de ser siempre un bien relativamente escaso teniendo en cuenta la tendencia espontnea a la concentracin en poblaciones o en las proximidades de nudos de comunicaciones debido a razones sociales, geogrficas y de eficiencia econmica.
La Demanda Por El Suelo
Al crecer la demanda por vivienda, el constructor se ve en la necesidad de comprar nuevo suelo urbano para satisfacer las necesidades del mercado. Con el crecimiento de la ciudad, cada vez ser necesario alejarse ms hacia la periferia para satisfacer las necesidades de los diferentes estratos sociales. Sin embargo, no es cierto que en la periferia se ubiquen nicamente los estratos bajos. Esto es slo parcialmente vlido. El valor del suelo va dependiendo del nivel social que la ocupe. La experiencia de nuestras ciudades indica que quien detona el desarrollo es el estrato alto. A su alrededor tienden a agruparse los estratos medios.
Satisfacer la demanda de tipo
especulativo que se genera cuando el mercado hipotecario no est correctamente regulado es, en general, incompatible con un planeamiento urbanstico y ordenacin del territorio sostenibles.
El precio del suelo depende en
parte, pues, de la oferta y la demanda en cada punto del territorio. No obstante, al no gozar el mercado de suelo de las condiciones de competencia perfecta, los precios del suelo no son resultado de la simple interaccin de oferta y demanda, y las caractersticas particulares del suelo que lo hacen susceptible de ser hipotecado hacen que, en ausencia de una correcta regulacin del mercado hipotecario, los precios puedan elevarse enormemente sin que por ello la demanda deje de aumentar.
Demanda por el suelo urbano (residual) se deriva de la
demanda por vivienda. La demanda por vivienda= f(poblacin, condiciones macroeconmicas, condiciones financieras)
Oferta de suelo urbano (Ricardo)= f(caractersticas del
suelo, cantidad de suelo,)
Oferta del suelo urbano= f(localizacin, topografa, y
otras caractersticas del suelo, regulaciones urbanas, nivel de infraestructura existente)
Determinantes del precio del suelo
urbano
Localizacin Tamao del lote Topografa Regulacin Existencia de infraestructura Uso del suelo
El suelo urbano constituye un bien que
opera en un mercado imperfecto y heterogneo. Estos rasgos se deben bsicamente a situaciones tales como la localizacin, las dimensiones, la normativa, la disponibilidad de equipamientos e infraestructura comunitaria y las caractersticas especiales, en general, que son irrepetibles. Es decir, cada lote urbano no posee otro igual y adquiere condiciones nicas lo que le otorga un rol relevante que se traduce en la asignacin de valor.
El valor del suelo es diferente en cada
sector de la ciudad. De acuerdo a la definicin tradicional el valor del suelo urbano, en tanto mercanca, incluye de manera agregada el costo de reposicin del capital, la fuerza de trabajo invertida en caso de existir-, los servicios bsicos incorporados y el excedente estimado en forma de ganancia para el propietario. A estos componentes bsicos de la oferta se le suman, ms recientemente, el denominado valor hednico y aquel impuesto por las condiciones del entorno.
En el caso del suelo urbano es el mercado
perfectamente competitivo?
No hay muchos oferentes
Entrada al mercado puede ser difcil Informacin es imperfecta El producto no es homogneo, depende mucho de dnde est ubicado el terreno