You are on page 1of 85

NOIUNI DE DREPT I LEGISLAIE N

ACTIVITATEA IMOBILIAR

IOANA LAMBRINA VIDICAN


notar public

1
DREPTUL DE PROPRIETATE
FORMELE PROPRIETII

Formele de proprietate

Art. 552. Cod Civil - Proprietatea


este public sau privat.

2
Proprietatea privat art. 553 Cod civil

(1) Sunt obiect al proprietii private toate bunurile de uz sau de interes


privat aparinnd persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de
drept public, inclusiv bunurile care alctuiesc domeniul privat al statului i al
unitilor administrativ-teritoriale.
(2) Motenirile vacante se constat prin certificat de vacan succesoral i
intr n domeniul privat al comunei, oraului sau municipiului, dup caz, fr
nscriere n cartea funciar. Imobilele cu privire la care s-a renunat la dreptul de
proprietate conform art. 562 alin. (2) se dobndesc, fr nscriere n cartea funciar, de
comun, ora sau municipiu, dup caz, i intr n domeniul privat al acestora prin
hotrrea consiliului local.
(3) Motenirile vacante i imobilele menionate la alin. (2), aflate n strintate,
se cuvin statului romn.
(4) Bunurile obiect al proprietii private, indiferent de titular, sunt i
rmn n circuitul civil, dac prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi nstrinate,
pot face obiectul unei urmriri silite i pot fi dobndite prin orice mod prevzut
de lege.

3
PROPRIETATEA PUBLIC art.554 Cod
Civil

(1) Bunurile statului i ale unitilor


administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin
declaraia legii, sunt de uz sau de interes public
formeaz obiectul proprietii publice, ns numai
dac au fost legal dobndite de ctre acestea.
(2) Dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile
aplicabile dreptului de proprietate privat se aplic i
dreptului de proprietate public, ns numai n msura n
care sunt compatibile cu acesta din urm.

4
NOIUNEA DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVAT

Proprietatea privat este dreptul


titularului de a poseda, folosi i
dispune de un bun n mod
exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege.

5
ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Posesia stpnirea efectiv a bunului, n


materialitatea sa;

Folosina posibilitatea de a pune bunul


n valoare, prin exploatarea sa, i obinerea
produselor rezultate.

Dispoziia posibilitatea titularului


dreptului de a hotr cu privire la soarta bunului
su, din punct de vedere material i juridic.

6
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVAT

Care sunt dezmembrmintele dreptului de


proprietate n viziunea Codului Civil?
- Superficia (art. 693 702 Cod civil);
- Uzufructul (art. 703 748 Cod civil);
- Uzul (art. 749 754 Cod civil);
- Abitaia (art. 749 754 Cod civil);
- Servituiile (art. 755 772 Cod civil).

7
SUPERFICIA NOIUNE

Superficia este dreptul de a


avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia,
deasupra ori n subsolul acelui teren,
asupra cruia superficiarul
(proprietarul construciei)
dobndete un drept de folosin.

8
SUPERFICIA MOD DE DOBNDIRE

Printr-un act juridic de exemplu o


convenie ncheiat n form autentic (fie
proprietarul terenului i exprim acordul ca o alt
persoan s construiasc pe terenul su; fie
proprietarul terenului renun la dreptul de a invoca
accesiunea atunci cnd o alt persoan, fr acordul
su, a construit pe terenul su; fie proprietarul
ntregului fond teren + construcie a nstrinat
terenul ctre o persoan i construcia ctre o alt
persoan) sau prin uzucapiune.
Convenia se nscrie n cartea funciar a
terenului.

9
DURATA DREPTULUI DE SUPERFICIE

Dreptul de superficie se poate


constitui pe o durat de cel mult 99
ani.

La mplinirea termenului, dreptul de


superficie poate fi rennoit.

10
SUPERFICIA- MOD DE EXERCITARE

Titularul dreptului de superficie


poate dispune n mod liber de
dreptul su.
Ct timp construcia exist,
dreptul de folosin asupra terenului
se poate nstrina ori ipoteca numai
odat cu dreptul de proprietate
asupra construciei.
11
SUPERFICIA MOD DE NCETARE

Se stinge prin radiere din Cartea


Funciar pentru una dintre urmtoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare dac terenul i
construcia devin proprietatea aceleiai
persoane;
c) prin pieirea construciei (dac exist
stipulaie expres n acest sens);
d) n alte cazuri prevzute de lege.

12
UZUFRUCTUL NOIUNE

Uzufructul este dreptul de a


folosi bunul altei persoane i de
a culege fructele acestuia,
ntocmai ca proprietarul, ns cu
ndatorirea de a-i conserva
substana.

13
UZUFRUCTUL MOD DE DOBNDIRE

Uzufructul se poate constitui


numai n favoarea unei persoane
existente;
Ia natere:
- prin act juridic;

- uzucapiune;

- alte moduri prevzute de lege.

14
DURATA DREPTULUI DE UZUFRUCT

Uzufructul constituit n favoarea unei


persoanei fizice este cel mult viager.
Uzufructul constituit n favoarea unei
persoane juridice este de cel mult 30 ani.
Uzufructul constituit pn la data la
care o anumit persoan va ajunge la o
anumit vrst dureaz pn la acea
dat; chiar dac acea persoan ar muri
nainte de mplinirea vrstei stabilite.

15
UZUFRUCTUL MOD DE EXERCITARE

Dreptul se exercit personal de uzufructuar.


Dac n actul prin care a fost constituit
uzufructul nu exist o clauz contrar,
uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte
persoane, fr acordul nudului proprietar.
Cesiunea uzufructului trebuie notificat
nudului proprietar.
Dup cesiune, dreptul de uzufruct
continu, dup caz, pn la mplinirea
termenului iniial sau pn la decesul
uzufructuarului iniial.

16
UZUFRUCTUL MOD DE NCETARE

a) prin moartea uzufructuarului (persoan fizic) sau


ncetarea personalitii juridice (n cazul persoanei juridice);
b) ajungerea la termen;
c) consolidare (cnd calitatea de uzufructuar i de nud
proprietar se ntrunesc n aceeai persoan);
d) renunare la uzufruct;
e) neuzul timp de 10 ani (sau 2 ani n cazul uzufructului
unei creane);
f) prin hotrre judectoreasc la cererea nudului
proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina
bunului, aduce stricciuni acestuia sau l las s se degradeze;
g) cnd bunul a fost distrus n ntregime dintr-un
caz fortuit.

17
UZUL I ABITAIA NOIUNE

1. Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul


altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale
numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale.
Dreptul de uz se poate constitui asupra unor bunuri mobile
sau imobile, mai puin locuine.
2. Dreptul de abitaie este un drept de uz constituit
asupra unei locuine.
Titularul dreptului de abitaie are dreptul de a locui n
locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar
dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a
constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n
ntreinere.

18
UZUL I ABITAIA MOD DE DOBNDIRE

Uzul i abitaia se constituie n


temeiul unui act juridic.
Dac se constituie asupra unui
bun imobil actul trebuie s fie
ncheiat n form autentic.

19
UZUL I ABITAIA - LIMITE

Dreptul de uz / abitaie nu poate fi


cedat, iar bunul ce face obiectul
acestor drepturi nu poate fi
nchiriat sau arendat.

20
SERVITUILE NOIUNE

Servitutea este sarcina care


greveaz un imobil, pentru uzul
sau utilitatea imobilului unul alt
proprietar.

21
SERVITUILE MODALITI DE
CONSTITUIRE

Servitutea se poate constitui n temeiul unui


act juridic (ex.: convenie notarial) ori prin
uzucapiune.
Prin actul de constituire se pot impune n
sarcina proprietarului fondului aservit anumite
obligaii pentru asigurarea uzului i utilitii
fondului dominant.
Obligaia se transmite i subdobnditorilor
subsecveni ai fondului aservit, sub condiia notrii
actului de constituire a servituii n Cartea
Funciar.

22
SERVITUILE MODALITI DE STINGERE

Servituile se sting prin radierea lor din Cartea


Funciar pentru una din urmtoarele cauze:
a) consolidarea (atunci cnd ambele fonduri att
fondul aservit, ct i fondul dominant ajung s aib acelai
proprietar);
b) renunarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) rscumprarea;
e) imposibilitatea definitiv de exercitare;
f) neuzul timp de 10 ani;
g) dispariia oricrei utiliti a acesteia.

23
MODALITILE DREPTULUI DE
PROPRIETATE

A. PROPRIETATEA COMUN:

PROPRIETATEA COMUN PE COTE PRI -


COPROPRIETATEA
OBINUIT;
FORAT
PROPRIETATEA N DEVLMIE,
B. PROPRIETATEA PERIODIC.

24
PROPRIETATEA COMUN NOIUNE

Proprietatea comun nseamn


faptul c dreptul de proprietate
asupra unui anumit bun este
deinut (n temeiul unui act juridic
sau a altui mod de dobndire
prevzut de lege) de 2 (doi) sau
mai muli titulari.

25
PROPRIETATEA COMUN - FORME

a) proprietatea comun pe cote-


pri (coproprietatea) care, la
rndul su, poate fi obinuit sau
forat;
b) proprietatea n devlmie

(devlmia).

26
DREPTURILE COPROPRIETARUL N CAZUL
COPROPRIETII OBINUITE (1)
- fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote-pri din
dreptul de proprietate;
- poate dispune n mod liber de dreptul su (n lipsa unei
stipulaii contrare);
- mparte beneficiile i suport sarcinile coproprietii cu
ceilali coproprietari, proporional cu cota sa de proprietate
(dac nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a
proprietii);
- are dreptul s foloseasc bunul n msura n care nu schimb
destinaia i nu aduce atingere celorlali coproprietari (dac
nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a
proprietii);
- culege fructele produse de bunul comun, proporional cu cota
sa de proprietate (ex.: chiria ca fruct civil se mparte ntre
coproprietari proporional cu cota lor de proprietate);

27
DREPTURILE COPROPRIETARUL N CAZUL
COPROPRIETII OBINUITE (2)
- modul de folosire a bunului comun se stabilete prin
acordul coproprietarilor, ns n caz de nenelegere, prin
hotrre judectoreasc;
- nchirierea, cesiunea de venituri imobiliare i alte
asemenea acte de administrare cu privire la un bun
comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor
ce dein majoritatea cotelor-pri;
- orice act juridic de dispoziie cu privire la bunul comun,
actele de folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri
imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare
de 3 (trei) ani, precum i actele care urmresc exclusiv
nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu
acordul tuturor coproprietarilor.

28
COPROPRIETATEA MODALITI DE
NCETARE

Coproprietatea poate nceta prin partaj.


ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut
oricnd, afar de cazul cnd partajul a fost suspendat
prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
Suspendarea partajului prin convenie nu
poate fi fcut pe o perioad mai mare de 5
(cinci) ani. n cazul imobilelor, conveniile privind
suspendarea partajului trebuie ncheiate n form
autentic.
Partajul poate fi fcut prin bun-nvoial sau prin
hotrre judectoreasc.

29
PARTAJUL

Partajul bunurilor imobile poate fi fcut


numai prin act autentic sau hotrre
judectoreasc.
Partajul fcut fr participarea tuturor
coproprietarilor este lovit de nulitate absolut.
Partajul este valabil chiar dac nu sunt incluse
toate bunurile comune. Pentru bunurile omise se
poate face oricnd un partaj suplimentar.
Partajul este inadmisibil n cazul
coproprietii forate i n cazul coproprietii
devlmae.

30
PROPRIETATEA PERIODIC NOIUNE

Dou sau mai multe persoane sunt titularii


dreptului de proprietate asupra unui bun,
deinnd o cot determinat din dreptul de
proprietate asupra bunului, dar folosina
asupra bunului nu este exercitat de
coproprietari n acelai timp (ca n cazul
coproprietarilor pe cote pri), ci n mod
succesiv i repetitiv, n intervale de timp
determinate, egale sau inegale.

31
PROPRIETATEA PERIODIC NATERE I
EXERCITARE

Ia natere doar n mod convenional,


prin act juridic (contract ncheiat de
coproprietari);

n privina intervalului de timp ce i


revine, orice coproprietar poate ncheia, n
condiiile legii, acte precum nchirierea,
vnzarea, ipotecarea etc.

32
LIMITRI JURIDICE ALE DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVAT

1. Limitri legale;

2.Limitri convenionale;

3. Limitri judiciare.

33
LIMITRI LEGALE

A. bunuri inalienabile definitiv bunurile din domeniul


public al statului sau unitilor administrativ teritoriale;

B. bunuri inalienabile temporar:


B.1. interdicia nstrinrii timp de 10 ani de la data
dobndirii a apartamentelor cumprate de chiriai n baza
Legii nr. 112/1995. Legea 10/2001 a dat posibilitatea
acestora de a nstrina apartamentele n termenul de 10
ani, dar numai persoanei ndreptite, fost proprietar al
acelei locuine.
* Legea de punere n aplicare a Noului Cod Civil a eliminat
aceast interdicie prevzut de Legea nr. 112/1995.

34
B.2. terenurile care au fcut obiectul constituirii
dreptului de proprietate n baza Legii nr. 18/1991 a
fondului funciar nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii
timp de 10 ani, calculai de la nceputul anului urmtor
celui n care s-a fcut nscrierea proprietii.
Noul Cod Civil elimin interdicia prevzut de
Legea nr.18/1991.
B.3. locuinele realizate cu subvenii de la
bugetul de stat, n temeiul Legii nr. 114/1996 a
locuinei, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii, dect
dup restituirea integral a sumelor actualizate,
primite cu acest titlu.

35
B.4. locuinele cumprate cu credite C.E.C.
n temeiul Decretului-Lege nr. 61/1990, care
pn la rambursarea integral a creditului nu pot
fi nstrinate fr autorizarea prealabil a C.E.C.-
ului. n mod similar, Legea nr. 85/1992
stipuleaz c pn la achitarea integral a
preului, locuina dobndit n condiiile prezentei
legi nu poate fi nstrinat sau restructurat fr
autorizarea prealabil a unitii vnztoare.

36
B.5 terenurile atribuite n proprietate tinerilor din mediul
rural pentru construirea de locuine i anexe gospodreti,
n baza Legii nr. 646/2002, nu pot fi nstrinate prin acte
ntre vii timp de 10 ani de la data terminrii construciei.

B.6. terenurile cu privire la care exist litigii ce au ca


obiect reconstituirea dreptului de proprietate privat i
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului
funciar, aa cum rezult din Legea nr. 247/2005 Titlul X.
Legea de punere n aplicare a Noului Cod Civil elimin
interdicia prevzut de Legea nr. 247/2005 Titlul X.

37
B.7. terenurile i construciile cu destinaia
de locuin care fac obiectul unei ncunotinri
scrise, notificri sau cereri n constatarea sau
realizarea dreptului de proprietate din partea
persoanelor deposedate de aceste bunuri nu pot
fi nstrinate prin acte ntre vii, potrivit OUG nr.
40/1999.
Noul Cod Civil elimin interdicia
prevzut de OUG nr. 40/1999.

38
B.8. Imobilele construite, cumprate,
realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea
unor credite acordate de instituii financiare
autorizate nu pot fi nstrinate pn la
rambursarea integral a creditului, dect cu
acordul prealabil al creditorului ipotecar, potrivit
Legii nr. 190/1999.

39
B.9. Asupra imobilelor achiziionate n
cadrul programului "Prima cas" bncile
instituie i rennoiesc n favoarea statului
romn, reprezentat de Ministerul Finanelor
Publice / n favoarea statului romn i a
bncii creditoare, un drept de ipotec de
rangul I pe toat durata contractului de
creditare, cu interdicia de vnzare a
locuinei pe o perioada de 5 ani.

40
LIMITRI CONVENIONALE (1)

Proprietarul poate s consimt la limitarea


dreptului su prin acte juridice, dac nu ncalc ordinea
public i bunele moravuri.

Astfel:
(a) proprietarul poate s consimt la limitarea
dreptului su prin acte juridice, dac nu ncalc ordinea
public i bunele moravuri ;
(b) prin convenie sau testament se poate interzice
nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel
mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim;
termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului;

41
LIMITRI CONVENIONALE (2)

(c) prin stipularea unei clauze convenionale


de inalienabilitate nu poate fi oprit transmiterea
bunului pe cale succesoral;
(d) pentru opozabilitate, clauza de
inalienabilitate trebuie s fie supus
formalitilor de publicitate prevzut de
lege, daca este cazul;
(f) nu pot fi supuse urmririi bunurile pentru
care s-a stipulat inalienabilitatea, ct timp clauza
produce efecte, dac prin lege nu se prevede
altfel.

42
LIMITRI JUDICIARE ART. 630 Cod Civil

(1) Dac proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului


su, inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de
vecintate, instana de judecat poate, din considerente de
echitate, s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum
i la restabilirea situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este
posibil.
(2) n cazul n care prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu
necesitatea sau utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de
ctre proprietar, instana va putea ncuviina desfurarea acelei
activiti. Cel prejudiciat va avea ns dreptul la despgubiri.
(3) Dac prejudiciul este iminent sau foarte probabil,
instana poate s ncuviineze, pe cale de ordonan preedinial,
msurile necesare pentru prevenirea pagubei.

43
MODALITI DE DOBNDIRE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVAT

- convenie (ex.: contracte);


- motenire legal sau testamentar;
- accesiune;
- uzucapiune;
- ca efect al posesiei de bun-credin n cazul
bunurilor mobile i al fructelor;
- ocupaiune;
- tradiiune;
- hotrre judectoreasc (atunci cnd aceasta este
translativ de proprietate prin ea nsi);
- prin efectul unui act administrativ (n cazurile
prevzute de lege).

44
Dreptul de proprietate
asupra imobilelor se nscrie n
Cartea Funciar n baza
conveniilor ncheiate n form
autentic (notarial) sau a
hotrrilor judectoreti.

45
MODALITI DE STINGERE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVAT

Dreptul de proprietate se stinge, n


condiiile legii, prin:
prin pieirea bunului;

proprietarul poate renuna, prin declaraie

autentic la dreptul de proprietate asupra unui


bun imobil nscris n cartea funciar (ex.: teren,
apartament);
expropriere pentru o cauza de utilitate public

stabilit potrivit legii, cu just i prealabil


despgubire.

46
CONTRACTUL DE VNZARE NOIUNE

Vnzarea este contractul prin


care vnztorul transmite sau,
dup caz, se oblig s transmit
cumprtorului proprietatea unui
bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s-l
plteasc.

47
INTERDICII N PRIVINA VNZRII
CINE NU POATE CUMPRA

Nu pot cumpra, direct sau prin interpui:

mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai sa le


vnd, cu excepia cazului in care reprezentantul a fost
mputernicit expres in acest sens sau cuprinsul contractului a
fost determinat n asemenea mod nct s exclud
posibilitatea unui conflict de interese;
prinii, tutorele, curatorul, administratorul
provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint;
funcionarii publici, judectorii sindici i alte
asemenea persoane care ar putea influena condiiile
vnzrii fcute prin intermediul lor

48
INTERDICII N PRIVINA VNZRII
CINE NU POATE CUMPRA

Nu pot vinde mandatarii, prinii,


tutorele, funcionarii publici i alte
asemenea persoane nu pot vinde
bunurile proprii pentru un pre care
const ntr-o sum de bani provenit
din vnzarea sau exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care l
administreaz.
49
OBIECTUL VNZRII

Orice bun poate fi vndut n mod liber, dac


vnzarea nu este interzis sau limitat
prin lege, convenie sau testament.
Se pot vinde bunurile viitoare.
Se pot vinde drepturile litigioase. Un drept
este considerat litigios doar dac exist un
proces nceput i neterminat cu privire la
existena sau ntinderea sa.
Se poate vinde o motenire, cu condiia
ca succesiunea s fie deschis.

50
VNZAREA IMOBILIAR

Definiie imobil : teren cu sau


fr construcii.

51
CATEGORII DE IMOBILE (1)

1.terenuri libere de construcii


extravilan / intravilan.
Ambele au diverse categorii de
folosin.
n funcie de categoria de folosin a
terenurilor extravilane, trebuie respectate
prevederi legale specifice, legate de
exercitarea dreptului de preempiune.

52
CATEGORII DE IMOBILE (2)

2.Teren + construcie
presupune existena unui drept de
proprietate att asupra terenului, ct i
asupra construciei, ce aparine aceluiai
titular (ex. cas i teren aferent n
proprietate; apartament n bloc de
locuine avnd teren aferent n
proprietate).

53
CATEGORII DE IMOBILE (3)

3. Construcie

presupune existena unui drept de


proprietate asupra
construciei/apartamentului i un drept de
folosin asupra terenului aferent
(apartament n bloc de locuine avnd
teren aferent n folosin).

54
REGULI SPECIALE DE VNZARE A
IMOBILELOR

Contractul de vnzare-cumprare avnd


ca obiect un apartament, un teren sau un
teren pe care se afl o construcie trebuie
ncheiat n form autentic notarial, sub
sanciunea nulitii absolute a contractului.
Atunci cnd se vinde un imobil determinat,
fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici
cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere
rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c
suprafaa este mai mic ori mai mare dect au
crezut;

55
REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI
TERENURILOR

Principiul liberei circulaii a terenurilor. Excepii.

Drepturi de preempiune prevzute de


Codul Silvic (n materia terenurilor cu destinaie
forestier),
Legea 17/07.03.2014 (n materia terenurilor agricole)

Necesitatea nscrisului autentic n cazul


nstrinrii i constituirii de dezmembrminte
ale dreptului de proprietate condiie special
de validitate.

56
REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI
CONSTRUCIILOR

Principiul liberei circulaii a imobilelor Excepii.


Cadrul juridic:
- nstrinare i constituire de dezmembrminte.
Regula i excepii;
- posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate
asupra construciilor de ctre cetenii strini
i persoanele juridice strine.
Dreptul de preempiune a statului romn n
cazul nstrinrii unui bun imobil clasat ca
monument istoric (Legea 422/2001).

57
SITUAIE SPECIAL N MATERIA VNZRII
LOCUINA FAMILIEI (1)

Locuina familiei este locuina


comun a soilor sau, n lips,
locuina soului la care se afl copiii.
Locuina familiei este foarte
important, iar Noul Cod Civil i
asigur o protecie special.

58
SITUAIE SPECIAL N MATERIA VNZRII
LOCUINA FAMILIEI (2)

Niciunul dintre soi, chiar dac


este proprietar exclusiv al
imobilului care reprezint locuina
familiei (l-a dobndit ca bun propriu
nainte de cstorie, sau prin motenire
etc.), nu poate nstrina sau nchiria
locuina fr consimmntul scris
al celuilalt so.

59
SITUAIE SPECIAL N MATERIA VNZRII
LOCUINA FAMILIEI (3)

Oricare dintre soi poate cere


notarea n Cartea Funciar a
faptului c un anumit imobil
reprezint locuina familiei sale.

60
VNZAREA IMOBILELOR NCHIRIATE (1)

Dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul


locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum
urmeaz:
n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac

locaiunea a fost notat n cartea funciar;


n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data

cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii;


n cazul imobilelor supuse unor formaliti de publicitate,

dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti;


n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii

bunul se afla n folosina locatarului.

61
VNZAREA IMOBILELOR NCHIRIATE (2)

Dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz


n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune.

Cu toate acestea, locaiunea rmne opozabil


dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a notificat
nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect
cel care s-ar fi aplicat notificrii denunrii contractului.
Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea
contractului cu respectarea prevederilor legale nu are
drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici
mpotriva dobnditorului.

62
PREUL- ELEMENT DEFINITORIU AL
VNZRII

Preul const ntr-o sum de bani i trebuie


s fie serios, determinat sau
determinabil.
Vnzarea este anulabil dac preul este
stabilit fr intenia de-a fi pltit.
Vnzarea este anulabil i dac preul
este ntr-att de disproporionat fa de
valoarea bunului, nct este evident c
prile nu au dorit s consimt la o vnzare.

63
PLATA PREULUI (1)
Dac plata preului se face prin virament bancar data
plii este aceea la care contul creditorului (adic al
vnztorului) a fost alimentat cu suma de bani care a fcut
obiectul plii.

Ordinul de plat semnat de cumprtor i vizat de


instituia de credit pltitoare prezum efectuarea plii
pn la proba contrar.

Debitorul (cumprtorul) are oricnd dreptul s solicite


instituiei de credit a creditorului (vnztorul) o
confirmare n scris a efecturii plii prin virament.
Aceast confirmare constituie dovada plii.

64
PLATA PREULUI (2)

Legea 70/2015 pentru ntrirea


disciplinei financiare privind operaiunile
de ncasri i pli n numerar
Limitarea plilor n numerar la 50.000
RON/tranzacie

65
CINE PLTETE CHELTUIELILE VNZRII

Dac prile nu s-au neles altfel,


cheltuielile pentru ncheierea contractului
de vnzare sunt n sarcina
cumprtorului;
Plata impozitului datorat pentru venitul
realizat din transferul dreptului de
proprietate, n conformitate cu
prevederile ar.77 indice 1 Cod Fiscal este
n sarcina exclusiv a vnztorului.

66
OBLIGAIILE PRINCIPALE ALE
VNZTORULUI
s transmit proprietatea bunului;
s predea bunul;
s-l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i
viciilor bunului;
n privina imobilelor nscrise n cartea funciar obligaia
de a strmuta proprietatea cuprinde i obligaia de a
preda nscrisurile necesare pentru efectuarea
nscrierii in cartea funciar;
vnztorul are i obligaia predrii tuturor
nscrisurilor care stau la baza dreptului su de
proprietate (de ex. contract de vnzare cumprare,
Titlu de Proprietate, contract de schimb, etc.)

67
OBLIGAIILE PRINCIPALE ALE
CUMPRTORULUI

s preia bunul vndut;

s plteasc preul

68
PROMISIUNEA BILATERAL DE VNZARE-
CUMPRARE (ANTECONTRACT)
Noiune contract prin care ambele pri se oblig s ncheie n
viitor, la preul stabilit, un contract de vnzare-cumprare asupra
unui bun.
Clauze contractuale:
- obligaia de a vinde, respectiv de a cumpra, n viitor;
- identificarea bunului ce face obiectul contractului;
- preul la care se va face vnzarea i eventual suma care se achit
la contractare;
- data limit pn la care se va perfecta vnzarea;
- sanciunea neexecutrii antecontractului (clauz de arvun/alt
clauz penal).
Mecanisme la dispoziia prilor n caz de nerespectare a
obligaiilor.
Forma antecontractului.

69
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(1)

1. Acte de proprietate n original (vnzare-


cumprare, donaie, schimb, rent viager,
ntreinere, dare n plat, tranzacie, hotrre
judectoreasc, certficat de motenitor etc.).
a) n cazul apartamentelor dobndite n baza
Decretului-Lege 61/1990, Legii nr. 85/1992 i Legii
nr. 112/1995:
- contract de vnzare-cumprare;
- proces-verbal de predare-primire;
- contract de mprumut + dovad achitare
integral.

70
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(2)

b) n cazul apartamentelor dobndite n baza


Legii nr. 9/1968 i Legii nr. 4/1973:
- cele de mai sus;
- contract de construire;
- titlu de proprietate (doar
pentru Legea nr. 4/1973 )

c) n cazul imobilelor retrocedate n baza Legii


10/2001 Dispoziia de restituire i procesul
verbal de punere n posesie

71
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(3)

Pentru imobile achitate n rate declaraie autentic de primire


a restului de pre.

2. Extras de carte funciar pentru autentificare obinut prin


intermediul biroului notarial.
Se elibereaz n 3 zile lucrtoare de la data depunerii cererii 40 RON.
Se elibereaz de pe o zi pe alta, la urgen 200 RON.
n ambele cazuri are valabilitate 10 zile lucrtoare de la data
depunerii cererii.
nscrierea n cartea funciar se realizeaz n baza documentaiei
cadastrale ntocmite de o persoan autorizat + certificat de
atestare fiscal.

72
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(4)

3. Certificat de atestare fiscal obinut


de parte de la Direcia de Impozite i Taxe
Locale n a crei raz teritorial este situat
imobilul.

Se scoate cte un certificat de atestare


fiscal pe fiecare coproprietar i este
valabil pn la sfritul lunii n curs.

73
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(5)

4. ncheiere de ntabulare n original.


5. Adeverin de la Asociaia de Proprietari din care
s rezulte c nu exist datorii la ntreinere (n original).
6. Ultima factur emis de furnizorul de energie
electric/furnizorul de gaze + dovada achitrii
acesteia/acestora.
7. Certificat de performan energetic.
8. n anumite cazuri certificat de cstorie sau
sentin de divor definitiv i irevocabil.
9. Cri de identitate / Buletine / Paapoarte.

74
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(6)
n cazul nstrinrii unui imobil (construcie + teren aferent), n
afara actelor precizate mai pot fi necesare:
- autorizaie de construire + proces-verbal de recepie la
finalizarea lucrrilor;
- titlu de proprietate emis de comisia de specialitate, n temeiul
Legii nr. 18/1991;
- eventual, Ordinul Prefectului prin care terenul aferent a fost
atribuit n proprietate.
- Dovada respectrii dreptului de preempiune (Codul Silvic /
Legea monumentelor istorice).

75
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(7)

n cazul nstrinrii unui imobil ce a fost cumprat pe Legea


112/1995:
- Adeverin eliberat de Direcia Juridic, Contencios i
Legislaie Serviciul Instane Civile i Contencios
Administrativ din care s rezulte c bunul nu face obiectul
vreunui litigiu pe rolul instanelor judectoreti.
- Adeverin eliberat de Direcia Juridic, Contencios i
Legislaie Serviciul analiz dosare i emiterea avizelor
Legea nr. 10/2001 din care s rezulte c nu este depus
notificare a imobilului pe cale administrativ.
Aceste adeverine sunt eliberate de Primria oraului n a crei
raz teritorial se afl bunul imobil.

76
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(8)

n cazul n care contractul se ncheie prin


mandatar, acesta are nevoie de procur
special autentic.
n cazul n care una din pri este minor -
dispoziie numire curator, de la serviciul de
autoritate tutelar din cadrul Primriei n a crei
raz i are domiciliul minorul.
n cazul n care una din pri este persoan pus
sub interdicie judectoreasc Autorizarea
instanei de tutel (judectoria) de la locul
domiciliului persoanei puse sub interdicie

77
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(9)

n cazul n care vinde sau cumpr o societate comercial


hotrre A.G.A. / decizie a asociatului unic din care s
reias acordul pentru nstrinare sau cumprare a imobilului
respectiv la un anumit pre, precum i persoana ce va duce la
ndeplinire cuprinsul hotrrii / deciziei. Dac societatea
comercial are ca obiect de activitate stabilit prin act constitutiv
vnzarea / cumprarea de bunuri imobile, administratorul poate
ncheia contractul de vnzare-cumprare fr a fi nevoie de
hotrre A.G.A. / decizie a asociatului unic.
De asemenea, este necesar certificat constatator
eliberat de Oficiul Registrului Comerului din care rezult
calitatea de asociat i/sau administrator.

78
IPOTECA IMOBILIAR

Ipoteca imobiliar este un drept real asupra


unui imobile afectate executrii unei obligaii.
Nu pot fi ipotecate bunurile inalienabile sau
insesizabile.
Ipotecile pot fi:
- convenionale (atunci cnd ele se
instituie prin convenia prilor, prin contract);
- legale (care iau natere n virtutea legii).

79
OBIECTUL I FORMA IPOTECII

Contractul de ipotec se ncheie n form


autentic de ctre notarul public, sub
sanciunea nulitii absolute.
Ipoteca se constituie prin nscrierea n
Cartea Funciar.
Se pot ipoteca:
- imobilele cu accesoriile lor;
- uzufructul imobilelor i accesoriilor;
- cotele- pri din dreptul asupra imobilelor;
- dreptul de superficie.

80
BENEFICIARII IPOTECII LEGALE (1)
n afara altor cazuri prevzute de lege, beneficiaz de
ipotec legal

- vnztorul, asupra bunului imobil vndut,


pentru preul datorat, aceast dispoziie se aplic i n
cazul schimbului cu sult sau al drii n plat cu sult n
folosul celui care nstrineaz, pentru plata sultei datorate;
- promitentul achizitor pentru neexecutarea
promisiunii de a contracta avnd ca obiect imobil nscris n
cartea funciar, asupra imobilului respectiv, pentru
restituirea sumelor pltite n contul acestuia;
- cel care a mprumutat o sum de bani pentru
dobndirea unui imobil, asupra imobilului astfel
dobndit, pentru restituirea mprumutului;

81
BENEFICIARII IPOTECII LEGALE (2)

- cel care a nstrinat un imobil n schimbul


ntreinerii, asupra imobilului nstrinat,
pentru plata rentei n bani corespunztoare
ntreinerii neexecutate; dreptul de proprietate
al debitorului ntreinerii nu se va nscrie n cartea
funciar dect odat cu aceast ipotec;
- coproprietarii, pentru plata sultelor sau
a preului datorat de coproprietarul adjudecatar al
imobilului, ori prin garantarea creanei rezultnd
din eviciune, asupra imobilelor ce au revenit
coproprietarului innd de o atare obligaie;

82
BENEFICIARII IPOTECII LEGALE (3)

- arhitecii i antreprenorii care au


convenit cu proprietarul s edifice, s
reconstruiasc sau s repare un imobil,
asupra imobilului, pentru garantarea sumelor
datorate acestora, ns numai n limita sporului
de valoare realizat;
- legatarii cu titlu particular, asupra
imobilelor din motenire cuvenite celui
obligat la executarea legatului, pentru plata
acestuia.

83
STINGEREA IPOTECII IMOBILIARE

Ipoteca imobiliar se stinge


prin radierea din cartea
funciar sau prin pieirea total
a bunului;

84
RADIEREA IPOTECII IMOBILIARE

Ipoteca mobiliar se stinge, iar ipoteca imobiliar se


poate radia pentru una dintre urmtoarele cauze:
a) stingerea obligaiei principale prin oricare dintre
modurile prevzute de lege;
b) nendeplinirea evenimentului de care depinde naterea
obligaiei garantate ori ndeplinirea evenimentului de care
depinde stingerea acesteia;
c) nendeplinirea evenimentului de care depinde naterea
ipotecii ori ndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea
acesteia;
d) dobndirea de ctre creditor a bunului grevat;
e) renunarea expres sau tacit a creditorului la ipotec;
f) n orice alte cazuri prevzute de lege.

85