp. Normativa: provincias encargadas de legislar en

materia urbanismo y ordenacin territorio. Reivindic. dominio
orig. rec. naturales.
Comp. Normativa: Nacin toma intervencin a travs del art.
41 CN, clusula del comercio (75, inc. 13) o servicios pblicos
interjurisd.
Leyes prov. de ord. de territ. y uso del suelo deben respetar
el esquema de distribucin competencial entre prov. y
municip.
Las pautas constitucionales concedidas a los municipios en el
rg. municip resultan insuficientes a la luz de la evolucin
de la materia urbanstica. Necesario: modif. Const. prov.
Razonables los principios de resp. primaria de los municipios y
de contralor de la prov. adoptados por dec-ley 8912/77. El ltimo,
en cuanto a la aprob. de los planes a los fines de verificar
concordancia con los ppios. generales prov., pero no como requisito
de validez.

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RESPONSABILIDADES
CONSIDERACIONES
FINALES
La actividad urbanstica, como actividad estatal, inscripta

dentro del ejercicio de actividades pblicas.

Resp. Estatal Extra contractual (excpto convenios urb).
Actividad lcita: Sacrificio especial, Ausencia deber jurdico de
tolerar el dao (CSJN Causa Columbia.19.5.92)
Restricciones al dominio Sup al 25 o 30 % (vgr. art.5 Ley
exprop. G.C.A.B.A N 238)
Exceso de lmites tolerables (Daos y Perjuicios). Expropiacin
irregular, si hay declaracin de ut. Pblica (CSJN Ovando
Sanabra 21.8.86).
Excepcionalmente por omisin (vgr. falta de regulacin
indicadores urbanst). Causa Centro Costa Salguero
12.5.2000. Falta habilit. Mcp. Predio nacional ganado al ro.
Normas de proteccin patrimonio arquitectnico (vgr.
Conservacin fachada). Ppio gral. Carga gral no indemniz.
Existen compensaciones A.P.U. y conv. Urb. Transf. Cesiones.
Segn la Cap.Const. Transf.
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