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LA COMPRAVENTA

INMOBILIARIA EN EL
NUEVO CODIGO CIVIL Y
COMERCIAL
Tratativas preliminares. Reserva. Autorizacin de Venta.
Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurdica.
Clusulas. Efectos.
Precio. Tradicin y oponibilidad

Esteban Daniel Otero


Abogado Mediador. Acadmico y docente universitario
esteban.daniel.otero@gmail.com
Ubicacin en el CCC y nociones
La compraventa est regulada en los arts.1123 a
1171.
Incorpora tratamiento sobre la aplicacin a figuras
nalogas (arts. 1124 y 1125)
Divide el tratamiento legal en 8 secciones:
-Disposiciones generales
-Cosa vendida
-Precio
-Obligaciones del vendedor
-Obligaciones del comprador
-Compraventa de cosas muebles
-Clusulas especiales
-Boleto de compraventa
El Cdigo Civil y Comercial y el
boleto de compraventa

No incorpora una definicin precisa sobre


la naturaleza jurdica del boleto de
compraventa.
Es el boleto de compraventa un contrato
preliminar? (art. 994 y 995 CCC)
Efectos reconocidos al boleto como
contrato definitivo, y su regulacin y
ubicacin especfica en el CCC
BOLETO y OPONIBILIDAD
El art. 1170 dispone la
oponibilidad del boleto frente a
acreedores con medidas
cautelares posteriores.
El art. 1171 contiene regla de
oponibilidad frente a la quiebra
o concurso, e impone el deber
de hipotecar por saldo de
precio.
El boleto, la reserva y la
sea. Sus diferencias.
Boleto: contrato cuya finalidad es la
transmisin del dominio a ttulo oneroso.
Reserva: Oferta vinculante, con todos sus
elementos constitutivos. Adopta
naturaleza contractual .
Sea: clusula accidental del contrato.
Daba derecho a arrepentimiento en el C.
Civil. Se invierte el principio en el CCC.
Adquisicin de unidades
funcionales a construir

Su naturaleza jurdica
Compraventa vs. Locacin de obra.
Diferencia en sus efectos.
Aplicacin de ley de Defensa del
Consumidor. Lmites.
Solucin del CCC: art. 1125
SUPUESTO PARTICULAR DE
LOS DEFECTOS OCULTOS
CODIGO CIVIL Y
CODIGO DE COMERCIO COD. CIVIL Y COM.
Establece un plazo de denuncia
El Cdigo Civil dispone de 60 das desde el
un plazo de 3 meses descubrimiento (art. 1054)
(art. 4041). La Dispone un plazo de caducidad
de la garanta: a) para
jurisprudencia y inmuebles 3 aos, b) para
doctrina unnime lo muebles, 6 meses. Computa
interpretan desde que desde la recepcin. Pueden ser
ampliados por acuerdo de
se hizo ostensible. partes (art. 1055)
El Cdigo de Comercio La prescripcin opera segn lo
dispone un plazo de 6 dispuesto en el Libro Sexto (1
meses desde que se ao, art. 2564 inc. a)
entreg la cosa (art.
473)
Sistemas de registracin de
Boletos
Ley 14.005 y normas provinciales
anlogas.
Derogacin de Ley 19724 de
Prehorizontalidad y nuevo rgimen
arts 2070 a 2072.
Pacto comisorio o facultad
resolutoria arts. 1083 y sgtes.
Diferencia con el rgimen general.
BOLETO DE
COMPRAVENTA
Clusulas usuales y contratos
preliminares
Determinacin del inmueble

La parte VENDEDORA VENDE a la parte


COMPRADORA el inmueble de su
propiedad, designado como (consignar
ubicacin exacta, nomenclatura catastral
y folio o matrcula de identificacin en el
Registro).
Determinacin del precio
La venta se realiza por el precio total y
convenido de **************** DOLARES
ESTADOUNIDENSES, de los cuales la parte
VENDEDORA recibe en este acto, la cantidad
de ************ DOLARES
ESTADOUNIDENSES, en efectivo y a entera
satisfaccin por lo que otorga suficiente recibo y
carta de pago. El saldo, o sea la suma de
************* DOLARES ESTADOUNIDENSES,
la parte COMPRADORA se compromete a
abonarlo dentro de los **** das de suscripto el
presente en oportunidad en que se suscribir la
respectiva escritura traslativa de dominio.
Clusula sobre moneda de pago
Las partes conocen y aceptan que es causa
esencial y determinante para la celebracin y
cumplimiento de la presente venta, que el precio
acordado sea abonado y cancelado totalmente en
DOLARES ESTADOUNIDENSES. En consecuencia,
la parte COMPRADORA renuncia expresa e
irrevocablemente a la facultad de cancelar la suma
adeudada en moneda de curso legal, segn lo
dispone supletoriamente el art. 765, Cdigo Civil y
Comercial. La COMPRADORA manifiesta y declara
bajo juramento que posee la cantidad de
DOLARES ESTADONIDENSES que completan el
saldo de la operacin, por lo cual no podr invocar
bajo ningn concepto la eventual imposibilidad de
obtener divisas en el mercado interno.
Clusula sobre moneda de pago
(opcional a contrato de consumo)
TERCERA: Las partes manifiestan que el pago del
precio en la moneda acordada (Dlares
estadounidenses) es causa esencial y determinante
para la celebracin y cumplimiento de la presente
venta, por cuanto representa el ms perfecto equilibrio
econmico entre las prestaciones comprometidas. En
consecuencia, ambas partes declaran expresamente
que no resultar aplicable al pago del precio, la
facultad dispuesta supletoriamente el art. 765,
Cd.Civ.y Com., que no podr ser invocada ni aplicada
en ningn caso. Asimismo, La COMPRADORA
manifiesta y declara bajo juramento que posee la
cantidad de DOLARES ESTADONIDENSES que
completan el saldo de la operacin, por lo cual no
podr invocar bajo ningn concepto la eventual
imposibilidad de obtener divisas en el mercado interno.
Clusula por imposibilidad de
obtener moneda extranjera
Para el supuesto de que por causas extraordinarias
y ajenas a las partes, por disposicin legal y/o por
imposibilidad sobreviniente de obtener y/o abonar
sumas de dinero en la moneda pactada,
acreditadas por la COMPRADORA las causales
referidas, la VENDEDORA a su sola opcin, podr
exigir la cantidad de pesos necesarios equivalentes
para adquirir la cantidad adeudada en el mercado
de Montevideo o de Nueva York, segn la
cotizacin del da de cancelacin, y a eleccin de la
VENDEDORA del mercado de referencia que en
definitiva se designe entre estas dos alternativas.
Clusula entrega de posesin

La posesin del inmueble objeto del


presente, ser entregada en el momento
de suscribirse la escritura traslativa de
dominio, libre de ocupantes, inquilinos e
intrusos y en el estado y condiciones que
la parte COMPRADORA declara conocer y
aceptar.
Clusula sobre ttulos perfectos

La venta acordada y la transmisin de dominio se


cumplirn en base a ttulos perfectos, no
revocables ni observables, libre de gravmenes y
con los impuestos, tasas y contribuciones pagos
al da, segn legislacin vigente al momento de
la suscripcin de la escritura traslativa de
dominio. La falta de cumplimiento a las
caractersticas del inmueble y su ttulo, que aqu
se disponen, habilitarn sin ms, a la parte
COMPRADORA, a dar por resuelto el contrato en
los trminos de lo dispuesto en la clusula ..
del presente contrato (remite al pacto
comisorio).
Escrituracin. Plazo,
designacin y gastos
La escritura traslativa de dominio se otorgar en el
plazo de . das de suscripto el presente, ante el
escribano .., con domicilio en , Tel.: ..,
o bien ante el notario que alternativamente
designe la COMPRADORA, para lo cual deber
notificar fehacientemente a la VENDEDORA con
una antelacin mnima de quince das, a la fecha
de escrituracin. Los gastos y honorarios que
demande la escrituracin, sern soportados de
acuerdo a lo dispuesto en los arts. 1138 y 1141,
c), Cdigo Civil y Comercial. Asimismo, sern por
cuenta de la vendedora el impuesto de la
trasferencia de inmuebles (ITI) si correspondiera y
por cuenta de la parte compradora el impuesto de
sellos si correspondiera.
Pacto comisorio expreso
Para el caso en que las partes no cumplieran con cualquiera de las
obligaciones emergentes del presente contrato, se estipula que la
mora se producir en forma inmediata, sin necesidad de
interpelacin judicial o extrajudicial alguna, con las siguientes
consecuencias: Si la incumplidora fuera la parte COMPRADORA, la
parte VENDEDORA, podr a su sola opcin: a) Declarar resuelta la
presente operacin, quedndose con lo percibido en concepto de
indemnizacin, mediante notificacin fehaciente por carta
documento del Correo Oficial de la Repblica Argentina; o b) exigir
el cumplimiento del presente, con ms una multa diaria de
dlares estadounidenses, en concepto de clusula penal. Si la que
no cumpliera fuera la parte VENDEDORA, la parte COMPRADORA
podr a su sola opcin: a) Declarar resuelta la presente operacin,
solicitando el reintegro de lo abonado ms otro tanto, en concepto
de indemnizacin, como clusula penal, dentro de las 48 horas de
haber notificado la decisin, corriendo a partir de entonces el tres
por ciento de inters mensual, por todo el tiempo que dure el
retardo; o b) exigir el cumplimiento del presente contrato, con ms
una multa diaria de dlares estadounidenses, en concepto de
clusula penal, que podr descontar del saldo de precio a abonar.
Clusula de asentimiento

Presente en este acto el/la Seor/a


*************, casado/a en primeras
nupcias con la parte Vendedora y con ella
domiciliado, presta el asentimiento
requerido por el artculo 470 del Cdigo
Civil y Comercial, a esta operacin.
Clusula sobre jurisdiccin
Para todos los efectos legales, emergentes del
presente boleto, ambas partes constituyen
domicilios especiales en los indicados al
comienzo del presente, donde se tendrn por
vlidas todas las notificaciones, citaciones y/o
emplazamientos que se les hiciere, sometindose
a la jurisdiccin de los Tribunales de .,
con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdiccin
que pudiera corresponderles.
De conformidad, se firma el presente en dos
ejemplares de un mismo tenor y efecto, en
Buenos Aires, a *** das del mes de
*************** de 2015
Otras clusulas usuales
Clusula de sea penitencial

La venta se realiza por el precio total y convenido de


**************** DOLARES ESTADOUNIDENSES. En
este acto la COMPRADORA entrega a la VENDEDORA la
cantidad de ************ DOLARES ESTADOUNIDENSES,
en concepto de SEA penitencial, por lo cual las partes
quedan facultadas a arrepentirse de la operacin hasta la
fecha de escrituracin aqu acordada. Para el caso de que
quin se arrepienta sea la parte COMPRADORA, sta perder
la sea, la que quedar en beneficio de la VENDEDORA. Si
quien se arrepintiese fuera la VENDEDORA, deber
reintegrar la suma entregada doblada a la COMPRADORA,
en la misma moneda de pago en la que fue recibida.
Clusula de sea (cont)
El monto aqu entregado se abona en efectivo
y a entera satisfaccin por lo que otorga
suficiente recibo y carta de pago.
Eventualmente la suma abonada como sea,
integrar el precio acordad para esta venta,
por lo cual el saldo, o sea la suma de
************* DOLARES
ESTADOUNIDENSES, la parte COMPRADORA
se compromete a abonarlo en oportunidad en
que se suscribir la respectiva escritura
traslativa de dominio.
RESERVA DE COMPRA
Encabezamiento
Buenos Aires, de ....de 2015

RESERVA de COMPRA

Recibimos de la Sr./a
...con domicilio en la
calle.. de la localidad de
.. Tels .. y .
con Doc n .... la suma de
.. ( .) en dinero en
efectivo en concepto de RESERVA ad referndum del
propietario por la compra del inmueble ubicado en la
calle ... nmero piso .. Dpto
, de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Rigen
para esta reserva las siguientes condiciones:
Clusula de precio
El precio total de la operacin ser de:
..
... (..)
pagaderos de la siguiente forma: a la firma
del boleto compra-venta
....
(.) y el saldo restante
.. (..) dentro
de los (.) das corridos, en que se
firmar la escritura traslativa de dominio y se
dar la posesin del bien inmueble.
Clusula sobre bondad del
ttulo y gastos
La venta se realizar con ttulos perfectos,
con todos los impuestos pagos y libres de
toda deuda o gravamen y ocupantes, el da
de la escritura traslativa de dominio ante
escribano designado por el COMPRADOR,
siendo por cuenta de la vendedora el
impuesto de la trasferencia de inmuebles
(ITI) si correspondiera y por cuenta de la
parte compradora el impuesto de sellos si
correspondiera.
Clusula de vigencia

La presente RESERVA tiene una vigencia de .. (.)


das corridos, contados a partir del da siguiente de la
fecha de este documento. Si el VENDEDOR aceptara la
propuesta realizada en el plazo indicado, el RESERVANTE
se compromete a firmar el correspondiente boleto de
compra-venta dentro de los . (.) das corridos
a contar de la firma de la presente reserva si no se
pactara la escrituracin directa, debiendo abonar en el
momento de suscribirse documento de venta el por
ciento (. %) del precio de la compraventa en dinero en
efectivo, en concepto de honorarios profesionales
convenidos con el Sr. .., Corredor Inmobiliario (M.N.
..), por su intervencin.
Aceptacin y carcter preliminar
Una vez aceptada la oferta por parte de la
vendedora, y obtenidos los certificados de
dominio e inhibiciones necesarios para otorgar el
boleto o escritura en su caso, el comprador
autoriza al corredor inmobiliario a entregar la
presente reserva al vendedor. La aceptacin de la
oferta no obligar a las partes a escriturar,
considerndose las obligaciones de las partes,
como las correspondientes a una promesa de
contrato (art. 994 y 995, C. Civil y Comercial),
por la cual las partes quedarn obligadas a hacer
y cumplir con las siguientes etapas, hasta la
concrecin de la compraventa definitiva, en las
condiciones aqu acordadas.
No aceptacin del vendedor y
efectos. Cierre
Si la oferta no fuese aceptada por la parte vendedora durante el
plazo de vigencia de esta oferta, las sumas entregadas sern
reintegradas al oferente sin excesos ni disminuciones. Si la
compradora revocara la oferta realizada antes del vencimiento del
plazo comprometido o de la aceptacin de la parte VENDEDORA,
perder las sumas entregadas a favor de la vendedora. En el mismo
sentido, una vez aceptada la reserva por la VENDEDORA, si la
COMPRADORA no cumpliera con su obligacin de suscribir el boleto
de compraventa definitivo y/o no concurriera a escriturar en la
fecha designada segn el caso, perder la suma entregada en este
acto, la que se imputar como resarcimiento a favor de la
VENDEDORA; en cambio si quien incumpliera fuera la vendedora
deber reintegrar las sumas recibidas ms otro tanto igual a la
compradora, en concepto de resarcimiento por su incumplimiento.
Asimismo, en todos los casos, la parte responsable deber abonar la
totalidad de los honorarios a cargo del vendedor y del comprador,
correspondiente al corredor y reintegrar los gastos en que el mismo
haya incurrido.
En firma de conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo
tenor e idntico efecto, en el lugar y fecha arriba indicados
AUTORIZACIN DE VENTA
Encabezamiento
AUTORIZACIN DE VENTA

En la ciudad de Buenos Aires a los .das del mes de


. de 2015, entre el /la Sr./a
....., DOC
N: , con domicilio en la calle
N piso . Dpto
de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, en adelante
denominado/a El /LA PROPIETARIO/A por una parte,
y por la otra el Sr. . , Corredor Inmobiliario (M.N.
..), con domicilio en la calle ..de la Ciudad
de .. en adelante LA INMOBILIARIA, han llegado a
un acuerdo para la autorizacin de VENTA de un inmueble
bajo las siguientes clusulas y condiciones:
Objeto de la autorizacin
PRIMERA: EL PROPIETARIO autoriza
exclusivamente a LA INMOBILIARIA para que
por su cuenta y orden proceda a ofrecer a la
venta, un inmueble sito en la calle
N
Piso .. Dpto.. de la Ciudad de ...
------------------------------------------------
SEGUNDA: El precio autorizado para ofrecer a la
venta es Dlares Estadounidenses billetes
...
.(U$S-).
Facultades, costos y retribucin
TERCERA: EL PROPIETARIO autoriza a LA
INMOBILIARIA a la publicacin en medios grficos y
sistemas computados, a realizar visitas pre pactadas
asistidas con personal de la firma, como as tambin la
colocacin de cartel publicitario y su correspondiente
faja de vendido una vez concluido el boleto de
compraventa o la escritura si no hubiere boleto.
CUARTA: Si la operacin de venta no se efecta en el
transcurso de este contrato, los gastos ocasionados
corrern por cuenta de LA INMOBILIARIA.
QUINTA: Al momento de realizarse la firma del boleto
de compraventa o en su defecto la escritura, EL
PROPIETARIO abonar al corredor inmobiliario, Sr.
la suma equivalente al por ciento (. %)
del valor final acordado para la venta, en concepto de
honorarios profesionales.
Exclusividad y efectos
SEXTA: Si durante la vigencia del presente
acuerdo se realizara la venta en forma particular o
a travs de cualquier otra firma, rompiendo el
compromiso de exclusividad aqu estipulado, LA
INMOBILIARIA podr exigir a EL PROPIETARIO, el
pago del por ciento del precio arriba convenido
en concepto de indemnizacin por incumplimiento
de contrato.
SEPTIMA: EL PROPIETARIO autoriza a LA
INMOBILIARIA a tomar reservas Ad-
referndum, debiendo rendirse las sumas a favor
de la vendedora, si la reserva fuera conformada
por el PROPIETARIO.
Condiciones del inmueble y
vigencia
OCTAVA: EL PROPIETARIO declara por
medio de la presente que la propiedad no tiene
gravmenes, embargos, ni ningn otro
derecho real que impida la libre transmisin
del dominio, como as tambin que no se
encuentran inhibidos para disponer del bien.
NOVENA: Esta autorizacin es vlida por el
trmino de . das a contar desde la fecha. A
su vencimiento, este plazo quedar
automticamente prorrogado por otro igual,
salvo previa cancelacin por medio fehaciente.
Pacto de jurisdiccin y cierre
DCIMA: Para todos los efectos emergentes del
presente, las partes constituyen domicilios especiales
enunciados precedentemente, sometindose a los
tribunales ordinarios de , renunciando desde
ya a cualquier otro fuero o jurisdiccin que pudiera
corresponderle.
DECIMO PRIMERA: EL PROPIETARIO hace entrega
de copias de la siguiente documentacin:

DECIMO SEGUNDA: Se firman dos ejemplares de un


mismo tenor e idntico efecto, en el lugar y fecha
indicados Ut-Supra.
FIN
Muchas gracias

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