DIREITO CIVIL III

Aula 9: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS

 Direito Civil III
Contrato de Locação de Coisas

CONCEITO REGRAS GERAIS

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Contrato de Locação de Coisas

• Locação

Em um só conceito, o de locatio conductio, os romanos disciplinaram três espécies de contrato: locatio

conductio rerum (locação de coisas); locatio conductio operarum (locação de serviços); locatio
conductio operis (empreitada). Sob sua influência, muitos códigos do século passado, inclusive o
CC/16, mantiveram essa unidade conceitual.

Washington de Barros elaborou um conceito que abrange as três espécies: “a locação é o contrato
pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a
fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisa), a
prestação de um serviço (locação de serviço) ou a execução de um trabalho determinado (empreitada).

Os códigos modernos repelem a divisão feita pelo CC/16 tratando de forma autônoma os contratos de
prestação de serviços, de trabalho (contrato de trabalho e contrato de prestação de serviços), de
empreitada (refere-se apenas à construção), de agência e de transporte, reservando a palavra locação
para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e o gozo
temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária.

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Segundo o art. 565, CC, na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo
determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Partes:
Locador, senhorio ou arrendador: aquele que entrega o uso e gozo de coisa (proprietário ou
possuidor);
Locatário, inquilino, arrendatário: aquele que recebe a coisa para uso e gozo e posterior restituidor.

É contrato:
 Oneroso;
 Comutativo;
 Bilateral;
 Consensual;
 Não solene;
 Impessoal (em regra);
 De trato sucessivo ou de execução continuada.

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Elementos do contrato de locação:

I. Objeto: coisa móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mas infungível e inconsumível.

o A coisa pode ser locada por inteiro ou por frações;
o A locação de bens imóveis urbanos residenciais e comerciais continua sendo regida pela Lei
do Inquilinato (Lei nº 8.245/91);
o A locação de imóveis rurais rege-se pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.505/64) – arrendamento
rural.

II. Preço, renda ou aluguel: fixado pelas partes ou por arbitramento administrativo ou judicial, ou
ainda determinado por ato governamental.
o Não pode o preço ficar ao livre arbítrio de uma das partes;
o O preço deve ser sério e real; determinado ou determinável;

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o Via de regra o pagamento deve ser feito em dinheiro, mas nada impede outro tipo de
prestação;
o O pagamento pode ser fixado por semana, quinzena ou ano, mas nada impede que se
estabeleça um único pagamento;
o O preço é devido ao locador pelo período em que a coisa permanecer à disposição do
locatário.

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Elementos do contrato de locação:

III. Consentimento: pode ser expresso ou tácito.

o O locador não precisa ser o proprietário do bem;
o É capaz de locar quem tem poderes de administração;
o O condômino, não pode, dar sozinho em locação a coisa comum, porque dela somente possui
parte ideal (arts. 1.314 e 1.323, CC).

IV. O Código Civil não estabeleceu limite temporal para o contrato de locação, podendo ser por tempo
determinado ou indeterminado.
o Art. 571, CC – havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não
poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e os danos
resultantes, nem o locatário poderá devolvê-la ao locador, senão pagando,
proporcionalmente, a multa prevista no contrato;

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o O locatário tem direito de retenção enquanto não for ressarcido;

o A locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado – art. 573,
CC;
o Se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogado sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574, CC).

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Elementos do contrato de locação:

o O locatário notificado que não restitui o bem pagará, enquanto o tiver em seu poder, o aluguel que
o locador arbitrar e responderá pelos danos que ele venha a sofrer, mesmo que decorrentes de caso
fortuito e força maior (art. 575, CC).

o Enunciado n. 180, III Jornada de Direito Civil: Arts. 575 e 582: A regra do parágrafo único do
art. 575 do novo CC, que autoriza a limitação pelo juiz do aluguel-pena arbitrado pelo locador,
aplica-se também ao aluguel arbitrado pelo comodante, autorizado pelo art. 582, 2ª. parte,
do novo CC.

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Regras gerais:

I. No silêncio do contrato, a dívida é quesível (querable) o pagamento se dá no domicílio do devedor

(art. 327, CC).

II. Art. 567, CC – se a coisa locada se deteriorar sem culpa do locatário, poderá este pedir redução
proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso deixe de servir aos fins a que se destina.

III. Art. 571, CC – é permitido ao locador reaver a coisa alugada antes do vencimento do prazo, desde
que o locatário seja ressarcido das perdas e danos resultantes. O locatário terá direito de retenção
enquanto não for ressarcido.

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IV. Art. 572, CC – se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar, constituir indenização
excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

V. Art. 576, CC – se a coisa for alienada durante a locação o adquirente não precisará dar
continuidade ao contrato de locação se nele não tiver sido consignada cláusula de sua vigência no
caso de alienação e registro no Cartório de Títulos e Documentos.

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Regras gerais:

VI. Art. 577, CC – a morte de qualquer das partes transfere o contrato aos seus herdeiros se a locação
for por prazo determinado.

VII. Art. 578, CC – o locatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias, salvo disposição
em contrário. No caso das benfeitorias úteis só terá direito à indenização se houver realizado com o
consentimento expresso do locador.

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Obrigações do locador

I. Entregar ao locatário a coisa alugada – art. 566, CC.

o A entrega da coisa deve ser feita com os acessórios, salvo disposição expressa em contrário;
o Se a coisa foi entregue sem qualquer reclamação, presume-se que foi recebida em ordem
pelo locatário.

II. Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato, salvo convenção expressa em contrário
– art. 566, CC.

III. Garantir o uso pacífico da coisa – art. 566, CC.

I. Deve o locador abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da
coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros (art.
568, CC).

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II. Cumpre ao locatário afastar, por seus próprios meios, as perturbações decorrentes de
atos de vizinhos, colocatários ou terceiros, salvo, quanto a estes, se a pretensão estiver
fundada em direito sobre a coisa alugada.
III. O locador responde pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada anteriores à locação
(art. 568, CC).

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• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC)

Obrigações do locatário

I. Servir-se da coisa para os usos convencionados – art. 569, CC.

o O emprego da coisa em uso diverso ou de forma abusiva a ponto de danificá-la autoriza o
locador a resolver o contrato, bem como, a exigir perdas e danos (art. 570, CC).
II. Tratar a coisa como se sua fosse.
III. Pagar o aluguel no prazo ajustado e não havendo prazo conforme os usos e costumes do lugar.
o Pode ser convencionado que também seja dever do locatário pagar os respectivos impostos
e taxas.
IV. Restituir o bem, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais.
V. Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros fundadas em direito – art. 568, CC.

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CONTEÚDO da PRÓXIMA
próxima aula:
AULA

Do contrato de fiança.