DERECHO

NOTARIAL Y
REGISTRAL
USMP
FACULTAD DE DERECHO
2013-1 Noveno Ciclo- Parte 1
Doctora Elizabeth Amado Ramrez
 DEFINIENDO EL DERECHO
REGISTRAL
Como podemos apreciar al igual que su
denominacin, las definiciones del Derecho
Registral, se limitan a los bienes inmuebles y a los
derechos reales, sin tener en cuenta que el Registro
de la Propiedad Inmueble es slo uno de los tantos
Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me
permito citar al concepto de Derecho Registral
expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que
ste abarca a todos los registros y derechos que se
inscriben:
Es el conjunto de normas jurdicas y principios
registrales que regulan la organizacin y
funcionamiento de los registros pblicos, as como
los derechos inscribibles y medidas precautorias,
en los diversos registros, en relacin con terceros
 RELACIN CON OTRAS
RAMAS
Con el Derecho Civil: Acto Jurdico,
Familia, Sucesiones, Contratos, etc.
Con el Derecho Comercial.
Con el Derecho Tributario.
Con el Derecho Notarial.
Con el Derecho Penal.
Con el Derecho Constitucional.
 CARACTERSTICAS
1. ES UN DERECHO HETEROGENEO
2. ES UN DERECHO LIMITATIVO
3. ES UN DERECHO FORMALISTA
QU ES EL REGISTRO?
El registro es una institucin jurdica concreta y
de la vida prctica.
Sus funciones, son facilitar la prueba de los
derechos, brindar informacin relevante y
asegurar la eficacia de las adquisiciones.
Es un instituto de paz jurdica, de estabilidad
social, de tranquilidad ciudadana en el mbito
patrimonial.
Lo ms importante, es que se encuentra
inspirado en la tutela de las conductas leales y
honestas, en la proteccin de los terceros de
buena fe y en la evitacin de los fraudes.
Es una figura de seguridad jurdica CON
JUSTICIA.
 EL REGISTRO COMO
INSTRUMENTO DE
PUBLICIDAD
El registro es un instrumento de
publicidad que juega en dos momentos:

ANTES DE LA ADQUISICION
DESPUES DE LA ADQUISICION
 FUNCIN DEL REGISTRO
Uno de los problemas fundamentales del derecho
privado es determinar la titularidad de los derechos, esto
es, quien es la persona que puede otorgar eficazmente el
acto de transferencia o disposicin sobre un
determinado bien.
Para entablar cualquier relacin jurdica se requiere el
mximo de certeza respecto a sus presupuestos; si se
va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueo y
que las cargas del inmueble sean las que manifiesta el
vendedor.
Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas:
Los particulares pueden emprender averiguaciones
largas y costosas.
El Estado puede satisfacer esa necesidad a travs de la
organizacin de un sistema de publicidad.
 SUNARP
- Organismo descentralizado autnomo del sector Justicia
- Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos.
- Sus principales funciones y atribuciones el de dictar las
polticas y normas tcnico - registrales de los registros
pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros
que conforman el Sistema.
- Estructura orgnica: Sede Central y 13 Zonas Registrales a
nivel nacional.
- BASE LEGAL: Mediante Ley 26366, se crea el Sistema de
Nacional de Registros Pblicos, y la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos - SUNARP, y por Resolucin
Suprema N 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la
SUNARP.
 LA SUNARP, HOY TIENE
COMO MISIN Y VISIN
MISIN: Otorgar seguridad jurdica y brindar
certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes
derechos que en l se registran, teniendo como
soporte de desarrollo: la modernizacin,
simplificacin, integracin y la especializacin de la
funcin registral en todo el pas, en beneficio de la
sociedad.

VISIN: Ser una organizacin plenamente eficiente y

eficaz, mediante la prestacin de un servicio moderno
y democrtico en su cobertura, que facilite el
desarrollo de la actividad econmica del pas y
constituya un modelo de organizacin y gestin en el
sector pblico nacional y latinoamericano.
 ZONAS REGISTRALES A NIVEL
NACIONAL
Zona Registral N I - Sede Piura: Comprende los
Departamentos de: Piura(1676315 hab.) y
Tumbes(200306 hab.)
Zona Registral N II - Sede Chiclayo: Comprende los
Departamentos de: Lambayeque(1112868 hab.),
Cajamarca(1387809 hab.) y Amazonas(375993 hab.)
Zona Registral N III - Sede Moyobamba: Comprende el
Departamento de: San Martn(728808 hab.)
Zona Registral N IV - Sede Iquitos: Comprende el
Departamento de: Loreto(891732 hab.)
Zona Registral N V - Sede Trujillo: Comprende el
Departamento de: La Libertad(1617050 hab.)
Zona Registral N VI - Sede Pucallpa: Comprende el
Departamento de: Ucayali(432159 hab.)
Zona Registral N VII - Sede Huaraz: Comprende el
Departamento de: Ancash(1063459 hab.)
Zona Registral N VIII - Sede Huancayo: Comprende los
Departamentos de: Junn(1225474 hab.),
Hunuco(762223 hab.) y Pasco(280449 hab.)
Zona Registral N IX - Sede Lima: Comprende el
Departamento de: Lima(9321088 hab.) Zona Registral
N X - Sede Cusco: Comprende los Departamentos de:
Cusco(1171403 hab.), Apurmac(404190), Madre de
Dios(109555 hab.)
Zona Registral N XI - Sede Ica: Comprende los
Departamentos de: Ica(711932 hab.), Ayacucho(612489
hab.), Huancavelica(454797 hab.) y Apurimac
Zona Registral N XII - Sede Arequipa: Comprende el
Departamento de: Arequipa(1152303 hab.)
Zona Registral N XIII - Sede Tacna: Comprende los
Departamentos de: Moquegua(162533 hab.),
Tacna(288781 hab.) y Puno(1268441 hab.)
 REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST. NACIONAL DE LOS RP
a) Registro de Personas Naturales:
Registro de Mandatos y Poderes, Registro de
Testamentos,
Registro de Sucesiones Intestadas, Registro
Personal
Registro de Comerciantes y Gestin de Intereses.
b) Registro de Personas Jurdicas:
Registro de Personas Jurdicas y creadas por Ley,
Registro Mercantil (Sociedades), Hidrocarburos y
Registro de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.
 REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro de Predios (que unifica el Registro de
Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios
Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad,
Declaratorias de Fbrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio,
Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales. En virtud a la
unificacin tambin se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos
relativos a predios de pueblos jvenes, urbanizaciones populares, entre otros;
as como la inscripcin del derecho de posesin de predios rurales, entre otros) ,
Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos, Registro de
Derechos Mineros.
d) Registro de Bienes Muebles: Registro de Propiedad Vehicular, Registro de Naves
y Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro
Mobiliario de Contratos (Se inscriben todos los actos a los que se refiere el
artculo 32 de la Ley de Garanta Mobiliaria, que recaigan sobre bienes muebles
no registrados en un Registro Jurdico de Bienes -Ley Nro. 28677, Ley de la
Garanta Mobiliaria, en su quinta disposicin final, modifica los incisos c) y d) del
artculo 2 de la Ley 26366, que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia
de los Registros Pblicos) .
e) Los dems Registros de carcter jurdico creados o por crearse.
GARANTAS DEL SISTEMA
Son garantas del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos, contenido en el artculo 3
de la Ley 26366:
a) La autonoma de sus funcionarios en el
ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo ttulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurdica de los derechos de
quienes se amparan en la fe del Registro;
d) La indemnizacin por los errores registrales,
sin perjuicio de las dems responsabilidades
que corresponda conforme a ley.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO:
DECLARATIVO O CONSTITUTIVO?
En nuestro sistema registral peruano,
impera la inscripcin declarativa, es decir,
el derecho nace fuera del registro, pero
acude al registro solamente para conseguir
oponibilidad.
Los nicos casos constitutivos de
derechos o que corresponde a la
inscripcin constitutiva son: la hipoteca y
el patrimonio familiar.- actos ad
solemnitatem, sin embargo a nivel
normativo, se ha unido las uniones de
hecho por Ley 29560 de julio del 2010.
LA PARTIDA REGISTRAL
Unidad de registro conformada por los
asientos de inscripcin organizados sobre
la base de la determinacin del bien o de
la persona susceptible de inscripcin; y
excepcionalmente, en funcin de otro
elemento previsto en las disposiciones
especiales.
 ASIENTO DE
PRESENTACIN
Estos se extienden en el diario por
riguroso orden de ingreso de cada ttulo.
Se considera en ellos, la informacin
contenida en la solicitud de inscripcin.
Vigencia:
35 das (plazo ordinario)
25 das adicionales ( observacin,
liquidacin, e informes de catastro).
60 das adicionales (gerente)
 REGISTRO DE SEGURIDAD
JURDICA vs ADMINISTRATIVOS

Los Registros de Seguridad Jurdica

estn destinados a los particulares, a
dotar de certidumbre a sus relaciones
jurdicas.
Los Registros de informacin
Administrativa estn destinados a la
Administracin, dotarle de informacin
para el desarrollo de sus diversas
actividades junto a las clsicas de
polica, fomento y servicio pblico,etc.
 SEGURIDAD JURDICA
La seguridad jurdica conjuntamente con
la justicia y el bien comn, constituyen
uno de los fines del Derecho. Sin
embargo, el cumplimiento de estos fines
slo se explica en tanto el hombre se
relaciona con otros individuos, ya que a
lo que tiende el Derecho es a crear un
determinado orden social, propiciando
dentro de l, cierto tipo de conducta que
tienda a satisfacer, precisamente aquellos
fines perseguidos por el Derecho.
 SEGURIDAD JURDICA
Es aquella certeza que proviene de la ley.
Principio consustancial al estado constitucional
de derecho, implcitamente reconocido en la
Constitucin. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
Valor superior contenido en el espritu garantista
de la carta fundamental que se proyecta hacia
todo el ordenamiento jurdico y busca asegurar
al individuo una expectativa razonablemente
fundada respecto de cual ser la actuacin de
los poderes pblicos y en general de toda la
colectividad, al desenvolverse dentro de los
causes del derecho y la legalidad. (expediente
016-2002-AI/TC)
 SEGURIDAD JURDICA
ESTTICA
La seguridad esttica est destinada
a proteger al derechohabiente o
titular del derecho frente a
turbaciones o ataques de terceros,
que se inmiscuyan o traten de
desconocer su titularidad.
 SEGURIDAD JURDICA
DINMICA
La seguridad dinmica o de trfico procura
brindar proteccin a los terceros que se ven
involucrados en la circulacin de la riqueza,
aspecto ste ltimo que se proyecta en dos
vertientes: proteccin de los acreedores del
enajenante, que pueden ver burlados la
garanta de este crdito con enajenaciones
fraudulentas; y proteccin a los adquirientes,
que no deben estar expuestos a la sorpresa
de que el bien que se le transmite se
encuentre gravado, embargado o
simplemente no pertenezca al transferente.
 DEFINIENDO A LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
GARCA GARCA: las notas, caracteres o
rasgos bsicos que tiene o debe tener un
determinado sistema registral. Seala
que se trata de notas, caracteres o rasgos
bsicos del sistema porque no se
pretende que los principios registrales
sean una manifestacin del concepto
filosfico de los grandes principios,
tampoco que sean principios generales
del Derecho.
 LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES EN EL C.C.
Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
Publicidad. Art. 2012 del CC.
Principio de Legitimacin. Art. 2013 del CC
Principio de Buena Fe Pblica Registral. Art.
2014 del CC.
Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del
C.C.
Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del
CC.
Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Chico y Ortiz que: El principio de
legalidad en el campo registral supone
la necesidad que el acto que pretende
su acceso al Registro quede sometido
a la previa calificacin del registrador.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD-
ART. 2011 CC
Art. 2011 del CC: Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De
ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las
aclaraciones o informacin complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
EN EL RGRP
Art. V del Ttulo Preliminar: Los registradores
califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se
solicita la inscripcin. La calificacin comprende
la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del ttulo y la capacidad de
los otorgantes, as como la validez del acto que,
contenido en aqul, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripcin.
La calificacin comprende tambin, la
verificacin de los obstculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condicin
de inscribible del acto o derecho, Se realiza
sobre la base del ttulo presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente a aqul y,
complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro
 LA PUBLICIDAD
Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en
conocimiento de una comunidad. Ahora bien
ello no significa que todos los miembros de esa
comunidad deban necesariamente llegar al
conocimiento de ese hecho por haberle dado
publicidad. Entonces dar publicidad a un hecho
no es tanto ponerlo en conocimiento de una
comunidad, como proporcionar a esta los
medios para conocerlo con mayor o menor
facilidad.
La publicidad admite diversas graduaciones
segn la cuanta y la eficiencia de los medios
utilizados para dar publicidad a un hecho.
 PUBLICIDAD REGISTRAL
El sistema de divulgacin encaminado a hacer
cognoscible determinadas situaciones jurdicas
para la tutela de los derechos y la seguridad del
trfico.
No es un principio registral. Si lo entendemos
como la sola presuncin de conocimiento de
todo lo inscrito.
No es un principio, porque no se trata de una
caracterstica o rasgo propio de un
ordenamiento registral en particular, todo lo
contrario, la publicidad es el contenido
ontolgico, el mode de ser del Registro.
 LAS VENTAJAS DE LA
PUBLICIDAD
La certeza
La seguridad jurdica de los
derechos
Transparencia en las transacciones,
que conlleva la limitacin de los
conflictos
La movilidad del trfico mercantil, o
el fomento del crdito territorial y del
crdito personal.
Finalidad cautelar
 CARACTERSTICAS DE LA
PUBLICIDAD
EXTERIORIZACION CONTINUA Y
ORGANIZADA
COGNOSCIBILIDAD LEGAL GENERAL
EXTERIORIZACION DE SITUACIONES
JURIDICAS O PRODUCE EFECTOS
JURIDICOS
 CLASES DE PUBLICIDAD
1. PUBLICIDAD MATERIAL
Se encuentra contenida en el enunciado mismo
de la norma; est in re en el texto, por lo que,
nadie puede alegar su desconocimiento.
Est materialmente ah, en el enunciado mismo
del artculo pertinente (artculo 2012 del Cdigo
Civil).
Efecto de situaciones jurdicas materiales. Art. I
del RGRP.
2. PUBLICIDAD FORMAL
Es aquella que se hace realidad con la
obligacin de los funcionarios de los Registros
Pblicos de informar a quien lo solicite del
contenido de las inscripciones. En la prctica, la
publicidad formal puede darse de dos maneras:
directa e indirecta. Art. II del RGRP.
 PUBLICIDAD FORMAL
DIRECTA
Directamente en las oficinas de los
Registros Pblicos a la que pueden
acudir cualquier persona y pedir que
le exhiban los tomos, fichas y/o
partidas electrnicas, esta publicidad
se realiza en una seccin llamada De
Manifestacin de Libros, con el
nico requisito de pagar los
derechos, segn el arancel vigente.
 PUBLICIDAD FORMAL
INDIRECTA
El usuario puede solicitar
cualquier certificado que
requiera, como son los
certificados de gravmenes,
copia literal, etc., previa
presentacin de la solicitud
correspondiente.
 INNOVACIONES EN EL
RGRP RESPECTO A LA
PUBLICIDAD FORMAL
Exhibicin de ttulos en trmite.
Cuando la informacin afecte la
intimidad. Concordancia con el artculo
2 inc. 5) de la Const. Poltica del Per.
Manifestacin de partidas electrnicas
mediante informacin en lnea.
Obligatoriedad de mencionar ttulos
pendientes de inscripcin.
PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL
DERECHO A LA INTIMIDAD
El XII Congreso Internacional del
Derecho Registral realizado, el 19 al
23 de marzo del 2001 en Uruguay,
tuvo como uno de sus temas: La
publicidad registral y el derecho a la
intimidad.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN
LA LEGISLACIN
Artculo 2012 del Cdigo Civil: Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
Artculo I del Ttulo Preliminar del RGRP: Publicidad
Material
El registro otorga publicidad jurdica a los diversos
actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin
comprende tambin a las anotaciones preventivas,
salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando stos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.
Artculo II del Ttulo Preliminar del RGRP: Publicidad
Formal
El Registro es pblico. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento
afectivo del contenido de las partidas regitrales y, en
general, obtenga informacin del archivo registral.
 CERTIFICADOS
El certificado, es el instrumento
pblico expedido por el registrador,
a mrito del cual publicita el
contenido literal o compendioso de
un asiento de inscripcin, o del
ttulo que ha dado mrito a este y/o
contiene la aseveracin, en forma
negativa o positiva de la
inscripcin o anotacin preventiva
de un acto o contrato en el registro.
 CLASES DE CERTIFICADOS
SEGN EL TUO DEL RGRP
CERTIFICADOS LITERALES
CERTIFICADO
COMPENDIOSO :
POSITIVOS
NEGATIVOS
DE VIGENCIA
 LEGITIMACIN
Presuncin general de exactitud e integridad del
registro, concretando su formulacin en las
siguientes reglas:
Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a
los derechos inscribibles, producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud,
encontrndose bajo la salvaguardia del Poder
Judicial.
Para todos los efectos legales, se presumir que
los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo.
 BASE LEGAL:LEGITIMACIN
Artculo 2013 del C.C.
El contenido de la inscripcin se
presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez.
Artculo VII del T.P. del RGRP.
Los asientos registrales se presumen
exactos y vlidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los trminos establecidos
en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.
 CLASES DE LEGITIMACIN

LEGITIMACIN ACTIVA
Protege al titular.
LEGITIMACIN PASIVA
Protege al tercero.
 INEXACTITUD REGISTRAL
Todo desacuerdo existente entre lo
registrado y la realidad extra registral.
Los registradores rectificarn las
inexactitudes a solicitud de parte. El pedido
se efecta a travs del diario, indicando con
precisin el error material de rectificacin,
sealndose el nmero del ttulo archivado y
su fecha de presentacin.
Pueden tambin proceder de oficio, cuando
adviertan la existencia de errores materiales.
El registrador lo efecta por medio de un
asiento registral mediante el cual se precise
y enmiende el error cometido.
 ERROR MATERIAL
Segn el artculo 81 del RGRP, se da
cuando:
Si se han escrito una o ms palabras,
nombres propios o cifras distintas a los
que constan en el ttulo archivado
respectivo.
Si se ha omitido la expresin de algn
dato o circunstancia que debe constar en
el asiento.
Si se ha extendido el asiento en partida o
rubro diferente al que le corresponde.
Si se ha numerado defectuosamente los
asientos o partidas.
ERRORES DE CONCEPTO
El registrador la puede efectuar de oficio, cuando
advierte el error al momento de calificar otro ttulo.
No se efecta cuando existen obstculos en la partida
registral.
Los errores no comprendidos en el artculo 81 del
RGRP incisos del a al d, se reputarn como de
concepto. Cuando resulten claramente del ttulo
archivado.
Cuando no resulten claramente del ttulo archivado, en
virtud de nuevo ttulo modificatorio otorgado por todos
los interesados o en mrito de resolucin judicial si el
error fue producido por la redaccin vaga, ambigua o
inexacta del ttulo primitivo.
 VIGENCIA DE LA
RECTIFICACIN
Surtir efecto desde la fecha de la
presentacin del ttulo que contiene
la solicitud respectiva.
En los casos de rectificacin de
oficio, surtir su efecto desde la
fecha en que se realice.
FE PBLICA REGISTRAL
Articulo 2014 del Cdigo Civil de 1984, y
lo hace en los siguientes trminos: "El
tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en
el Registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus
se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no
consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro".
FE PBLICA REGISTRAL
Ley N 26366, que cre el Sistema Nacional de
los Registros Pblicos, estableci como una de
sus garantas "la seguridad jurdica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro" (inciso c, artculo 3).
RGRP, artculo VIII de su Ttulo Preliminar: "La
inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del
acto que los origina, no perjudicar al tercero
registral que a ttulo oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aqullos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales.
 EL TERCERO REGISTRAL
El tercero registral no es otro sino
el titular registral que resulta
beneficiado o perjudicado, por
aplicacin de los principios que
recoge el sistema registral,
respecto de una relacin jurdica
ajena pero conexa con su
derecho inscrito y que confronta
con el mismo.
 REQUISITOS DEL
TERCERO REGISTRAL
La configuracin del Tercero Registral necesita bajo
condicin sine qua non la concurrencia de los
siguientes requisitos:
Que se adquiera el derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo; es
decir; basta la apariencia, ms no la certeza, de justo
ttulo registral.
Que la adquisicin sea a ttulo oneroso.
Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
Que exista buena fe en el adquirente, la misma que,
adems de presumirse, queda suficientemente
acreditada por las circunstancias de no haber
intervenido en el acto o contrato del que deriva su
derecho; haber inscrito con anterioridad al del
eventual oponente; y, que de los asientos de los
Registros Pblicos no aparezcan causales de nulidad,
rescisin o resolucin.
 TRACTO SUCESIVO
RGRP, ttulo preliminar artculo VI: Que
ninguna inscripcin salvo la primera, se
extiende sin que est inscrito o se inscriba
el derecho de donde emana o el acto
previo necesario o adecuado para su
extensin, salvo disposicin en contrario.
Tracto continuo, que est contenido
asimismo, en el artculo 2015 del Cdigo
Civil, segn el cual ninguna inscripcin,
salvo la primera, se har sin que est
inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane.
 TRACTO SUCESIVO
El adquirente de hoy es el
transmitente de maana Nuez
Lagos.
Principio fundamental para mantener
la regularidad de las inscripciones.
Cadena no interrumpida de
enajenaciones.
 TRACTO SUCESIVO-
EXCEPCIONES
Inmatriculacin o primera
de dominio.
Ejm. Automvil sin placas
Terreno

Sociedades irregulares
 PRIORIDAD
Art. 2016 del C.C. La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro.
RGRP, ttulo preliminar artculo IX: Los efectos de los
asientos registrales, as como la preferencia de los
derechos que de stos emanan, se retrotraen a la fecha y
hora del respectivo asiento de presentacin: principio de
prioridad preferente.
Aforismo latino: prior en tempore potior in jure, que
significa: El primero en el tiempo es el ms poderoso en
el derecho.
Principio de prioridad preferente que indica: "El que
primero llega al Registro obtiene la proteccin registral
(si rene las debidas condiciones) con preferencia a los
que llegan despus, de modo que nadie llegado
posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero
llegado antes".
 PRIORIDAD
La prioridad de los actos o derechos que
se inscriben, se establece segn el
orden cronolgico en que se efecta la
inscripcin en el Registro.
La prioridad en general, se manifiesta de
dos formas distintas:
a) Entre derechos compatibles. La
inscripcin determina una prioridad de
rango preferente del derecho
primeramente inscrito en relacin a los
actos o derechos que se inscriban con
posterioridad.
b) Entre derechos excluyentes.
 IMPENETRABILIDAD
RGRP, en su artculo X del ttulo
preliminar: Principio de Prioridad
Excluyente: no puede inscribirse un
ttulo incompatible con otro ya inscrito
o pendiente de inscripcin, aunque sea
de igual o anterior fecha
C.C. vigente, el artculo 2017, prescribe
que no puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.
 PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD- ETAPAS
Primera etapa: Formalismo
Sacramental: MANCIPATIO.
Segunda etapa: TRADITIO
Tercera etapa: TRADITIO
INSTRUMENTAL.
Cuarta etapa: inscripcin
Declarativa.
 PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
ARTICULO 2022 DEL C.C.
Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone
est inscrito con anterioridad al de
aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las disposiciones
del derecho comn.
 SISTEMAS REGISTRALES
Sistema es el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre s,
respecto de una ciencia o materia; podemos
concluir diciendo que Sistema Registral es el
conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre s que regulan una
organizacin registral determinada.
Segn la doctrina generalmente aceptada, los
sistemas registrales se denominan por el
nombre del pas que les dio origen, v. gr.
Sistema francs, sistema alemn, sistema
australiano, sistema espaol, inclusive sistema
registral peruano, los que sern motivo de
anlisis posterior.
 SISTEMA REGISTRALES
1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN
1.1. Constitutivos - Declarativos
1.2. Presunciones de Exactitud.
- Relativa - Legitimacin
- Absoluta - Fe Pblica Registral
2. OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIN
- Obligatoriedad - Voluntariedad
3. RELACIN NEXO CAUSAL
- Realistas - Abstractos
4. ORGANIZACIN DEL FOLIO
- Real - Personal - Causal
5. FORMA EXTENSIN INSCRIPCIN
- Inscripcin : Resumen - Extracto
- Transcripcin : Literal - Fsico
 SISTEMA REGISTRAL
DECLARATIVO
Cuando basta el ttulo para la
transmisin inmobiliaria (solo
consenso), o cuando se requiere ttulo
y tradicin de la cosa para que haya
derecho real, el Registro asume
carcter declarativo.
 SISTEMA CONSTITUTIVO
Bajo este sistema, la inscripcin
constituye un requisito indispensable
para que tenga lugar la transferencia o
constitucin de un derecho real. En
consecuencia. Bajo un sistema
constitutivo la transmisin queda
perfeccionada constituyndose el
derecho real .
SISTEMA REGISTRAL FRANCES
El derecho propiedad es considerado eminentemente
individual y absoluto, afirmando que las legislaciones no
pueden establecer limitaciones a este derecho;
La transferencia de la propiedad inmueble y la constitucin
de los derechos reales sobre sta, se realiza por el simple
consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y
no siendo necesaria la inscripcin en el Registro ni la
tradicin;
Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por
las partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que
se le denomina Sistema de la Clandestinidad o
Transcripcin;
Actualmente los ttulos ya no se transcriben o copian, sino
que el Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a
formar volmenes con los documentos presentados;
La transcripcin es obligatoria no para las partes sino para el
Notario y otras autoridades administrativas.
Los grandes inconvenientes de ste Sistema son su carcter
individualista, absoluto, consensual y falto de publicidad.
 SISTEMA REGISTRAL ALEMAN
La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento
unido a la inscripcin en el Registro;
La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para
transferir la propiedad y constituir derechos reales;
Si no se verifica la inscripcin, el adquirente del bien o del
derecho real tiene un simple derecho personal contra el
enajenante o propietario slo para conseguir que se extienda
la inscripcin;
La inscripcin acredita el derecho del propietario, del
acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho
real inmobiliario que puede oponerlo a todos erga omnes;
El derecho inscrito concede a su titular accin imprescriptible
para reclamar el bien;
El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo
ni gravarlo, sin que previamente inscriba su ttulo de
adquisicin;
La inscripcin tiene valor absoluto, es decir, que el que
adquiere de quien aparece en el Registro como dueo de la
finca, adquiere vlidamente, aunque el dato que publica el
folio sea errneo.
 SISTEMA REGISTRAL
AUSTRALIANO
Sistema llamado tambin Acta Torrens, fue ideado por Sir
Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador
General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX.
La inscripcin constitutiva, con fuerza legitimadora y
sustantividad absoluta. La caracterstica fundamental del
sistema es la separacin total del contrato causal y de sus
efectos reales en el negocio jurdico de transmisin de
inmuebles.
La fuerza probatoria del ttulo es absoluta y contra su
contenido no puede prosperar accin alguna;
En este Sistema no existen los principios registrales de
Legitimacin y Fe Pblica;
Se funda en la ficcin jurdica de que, en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma
de manos del vendedor anulando el ttulo de este y
entrega uno nuevo al comprador;
Se adopta un rgimen de seguro para posibles daos y
perjuicios que ocasionen las inscripciones.
 CLASES DE FOLIOS

Folio Real
Folio Personal
Folio Causal
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Para la Doctrina, indica Chico y Ortz:
Es el conjunto o serie de actos que
constituyen el camino por el cual la
escritura pblica llega a ser inscrita o
provoca un determinado asiento en el
Registro de la Propiedad.....
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
EN EL PERU
Registrador Pblico
Califica el ttulo

Tribunal Registral
Evala en segunda instancia administrativa la
calificacin del Registrador

Poder Judicial
Se pronuncia sobre Resolucin del Tribunal Registral
 ETAPAS O FASES DEL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PRESENTACION: principios de
rogacin y prioridad.
CALIFICACION: principios de legalidad,
tracto sucesivo; impenetrabilidad
INSCRIPCIN.- principio de publicidad,
legitimidad y f pblica registral.
 CARACTERISTICAS DEL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
ES DE TRAMITACION ESPECIAL
ES IMPULSADO A INSTANCIA DE
PARTE
NO ES CONTENCIOSO
EXISTE PLURALIDAD DE INSTANCIAS
EXCLUSIVIDAD Y AUTONOMIA EN LA
FUNCION CALIFICADORA
 INSTRUMENTOS QUE DAN
MERITO A LAS INSCRIPCIONES
Dentro de los instrumentos que dan mrito a las inscripciones
de acuerdo a los artculos 8, 9, 10 y 11 del RGRP, no slo en el
Registro de Propiedad Vehicular o en el Registro de Propiedad
Inmueble, sino en los dems Registros contemplados en el
art. 2 de la Ley 26366 del 16 de octubre de 1994, tenemos:
Segn el artculo 8 del RGRP: Las inscripciones se efectuarn
sobre la base de los documentos sealados en cada
reglamento especfico, y en su defecto, por las disposiciones
que regulen la inscripcin del acto o derecho respectivo.
Segn el artculo 9 del RGRP: Tratndose de inscripciones en
mrito a instrumentos pblicos, slo podrn fundarse en
traslados o copias certificadas expedidas por el notario o
funcionario autorizado de la Institucin que conserven en su
poder la matriz, salvo disposicin en contrario.
 PRESENTACION DE TTULOS
La inscripcin puede ser solicitada por quin adquiere el
derecho, quin lo transmite o el que tenga inters en
asegurarlo; en realidad, cualquiera puede solicitar las
inscripciones, a esta persona se le llama presentante y est
facultado para interponer los recursos impugnatorios conforme
a Ley, que se tratar en captulos posteriores.
La solicitud de inscripcin debe contener la indicacin de la
naturaleza de los documentos presentados precisando el acto
contenido en ellos.
El funcionario encargado del Libro Diario es el responsable de
verificar que la solicitud de inscripcin contenga los datos a
que se refiere el prrafo anterior y de constatar la presentacin
de los documentos que se indican.
Se acompaar el Parte Registral Notarial o el ttulo en copia
certificada o testimonio.
La solicitud de inscripcin se formula por escrito, en los
formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos, acompaando copia simple del documento
de identidad del presentante.
 LIBRO DIARIO
El diario es el libro en que se extienden los
asientos de presentacin inscripcin
preliminar-, por el funcionario encargado de
la recepcin de los ttulos, indicndose a su
margen las actuaciones que se han
originado, y, por lo tanto, su importancia es
fundamental para poder aplicar el principio
de prioridad.
Importancia:
Art. IX del T.P. del R.G.R.P, concordante con
los Arts. 2016 y 2017 del C.C.
Art. X del T.P. del R.G.R.P.
 VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIN DEL TTULO
El asiento de presentacin, tiene vigencia durante
treinta y cinco (35) das, a partir de la fecha de
ingreso del ttulo (se excluye el da inicial y se
incluye el da de vencimiento). Dentro de los 7
primeros das el Registrador proceder a la
inscripcin o formular las observaciones, tachas
y liquidaciones a los ttulos.
Se admitir la subsanacin o el pago de mayor
derecho hasta el sexto da anterior al vencimiento
de la vigencia del asiento.
Los ltimos 5 das se utilizarn para extender el
asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.
 PRRROGA
El plazo de vigencia del asiento de
presentacin puede ser prorrogado hasta
por 25 das adicionales, sin perjuicio de que
el Gerente Registral o Gerente de rea pueda
prorrogar de oficio y con carcter general la
vigencia del asiento hasta por 60 das
adicionales, en razn de la fecha de ingreso
del ttulo, tipo o clase de acto inscribible,
Registro al que corresponda u otro criterio
similar, dando cuenta a la jefatura; o cuando
se interponga recurso de apelacin contra
las observaciones, tachas y liquidaciones,
hasta el vencimiento de sus respectivos
plazos.
 DEFINICIN DE TTULO: RGRP
Art. 7.- Definicin
Se entiende por ttulo para efectos de la
inscripcin, el documento o documentos en que
se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y que, por s solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia.
Tambin formarn parte del ttulo los
documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripcin pero que de
manera complementaria coadyuvan a que sta
se realice.
 DEFINICIN DE LA
CALIFICACIN REGISTRAL
Delgado Scheelje ha definido a la calificacin como
el control que realiza el registrador a efectos de
determinar si el ttulo presentado al registro es
inscribible sobre la base de los diversos principios
que, como requisitos y presupuestos tcnicos para
la inscripcin, cada sistema contempla.
A mayor eficacia de publicidad y fuerza registral,
ms rigurosa debe ser la calificacin. La funcin
calificadora implica una sinopsis concurrencial de
voloraciones normativas relacionadas unas con
otras y acreditadas mediante documentos que, en
nuestro Procedimiento Registral se denomina ttulo,
como ya mencionamos, el mismo que tiene un
contenido significativo para la ley desde que
expresa la existencia de un acto o contrato que
requiere acogida registral.
 CARACTERSTICAS
AUTONOMA E INDEPENDENCIA DEL
REGISTRADOR PBLICO COMO
GARANTA DEL SISTEMA REGISTRAL
REPONSABILIDAD
PERSONAL E INDELEGABLE
OBLIGATORIA:.
 ASPECTOS DE LA
CALIFICACIN REGISTRAL
El registro no crea derechos, recibe ttulos que se
suponen perfectos.
Por ello no se aplican las garantas del
procedimiento administrativo:
No hay libertad de prueba
No hay libre valoracin de prueba.
No hay impulso oficioso.
No hay citacin a los afectados.
No hay motivacin de la inscripcin.
Principios de la calificacin: pro-inscripcin, mbito
limitado, prueba fehaciente del acto principal,
prueba relativa de otras cuestiones, acto nico.
Principios de la calificacin como acto
administrativo: simplicidad, celeridad y eficiencia.
 RGANOS ENCARGADOS DE
LA CALIFICACIN REGISTRAL
Artculo 5 Ley 26366: Los Registros Pblicos
que integran el Sistema mantendrn
nicamente la primera y segunda instancia
administrativa registral. Estos son: el
Registrador y el Tribunal Registral. No existe
tercera instancia registral.
RGRP, lo encontramos en el artculo 3, en tal
sentido: son instancias del procedimiento
registral: el registrador y el Tribunal Registral.
RGANOS ENCARGADOS DE
LA CALIFICACIN REGISTRAL
REGISTRADOR PUBLICO:
Funcionario pblico que tiene como atribucin, calificar los
ttulos, ordenar y suscribir las inscripciones, liquidar y
controlar la cobranza de los derechos registrales, expedir los
certificados, compilar datos estadsticos.
TRIBUNAL REGISTRAL:
Organo colegiado. Para el acceso al cargo y nombramiento,
rigen los mismos requisitos establecidos para los
Registradores. El Tribunal Registral es la segunda y ltima
instancia registral respecto de la calificacin desfavorable.
Con su decisin, se agota el procedimiento registral.
Organo de la SUNARP con competencia nacional que conoce
y resuelve en segunda y ltima instancia administrativa las
apelaciones contra las observaciones, tachas y otras
decisiones de los Registradores, y Abogados Certificadores,
en su caso, emitidas en el mbito de su funcin registral.
 CALIFICACIN DE LEGALIDAD
DE LOS DOCUMENTOS
ADMINISTRATIVOS
EXPOSICIN DE MOTIVOS CC:
Tratndose de instrumentos administrativos, es de
aplicacin todo lo sealado a propsito de los
instrumentos judiciales*.
1. Competencia del funcionario administrativo.
2. Formalidades del documento.
3. Compatibilidad entre el ttulo y la partida registral.
4. Si el funcionario solicita la inscripcin de acto no
inscribible, debe rechazarse.
5. NO SE CALIFICA el fundamento o adecuacin a la
ley del contenido de la resolucin.
 CALIFICACIN REGISTRAL VS
FUNCIN JURISDICCIONAL
Art. 139 de la Constitucin:
1. La unidad y exclusividad de la funcin
jurisdiccional. (...)
2. La independencia en el ejercicio de la funcin
jurisdiccional.
Ninguna autoridad puede avocarse a causas
pendientes ante el rgano jurisdiccional ni interferir
en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede
dejar sin efecto resoluciones que han pasado en
autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos
en trmite, ni modificar sentencias ni retardar su
ejecucin. (...).
CALIFICACIN REGISTRAL VS
FUNCIN JURISDICCIONAL
Art. 4 LOPJ: Toda persona y autoridad est obligada
a acatar y dar cumplimiento a las decisiones
judiciales o de ndole administrativa, emanadas de
autoridad judicial competente.
Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o
denominacin, fuera de la organizacin jerrquica
del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento
de causas pendientes ante el rgano jurisdiccional.
No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales
con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su
contenido, ni retardar su ejecucin, ni cortar
procedimientos en trmite, bajo la responsabilidad
poltica, administrativa, civil y penal que la ley
determine en cada caso. (...)
 MODIFICACIN DEL ART. 2011 DEL
CC POR EL D.LEG. 968 ( 28/7/1993)
La calificacin de legalidad no se aplica
cuando se trate de parte judicial que ordene
la inscripcin.
El Registrador podr solicitar al Juez:
1. Aclaraciones
2. Informacin complementaria
3. Se acredite el pago de tributos
SIN PERJUDICAR LA PRIORIDAD DE
INGRESO DEL TTULO AL REGISTRO.
 EJECUTORIA SUPREMA SOBRE
CALIFICACIN: 11/6/2004
FUNDADA la demanda sobre Accin Popular y en consecuencia
inaplicable por infraccin a la Constitucin el ltimo prrafo del
art. 32 del RGRP.
Sustento normativo
1. Independencia en el ejercicio de la funcin jurisdiccional.(art.
139-2)
2. Tutela jurisdiccional efectiva.(art. 139-3)
Fundamentos:El derecho a la tutela jurisdiccional comprende el
derecho a que la resolucin sea ejecutada en sus propios
trminos sin que sea objeto de modificacin o interpretacin de
ningn tipo.
El Poder Judicial no puede estar supeditado a las exigencias de
una autoridad administrativa, pues lo contrario significara
distorsionar las garantas previstas en la Constitucin y en va
reglamentaria imponer un criterio a la autoridad jurisdiccional
afectando el ordenamiento legal vigente.
 RGRP VIGENTE
Art. 32 ltimo prrafo:
En los casos de resoluciones judiciales
que contengan mandatos de
inscripcin o de anotaciones
preventivas, el Registrador y el
Tribunal Registral se sujetarn a lo
dispuesto por el segundo prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil.
 CRITERIO VINCULANTE DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley
del contenido de la resolucin judicial.
Conforme a lo dispuesto en el 2do. Prrafo del artculo 2011 del
Cdigo Civil, el Registrador est autorizado para solicitar aclaracin o
informacin adicional al Juez, cuando advierte el carcter no
inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuacin o
incompatibilidad del ttulo con el antecedente registral. Si en
respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotacin o inscripcin
mediante una resolucin, incorpora al fondo del proceso dicha
circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento
sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificacin por parte del
Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el
acceso al Registro del ttulo que contiene el mandato judicial, de lo
que deber dejarse constancia en el asiento registral.
V PLENO . 20/10/2003.
 CALIFICACIN POSITIVA
Inscripcin
Liquidacin

CALIFICACIN NEGATIVA
* Defecto Subsanable:
- Observacin
- Informe Catastral.
* Defecto Insubsanable: Tacha
DEFECTOS SUBSANABLES
En nuestro sistema registral, la decisin del
Registrador de rechazar o denegar la inscripcin
alegando la presencia de defectos subsanables
en el ttulo, se denomina observacin.
el RGRP, define a la observacin en el artculo
40, en tal sentido: Si el ttulo presentado
adoleciera de defecto subsanable o su
inscripcin no pudiera realizarse por existir un
obstculo que emane de la partida registral, el
registrador formular la observacin respectiva
indicando simultneamente, en su caso, el
monto del mayor derecho por concepto de
inscripcin del ttulo.
 DEFECTOS
INSUBSANABLES: TACHAS

Las tachas en el RGRP, estn

contempladas en los:
Art. 13 Tacha por desistimiento.
Art. 36: Tacha por falsedad
documentaria
Art. 42: Tacha sustantiva
Art. 43: Tacha por caducidad del plazo
de vigencia del asiento de presentacin
 MEDIOS IMPUGNATORIOS
Recurso de Apelacin: cuestiones de
Derecho.
Reclamacin en Queja: tramitacin
administrativa.
Denuncia: tramitacin administrativa.
Accin Contencioso administrativa.