Direito Civil III

DIREITO CIVIL III
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

Direito Civil III
Contrato Preliminar e Extinção dos Contratos
CONTRATO PRELIMINAR
1 2
PRÓXIMOS
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
PASSOS

Direito Civil III
Contrato Preliminar (arts. 462 a 466, CC – Novidade da Codificação Civil de 2002)
Contrato preliminar, promessa de contratar, compromisso, pactum de contrahendo, antecontrato,

contrato-promessa, contrato preparatório ou pré-contrato.
É o instrumento pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a concluir um contrato com conteúdo
determinado. Cria um futuro contrahere, por isso, representa uma obrigação de fazer.
“O contrato preliminar é aquele cujo objeto consiste na celebração de outro contrato (o definitivo)”
(COELHO, 2016, p. 95). Assim, seu:
Objeto imediato: é a obrigação de fazer (manifestação de declaração de vontade);
Objeto mediato: é o contrato definitivo.
Atenção: o contrato preliminar não precisa observar a mesma forma do contrato definitivo
(princípio do consensualismo).

Direito Civil III
Contrato Preliminar
Contrato preliminar no plano material pode ser:

a) Unilateral: quando apenas uma parte promete a realização do contrato definitivo;
b) Bilateral: quando ambas as partes se comprometem à realização do contrato definitivo.
A promessa de contratar, contida no contrato preliminar, é irrevogável e irretratável, exceto se prevista

expressamente cláusula de arrependimento (direito potestativo de retratação, art. 473, CC).
O contrato preliminar deve indicar os elementos mínimos do contrato que se pretende realizar (art.
462, CC).
Para gerar efeitos inter partes não é preciso levar o contrato preliminar a registro.
Para gerar efeitos com relação a terceiros é preciso que o contrato preliminar tenha sido registrado
(art. 463, parágrafo único, CC).
Enunciado n. 30, I Jornada de Direito Civil. Art. 463: a disposição do parágrafo único do art. 463 do
novo CC deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros.

Direito Civil III
Contrato Preliminar
Contrato preliminar pode ser:

a) Oneroso: quando fixa uma contraprestação;
b) Gratuito: quando não fixa nenhum tipo de contraprestação.
Realizado o contrato preliminar, havendo implemento do termo ou da condição, qualquer das partes
poderá exigir a celebração do contrato definitivo (tutela específica), desde que nele não conste
cláusula de arrependimento. O contrato definitivo deverá ser realizado em um prazo razoável (art.
463, CC).
Esgotado o prazo assinado ao promitente para que efetive o contrato definitivo, poderá o juiz, a
pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao
contrato preliminar, salvo se a isto se opuser à natureza da obrigação (art. 464, CC).
No entanto, caso a execução específica não seja de interesse do credor ou se a isso se opuser a
natureza da obrigação, o credor poderá pleitear perdas e danos (art. 465, CC).

Direito Civil III
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC)
Extinção é gênero cujas expressões sinônimas são dissolução ou desfazimento do contrato.
A extinção caracteriza-se por ser um fato jurídico que coloca fim ao vínculo contratual.
Em regra, os contratos se extinguem pelo cumprimento das prestações contratadas. No entanto,

excepecionalmente, a extinção decorrerá de outros fatores que podem ser:
a) Anteriores ou contemporâneos à celebração do contrato;
b) Posteriores (supervenientes) à celebração do contrato.

Cumprimento do
pactuado
Direito Civil III Natural

Verificação de fato
eficacial
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC)

Nulidades
absolutas
Invalidades
Nulidades relativas
Causa anterior ou
Cláusula resolutiva
contemporânea
Cláusula de
arrependimento
Renúncia
Extinção
Revogação
Unilateral Denúncia
Resilição
Bilateral (distrato) Resgate
Inadimplemento
Retratação
voluntário
Inadimplemento
fortuito
Resolução
Onerosidade
excessiva
Causa posterior
Frustração do fim
do contrato
Vícios
Rescisão Vícios redibitórios
Morte do
Evicção
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS contratante
Direito Civil III
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Anteriores ou Contemporâneos
A extinção por fatos anteriores ou contemporâneos à extinção dos contratos decorre de:
I. Invalidades e Inexistência:
a) Nulidades absolutas – arts. 166 e 167, CC – efeitos ex tunc;
b) Nulidades relativas – art. 171, CC – efeitos ex nunc;
c) Inexistência do negócio jurídico (falta de elementos essenciais).
II. Cláusula resolutiva ou resolutória: uma parte não pode exigir o adimplemento contratual da
outra sem ter cumprido a própria prestação (art. 474, CC).
a) Presente apenas em contratos bilaterais;
b) Pode ser expressa (pacto comissório, gera efeitos automáticos e ex tunc) ou tácita (legal ou
implícita, depende de interpelação judicial);
c) A parte lesada pode requerer: resolução do contrato ou execução específica da prestação,
em ambos os casos cumulando com perdas e danos (art. 475, CC).

Direito Civil III
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Anteriores ou Contemporâneos
A extinção por fatos anteriores ou contemporâneos à extinção dos contratos decorre de:
III. Direito de arrependimento: quando expressamente previsto autoriza a resilição unilateral

(direito potestativo). É direito que deve ser exercido antes da execução do contrato.

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Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Supervenientes à Celebração
do Contrato
A extinção por fato superveniente à celebração do contrato pode decorrer de:
I. Perecimento do objeto;
II. Por exigir esforço extraordinário e injustificável de uma das partes contratantes;
III. Em razão de impedimentos físicos ou jurídicos.
Como são causas supervenientes, serão caracterizadas como causas de inadimplemento contratual.
Entre as causas de extinção temos a resolução, a resilição e a rescisão contratual.

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do Contrato
Causas de Extinção dos Contratos
Resolução Resilição Rescisão

decorre de vontade unilateral
decorre de inadimplemento (resilição unilateral) ou decorre de vícios (defeitos)
(descumprimento) fortuito ou bilateral (resilição bilateral ou intrínsecos ou extrínsecos do
voluntário. distrato). negócio jurídico.

Direito Civil III
do Contrato
I. Resilição é forma de extinção dos contratos por simples declaração de vontade e pode ser:
a) Unilateral: decorrer de cláusula expressa no contrato ou autorizada por lei;
Atenção: “dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos
consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de
transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos” (art. 473, parágrafo
único, CC).
b) Bilateral (ou distrato; mútuo consenso; mútuo dissenso; retratação bilateral): deve ter a
mesma forma do contrato, quando este exigir forma especial (art. 472, CC). A dissolução
convencional do contrato gera efeitos ex nunc.
A resilição é declaração receptícia de vontade e opera efeitos ex nunc – art. 473, CC.

Direito Civil III
do Contrato
II. Rescisão: é causa de extinção dos contratos por ineficácia ou invalidade (estudados em Direito
Civil I), ou seja, por vícios inerentes ao próprio objeto da relação contratual e, por isso, depende
de declaração judicial. Opera efeitos ex nunc.
III. Resolução: é a extinção do contrato por:

a) Inadimplemento fortuito (involuntário): decorre de caso fortuito ou força maior conforme
as regras dos arts. 393 e 399, CC. Em regra gera, efeitos ex tunc.
b) Inadimplemento voluntário: decorre de ato voluntário e uma ou de ambas as partes
contratantes.
Art. 475, CC: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato ou exigir-
lhe o cumprimento, podendo exigir em ambas as hipóteses perdas e danos.
Exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus): é forma de condição
resolutiva tácita prevista no art. 476, CC que pode determinar a extinção do contrato bilateral
por mútuo inadimplemento. Tem por fundamento a boa-fé objetiva.

Direito Civil III
do Contrato
Inadimplemento antecipado (quebra antecipada do contrato): ocorre quando “as partes avençaram o
momento para o adimplemento de suas respectivas obrigações, porém, em instante anterior ao termo
pactuado, um dos contratantes já demonstra inequívoca intenção de não cumprir a sua prestação,
pois pratica uma conduta concludente no sentido do inadimplemento” (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p.
542). Trata-se de violação ao princípio da boa-fé objetiva, pois a conduta revela a falta de interesse da
parte em dar cumprimento ao avençado.
Enunciado n. 436, V Jornada de Direito Civil: a resolução da relação jurídica contratual também pode
decorrer de inadimplemento antecipado.
Enunciado n. 436, V Jornada de Direito Civil: a exceção de inseguridade prevista no art. 477, também
pode ser oposta à parte cuja conduta põe manifestamente em risco a execução do programa
contratual.

Direito Civil III
do Contrato
Resolução por onersosidade excessiva: reconhece que fatos supervenientes à celebração do contrato,
qualquer que seja sua natureza, podem interferir diretamente no equilíbrio contratual.
Fundamento: princípio da justiça contratual.
Aplica-se a contratos comutativos e execução diferida ou trato sucessivo. Exceção: art. 480, CC.
Art. 478, CC: “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se
tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da
sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
Para requerer a resolução por onerosidade excessiva é necessário:

a) que o fato superveniente seja extraordinário;
b) que o fato superveniente seja imprevisível (imprevisibilidade objetiva);
c) que o fato superveniente gere extrema vantagem para uma das partes (Enunciado n. 365, IV
Jornada de Direito Civil).

Direito Civil III
do Contrato
A resolução por onerosidade excessiva poderá ser evitada se o outro contratante se oferecer para
modificar equitativamente as condições do contrato, buscando-se reequilibrá-lo (art. 479, CC) (vide
Enunciado n. 367, IV Jornada de Direito Civil).
Atenção: o juiz não pode determinar a revisão ex officio, a revisão deverá ser requerida pela parte
demandada.

Direito Civil III
do Contrato
Resolução por frustração do fim do contrato é hipótese que também decorre do reconhecimento da
função social dos contratos e que se caracterizará quando a parte, por fatos alheios à sua esfera de
atuação, teve sua pretensão fática frustrada, não podendo ser lhe imposto o cumprimento do
contrato pelo inesperado desaparecimento da causa do negócio jurídico.
Trata-se de hipótese de impossibilidade relativa do contrato.
Morte de um dos contratantes

Em regra, o falecimento dos contratantes não extingue o vínculo contratual. No entanto, tratando-se
de contrato personalíssimo (intuitu personae) a morte de um dos contratantes gera a extinção
automática do contrato (cessação contratual) com efeitos ex nunc.

Direito Civil III
Leitura Complementar
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Inaplicabilidade da

teoria da imprevisão e onerosidade excessiva
na extinção dos contratos. Disponível em:
<http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_a
rtigos_leitura&artigo_id=5890>, acesso em
23/06/2016.
DUQUE, Bruna Lyra. A revisão contratual no

código civil e no código de defesa do
consumidor. Disponível em:
<http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_a
rtigos_leitura&artigo_id=2216>, acesso em
23/06/2016.

Direito Civil III
Leitura Complementar
BORNHOLDT, Rodrigo Meyer; GLITZ, Frederico

Eduardo Zenedin. Novo código civil e revisão
dos contratos. Disponível em:
<http://www.fredericoglitz.adv.br/biblioteca_de
talhe/74/novo-codigo-civil-e-revisao-dos-
contratos>, acesso em 23/06/2016.
ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e

venda no código civil de 2002. Disponível em:
<https://www.flaviotartuce.adv.br/assets/uploa
ds/artigosc/ROSENVALD_COMPRA.doc>,
SANTOS, Flaviano Adolfo. Anotações sobre a

promessa de compra e venda. Disponível em:
<http://www.ambito-
juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leit
ura&artigo_id=13146>, acesso em 23/06/2016.

CONTEÚDO DA PRÓXIMA AULA
Do contrato de compra e venda.

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Contrato preliminar, promessa de contratar, compromisso, pactum de contrahendo, antecontrato,

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Contrato preliminar no plano material pode ser:

A promessa de contratar, contida no contrato preliminar, é irrevogável e irretratável, exceto se prevista

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Contrato preliminar pode ser:

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Extinção é gênero cujas expressões sinônimas são dissolução ou desfazimento do contrato.

Em regra, os contratos se extinguem pelo cumprimento das prestações contratadas. No entanto,

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