DERECHO

REALES

PROFESOR:
Arturo Walter Núñez Zulueta
CICLO: 2018 - II
PROPIEDAD PREDIAL
 EL UNIVERSO PREDIAL
El art. 885º del C.C., enumera los distintos tipos de bienes inmuebles reconocidos por el
legislador. La categoría de los “bienes inmuebles” nace como correlato jurídico a la
importancia económica del suelo en el desarrollo del ser humano, aun cuando en la
actualidad se reconocen otros tipos de inmuebles, algunos vinculados indirectamente con el
suelo, pero otros totalmente desvinculados de él.

En tal sentido, si el suelo es el típico “inmueble por naturaleza”; en cambio, las

concesiones administrativas o mineras son “inmuebles por analogía” (o
derechos inmobiliarios) en cuanto es frecuente que éstas requieran de algún
vínculo con el suelo.
PROPIEDAD PREDIAL 954 CC
 PROPIEDAD DEL SUBSUELO Y SOBRESUELO
955 CC

• Elsubsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o

parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo
 RUINA AMENAZADA POR OBRA 955 CC
Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legitimo interés
puede pedir la relación, la demolición o la adopción de
medidas preventivas,

980 CC Responsabilidad del

dueño de edificio ruinoso

El dueño de un edificio es
responsable del daño que
origine su caída, si esta ha
provenido por falta de
conservación o de
construcción
 NORMAS TÉCNICAS 957

La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los

procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establece las disposiciones respectivas
 PROPIEDAD PREDIAL
El derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean
apropiables económicamente. Esas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos
que permiten establecer con exactitud hasta donde se extienden las facultades del
propietario, el cual puede hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa.

En la propiedad sobre predios, esos confines se determinan a

través de los límites verticales y horizontales.

LOS LÍMITES
LÍMITES VERTICALES:
VERTICALES: aquí,aquí,elelderecho
derechodedepropiedad
propiedad
sese extiende
extiende
al sobresuelo y al subsuelo “hasta donde sea útil al propietario” (artículo
954 del C.C.), es decir, hasta donde resulte necesario para la explotación a la
que se encuentre destinado el inmueble.

LOS LÍMITES HORIZONTALES:

HORIZONTALES: vienen
vienen aa ser
serlos
losconfines
confinesoolinderos
linderosdel
del
inmueble con respecto a los cuatro puntos cardinales,
representándose como una línea perimental imaginaria que encierra
un trozo del suelo.
 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El Código Civil no regula la propiedad horizontal, pues se limita a
prever una simple norma de revisión a la legislación especial (art.
958). El tema se encuentra regulado actualmente por la Ley 27157, y
el DS N° 035-2006-VIVIENDA

PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal está definida en el art.
129 del Reglamento de la siguiente manera: “Es
el régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios,
y bienes y servicios de dominio común. Cuentan
con un reglamento interno y una junta de
propietarios”.
 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 37.- De la definición

Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y
galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están
sujetos al régimen al que se refiere el presente Título.
 PROPIEDAD HORIZONTAL
De esta definición normativa pueden extraerse las
siguientes notas distintivas:

a)Edificación o conjunto de edificaciones integradas

por secciones de dominio exclusivo

b)Coexistencia en la mencionada edificación o

conjunto de edificaciones de bienes de dominio
común y servicios comunes

c) Pertenencia, o vocación de pertenencia, a distintos

propietarios de las secciones de dominio exclusivo.
LIMITACIONES PORRAZÓN
DE VECINDAD
 959, CC SERVICIOS PROVISORIOS EN PROPIEDADES

El propietario no puede
impedir que en su predio se
ejecuten actos para
servicios provisorios de las
propiedades vecinas, que
eviten o conjuren un peligro
actual o inminente, pero se
le indemnizará por los
daños y perjuicios
causados.
 960 CC PASO DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN POR
PREDIO AJENO

Si para construir o reparar un

edificio es indispensable
pasar materiales por predio
ajeno o colocar en él
andamios, el dueño de este
debe consentirlo, recibiendo
indemnización por los daños
y perjuicios que se le causen.
961 CC RESPETO DE LA PROPIEDAD VECINA Y SUS HABITAMTES

El propietario, en ejercicio de su
derecho y especialmente en su
trabajo de explotación industrial,
debe abstenerse de perjudicar las
propiedades contiguas o vecinas,
la seguridad, el sosiego y la salud
de sus habitantes.

Están prohibidos los humos,

hollines, emanaciones, ruidos,
trepidaciones y molestias
análogas que excedan de la
tolerancia que mutuamente se
deben los vecinos en atención a
las circunstancias.
 962°CC PROHIBICIÓN DE ABRIR POZOS PELIGROSOS PARA
PROPIEDAD VECINA
Al propietario de un inmueble
no le está permitido abrir o
cavar en su terreno pozos
susceptibles de causar ruina o
desmoronamiento en la
propiedad vecina o de
perjudicar las plantaciones en
ella existentes y puede ser
obligado a guardar las
distancias necesarias para la
seguridad de los predios
afectados, además de la
obligación de pagar la
indemnización por los daños y
perjuicios.
 963° CC MEDIDAS DE SEGURIDAD EN CONSTRUCCIONES DE
RIESGO

Si cerca de un lindero se construye

horno, chimenea, establo u otros
similares o depósito para agua o
materias húmedas, penetrantes,
explosivas o radioactivas o se instala
maquinaria o análogos, deben
observarse las distancias y
precauciones establecidas por los
reglamentos respectivos y, a falta de
estos, las que sean necesarias para
preservar la solidez o la salubridad de
los predios vecinos. La inobservancia
de esta disposición puede dar lugar al
cierre o retiro de la obra y a la
indemnización de daños y perjuicios.
964° CC PASO DE AGUAS POR PREDIOS VECINOS El propietario no puede hacer que las
aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto
distinto

.
965° CC DERECHO DE CERCAR UN PREDIO El propietario de un predio tiene derecho a
cercarlo

966° CC OBLIGACIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO El propietario de un predio puede

obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al
amojonamiento..

967° CC CORTE DE RAMAS Y RAICES INVASORAS DEL PREDIO Todo propietario puede cortar
las ramas de los árboles que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo
invadan. Cuando sea necesario podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial
para el ejercicio de estos derechos..
 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL:
1. El derecho a ejercer el dominio exclusivo en cada uno de sus
departamentos o sección.
2. El derecho al uso de los bienes y servicios comunes.
3. El derecho a vender, hipotecar, alquilar y a gravar los bienes de su
propiedad. Pueden pedir préstamos usando como hipoteca el
departamento y no el edificio.
4. Derecho a formar parte de la junta de propietarios.
5. El derecho a recurrir ante la junta de propietarios para hacer los reclamos
correspondientes.
6. El derecho a recurrir ante el Consejo Municipal o ante el Ministerio de
Vivienda y Construcción para hacer reclamos contra acciones de las juntas
de propietarios que le perjudiquen, violando la ley o el reglamento.
7. El derecho al cobro de los arrendamientos de sus inquilinos.
 El art. 968° del C.C., se refiere a cuatro causales de extinción de la propiedad:
ADQUISICIÓN DEL BIEN POR OTRA PERSONA:
Si una persona vende el bien pierde su propiedad. Termina la propiedad pero a su vez
genera la propiedad del adquirente. Entonces toda forma de transferencia de la propiedad
es una forma simultánea de perder y adquirir la propiedad, para una nace y para la otra se
pierde.

DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DELBIEN:

Si el bien se destruye hay una pérdida del bien, y esta pérdida puede ser total o parcial. La pérdida
parcial no extingue definitivamente la propiedad pero la pérdida total extingue definitivamente la
propiedad. Si desaparece el predio porque fue arrasado por las aguas y se transforma en un cauce de
agua automáticamente desaparece la propiedad para el particular. Con el consumo del bien
inmediatamente desaparece la propiedad. Ej: un vestido, los comestibles.

EL ABANDONO DE UN BIEN DURANTE 20 AÑOS, EN CUYO CASO PASAAL DOMINIO DEL

ESTADO:

En los predios urbanos el abandono se da a los 20 años, en cambio en los predios rústicos es a los 5
años y luego pasan al dominio del Estado como propiedad Original.

LA EXPROPIACIÓN
Según el art. 969° del C.C., hay copropiedad cuando un bien pertenece por
cuotas ideales a dos o más personas. La terminología que se usó para
determinar al copropietario es muy diversa, así tenemos: condómino o
condominio, coheredero, porcionista, copartícipe, etc.

Para el Código actual cada uno tiene cuotas ideales que no son como las
acciones de una sociedad porque no se emiten, son cuotas que se tienen
sobre la totalidad en formaproporcional.

A) Por contrato
B) Testamento
C) Por mandato de la Ley
D) Medianería
E) Mezcla o conjunción.
 PRESUNCIÓN DE IGUALDAD DE CUOTAS 970 CC

Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.

El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas,
esta en proporción a sus cuotas respectivas.

DS N° 035-2006-VIVIENDA
 Administración de la Copropiedad

CONVENCIONAL JUDICIAL PROVISIONAL

TOMA DE DECISIONES SOBRE EL BIEN COMÚN 971 CC

Para disponer, gravar o arrendar

el bien, darlo en comodato o
UNANIMIDAD introducir modificaciones en el

MAYORIA Para los actos de administración

ordinaria. Los votos se computan
ABOSULTA por el valor de las cuotas

En caso de empate, decide el juez por la vía incidental

 Administración de bienes comunes 972 CC

SE RIGE POR EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL

ADMINISTRACION JUDICIAL
NORMA ESPECIAL 780 CPC
DE BIENES 769 CPC

El administrador de bienes sujetos a

régimen de copropiedad puede,
769° (…) o de excepcionalmente vender los frutos que
copropiedad, procede recolecte, y celebrar contratos sobre los
designar administrador bienes que administra, siempre que no
judicial de bienes implique su disposición, ni exceda los
limites de una razonable administración

Si hubiera necesidad de realizar actos de disposición urgentes, el administrador deberá

obtener previamente autorización del Juez, quien podrá concederla de plano o con audiencia
de los interesados
 Administración y explotación individual 973° CC

Cualquiera de los copropietarios puede asumir la

administración y emprender los trabajos para la explotación
normal del bien, sino esta establecida la administración
convencional y judicial y mientras no sea solicitado alguna de
ellas.

En este caso las obligaciones del administrador serán las del

administrador judicial, sus servicios serán retribuidos con una
parte de la utilidad, fijada por el juez.
DERECHOS Y OBLIGACIONES
DE LOSCOPROPIETARIOS
 DERECHO A USAR EL BIEN COMUN 974 ° CC

Cada propietario tiene derecho a servirse del bien común,

siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de
los demás.
El derecho de usar el bien común corresponde a cada
copropietario. En caso de desavenencia el juez regulara el
uso, observándose las reglas procesales administración
judicial de bienes comunes

Consiste en no alterar el destino del bien y por otro lado no

debe perjudicarse el interés de los demás. Ya que el derecho
de usar el bien corresponde a cada uno de los
copropietarios, cuando existe alguna discordancia en el uso
del bien entre ellos, el juez los regula.
 INDENMIZACIÓN A LOS DEMÁS COPROPIETARIOS N° 975° CC

El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con

exclusión de los demás, debe indemnizarles en las
proporciones que le corresponda,

Casación N° 2709-200-Lima (Sala civil permanente de

la Corte Suprema, 18 julio 2001) (…), en caso que se
haya afectado el derecho de los copropietarios del bien
común, el código sustantivo, otorga a los mismos la facultad
de exigir del copropietario que usa el bien parcial o
totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles
en las proporciones que le corresponda.
 DERECHO DE DISFRUTE 976° CC
El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario.
Estos están obligados a reembolsarse proporcionalmente
los provechos obtenidos del bien.

DISPOSICIÓN DE LA CUOTA IDEAL Y LOS FRUTOS 977° CC

Cada propietario puede disponer de su cuota ideal y de los

respectivos frutos. Puede también gravarlos
 ACTO DE EJERCICIO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA 978° CC

Si un propietario practica sobre todo o parte de un bien,

acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho
acto sólo será valido desde el momento en que se adjudica
el bien o la parte a quien practico el acto.

1669° Arrendamiento de un bien indiviso: El

copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin
consentimiento de los demás participes. Sin embargo, si lo
hace, el arrendamiento es válido si los demás
copropietarios lo ratifican expresa o tácticamente.
 REIVINDICACIÓN DEL BIEN COMÚN 979° CC

Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común.

Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los
interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida
y las demás que determine la ley.

• Desalojo
• Interdictos 597° CPC
• Despojo judicial y procedimiento especial 605°CPC
 MEJORAS NECESARIAS Y ÚTILES 980° CC

Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los

copropietarios, con la obligación de responder
proporcionalmente por los gastos.

cuando tienen por objeto impedir la

NECESARIAS destrucción o el deterioro del bien.

las que sin pertenecer a la categoría de las

ÚTILES necesarias aumentan el valor y la renta del
bien.
 GASTOS DE CONSERVACIÓN Y CARGOS DE BIEN COMÚN 981° CC

Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en

proporción a su parte, a los gastos de conservación y al
pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al
bien común.
 SANEAMIENTO POR EVICCIÓN 982° CC

Todos los copropietarios están

recíprocamente, al
saneamiento en caso de evicción en proporción a la
parte de cada uno

1491 ° CC se debe el saneamiento por evicción cuando el

adquiriente es privado total o parcialmente del derecho a
la propiedad, uso o posición de un bien en virtud de
resolución judicial, o administrativa firme y por
razón de un derecho de tercero anterior a la
transferencia.
 De Reembolsar los
provechos obtenidos De responder por los
gastos de las mejoras De pagar los gastos
en forma proporcional de conservación del
a las cuotas ideales a proporcionalmente de
la cuota ideal. bien.
los demás.

De pagar los tributos,

cargas y gravámenes De sanear en caso de
que afecten el bien evicción en proporción
común. a la cuota ideal.
PARTICIÓN
 DEFINICIÓN DE PARTICIÓN 983° CC
Por la partición permutan los copropietarios cediendo
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se
le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los
que se adjudican.
Permuta : 1602° CC. Por la permuta los permutantes se
obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de los
bienes

Casación N° 284-2006 Lambayeque 30 may. 2008

“… La división y partición es una de las formas de
extinción de la copropiedad, por la que se culmina con la
cuota ideal asignada a cada copropietario y a quienes se
les adjudica materialmente la parte de un bien…”
 OBLIGACIÓN 984°CC

Los copropietarios están obligados a hacer partición

cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida,
salvo en los casos de indivisión forzosa de acto jurídico o
de la ley que fije el plazo para la partición.

Ley 27333 LEY REGULARIZACIÓN DEEDIFICACIONES

Articulo 11° Las acciones para pedir la partición al amparo

de los artículos 984 y 985 CC quedan suspendidas en
tanto las unidades inmobiliarias se encuentren sometidas a
un regimen de independización y copropiedad.
 IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA ACCIÓN PARTICIÓN985° CC

La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los

copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por
prescripción los bienes comunes.

• 1989° CC PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA la prescripción

extingue la acción pero no el derecho mismo.
• 1993° CC Principio y continuación de la
prescripción. La prescripción comienza a correr desde
el día en que pueda ejercitarse la acción y continúa
contra los sucesores del titular del derecho.
• 2002 N° Momento de la prescripción. La
prescripción se produce vencido el ultimo día del plazo.
 Convenio Unánime
CONVENCIONAL

Sorteo

Incapaz
Se somete aprobación
CONVENCIONAL judicial acompañando a
ESPECIAL la solicitud tasación
Ausente de los bienes por
tercero

Con firma legalizada notarialmente, así como el documento que

contenga el convenio peticional, firmado por todos los interesados y sus
representantes legales
La solicitud de aprobación se sujeta al trámite de proceso no
contencioso, con citación del MP, y del consejo de familia si yaestuviera
constituido.
 BIENES NO SUSCEPTIBLES DE DIVISIÓN MATERIAL 988° CC

Común Pueden ser adjudicados a dos o

mas copropietarios que convengan
en ello

Venta por acuerdo Y valor de la venta se dividirán

entre ellos el precio del monto
de todos
total.

Que pasa si los copropietarios no 1447-1456

estuvieran de acuerdo con la

adjudicación en común o en la
venta contractual

Derecho de preferencia para evitar la

subasta tiene los copropietarios pagando
en dinero el precio de la tasación en las
partes que corresponda.
 DEFINICIÓN DE PARTICIÓN 983° CC

Por la partición permutan los copropietarios cediendo cada

uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le
adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que
se adjudican.

Casación N° 284-2006 Lambayeque 30 may. 2008

“… La división y partición es una de las formas de
extinción de la copropiedad, por la que se culmina con la
cuota ideal asignada a cada copropietario y a quienes se
les adjudica materialmente la parte de un bien…”
 Extinción de la copropiedad 992° CC
1. División y partición del bien común.
2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo
propietario.

3. Destrucción total o perdida del bien.

4. Enajenación del bien a un tercero.
5. Perdida del derecho de propiedad de los
copropietarios.
A) DERECHO A APOYARSE EN LA TOTALIDAD DE LA PARED: con las
obligaciones de cobrar gastos por los daños que pueda ocasionarse y el derecho
de elevar la pared a mayor altura pero siempre que la pared soporte, sino sería un
abuso del derecho.

B) DERECHO A RENUNCIAR O ABANDONAR LA

MEDIANERÍA.

C) LOS MEDIANEROS TIENE DERECHO A IMPEDIR QUE

SE EFECTÚEN GASTOS INNECESARIOS

D) DERECHO DE PEDIR QUE SE CLAUSURE

TODO LO QUE FUERA INCOMPATIBLE CON EL
DERECHO DEMEDIANERÍA.