ADQUISICIN

DEL SUELO

Ricardo Yeomans
Jos A. Garduo
Isaac Romo
David Bravo

INTRODUCCI
N
La materia prima para cualquier negocio
inmobiliario es, sin lugar a dudas, suelo
apto para la edificacin de viviendas,
locales, plazas, etc. A continuacin se
presentan algunos aspectos esenciales a
considerar para la adquisicin del suelo.

CLASIFICACI
N DEL SUELO
El suelo se clasifica en:

Suelo urbano
Suelo urbanizable
Suelo no urbanizable
Solar

CLASIFICACI
N DEL SUELO
Suelo Urbano.
Son terrenos que cuentan con:

Vialidades
Abastecimiento de agua potable
Red de drenaje
Suministro de energa elctrica

CLASIFICACI
N DEL SUELO
Suelo no Urbanizable.
Son terrenos protegidos debido a sus
valores histricos, arqueolgicos,
cientficos, ambientales o culturales.
Zonas que es necesario conservar por
su valor agrcola, forestal, ganadero o
por sus riquezas naturales.

CLASIFICACI
N DEL SUELO
Suelo Urbanizable.
Es suelo que tiene la condicin de urbano
o no urbanizable y que podr ser objeto de
transformacin dependiendo del plan de
urbanizacin.

CLASIFICACI
N DEL SUELO
Solar.
Son superficies de suelo urbano aptas para
la edificacin.

USOS DEL
SUELO
Los diferentes usos del suelo son:

Uso residencial
Uso industrial
Servicios terciarios
Uso dotacional

USO DEL
SUELO
Uso Residencial.
Sirve para proporcionar alojamiento
permanente a las personas y se divide en
dos categorias:
1. Vivienda:
Vivienda en edificacin unifamiliar.
Vivienda en edificacin colectiva.
2. Residencia comunitaria.

USO DEL
SUELO
Uso Industrial.
Tiene por finalidad llevar a cabo las
operaciones de elaboracin, transformacin,
reparacin, almacenaje y distribucin de
productos y las diferentes categorias en las
que se divide son:
1. Industria en general.

USO DEL
SUELO
2. Mini polgonos industriales:
Actuaciones
de
conjunto
sobre
manzanas o conjunto de parcelas en
que es preciso ejecutar obras de
urbanizacin especficas para adaptarlas
al uso industrial.
Industrias que se instalan en parcelas
mediante obras de nueva edificacin o
en edificios existentes previamente
acondicionados.
3. Talleres domsticos

USO DEL
SUELO
Uso Terciario.
Tiene por finalidad la prestacin de
servicios al pblico.
1. Hospedaje.
2. Comercio.
3. Oficinas.

USO DEL
SUELO
Uso Dotacional.
Sirve para proveer a los ciudadanos su
bienestar y a proporcionar los servicios
propios de la vida en la ciudad tanto de
carcter
administrativo
como
de
abastecimiento o infraestructurales.
Equipamiento.
Servicios urbanos.
Servicios infraestructurables.

CONTRATOS
Acuerdo de Voluntades Vendedores y
Promotor
Contrato
Consentimiento de los contratantes
Objeto materia de contrato
Causa de la Obligacin que se establezca
Contratos Libertad de forma
Contrato verbal
Contrato por escrito privado
Contrato por escrito publico

MODALIDADES
DE
ADQUISICIN

Adquisicin de la propiedad.

a) Adquisicin directa del bien inmueble.

Contrato de Compraventa
Contrato de Permuta
Contrato de Aportacin
b) Adquisicin Indirecta Adqusicin de las
acciones o participaciones de una sociedad
que a su vez es titular del inmueble.

CONTRATOS
PREPARATORIOS A LA
COMPRA-VENTA

Contrato de Arras

Cantidad de dinero que garantiza el

compromiso entre vendedor y comprador
de concertar un futuro contrato
de compraventa.
Contrato de opcin a compra.
Contrato de promesa de compra-venta.
Compra-venta sometida a condicin suspensiva.
Por qu?
Tiempo para perfeccionar su titularidad (impuestos,
arrendatarios, ocupantes).
Tramites para financiacin.

CONTRATOS
PREPARATORIOS A LA
COMPRA-VENTA
Contrato de Permuta.

Es un contrato en el que cada uno

de los contratantes se obliga a dar
una cosa para recibir otra. El contrato de
permuta tiene las siguientes
caractersticas:
Bilateral
Oneroso
Consensual

CONTRATOS
PREPARATORIOS A LA
COMPRA-VENTA
El contrato de Permuta se
diferencia del de compra-venta
en que toda o parte de la
Contraprestacin es un bien inmueble.

CONTRATOS
PREPARATORIOS A LA
COMPRA-VENTA
Contrato Aportacin.

Tiene por objetivo que el propietario

del predio lo ceda a cambio de cierto
nmero de inmuebles de determinada
tipologa.

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
Partimos de la idea de que se ha decidido
invertir en un proyecto inmobiliario. El
paso siguiente consiste en identificar
cules son las opciones de proyectos que
nos permite la ley desarrollar dependiendo
del terreno en el cual se tenga previsto
construirlo.

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
Condiciones de parcela, edificabilidad y
volumen.
Una vez se decide invertir en un proyecto
inmobiliario el siguiente paso es determinar
donde desarrollarlo, por lo que se procede con la
bsqueda de un terreno. Cuando se ubica un
posible terreno el primer paso es el anlisis de
su clasificacin urbanstica. Esta clasificacin es
una
normativa
municipal
que
impone
restricciones al diseo arquitectnico, en funcin
de las condiciones relativas a la parcela, a la
posicin y ocupacin de las edificaciones, a la

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
Condiciones de parcela.
A la hora de comprar una parcela lo primero que
se tiene que ver es su clasificacin urbanstica:
si se trata de una parcela urbana, urbanizable o
rural. Para que una parcela se considere
urbanizable sta deber tener:
a. Una superficie mnima
b. Accesos adecuados
c.
Servicios
(Abastecimientos
de
agua,
electricidad y saneamiento).

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
El anlisis de las condiciones de parcela
requerir la obtencin de informacin sobre:
a. Uso de suelos
b. Gravmenes de servidumbre

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
Uso de Suelos.
Se entiende por uso de suelo cualquier tipo de
utilizacin humana de un terreno incluido el
subsuelo y el vuelo que le correspondan, y en
particular
su
urbanizacin
y
edificacin.
Bsicamente la reglamentacin de Uso de suelo
est enmarcada en la siguiente clasificacin:
a. Uso habitacional.
b. Actividades terciarias.
c. Actividades secundarias.
d. Actividades primarias.

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
El anlisis de la informacin de uso de suelo nos
permitir saber todos los tipos de desarrollos
posibles dentro del terreno de estudio. Posterior
a este paso se deber analizar, de acuerdo a lo
permitido, el desarrollo ms rentable en el
terreno.

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
Gravmenes de Servidumbre.
Estos son gravmenes impuestos sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueo. Son situaciones que tienden al
mejor aprovechamiento de los inmuebles, y
sirven muchas veces para encauzar las
relaciones de vecindad entre fincas contiguas.
Entre las ms frecuentes se pueden citar: de
paso, medianera, trada o cada de aguas,
distancia entre edificaciones, luces y vistas.

ASPECTOS LEGALES SOBRE LAS

CONDICIONES DEL TERRENO
Normalmente los gravmenes de servidumbre
no constituyen ningn problema para la
realizacin de la compra del terreno pero es
importante su anlisis para ver si interrumpe o
no con el desarrollo propuesto para el terreno.

LEYES, CDIGOS Y
REGLAMENTOS
Algunas de las leyes, cdigos y reglamentos que
regulan la compra-venta de terrenos en Mxico
se enuncian a continuacin:
Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo
Urbano.
Ley General del Catastro y la Informacin
Territorial.
Ley de Desarrollo Social.
Ley General de Desarrollo Urbano.
Cdigo Civil Federal.

GESTIONES PREVIAS A LA
COMPRA-VENTA
A.

Datos Registrales

Naturaleza de la finca
Titularidad
Linderos y Superficie
Cargas (Urbansticas y fiscales)
Servidumbres
Arrendamientos y/o Ocupantes

B.

Certificado Catastral No. De referencia

catastral

GESTIONES PREVIAS A LA
COMPRA-VENTA
B. Cedula Urbanstica Ubicacin del
terreno.
C. Otros Suelos contaminados, rellenos,
limitaciones al uso de la edificacin.

CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Escritura publica Registro de la Propiedad
Incumplimientos:
Rescindir el contrato
Desligarse de obligaciones contraidas
Exigir al tribunal el cumplimiento del
contrato

ESQUEMA DE OPERACION DE COMPRA DE INMUEBLES

Escritura Pblica.
A. Preparacin de la Escritura Pblica
de Compraventa
B. Otorgamiento de la Escritura
Pblica de Compraventa
C. Liquidacin de los Impuestos
(ISAI) 2%
D. Registro de la Propiedad para su
inscripcin
E. Notificacin de alta o Modificacin
de Titularidad de censo de datos
catastrales (IRCNL)
F. Declaracin ante el ayuntamiento
de la realizacin de la operacin

REQUISITOS PARA LA PREPARACIN Y OTORGAMIENTO

DE LA ESCRITURA.

Los siguientes son los requisitos que piden los

Notarios Pblicos para el proceso de escrituracin:
Requisitos para la compra-venta de Terrenos.
1.- Ttulo de propiedad del (los) vendedor(es). (escritura
con datos de inscripcin en el Registro Pblico de la
Propiedad).
2.- Acta de matrimonio del (los) vendedores(es) (si cuando
adquiri el terreno estaba casado).
3.- Boleta de pago del impuesto predial al corriente (si el
terreno se encuentra en el Distrito Federal, se requieren
recibos de pago del impuesto predial de los ltimos cinco
aos).

REQUISITOS PARA LA PREPARACIN Y OTORGAMIENTO

DE LA ESCRITURA.
4.- Boletas de pago de los derechos por consumo de
agua de cinco aos o en su defecto un certificado de
no adeudos por consumo de agua.
5.- Generales del (los) vendedor(es) y del (los)
comprador(es) (nombre y apellidos segn acta de
nacimiento, nacionalidad tanto de ste como de sus
padres, lugar de nacimiento <Estado y municipio>,
fecha de nacimiento <da, mes y ao>, acupacin
estado civil y domicilio.
6.- Si el (los) vendedor(es) o comprador(es) va a estar
representado al momento de la escritura, se requerir
el poder ante notario en el cual consten las facultades
de representacin, as como los generales del
apoderado.

REQUISITOS PARA LA PREPARACIN Y OTORGAMIENTO

DE LA ESCRITURA.

7.- Si el (los) vendedor(es) o comprador(es) es (son)

una sociedad, se requerir adems:
Acta constitutiva de la sociedad, as como todas las
reformas que hubiese sufrido la misma.
Nombre del apoderado, as como sus generales.
Poder notarial o escritura en la que consten sus
facultades para representar a la sociedad con
facultades adecuadas.
8.- Si el (los) vendedor(es), comprador(es) o el (los)
apoderado(s) es (son) mexicanos por nacimiento pero
hijo de padre o madre extranjero, requerir presentar
el certificado de ser mexicano por nacimiento
correspondiente.

REQUISITOS PARA LA PREPARACIN Y OTORGAMIENTO

DE LA ESCRITURA.

9.- Si el (los) vendedor(es), comprador(es) o

apoderado(s) es (son) extranjeros, requerir
presentar el documento que acredite su legal
estancia en el pas y para el caso del (los)
comprador(es) requerirn firmar un aviso
previo que elaboraremos para presentar a la
Secretara de Relaciones Exteriores.
10.- Identificacin oficial: (credencial de
elector o pasaporte)

REQUISITOS PARA LA PREPARACIN Y OTORGAMIENTO

DE LA ESCRITURA.

En el supuesto de que se haya adquirido un

terreno con construccin existente, los requisitos
son similares, la nica diferencia radica en que
se debe de estipular si se adquiri primero el
terreno y despus construy, o se ampliaron las
construcciones, adems se requiere presentar:
Licencia de uso de suelo.
Alineamiento y nmero oficial.
Licencia de construccin o ampliacin segn
sea el caso.
Aviso o manifestacin de obra privada o
ampliacin segn el caso.

FASES QUE ATRAVIESAN LOS CICLOS INMOBILIARIOS.

Fase de nacimiento: inicio del desarrollo de

una zona no urbanizada para promover un
futuro cercano. Ventajas: Bajo costo del suelo
e inversion que a futuro atraer clientes.
Fase de desarrollo: Compras en terrenos
dentro del rea cercana del proyecto por
parte de otros promotores y estos inician a
construir. Entra competencia, aumentando
precios del suelo, generando confianza en
compradores.

FASES QUE ATRAVIESAN LOS CICLOS INMOBILIARIOS.

Fase de consolidacin: Saturacin de

promotores , ya no existir buen suelo libre
por adquirir. Vender viviendas en el lugar,
precios incrementan hasta alcanzar el tope.
Fase residual: Periodo final, ya no hay
adquisicin del suelo sino
mercado de
vivienda de segunda mano.

PROCESO DE ADQUISICIN DEL SUELO

Finalmente la adquisicin del suelo es la base de
inicio de todo proyecto inmobiliario debido a que
no puede ocurrir nada sin un predio disponible
donde asentar la edificacin que se ha de
construir.
La adquisicin del suelo ocurre con mucha
antelacin al inicio del proyecto y es comn que
empresas inmobiliarias cuenten con una reserva
importante de suelo a medida que crecen en el
tiempo, estas reservas les permiten planificar de
mejor forma sus proyectos futuros y a su vez el
funcionamiento de la empresa.

PROCESO DE ADQUISICIN DEL SUELO

Para poder distinguir el momento en el cual es
apropiado construir es bsico determinar el nivel
de maduracin del terreno (el grado de
desarrollo de la zona en la que est ubicado el
predio y el nivel de valoracin del precio para
iniciar la construccin) y su edificabilidad (la
densidad de construccin que puede existir en el
terreno e indica el grado de aprovechamiento
que se le puede dar) , estos dos aspectos
determinarn cul es el suelo con ms
posibilidades de desarrollo y qu tipo de
proyectos pueden ubicarse en l segn la
normativa vigente en planeacin territorial.

TIPOS DE CRDITO INMOBILIARIO

Adquisicin: Este prestamo esta
destinado a la compra de una
vivienda nueva o usada.
Mejora de condiciones: Es el
traspaso de una entidad a otra,
manteniendo el mismo crdito
hipotecario pero con condiciones ms
favorables, como el plazo o las tasas.
Crdito Puente: Dirigido a los
desarrolladores de vivienda, el
financiamiento es para proyectos de
vivienda.

TIPOS DE CRDITO INMOBILIARIO

Terminacin o remodelacin:
Son crditos destinados a
terminar o remodelar la vivienda
propia.
Adquisicin de terreno: El fin
de este crdito hipotecario es la
compra de un terreno apto para
la construccin de una vivienda.
Preventa: Brinda la posibilidad
de comprar un inmueble an
cuando se encuentre en
construccin.

TIPOS DE CRDITO INMOBILIARIO

Crdito Puente.
Crdito de medio plazo que los Intermediarios
Financieros otorgan a los desarrolladores de
vivienda para la edificacin de conjuntos
habitacionales,
equipamiento
comercial
y
mejoramiento de grupos de vivienda.

TIPOS DE CRDITO INMOBILIARIO

Sociedad Hipotecaria
Federal
En Mxico existen diferentes
tipos de
crdito hipotecarios:
Son otorgados por bancos,
sofoles y
sociedades hipotecarias.
Sociedades Financieras de
Objeto Limitado

TIPOS DE CRDITO INMOBILIARIO

SHF no otorga los recursos directamente
para la construccin de vivienda.
Garantiza el pago oportuno a los acreedores de
los Intermediarios Financieros, respecto de los
crditos destinados al financiamiento para la
construccin de viviendas en caso de
incumplimiento por parte del promotor.
El trmite, evaluacin, otorgamiento y
contratacin de un crdito Intermediario
financiero SHF.
http://www.hipotecariavertice.com.mx/cpuenteRequisito

TIPOS DE CRDITO INMOBILIARIO

Hipotecaria Vrtice.
Estos

requisitos podrn variar de acuerdo con el Intermediario

Financiero con el que se est tramitando el crdito.
Las condiciones financieras de los crditos, en cuanto a tasa de
inters y comisiones, varan de acuerdo a cada Intermediario.
Una vez formalizado el crdito puente generalmente se otorga un
anticipo por parte del Intermediario para iniciar el proyecto.
Los crditos individuales con los cuales se liquidar el crdito
puente, se pueden canalizar a travs de este Intermediario
Financiero u otro elegido por el adquirente.

PREGUNTAS?