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VALUACIONES

REGLAMENTARIAS
MARCO NORMATIVO VIGENTE

Ley de Tributacin Municipal, Decreto Legislativo N 952,


que modifica al Decreto Legislativo N 776

Reglamento Nacional De Tasaciones del Per, Aprobado


por R. M. N 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07.05.2007.

Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo


urbano, D.S. N 027-2003-VIVIENDA del 06/10/2003

Reglamento Nacional de Edificaciones.


Ley de habilitaciones urbanas, Ley N 26878 del
20/11/97

Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo N 295, del


24/07/84

Cdigo procesal civil, Decreto Legislativo N 768, del


29/02/92

Ley de regularizacin de edificaciones, del


procedimiento para la declaratoria de fabrica y del
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, Ley N 27157, del
27/07/99

Reglamento de la ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC


del 17/02/2000
DECRETO LEGISLATIVO N 952 (Decreto Legislativo que
modifica el Decreto Legislativo N 776 Ley de Tributacin
Municipal)

Articulo 11.- La base imponible para la determinacin del


impuesto est constituida por el valor total de los predios del
contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital.

A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar


los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios
oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao
anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado
de conservacin, que formula el MINISTERIO DE VIVIENDA
(Ex. Consejo Nacional de Tasaciones CONATA) y aprueba
anualmente el Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento mediante Resolucin Ministerial.
Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas
por el contribuyente de acuerdo a la metodologa
aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de
acuerdo a lo que establezca el reglamento, y
considerando una depreciacin de acuerdo a su
antigedad y estado de conservacin. Dicha valorizacin
esta sujeta a fiscalizacin posterior por parte de la
Municipalidad respectiva.

En el caso de terrenos que no hayan sido considerados


en los planos bsicos arancelarios oficiales, el valor de
los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital
respectiva o en defecto de ella, por el contribuyente,
tomando en cuenta el valor arancelario ms prximo a un
terreno de iguales caractersticas.
El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido
en los planos bsicos arancelarios (residencial,
comercio e industria), as como en listados para
centros poblados menores de toda la repblica,
se determinan mediante la aplicacin de la
denominada Norma para determinar los valores
unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera
aprobada mediante Resolucin Ministerial N
605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario
oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.
DECRETO SUPREMO N 035-86-VC del 24/12/1986

Articulo Unico.- Las Municipalidades


de Lima Metropolitana, del Callao y de
provincias de todo el territorio nacional, a
partir de la vigencia del presente Decreto
supremo remitirn anualmente al
Ministerio de Vivienda los planos bsicos
de su jurisdiccin, incluyendo las nuevas
reas urbanas de la ciudad.
CONSIDERACIONES GENERALES
Se llama valuacin reglamentaria VALUACION REGLAMENTARIA
a aquella que utiliza como
informacin de precios los
llamados aranceles en el caso de
precios de terrenos y valores
oficiales de la construccin en el
caso de precios de la
edificacin.

Se considera adems, que la


valuacin reglamentaria de
obras complementarias e
instalaciones fijas y
permanentes, est definida en el
Anexo N 1 del Cuadro de
Valores Oficiales de Edificacin,
aprobado por R.M. N 266-2005-
VIVIENDA del 28 de octubre de
2005
VALOR REGLAMENTARIO

El valor reglamentario es
determinado por el MV. (CONATA) y
aprobados por los dispositivos
legales correspondientes. Su
vigencia es de un ao.
El Ministerio de Vivienda formula
valores reglamentarios para
terrenos (planos y listados de
terrenos urbanos), edificaciones
(cuadros de valores oficiales de
edificacin) y determina la
metodologa para la valuacin
reglamentaria de obras
complementarias e instalaciones
fijas y permanentes
EVOLUCION DEL USO DEL TERRENO
CASO 1: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO
DESCRIPCION
USO
TERRENOS UBICADOS EN ZONA
VALOR OFICIAL
RURAL DEDICADOS A USO
AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL,
DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE LISTADO DE VALORES
TERRENO RUSTICO NO HAYAN SIDO HABILITADOS OFICIALES DE
COMO URBANOS NI ESTEN TERRENOS RUSTICOS
COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS
LIMITES DE EXPANSION URBANA. (S/. / Ha.)

TERRENOS QUE MANTENIENDO SU


CONDICION LEGAL DE RUSTICOS
SE ENCUENTRAN AUTORIZADOS
PARA REALIZAR EN ELLOS EL REGLAMENTO NACIONAL
TERRENO EN ZONA CAMBIO DEL USO DE LA TIERRA, DE DE TASACIONES
DE EXPANSION ACUERDO A LA ZONIFICACION
ESTABLECIDA EN LOS PLANES DE (S/. / m2)
URBANA DESARROLLO OFICIALES

TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN


SITUADOS EN CENTRO POBLADO Y PLANOS BASICOS
SE DESTINE A VIVIENDA,
COMERCIO, INDUSTRIA O
ARANCELARIOS QUE
CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y CONTIENEN VALORES
LOS TERRENOS SIN EDIFICAR OFICIALES DE
TERRENO URBANO SIEMPRE QUE CUENTEN CON LOS TERRENOS URBANOS
SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO
POBLADO (S/. / m2)
EVOLUCION DEL USO DEL TERRENO
CASO 2: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO MENOR

DESCRIPCION
USO VALOR OFICIAL
TERRENOS UBICADOS EN
ZONA RURAL DEDICADOS A
USO AGRICOLA, PECUARIO,
FORESTAL, DE PROTECCION
LISTADO DE VALORES
Y ERIAZOS QUE NO HAYAN OFICIALES DE
TERRENO RUSTICO SIDO HABILITADOS COMO TERRENOS RUSTICOS
URBANOS NI ESTEN
COMPRENDIDOS DENTRO DE (S/. / Ha.)
LOS LIMITES DE EXPANSION
URBANA.

TERRENOS QUE SE SITUAN


EN LOCALIDADES CON LISTADO DE VALORES
TERRENO URBANO POBLACION MENOR A LOS OFICIALES DE TERRENO
5000 HABITANTES, QUE URBANOS EN CENTROS
EN CENTRO CUENTAN CON VIVIENDAS POBLADOS MENORES
AGRUPADAS Y QUE DENOTA
POBLADO MENOR UN ESQUEMA DE
ORDENAMIENTO URBANO Y (S/. / m2)
DE EQUIPAMIENTO BASICO
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS
TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los


planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e
industria), as como en listados para centros poblados
menores de toda la repblica, se determinan mediante la
aplicacin de la denominada Norma para determinar los
valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera
aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001-
MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de
Diciembre del 2001.

TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

El valor oficial de terrenos rsticos en zona de expansin


urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin
de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per, en su Ttulo III, captulo J; que fuera aprobada
mediante Resolucin Ministerial N 469-99-MTC/15.04,
publicada en el diario oficial El Peruano el 10 de Diciembre
de 1999.
TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rstico (Vor), contenido en listados,


se determina mediante la aplicacin de la denominada
Norma para determinar los aranceles de terrenos rsticos
que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 569-
95-MTC/15.VC, publicada en el diario oficial El Peruano el
28 de Diciembre de 1995.
VALORES OFICIALES DE TERRENOS
URBANOS
APLICACIN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENO URBANOS

Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de


una localidad, se debe aplicar el siguiente procedimiento:

Recopilacin de informacin.
Inspeccin ocular como labor bsica del trabajo de reas
urbanas.
Estudio de la informacin obtenida, de la documentacin
tcnica en la inspeccin ocular y la determinacin de los
factores de influencia para el sector homogneo de avalo.
Procesamiento y clculo de los valores oficiales.

Debe recopilarse de preferencia la informacin tcnica


siguiente:

Planos bsicos conteniendo los valores oficiales


Plano catastral
Plano perimtrico de urbanizaciones
Plano bsico actualizado de la localidad
Planos de instalaciones sanitarias y elctricas
Plano de zonificacin
Plano topogrfico
Fotografas areas recientes
Valor del terreno habilitado (VTH)
CASO 1:TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL
Vista correspondiente al ao 2005
Se observa que la va esta completamente consolidada, el uso
comercial se inicia de acuerdo a este registro.
Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de
conservacin.
Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la
habilitacin urbana se encuentran en buen estado.
Se presentan factores de contaminacin ambiental debido al
trfico de vehculos.
Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 108.24 / m2, aprobado
por RM 474-05-MTC/15.VC del 28/12/05

Vista correspondiente al ao 2009


Se observa que en la va surgieron nuevas construcciones y se
ampliaron algunas ya existentes, el uso comercial se acentua
mas.
Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de
conservacin.
Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la
habilitacin urbana se encuentran en buen estado.
Se presentan factores de contaminacin ambiental y acstica
debido al incremento del trfico de vehculos.
Valor oficial de terreno para 2010 es S/. 165 / m2, aprobado
por RM 269-2009-VIVENDA del 25/10/2009
Se observa un incremento respecto a 2010 de 52.43%
PLANO BASICO

MC-1

PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO


CASO 2: TERRENO URBANO EN ZONA RESIDENCIAL Vista correspondiente al ao 2006
Se observa que la va esta parcialmente
consolidada, tiene uso residencial.
Las calzadas son de tierra compactada y no tiene
veredas.
Cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias
correspondientes a la habilitacin urbana se
encuentran en buen estado.
Se presentan factores de contaminacin ambiental
espordicos.
El estrato socioeconmico es medio.
Presenta peligro de inundacin
Valor oficial de terreno para 2006 es S/. 16 / m2,
aprobado por RM 674-06-MTC/15.04 del 26/12/06

Vista correspondiente al ao 2009


Se observa que la va se encuentra consolidada,
tiene uso residencial.
Las calzadas son de concreto y las veredas de
concreto simple en buen estado de conservacin.
Cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias
correspondientes a la habilitacin urbana se
encuentran en buen estado.
Se presentan factores de contaminacin ambiental
espordicos.
El estrato socioeconmico es medio.
Presenta peligro de inundacin
Valor oficial de terreno para 2009 es S/. 40 / m2,
aprobado por RM 269-2009-VIVENDA del 25/10/2009
Se observa un incremento respecto a 2009 de 150%
VALORES OFICIALES DE EDIFICACION
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACION

Se actualizaron 62
presupuestos de
edificacin en base a
informacin de precios
de mercado de
materiales de
construccin, mano de
20 PROYECTOS
DE EDIFICACIN
obra y equipos de cada
20 PROYECTOS DE
Selva
EDIFICACION
regin. Dichos precios
estn referidos al 31
de Octubre del ao
Sierra anterior.
A partir de dichos
Costa
presupuestos se
elaboran los cuadros de
valores unitarios
oficiales de edificacin

22 PROYECTOS DE
EDIFICACIN Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de
Edificacin
APLICACIN DEL CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION

Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales
estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del
cuadro de valores oficiales de edificacin y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores
correspondientes a las categoras seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego
procedemos a evaluar el material predominante, la antigedad y el estado de conservacin, para determinar el
factor de depreciacin.
Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios oficiales, son las siguientes:

COSTA AO 2006 MAT. ANT. ESTD. % DEPREC. VALOR


S/M PRED. CONS. DEPREC. (D) DEPREC.
EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO
MAYORES DE 05 PISOS (CON ASCENSOR)
BBBCCCB 765.14 C 4 B 5 38.26 726.88
EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO
MENORES DE 05 PISOS (SIN ASCENSOR)
CCEDEDC 505.75 C 10 MB 0 0.00 505.75
EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO
VIVIENDA UNIFAMILIAR
CCEDFCD 473.97 C 12 R 13 61.62 412.35
EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE DE LADRILLO
VIVIENDA UNIFAMILIAR
DDEEEFE 398.47 L 25 R 32 127.51 270.96
VIVIENDA DE ADOBE O QUINCHA

EEFFFFF 256.57 A 40 R 65 166.77 89.80


VIVIENDA DE MADERA

FFGGGGG 183.09 A 15 R 40 73.24 109.85


VALORES OFICIALES DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES
METODOLOGIA PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES PARA EL CALCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

ANEXO 01
Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el clculo del impuesto
predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II,
Captulo D y Artculo II.D.35.
Las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as
como las construcciones inconclusas se valorizarn de acuerdo a los elementos que las conforman, y la depreciacin
por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el Perito.
Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como
partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.
Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas
presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento
estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando
posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones deber contener los parmetros
constructivos que la conforman tales como; Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y
ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias

Metodologa.-
Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de
las partidas que conforman la instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos
generales, utilidad e impuestos.
Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior,

La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION;


Fo = 0,65.
PROCEDIMIENTO GENERAL PARA
DETERMINAR EL VALOR TOTAL DEL PREDIO
URBANO
VALUACION TOTAL DEL PREDIO URBANO

Para la valuacin de total del predio se consideran los siguientes casos:


Predio en rgimen de propiedad exclusiva.
Predio en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Predio en rgimen de copropiedad.
Es necesario considerar lo sealado en los captulos E y F del Reglamento Nacional de Tasaciones

Procedimiento: De acuerdo al captulo E del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir para valuar
predios en propiedad exclusiva, es el siguiente:

ARTCULO II.E.38
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

VTP = Valor total del predio.


VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias

En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor total del predio

ARTCULO II.E.39
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el tasador considere necesarios para
fundamentar los valores adoptados.
VALUACION DE REGLAMENTARIA DE
TERRENOS
VALUACION DE REGLAMENTARIA DE TERRENOS

Es el procedimiento mediante el
cual se determina el valor oficial del Los Valores oficiales de terrenos tienen
terreno, tomando como base los vigencia de 01 ao y son formulados al
valores oficiales de terrenos 31 de octubre del ao anterior. Pueden
formulados por MV. (CONATA). ser obtenidos de los siguientes
documentos oficiales:
La valuacin de terrenos, puede ser Planos bsicos de valores oficiales de
clasificada de la siguiente manera: terrenos urbanos.
1.- Valuacin de terrenos urbanos Listados de valores oficiales de
terrenos para centros poblados
2.- Valuacin de terrenos en zona menores.
de expansin urbana
Listados de valores oficiales de
3.- Valuacin de terrenos eriazos terrenos rsticos.
4.- Valuacin de terrenos rsticos Articulo 11 de la Ley de Tributacin
Municipal
De existir diferencias para la
determinacin de dichos valores , MV,
(CONATA), se presenta como el ente
rector para la resolucin de estas
diferencias.
1.- VALUACION DE TERRENOS URBANOS

Para la valuacin de terrenos urbanos se consideran los


siguientes casos:
Terrenos con un frente a va pblica.
Terrenos con ms de un frente a va pblica.
Terrenos con frente a un pasadizo comn.

Procedimiento: De acuerdo al captulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el


siguiente:

ARTICULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno (VT)
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.28, II.C.29 II.C.30 del presente reglamento.

ARTICULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente forma:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin
de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.23 sumndose luego los resultados parciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el
procedimiento sealado en el artculo II.C.23.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b)

ARTICULO II.C.24
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio,
se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al
siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.24 pero con un Supuesto
valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:
a
SVU = VT x ( 1.00 - 0.01 d )
3.00
En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.


VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la
va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en
metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.23 y el
resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el
procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.

ARTICULO II.C.25
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio
de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo
II.C.26 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no
podr ser menor de 0.4 VT.
ARTICULO II.C.26
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del
terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la
servidumbre.

ARTICULO II.C.27
La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mnimo (6 metros), ser reducida aplicando al
valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr=frente/6

ARTICULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a quince (15) metros, ser reducida
aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo= fondo/15
Ejemplo N 1: Valuacin de terreno con un frente a va pblica

Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso residencial con un
frente a va pblica, zonificado como R3
Se encuentra ubicado en zona completamente
consolidada, cuenta con los siguientes servicios:
agua potable, desague, red de energa elctrica y
telefnica.
Las medidas del frente y el fondo cumplen los
mnimos establecidos para un lote normativo
correspondiente a su zonificacin.

Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno con un slo
frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es
el indicado en el Artculo II.C.22, del Reglamento
Nacional de Tasaciones.

Caractersticas:
rea lote (A): 220 m2
Frente lote (fr): 8.00 m
Fondo lote (fo): 27.50 m
Zonificacin: R3
Valor unitario oficial urbano (VUO): S/. 48.00 / m2
Clculo:
Verificacin del triple cuadrado del frente:
NM
3*fr2 = 3*(8.00)2 = 192.00

calle N2
3*fr2 = 192.00 < A = 220.00

Se observa que el triple cuadrado del frente es menor


calle N1
que el rea y se efectua el clculo del valor de
acuerdo al Artculo II.C.22 del RNT
MEDIDAS
Ite. Descripcin Med.

Valuacin del terreno: 1


2
AREA TERRENO
FRENTE TERRRENO
220.00 m
8.00 m
2 FONDO TERRENO 27.50 m

VT = (3*fr2 )*VUO + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO)


VT = 192 * 48 + (220 192 ) * 0.5*(48)
VT = S/. 9 888.00
VUO = S/.
Donde: 48.00 /m
VT : Valor oficial del terreno 8.00 m

3*fr2 : Triple cuadrado del frente


A : Area del terreno
VUO : Valor unitario oficial de terreno

27.50 m

27.50 m
Finalmente se observa que el frente y el fondo del
terreno evaluado son mayores que las mnimas
medidas determinadas, por lo que no es necesario
aplicar los factores para frente y fondo menores a los A = 220 m
normativos.
8.00 m
Ejemplo N 2: Valuacin de terreno con dos frentes a va pblica

Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso residencial con dos
frentes a va pblica, zonificado como R2
Se encuentra ubicado en zona completamente
consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua
potable, desague, red de energa elctrica y telefnica.
Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos
establecidos para un lote normativo correspondiente a
su zonificacin.

Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno con un slo
frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el
indicado en el Artculo II.C.23, del Reglamento
Nacional de Tasaciones.

Caractersticas:

rea lote (A): 121 m2


Frente lote (fr): 5.50 m
Fondo lote (fo): 22.00 m

Zonificacin: R2

Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m 2


Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m 2
Clculo:
1) Frente calle N 1:
Verificacin del triple cuadrado del frente:
3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 < A = 121 call
eN
2 NM
Se verifica el frente y el fondo y se observa
fr1 = 5.5 < 6
Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92

VT1 = [ (3*fr2 )*VUO1 + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO1) ]* Ffr1


VT1 = [ 90.75*40 + (121 90.75 )*0.5*(40) ]* 0.92

1
N
VT1 = S/. 3 896.20

lle
MEDIDAS

ca
Ite. Descripcin Med.
1 AREA TERRENO 121.00 m

2) Frente calle N 2: 2
2
FRENTE TERRRENO
FONDO TERRENO
5.50 m
22.00 m

Verificacin del triple cuadrado del frente:


3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A = 121

Se verifica el frente y el fondo y se observa


fo2 = 5.5 < 15
Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VU
O2


/m
= S/.

.00
35.

0m
VT2 = [ A * VUO2 ]* Ffo2 00
/m

5.5
40
22.
00
m
VT2 = [ 121 * 35 ]* 0.37

S/.
VT2 = S/. 1 566.95

=
22.

O1
00
m

0m
VU

5.5
Donde:
VT : Valor oficial del terreno para c/frente
3*fr2 : Triple cuadrado del frente A = 121 m
A : Area del terreno
VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente
Ffr : Factor de frente menor al normativo
Ffo : Factor de fondo menor al normativo
3) Partes proporcionales: Donde:
A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2)
A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2 VTp : Valor proporcional del terreno
para c/frente
A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2) 3*fr2 : Triple cuadrado del frente
A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2
A : Area del terreno
Se efectua el calculo para cada una de las reas VUO : Valor unitario oficial de terreno
Area 1: para c/frente
3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 > A1 = 24.20
Ffr : Factor de frente menor al
Se verifica el frente y el fondo y se observa normativo
fr1 = 5.5 < 6 Ffo : Factor de fondo menor al
Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92
normativo
VTp1 = A1* VUO1*Ffr1
VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56 Los valores obtenidos son los siguientes:
Area 2: VT1 = S/. 3 896.20
3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A1 = 96.80 VT2 = S/. 1 566.95
VTp = S/. 2 144.12
Se verifica el frente y el fondo y se observa
fo2 = 5.5 < 15
Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 Finalmente el Valor oficial del terreno
ser el que resulte mayor de la
VTp2 = A2* VUO2*Ffo2
VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56 comparacin de los tres casos

Se efectua la sumatoria: VT = S/. 3 896.20


VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56
VTp = S/. 2 144.12
VALUACION REGLAMENTARIA DE
EDIFICACIONES
VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES

Es el procedimiento mediante el Los cuadros de valores oficiales


cual se determina el valor oficial de edificacin tienen vigencia de
de las edificaciones, tomando 01 ao y son formulados al 31 de
como base los valores unitarios octubre del ao anterior. Existen
oficiales de edificacin formulados cuadros para las tres regiones
por CONATA. naturales del pas:

Con la aplicacin de los cuadros de Costa


valores oficiales se determina el Sierra
Valor similar Nuevo (VSN) y luego
se deduce la respectiva Selva
depreciacin obtenida mediante Debe considerarse el criterio de
factores consignados en las tablas material predominante para
N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para clasificar la edificacin de acuerdo
obtener la depreciacin se evaluan a cada una de las categorias del
parmetros como: antigedad, cuadro de valores unitarios oficiales
estado de conservacin y material de edificacin.
de construccin predominante.
1.- VALUACION DE EDIFICACIONES

Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los


cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, formulados por, MV, (
CONATA) y aprobados por resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao.
Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres
regiones naturales del pas: Costa, Sierra y Selva

Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el


siguiente:

ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones bsicas, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes factores: rea techada (AT); valores unitarios de
edificacin (VUE) que segn los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y
que estn vigentes a la fecha de la valuacin , o los que obtenga el perito a travs de su propio anlisis.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN - D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE).

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigedad y estado de
conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

D = % x AT x VUE
100
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1 - %)
100

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1, 2, 3 y 4, segn se trate de
casas habitacin , tiendas , depsitos , etc. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se
encuentren tabulados; y en el caso calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho
porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.37.

ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con
valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda
ser aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin
con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

ARTCULO II. D.34


La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes
tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el
porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
Ejemplo N 6: Valuacin de vivienda unifamiliar.

Descripcin:
El inmueble est constituido por una edificacin
destinada a vienda;consta de 03 niveles terminados.
Es una estructura de albaileria confinada con muros
portantes, columnas y vigas de amarre
Con la finalidad de comprender el orden los diferentes
ambientes de la edificacin, esta se sub dividir para
propsitos de la valuacin en los siguientes
EDIFICACION EDIFICACION EDIFICACION componentes:
1er. NIVEL 2do. NIVEL 3er. NIVEL

AREA = 85.30 m2 AREA = 83.16 m2 AREA = 42.30 m2


Edificacin 1er. Nivel
Edificacin 2do. Nivel
Edificacin 3er. Nivel

La zona donde se encuentra el inmueble materia de


tasacin es un sector consolidado con potencial de
uso residencial, con acceso directo desde la va
pblica.
Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la
ciudad de Lima.

Metodologa:
Se trata de la valuacin reglamentaria de una vivienda
unifamiliar de tres niveles, de caractersticas estndar
y pueden ser valuadas con la aplicacin de los
Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin,
de acuerdo al Artculo II.D.34, Artculo II.D.35 y
Artculo II.D.36 del Reglamento Nacional de
Tasaciones.
Valuacin Edificacin 1er. Nivel
- Muros y columnas : albaileria confinada con
columnas y vigas de amarre
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : parquet Guayacan veteado de 1era.
- Puertas y ventanas : madera cedro.
- Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura
lavable
- Baos : Baos completos con maylica,
cermico y aparatos de color
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria y
caliente empotradas y red telefnica

Antigedad : segn ficha registral 22 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D1) : 20% (tabla N 01 RNT)
Area (A1) : 85.30 m2

Cat. Valor
- Muros y columnas C 143.44
-Techos C 105.81
- Pisos D 60.32
- Puertas y ventanas C 59.76
- Revestimientos F 39.54
-Baos C 33.65
- Inst. Sanit. y Elect. C 83.08
VUE1 (S/. / m2) 525.60

VE1 = VUE * A1 * D1
VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 0.20) = S/. 35 866.94
Valuacin Edificacin 2do. Nivel
- Muros y columnas : albaileria confinada con
columnas y vigas de amarre
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : parquet Guayacan veteado de 1era.
- Puertas y ventanas : madera cedro
- Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura
lavable
- Baos : Baos completos con maylica,
cermico y aparatos de color
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria y
caliente empotradas y red telefnica

Antigedad : segn ficha registral 06 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D2) : 11% (tabla N 01 RNT)
rea (A2) : 83.16 m2

Cat. Valor
- Muros y columnas C 143.44
-Techos C 105.81
- Pisos D 60.32
- Puertas y ventanas C 59.76
- Revestimientos F 39.54
-Baos C 33.65
- Inst. Sanit. y Elect. C 83.08
VUE2 (S/. / m2) 525.60

VE2 = VUE2 * A2 * D2
VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 0.11) = S/. 38 900.92
Valuacin Edificacin 3er. Nivel
- Muros y columnas : albaileria confinada con
columnas y vigas de amarre
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : cemento pulido.
- Puertas y ventanas : madera contrapalcadas
- Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura
lavable
- Baos : sin aparatos y acabados
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria
empotradas y red elctrica

Antigedad : segn ficha registral 2 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D3) : 8% (tabla N 01 RNT)
Area (A3) : 42.30 m2

Cat. Valor El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria


- Muros y columnas C 143.44
-Techos C 105.81 VE = VE1 + VE2 + VE3
- Pisos H 15.52 VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90
- Puertas y ventanas F 33.62 VE = S/. 88 736.76
- Revestimientos F 39.54
- Baos
- Inst. Sanit. y Elect. F 21.02
VUE3 (S/. / m2) 358.95

VE3 = VUE3 * A3 * D3
VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 0.08) = S/. 13 968.90
Ejemplo N 7: Valuacin de edificio de oficinas.

43.20 m

Descripcin:
MONTACARGA El inmueble est constituido por una edificacin
ESTACIONAMIENTO
VEHICULAR
destinada a oficinas; tiene 15 niveles y sotano, todos

16.82 m
terminados.
SS.HH SS.HH
ASCENSOR

ASCENSOR
Es una estructura aporticada con zapatas, columnas,
ASCENSOR vigas y losas de concreto aligerado. La tabiqueria es
PLANTA SOTANO de albaileria.
La zona donde se encuentra la edificacin materia de
43.20 m
tasacin es un sector consolidado con uso comercial,
OFICINA con acceso directo desde la va pblica.
Para efectos de valuacin se divide la edificacin en
11.27 m
OFICINA OFICINA
los siguientes componentes::
2.97 m

ASCENSOR
SS.HH SS.HH

PLANTA DEL 1er. NIVEL


ASCENSOR

Sotano
2.58 m

ASCENSOR

2.65 m 9.18 m
Edificacin 1er. Nivel
43.20 m
Edificacin 2do. - 4to. Nivel
OFICINA
Edificacin 5to. - 14vo. Nivel
OFICINA OFICINA
OFICINA

Edificacin 15avo. Nivel


11.27 m

DEPOSITO
OFICINA OFICINA
OFICINA OFICINA

De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales


2.97 m

ASCENSOR

de edificacin, el valor se incrementa en 5% a partir


SS.HH SS.HH

ASCENSOR PLANTA TIPICA DEL 2do. -


14vo. NIVEL
2.58 m

del 5to. nivel


ASCENSOR

2.65 m 9.18 m

43.20 m

Metodologa:
Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de
caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la
11.27 m

COMEDOR

aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales


CUADRO DE AREAS
de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.34, Artculo
2.97 m

ASCENSOR
SS.HH SS.HH Descripcin Area (m2)
ASCENSOR PLANTA 15vo. NIVEL Sotano 726.62
1er. Nivel 545.61
II.D.35 y Artculo II.D.36 del Reglamento Nacional de
2.58 m

ASCENSOR 2do. - 14vo. Nivel 545.61


15vo. Nivel 545.61

2.65 m 9.18 m
Area Total 8 910.77
Tasaciones.
Valuacin Sotano:
- Muros y columnas : columnas, vigas y placas de
concreto armado
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : cemento pulido.
- Puertas y ventanas : puertas metlicas.
- Revestimientos : concreto caravista
- Baos : Baos con maylica y aparatos de color
blanco
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria
sistema de bombeo, aire acondicionado, red elctrica
y ascensor

Antigedad : segn ficha registral 42 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D1) : 29% (tabla N 03 RNT)
Area (A1) : 726.62 m2

Cat. Valor
- Muros y columnas B 201.70
-Techos C 105.81
- Pisos H 15.52
- Puertas y ventanas F 33.62
- Revestimientos H 13.21
- Baos D 17.95
- Inst. Sanit. y Elect. A 178.20
VUE1 (S/. / m2) 566.01

VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 0.29) = S/. 292 004.67
Valuacin 1er. Nivel:
- Muros y columnas : columnas, vigas y placas de
concreto armado
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : loseta vinilica.
- Puertas y ventanas : puertas de aluminio y metlicas.
- Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable.
- Baos : Baos con mayolica y aparatos de color
blanco
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria
sistema de bombeo, red elctrica y ascensor

Antigedad : segn ficha registral 42 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D2) : 29% (tabla N 03 RNT)
Area (A2) : 545.61 m2

Cat. Valor
- Muros y columnas B 201.70
-Techos C 105.81
- Pisos G 24.80
- Puertas y ventanas D 52.34
- Revestimientos F 39.54
- Baos D 17.95
- Inst. Sanit. y Elect. B 129.23
VUE2 (S/. / m2) 571.37

VE2 = VUE2 * A2 * D2
VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 221 339.08
Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel
- Muros y columnas : columnas, vigas y placas de
concreto armado
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : parquet de 1era.
- Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio
- Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable.
- Baos : Baos con maylica y aparatos de color
blanco
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria
sistema de bombeo, red elctrica y ascensor

Antigedad : segn ficha registral 42 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D3) : 29% (tabla N 03 RNT)
Area (A3) : 545.61 m2

Cat. Valor
- Muros y columnas B 201.70
-Techos C 105.81
- Pisos D 60.32
- Puertas y ventanas D 52.34
- Revestimientos F 39.54
- Baos D 17.95
- Inst. Sanit. y Elect. B 129.23
VUE3 (S/. / m2) 606.89

VE3 = VUE3 * A3 * D3
VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 235 098.93
Valuacin Edificacin 5to. - 14vo. Nivel
- Muros y columnas : columnas, vigas y placas de
concreto armado
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : parquet de 1era.
- Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio
- Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable.
- Baos : Baos con maylica y aparatos de color
blanco
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria
sistema de bombeo, red elctrica y ascensor

Antigedad : segn ficha registral 42 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D4) : 29% (tabla N 03 RNT)
Area (A4) : 545.61 m2

Cat. Valor
- Muros y columnas B 201.70
-Techos C 105.81
- Pisos D 60.32
- Puertas y ventanas D 52.34
- Revestimientos F 39.54
- Baos D 17.95
- Inst. Sanit. y Elect. B 129.23
VUE4 (S/. / m2) 606.89 * 1.05
VUE4 (S/. / m2) 637.23

VE4 = VUE4 * A4 * D4
VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13

El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel


Valuacin Edificacin 15vo. Nivel
- Muros y columnas : columnas, vigas y placas de
concreto armado
- Techos : losa de concreto aligerado horizontal
- Pisos : cermico nacional
- Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio
- Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable.
- Baos : Baos con maylica y aparatos de color
blanco
- Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria
sistema de bombeo, red elctrica y ascensor

Antigedad : segn ficha registral 42 aos


Estado de conservacin : Bueno
Depreciacin (D5) : 29% (tabla N 03 RNT)
Area (A5) : 545.61 m2

Cat. Valor
El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria
- Muros y columnas B 201.70
-Techos C 105.81
VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5
- Pisos D 60.32
VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 +
- Puertas y ventanas D 52.34
246 852.13 *10 + 246 852.13
- Revestimientos F 39.54
- Baos D 17.95
VE = S/. 3 934 013.97
- Inst. Sanit. y Elect. B 129.23
VUE5 (S/. / m2) 606.89 * 1.05
VUE5 (S/. / m2) 637.23

VE5 = VUE5 * A5 * D5
VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13

El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel


VALUACION REGLAMENTARIA DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES
FIJAS Y PERMANENTES
VALUACION REGLAMENTARIA DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES

Para la valuacin de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, debemos remitirnos a lo estipulado en
el Captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones y al anexo N 01 de los cuadros de Valores Oficiales unitarios de
Edificacin.

Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el


siguiente:

ARTCULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y
permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la conforman; y las
depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el perito.

ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con
valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda
ser aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin
con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

ARTCULO II. D.34


La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes
tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el
porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
Procedimiento: a continuacin se presenta el Anexo 01 de los cuadros de Valores Oficiales unitarios de edificacin
vigentes para el ao 2007.

ANEXO 01
Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el clculo del impuesto
predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II,
Captulo D y Artculo II.D.32.
Las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as
como las construcciones inconclusas se valorizarn de acuerdo a los elementos que las conforman, y la depreciacin
por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el Perito.
Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como
partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.
Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas
presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento
estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando
posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones deber contener los parmetros
constructivos que la conforman tales como; Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y
ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias

Metodologa.-
Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de
las partidas que conforman la instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos
generales, utilidad e impuestos.
Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior,
La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION;
Fo = 0,65.
Ejemplo N 8: Valuacin de cisterna de concreto armado.

Descripcin:
Para el presente ejemplo se efectua la valorizacin de
una cisterena de concreto armado, con capacidad de
almacenamiento de 20 m3; incluye ademas la caseta
de bombeo. Se asume 18 aos de antigedad.

Metodologa:
Para la valorizacin de obras complementarias se
utilizar el Artculo II.D.32, Artculo II.D.33 y Artculo
II.D.34 del RNT y el anexo 01 de los cuadros de
valores unitarios de edificacin.

Caractersticas:

Concreto Armado: fc = 210 Kg/cm2


Acero de refuerzo: fy = 4200 Kg/cm2

Tarrajeo c/mezcla C:A 1:4 E=2.0 cm

Volumen V = 20 m3

Electrobomba: P = 5.7 HP
CISTERNA

20.00 m3

DETALLE - INSTALACION SANITARIA


Procedemos a elaborar un presupuesto de obra
Presupuesto considerando todas las partidas necesarias para
la ejecucin de esta. Se efectua un estudio de
Ppto CISTERNA DE CONCRETO ARMADO V= 20 m3
mercado para determinar los precios de los
Cliente Ing. MARCO A. PAREDES Costo al 05/09/2005 insumos.
Lugar LIMA - LIMA - LIMA
Costo Directo (CD) = S/. 24 011.91
Item Descripcin Und. Metrado Precio S/. Parcial S/.
Costo unitario (CU)
01 T R A B A JOS P R ELIM IN A R ES
CU = CD / Volmen
01.01 TRAZO Y REPLANTEO M2 19.50 2.02 39.39
CU = 24 011.91 / 20 = S/. 1 200.60 / m3
02 M OVIM IEN T O D E T IER R A S
02.01 EXCAVACION M ATERIAL SUELTO C/RETROEXCAV. 58 HP M3 76.79 3.17 243.42
02.02 NIVELACION Y REFINE DE TERRENO M2 19.50 3.05 59.48
Se asume una depreciacin en base a la
02.03 RELLENO COM PACTADO C/M AT. PROPIO M3 11.65 20.30 236.5 antigedad (18 aos) y al estado de conservacin
02.04 ELIM INACION M ATERIAL EXCEDENTE C/VOLQUETE 6 m3 M3 84.68 72.87 6170.63 de la estructura y acabados (Bueno). Se
03 OB R A S D E C ON C R ET O SIM P LE incremeta en 30% por tipo de obra Complement.
03.01 SOLADO PARA ZAPATAS DE 3" M EZCLA 1:12 CEM ENTO-HORM IGON M2 2.15 10.53 22.64
04 OB R A S D E C ON C R ET O A R M A D O % deprec = 11 % x 1.30 = 14.30 %
04.01 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO CISTERNA M2 134.68 20.76 2795.96
04.02 CONCRETO F'c=210 kg/cm2 CISTERNA M3 19.77 318.73 6301.29
Valor Deprec = CU * (1 - % deprec)
04.03 ACERO DE REFUERZO Fy=4200 kg/cm2 KG 1692.50 3.12 5280.6
Valor Deprec = S/. 1 200.60 * (1 - 0.143)
05 R EVOQUES Y EN LUC ID OS
05.01 TARRAJEO EN M UROS CON IM PERM EABILIZANTE SIKA O SIM ILAR M2 44.59 14.75 657.7
Valor Deprec = S/. 1 028.91 / m3
05.02 CIELORASO CON IM PERM EABILIZANTE SIKA O SIM ILAR M2 15.92 18.87 300.41
05.03 TARRAJEO EN INTERIORES C/M EZCLA C:A 1:4 E=2.0cm M2 29.24 9.87 288.6 El valor oficial de la obra complementaria, resulta
06 C A R P IN T ER IA M ET A LIC A de multiplicar al valor depreciado, por el volmen
06.01 TAPA SANITARIA C/M ARCO, PLANCHA LAC 3/16" DE 80x80 cm UND 2.00 300.00 600 y por el factor de oficializacin, aprobado por la
06.02 ESCALERA DE GATO P/INSPECCION UND 2.00 190.00 380 respectiva resolucin ministerial, para este caso
07 IN ST A LA C ION ES ELEC T R IC A S
0.65
07.01 SALIDA PARA CARGA ESPECIAL C/CAJA CUADRADA DE 100x50mm PTO 1.00 64.83 64.83
07.02 POZO PUESTA A TIERRA UND 1.00 400.00 400
07.03 TABLERO M ETALICO EM POTRADO T-T UND 1.00 170.46 170.46
Valor Oficial = Valor Deprec * volmen * 0.65
Valor Oficial = S/. 1 028.91 * 20 * 0.65
Costo Directo 24,011.91
Valor Oficial = S/. 13 375.83
Ejemplo N 9: Valuacin losa de concreto

Descripcin:
Para el presente ejemplo se efectua la valorizacin de
una losa deportiva de concreto de un rea de 720 m2,
incluye ademas las estructuras metlicas empotradas.
Se asume 5 aos de antigedad.

Metodologa:
Para la valorizacin de obras complementarias se
utilizar el Artculo II.D.32, Artculo II.D.33 y Artculo
II.D.34 del RNT y el anexo 01 de los cuadros de
valores unitarios de edificacin.

ESPECIFICACIONES TECNICAS
CONCRETO : f ' c = 210 kg/cm2
ACERO : f ' y = 4200 kg/cm2
ACERO ESTRUCTURAL : ASTM - A36, LAC
SOLDADURA : E60 - XX
Procedemos a elaborar un presupuesto de obra
Presupuesto considerando todas las partidas necesarias para
la ejecucin de esta. Se efectua un estudio de
Ppto LOSA DEPORTIVA DE CONCRETO ARMADO 20 x 36 m
mercado para determinar los precios de los
Cliente Ing. MARCO A. PAREDES Costo al 05/09/2005 insumos.
Lugar LIMA - LIMA - LIMA
Costo Directo (CD) = S/. 55 808.38
Item Descripcin Und. Metrado Precio S/. Parcial S/.
Costo unitario (CU)
01 OB R A S P R OVISION A LES
CU = CD / Area
01.01 CASETA Y ALM ACEN DE OBRA M2 20.00 68.33 1366.60
CU = 55 808.38 / 720 = S/. 77.51 / m2
01.02 GUARDIANIA DE LA OBRA M ES 1.00 577.92 577.92
01.03 CARTEL DE IDENTIFICACION DE OBRA 3.60x7.20 M UND 1.00 1415.10 1415.10
02 T R A B A JOS P R ELIM IN A R ES
Se asume una depreciacin en base a la
02.01 M OVILIZACION Y DESM OVILIZACION DE EQUIPO GLB 1.00 1736.99 1736.99 antigedad (5 aos) y al estado de conservacin
02.02 TRAZO, REPLANTEO Y NIVELES M2 1500.00 0.56 840.00 de la estructura y acabados (Bueno). Se
02.03 EXPLANACIONES M2 1500.00 2.37 3555.00 incremeta en 15% por tipo de obra Complement.
03 M OVIM IEN T O D E T IER R A S
03.01 CORTE A NIVEL DE LOSA EXISTENTE M3 285.74 4.80 1371.57 % deprec = 5 % x 1.15 = 5.75 %
03.02 CORTE DE TERRENO HASTA SUB RASANTE M3 144.17 5.28 761.23
03.03 CONFORM ACION Y COM PACTACION DE SUB RASANTE M2 1181.56 2.60 3072.05
Valor Deprec = CU * (1 - % deprec)
03.04 RELLENO COM PACTADO CON M ATERIAL PROPIO M3 231.16 8.27 1911.72
03.05 ELIM INACION DE DESM ONTE Y/O M ATERIAL EXCEDENTE M3 254.11 14.10 3583.01
Valor Deprec = S/. 77.51 * (1 - 0.0575)
03.06 EXCAVACION DE ZANJA PARA SARDINELES M 171.84 2.13 366.02
Valor Deprec = S/. 73.05 / m2
04 OB R A S D E C ON C R ET O A R M A D O
04.01 BASE GRANULAR PARA LOSA e=0.10 m M2 720.86 6.55 4721.63 El valor oficial de la obra complementaria, resulta
04.02 CONCRETO PARA LOSA F'c=140Kg/cm2 e=4" M2 720.86 30.60 22058.29 de multiplicar al valor depreciado, por el rea y
04.03 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO DE LOSA DE CONCRETO M2 52.90 25.81 1365.37 por el factor de oficializacion, aprobado por la
04.04 JUNTAS ASFALTICAS M 193.99 4.74 919.52 respectiva resolucin ministerial, para este caso
05 P IN T UR A S
0.65
05.01 PINTURA PARA LOSA DEPORTIVA (2 manos) M2 216.00 14.18 3062.88
05.02 PINTURA DE LINEA DEM ARCATORIA DE a=0.10m M 260.40 2.58 671.83
06 VA R IOS
Valor Oficial = Valor Deprec * rea * 0.65
06.01 ESTRUCTURA DE ARCO DE FUTSAL UND 2.00 1225.83 2451.66
Valor Oficial = S/. 73.05 * 720 * 0.65

Costo Directo 55,808.38 Valor Oficial = S/. 34 187.40