You are on page 1of 30

Bucuresti, Iunie 2016

Finantare imobiliara ABI


Agenda

1) Piata finantarilor imobiliare in Romania

2) Optiuni de finantare a imobilelor


Credite

Creditul ipotecar

Programul Prima Casa

Leasing imobiliar

Rate la dezvoltator
Credite ipotecare % in PIB

Sursa: European Mortgage Federation 2012


Sold credite ipotecare (milioane EUR)

Sursa: European Mortgage Federation 2012


Evolutia creditelor acordate populatiei
Evolutia soldului creditelor de consum
Evolutia creditelor de achizitie
Evolutia depozitelor populatiei
Credite noi - evolutie
Credite ipotecare noi - evolutie pe valute
Credite personale noi - evolutie pe valute
Optiuni de finantare a imobilelor

Credite
Creditul ipotecar / imobiliar

Programul Prima Casa

Leasing

Rate la dezvoltator
Creditul ipotecar / imobiliar

avans solicitat

minim 20% pt creditele in lei

- minim 25% la creditele in euro

Ne asteptam ca dupa intrarea in vigoare a legii darii in


plata avansul minim la creditele in lei sa fie de ~ 25%

banca vireaza ultimii bani din tranzactie si urmareste


destinatia creditului
Evolutia dobanzilor la creditele de achizitie EUR
Evolutia dobanzilor la creditele de achizitie RON
Evolutia dobanzilor credite de nevoi personale RON
Scenariul 1
Ce locuinta poate cumpara in prezent o familie cu venituri de 750 EUR?
Ipoteze: calculul s-a facut pt o familie de 2 persoane, fara alte datorii, dobanzi variabile EUR

(EUR) Aug 2008 Feb 2009 Ian 2011 Mar 2012 Aug 2015
Venit pe familie 750
Grad de indatorare 55%
Perioada de creditare 30 ani
Valoare credit maxim 52.000 43.400 52.210 54.000 60.000
Avans 25%
Pret locuinta 69.000 57.900 69.613 72.000 80.000
Pret constructie
(EUR/mp) 2.000 1.600 1.100 1.000 913

Suprafata
construita 35 mp 36 mp 63 mp 72 mp 87 mp
Scenariul 2
Cati ani ii trebuie unei familii cu venituri de 750 EUR sa
plateasca o garsoniera?
(EUR) Aug 2008 Feb 2009 Ian 2011 Mar 2012 Aug 2015
Venit pe familie 750
Grad de indatorare 55%
Rata maxima in
conditiile in care
familia nu are alte 330
obligatii financiare

Pret constructie
(EUR/mp) 2.000 1.600 1.100 1.000 913
Suprafata construita 40 mp
Pret locuinta 80.000 64.000 44.000 40.000 36.520
Avans 25%
Valoare credit 60.000 48.000 33.000 30.000 27.390
Perioada de 420 luni 420 luni 144 luni 120 luni 114 luni
creditare = 35 ani = 35 ani = 12 ani = 10 ani = 9,5 ani
Programul Prima Casa
Prima Casa este un program guvernamental care are ca obiect facilitarea
accesului persoanelor fizice la achiziia sau construirea unei locuine prin
contractarea de credite garantate de stat.
Conditii eligibilitate
Sunt eligibile persoanele fizice care nu dein n proprietate exclusiv sau
mpreun cu soul ori soia nicio locuin, indiferent de modul i de momentul n
care a fost dobndit sau detin n proprietate exclusiv sau mpreun cu soul ori
soia cel mult o locuin, dobndit prin orice alt mod dect prin Prima Casa, n
suprafa util mai mic de 50 mp.
Se finanteaza maxim:
o Echivalentul in RON a 57.000 EUR pentru imobile vechi (construite in baza
unei autorizatii emise inainte de februarie 2010)
o Echivalentul in RON a 66.500 EUR pentru imobile construite in baza unei
autorizatii emise dupa de februarie 2010
o Echivalentul in RON 71.250 EUR pentru construire de locuinte de catre
persoane asociate in acest scop
Programul Prima Casa

- In cei peste 6 ani de funtionare peste 178.000 de familii au achizitionat un


imobil cu credit Prima Casa. Valoarea medie a creditului a fost de 37.500
euro.

- Incepand cu 2014 Prima Casa se acorda doar in RON

- In 2015 au fost acordate peste 30.000 credite (cel mai mare numar
de credite din istoria programului)

- Pentru 2016 au fost alocate fonduri pentru acordarea de credite in


valoare de 4,4 miliarde lei, fonduri ce vor fi epuizate in curand

- Interes mai mare al bancilor pe creditul standard deoarece au marje


mai mari
Programul Prima Casa

Varianta A doua casa sau Noua casa


Clientii care au cumparat anterior un imobil prin Prima Casa au posibilitatea
acum sa isi achizitioneze o noua locuinta (cu o suprafata mai mare sau cu o
valoare mai mare) cu conditia sa vanda prima locuinta pana la semnarea
contractului pentru noua locuinta.
Conditiile de cost sunt aceleasi: marja bancii maxim 2% plus Robor 3M) plus
comision anual platit catre Fondul de garantare (0.245%).

258.500 LEI (echiv a 57.000 euro) /30 de ani, rata lunara de 1.132 LEI (care
include comisionul catre Fond), dobanda 2,72% variabila (ROBOR 3 luni +
1,97%), comision de analiza 0, cost total 399.230 LEI si DAE 3,02%

301.500 LEI (echiv a 66.500 euro) /30 de ani, rata lunara de 1.320 LEI (care
include comisionul catre Fond), dobanda 2,72% variabila (ROBOR 3 luni +
1,97%), comision de analiza 0, cost total 465.640 LEI si DAE 3,02%
Programul Prima Casa
Avantaje majore:
Avansul platit de catre client: minim 5%
Nivelul de cost (marja bancii maxim 2% plus Robor 3M) plus
comision anual platit catre Fondul de garantare
Costuri notariale reduse

Dezavantaje:
Limitare suma finantata
Flux mai indelungat/greoi
Se constituie un depozit colateral egal cu contravaloarea a 3 rate
Leasing imobiliar
Operatiune prin care finantatorul (societatea de leasing):
achizitioneaza de la vanzator imobilul si il inchiriaza catre utilizator sau
se finanteaza constructia unei cladiri pe un teren detinut de client, cladire ce
este inchiriata apoi acestuia. In acest caz utilizatorul transmite societatii de
leasing si dreptul de folosinta asupra terenului
La finele contractului de leasing clientul are optiunea de a achizitiona de la
societatea de leasing imobilul pentru un pret stabilit la inceputul contractului
(valoarea reziduala)
Este o optiune de finantare accesata in principal de persoanele juridice si mai
putin de persoanele fizice
Pana la achitarea integrala a leasingului, proprietatea asupra imobilului
apartine societatii de leasing
Perioada maxima a leasingului este mai scurta decat la credite
Pe durata leasingului nu se poate utiliza proprietatea pentru a se obtine o
finantare suplimentara. Ex. In cazul creditului de achizitie se poate institui
ulterior o ipoteca de rang II pe baza careia s-ar putea obtine un credit de nevoi
personale cu ipoteca.
Rate la dezvoltator

sistem de finantare a achizitiei pus la dispozitie de catre vanzatorul


imobilului (in general de catre dezvoltatori).
termen mai scurt decat la celelalte modalitati de finantare

accesat in special de catre persoanele care nu au venituri fiscalizate


si care nu pot accesa credite
transferul de proprietate se face dupa achitarea integrala a
imobilului
Impozitul pe cladire anual platit de catre client este mult mai mare in
cazul in care dezvoltatorul este persoana juridica
Ce finantare / finantator aleg?
Criterii de alegere a tipului de finantare si a finantatorului:
Tipul / sursa venitului

Imobilul finantat

Gradul maxim de indatorare acceptat de finantator / expuneri


anterioare
Suma maxima finantabila

Avans

Costul creditului

Costuri aditionale
Tip imobil finantat

Teren sau casa / apartament

istoricul dobandirii proprietatii (Legea 18/1991, Legea 112/1996, etc)

situatii care pot duce la anularea actului de vanzare cumparare (pret


derizoriu, mosteniri, etc)
existenta unui drum de acces la proprietate

existenta unui drept de uzufruct / intretinere/ abitatie

proprietari minori/persoane puse sub interdictie


Tipul / Sursa Venitului

tipul venitului acceptat difera de la o banca la alta precum si


procentul din venit luat in calcul (ex. dividende, chirii, profesii
liberale)
inexistenta unui venit fiscalizat reduce optiunile de finantare
(ramane disponibil sistemul de rate la dezvoltator)
Grad de indatorare

Formula de calcul: (rata creditului solicitat + suma ratelor creditelor

contractate anterior + % suma limitelor maxime carduri credit + %

limita maxima overdraft) / (venitul net cheltuieli de subzistenta)


In acest moment gradul maxim de indatorare acceptat de banci
variaza intre 30% si 70% in functie de banca si de profilul clientului
Costuri aditionale
Notar

Evaluare

Asigurare imobil

Asigurare viata

Cost pachet cont curent

Ordin de plata conditionat


Multumesc!
Traian Stancu
0731.616.312
traian.stancu@kiwifinance.ro