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Contratos

El
Arrendamiento y la Compraventa de Negocio en
Comerciales:
Marcha
para Bienes Races

Contratos
Comerciales
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Contratos Comerciales
Modernos
Arrendamiento Comercial
Compraventa de Negocio en Marcha (Going
Concern)
- Carta de Intencin (MOU)
- Opcin de Compraventa

- Promesa Bilatelal de Compraventa

- Clusulas mas utilizadas

Contratos Comerciales Modernos


Franquicia
Distribucin (Ley #75)
Representante de Ventas (Dealer) Ley #21
Arrendamiento
Compraventa
Compraventa de Negocio en Marcha (Going
Concern)

Arrendamiento Comercial
Por qu son diferentes ste y el residencial?
Trmino
Canon
Multiples Obligaciones
Clausulas y Condiciones mas comunes

Arrendamiento Comercial
Clausulas
Aumentos periodicos del canon
CAMs
Pago adicional por ventas (%)

Clausulas
Mejoras y/o alteraciones y su calidad
Notificaciones
Autorizaciones

Exclusividad
Uso
Prohibicin de uso
Cese de operaciones temporero

Cesin del contrato


Abandono del establecimiento
Cesiones de contrato

A causa del arrendador


A causa del arrendatario
Seguros

Contaminacin ambiental
Fiadores / Garantizadores

Compraventa Negocio en Marcha


50,000 PYMES en PR
1 de cada 5 sobrevive a los 10 aos de opercacin
Baby Boomers se estan retirando y vendiendo sus
negocios
PYMES son el motor de la economa
La mayor parte de los negocios se vende por menos
de $3 MM

Definiciones

Compraventa - Transaccin el la cual una persona


(vendedor) se obliga a entregarle un bien a otra
(comprador) a cambio de precio cierto o signo que le
represente.

Negocio en Marcha Operacion comercial


establecida, cuya vida econmica no se prev que
termine.

Carta de Intencin (MOU)


Carta de Intencin (Memorandum of Understanding)
Es un documento que se asemenja a los contratos
pero que no es del todo vinculante.

En esta las

partes plasman su intencin de hacer negocios,


presentan

sus

representaciones

condiciones estarn negociando.

bajo

que

Representaciones
Son una declaracin o alegacin incidental sobre la
cual se celebra un contrato.
Ej.

Capacidad

comprar,

representativa,

capacidad

intenciones

econmica,

no

de

existen

reclamaciones contra la parte, cumplimineto con la


permisologa.

Opcin de Compraventa

El contrato de opcin es unilateral, preparatorio o


precontrato y tiene los siguientes requisitos (1) concesin
por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la
celebracin o no del contrato principal, sin obligacin
alguna de sta, toda vez que la prima en el contrato, si
alguna es un elemento accidental; (2) concesin de modo
exclusivo; (3) por un plazo cierto; (4) sin otra condicin que
el propio juicio del optante.
De interesar que la obligacin sea bilateral, la
recomendacin (adicional a requerir el depsito) es que
se otorgue un contrato de promesa de compraventa.

Compraventa de Negocio en Marcha

Compraventa de Activos Solo se venden


los activos (assets). El vendedor retiene las
deudas del negocio.
OJO, hay que ver
cuales
por
cuales
responsabilidades
(liabilities) responde el comprador.
Ej. Bienes races, equipo, plusvala,
nombre commercial e inventario.

Compraventa de Acciones Corporativas


(Entidad) En una venta de acciones, se
adquieren tanto los haberes del negocio
como sus deudas.

Compraventa de Negocio en Marcha...


Documentos Requeridos
Estados financieros ltimos 3 aos y el interino
(contable)
Contrato de Arrendamiento
Escrituras de la Propiedad
Permisos Necesarios
Listado de Equipo y Mobiliriario
Acuerdo de Franquicia
Certificacin de No Deuda de CRIM
By Laws Corporacin
Resolucin Corporativa

Compraventa de Negocio en Marcha...

Problemas mas comunes


Contratos Existentes
Litigios Pendientes
Problemas de Titularidad
Embargos de gobierno
Deudas Morosas
Potencial Expropiacin o Cambio de
Zonificacin
Disputas entre Socios
Disputas con vecinos del Negocio

Compraventa de Negocio en Marcha...


Debemos tener en cuenta:
Definir claramente el objeto del contrato.
El exito de la transaccin est en los
= detalles. Una transaccion mal
trabajada
es
sinonimo de reclamaciones futuras.

Clausulas

Clausulas

No competencia

Garantas, sobre ttulo u otras

Relacionadas a la empleomana

Autorizaciones expresas

Financiamiento

Notificaciones

Cierre contingente

Inspeccin del negocio previo a la firma

Responsabilidades sobre deudas

Alteraciones y permisos

actuales

Cesiones de contrato

Inventario

Liberacin de gravmenes

Estipulacin de daos

Privacidad

GRACIAS!
Lcdo. Alejandro M. Guzmn Zengotita
amguzman@amguzmanlaw.com
Tel. Fax: (787) 834-5814