Seminario Autogestión inmobiliaria

Arq. Raúl Navas

INTEGRANTES:
- ESPINOZA SOTO, NAYU PATRICIA
- VALENCIA DIAZ , MIRELLA KRISTEL
- DOMINGUEZ OCHOA , LESLIE MILAGROS
- RUMALDO CASTILLO, JOSE ULISES
TERRENO N°1
LOCALIZACION Y UBICACION
UBICACIÓN DE TERRENO

Área = 980.7726
Perímetro = 124.8994

Ubicado en Ca.Augusto B.
Leguía N°501

Por el Frente: 28.09ml.

Por el Fondo: 28.31ml
Por el norte: 34.97 ml.
Por el sur: 34.57 ml
ZONIFICACION - PDU
UBICACIÓN DE TERRENO
PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS
ALTURAS DE EDIFICACION - PDU
UBICACIÓN DE TERRENO
SISTEMA VIAL - PDU
UBICACIÓN DE TERRENO
 PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS

USOS PERMITIDOS:

• ZONIFICACION : COMERCIO LOCAL(CL)

• AREA LIBRE MINIMA: 35% PARA USO MULTIFAMILIAR

• ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION: DE CINCO PISOS (05 PISOS)

• ESTACIONAMIENTO : 1 EST. CADA 2 VIVIENDAS

OBTENCION DE INFORMACION : MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE HUAURA - HUACHO

ENTORNO

UBICACIÓN DE TERRENO
FUENTES DE INFORMACION
 EDIFICIO RESIDENCIAL GRAU

80 m2 – 200.00soles

UBICACIÓN : AVENIDA GRAU N°187

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

 EDIFICIO RESIDENCIAL GRAU

AMBIENTES
• 3 DORMITORIOS DORMITORIO PRINCIPAL CON
SS.HH Y BAÑO DE VISTAS,SALA COMEDOR,
COCINA ,LAVANDERIA CON DUCTO DE BASURA
,BALCON, ASCENSORES,ESCALERA CONTRA
INCENDIOS,GIMNASIO,SAUNA,SALA DE
REUNIONES,COCHERA CON PUERTA LEVADIZA

ACABADOS
• PISOS CERÁMICOS CUENTA CON FINOS
ACABADOS, CARPINTERÍA DE ALUMINIO Y
VIDRIOS BLANCOS EN VENTANA, DUCTO DE
BASURA EN CADA PISO, BALCONES DE
ALUMINIO Y VIDRIO.

ENTORNO
• A 5 MINUTOS DE PLAZA DEL SOL CENTRO DE
HUACHO, TOTUS, PLAZA VEA
 EDIFICIO PARQUE LOS OLIVOS

102 m2 – 185.00soles

• 1 dúplex de 116m2 US$ 50,000

• primer piso precio US$ 60,000
UBICACIÓN : URB. LOS OLIVOS PRIMERA ETAPA • segundo piso precio US$ 60,000
• Tercer piso área 100 m2
FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA
EDIFICIO PARQUE LOS OLIVOS
 AMBIENTES

ACABADOS
• PISOS CERÁMICOS, VIDRIOS
TEMPLADOS EN VENTANA,

ENTORNO
• departamentos en inmejorable ubicación
cerca a todos los servicios URB Los Olivos
Huacho Peru
 EDIFICIO SAN ISIDRO

72 m2 – S/ 150,000

UBICACIÓN : Jr Mateo Pumacahua Cuadra 3 - Hualmay

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

EDIFICIO SAN ISIDRO
 EDIFICIO SAN ISIDRO

AMBIENTES

ACABADOS
• PISOS CERÁMICOS BAÑOS DE
MAYOLICA

ENTORNO
• Facil acceso por avenida Domingo
Mandamientose, encuentra junto a
Tambo Blanco, y se encuentra en Huaura
 ESPECIFICACIONES - CVU

EN EL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA

COSTA – ESTAMOS CONSIDERANDO LAS SIGUIENTES ESPECIFICACIONES
 CUADRO DE AREAS
• CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES AREA DE TERRENO
PARA LA COSTA 980m2

• 453.3M2 • 6DEPARTAMENTOS DE • 2,548.0M2

• 3 DEPARTAMENTOS DE 151.1
M2 159.25M2
• 6 ESTACIONAMIENTOS DE (12.50) • 120 M2
• AREA COMUN 10% • 254.8M2
• AREA COMUN 10% • 63.7M2

637 M2 62,802.8M2

FUENTE: ELABORACION PROPIA –ENTREVISTA TELEFONICA

 GASTOS GENERALES
• COSTO TOTAL POR UNID.
DEPARTAMENTO

COSTO X UNID. DEPARTAMENTO 119,746.750

3 DEPARTAMENTO…………………………… 151.2
COSTO M2……………………………………… 792.5

COSTO X UNID. DEPARTAMENTO 126,205.625

16 DEPARTAMENTO…………………………159.25.
COSTO M2……………………………………… 792.5

TOTAL X
ESTACIONAMIENTO………………………… 120.0
COSTO M2……………………………………… UNID…………………………………….78,969.60
658.683
TOTAL X UNID…………………………………….318.5
AREA COMUN 10%…………………………… 318.5
COSTO M2……………………………………… 792.5
• COSTO GENERAL DEL PROYECTO

COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCION…….........

325,240.47 COSTO X
GENERAL……………………..963,981.91
COSTO DEL
TERRENO…………………………………….638,741.46
FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA
 INGRESO DEL PROYECTO

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

EVALUACION DEL PROYECTO
DE INVERSION
 VAN (VALOR ACTUAL NETO)

INGRESO GENERAL :
6,752.860
INGRESO TOTAL : 9981.9363,

OFRECE UNA TASA DE

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

 VAN (VALOR ACTUAL NETO)

LA INVERSION ACTUAL QUE SE TIENE ES DE 3,862,379.32 SIENDO ASI

POSITIVA

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

 TIR (TASA INTERNA DE RENTABILIDAD)

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

TERRENO N°2
 LOCALIZACION Y UBICACION

 UBICACIÓN :
 DATOS:
En la intersección de Av. Echenique con Ca. el
AREA : 1153 m2 PERIMETRO: 135.42 ml Inca
 EDIFICIO LOS OLIVOS
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

UBICACIÓN : En Urb. Los Olivos, muy cerca al Hospital

Regional, a la nueva sede de la Fiscalia y al Colegio Innova
Schools, a dos cuadras de la Av. Guillermo Moore.

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

MEDIDAS PERIMETRICAS

Por el Frente: 35.65ml 4.31ml.

Por el Fondo: 37.83ml
Por la derecha : 25.48 ml.
Por la izquierda : 32.14 ml
 PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS

OBTENCION DE INFORMACION : MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE HUAURA - HUACHO

 PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS

USOS PERMITIDOS:

• ZONIFICACION : COMERCIO ZONAL (CZ

• AREA LIBRE MINIMA: 35% PARA USO MULTIFAMILIAR

• ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION: DE CINCO PISOS (05 PISOS)

• ESTACIONAMIENTO : 1 EST. CADA 3 VIVIENDAS

OBTENCION DE INFORMACION : MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE HUAURA - HUACHO

 ZONIFICACION - PDU

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO - HUACHO

 SISTEMA VIAL - PDU

UBICACIÓN DE TERRENO

CALLE EL INCA
AV. ECHENIQUE

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO - HUACHO

 VIA PRINCIPAL Y COLECTORA

FUENTE: ELABORACION PROPIA

 ALTURAS DE EDIFICACION - PDU

UBICACIÓN DE TERRENO

FUENTE: ELABORACION PROPIA

 ENTORNO
MALL PLAZA DEL SOL

PODER JUDICIAL UNIV. J.F.S.C.

FUENTE: ELABORACION PROPIA

FUENTES DE INFORMACION
 EDIFICIO ALTOS DE PLATA

12 DEPARTAMENTOS
85 m2 – 2.294 soles/ m2)

UBICACIÓN : URB LEVER PACOCHA II ETAPA G-05

HUACHO

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

 EDIFICIO ALTOS DE PLATA

SALA, COMEDOR, COCINA ,LAVANDERIA, 3

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA DORMITORIOS, 2 BAÑOS
 EDIFICIO ALTOS DE PLATA

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

 EDIFICIO LOS OLIVOS

PRECIOS:
1er piso: S/. 190,000 soles
2do piso: S/. 185,000 soles
3er piso: S/. 180,000 soles
4to piso: S/. 175,000 soles

SALA, COMEDOR, COCINA ,LAVANDERIA, 3

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA DORMITORIOS, 2 BAÑOS
 MULTIFAMILIAR EL ALAMO
DPTOS DE 90m2 - 100m2 - 105m2 - 115m2
110 m2 C/U

UBICACIÓN : AV. MARIANO MELGAR 297

DISTRITO DE HUALMAY
PRECIO:
FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA S/.200.000
 MULTIFAMILIAR EL ALAMO

AMBIENTES

• 3 DOR. 02 BAÑOS. SALA - COMEDOR, COCINA,

LAVANDERÍA, COCHERAS

ACABADOS

• PISOS DE PORCELANATO Y CERÁMICOS EN

BAÑOS, PUNTO DE AGUA FRÍA Y CALIENTE EN
BAÑOS COCINA Y LAVANDERÍA, VENTANAS
AMPLIAS BUENA ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN

ENTORNO

• MERCADOS A 1 CUA. DE LA PANAMERICANA NORTE

ANTIGUA, A 5 MINUTOS DE PLAZA DEL SOL CENTRO DE
HUACHO, TOTUS, PLAZA VEA

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

 ESPECIFICACIONES - CVU

EN EL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA

COSTA – ESTAMOS CONSIDERANDO LAS SIGUIENTES ESPECIFICACIONES
 CUADRO DE AREAS
• CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES AREA DE TERRENO
PARA LA COSTA 1153 m2

• 4 DEPARTAMENTOS • 20 DEPARTAMENTOS
DE 129.63 M2 X 5 DE 129.63 M2 X 5
PISOS PISOS

FUENTE: ELABORACION PROPIA –ENTREVISTA TELEFONICA

 GASTOS GENERALES

• COSTO TOTAL POR UNID. DEPARTAMENTO

DEPARTAMENTO…………………………… 129.63 COSTO X UNID. DEPARTAMENTO

COSTO M2…………………………………… 1,484.27
192,405.92

• COSTO TOTAL DEL EDIFICIO

20 DEPARTAMENTO…………………….. 3’848,118.4 COSTO TOTAL DEL EDIFICIO

AREA COMUNES (10%) ……………….. 900,670.54
4’748,788.94

• COSTO GENERAL DEL PROYECTO

COSTO TOTAL DEL EDIFICIO……......... 4’748,788.94 COSTO TOTAL DEL EDIFICIO

COSTO DEL TERRENO…………………. 2’650,884.85 7’399,673.79

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

 VAN (VALOR ACTUAL NETO)

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

TERRENO N°3
 LOCALIZACION Y UBICACION

 AREA :
A: 1739.47 P: 168.00  UBICACIÓN :

EN LA INTERSECCION AV.MOORE N°1054 Y

AV . BALTAZAR LA ROSA
MEDIDAS PERIMETRICAS

Por el Frente: 42.09ml

Por el Fondo: 42.09ml
Por la derecha : 41.06 ml.
Por la izquierda : 42.22 ml
 PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS

AV. MOORE
1054

OBTENCION DE INFORMACION : MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE HUAURA - HUACHO

 PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS

USOS PERMITIDOS:

• ZONIFICACION : RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA

• AREA LIBRE MINIMA: 35% PARA USO MULTIFAMILIAR

• ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION: DE CINCO PISOS (05 PISOS)

• ESTACIONAMIENTO : 1 EST. CADA 3 VIVIENDAS

OBTENCION DE INFORMACION : MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE HUAURA - HUACHO

 ZONIFICACION - PDU

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO - HUACHO

 SISTEMA VIAL - PDU

UBICACIÓN DE TERRENO

AV.BALTAZAR LA ROSA
AV. MOORE

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO - HUACHO

 VIA PRINCIPAL Y COLECTORA

FUENTE: ELABORACION PROPIA

 ALTURAS DE EDIFICACION - PDU

UBICACIÓN DE TERRENO

FUENTE: ELABORACION PROPIA

 ENTORNO
MALL PLAZA DEL SOL

PODER JUDICIAL UNIV. J.F.S.C.

FUENTE: ELABORACION PROPIA

FUENTES DE INFORMACION
 EDIFICIO LOS ROBLES I

12 DEPARTAMENTOS
85 m2 – 2.294 soles/ m2)

UBICACIÓN : CALLE MARIA PARADO DE BELLIDO CON

AV. MOORE

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA

 EDIFICIO LOS ROBLES I

SALA, COMEDOR, COCINA ,LAVANDERIA,2

FUENTE: ENTREVISTA TELEFONICA DORMITORIOS, 2 BAÑOS
 EDIFICIO LOS ROBLES I

FUENTE: VIA PAGINA WEB

 URBANIZACION LOS OLIVOS
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

UBICACIÓN : En Urb. Los Olivos

FUENTE: PAGINA WEB

 URB- LOS OLIVOS

SALA, COMEDOR, COCINA ,LAVANDERIA,

FUENTE: PAGINA WEB DORMITORIOS, BAÑOS
1 NIVEL

2 NIVEL
 RESIDENCIAL COSTA DEL NORTE
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

UBICACIÓN : Calle La Mar, Manzanares, frente a FONAVI,

Huacho, Huaura

FUENTE: PAGINA WEB

 RESIDENCIAL COSTA DEL NORTE
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

FUENTE: PAGINA WEB

 RESIDENCIAL COSTA DEL NORTE
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

FUENTE: PAGINA WEB

 RESIDENCIAL COSTA DEL NORTE
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

FUENTE: PAGINA WEB

 RESIDENCIAL COSTA DEL NORTE
Dos departamentos x piso. Área aprox. : 100 m2
4 pisos + semisótano para cocheras.

FUENTE: PAGINA WEB

 GASTOS GENERALES

• COSTO TOTAL POR UNID. DEPARTAMENTO

DEPARTAMENTO…………………………… 239.30 COSTO X UNID. DEPARTAMENTO

COSTO M2…………………………………… 1029.00
2,462,39.7

• COSTO TOTAL DEL EDIFICIO

20 DEPARTAMENTO…………………….. COSTO TOTAL DEL EDIFICIO

49,247,94.0
AREA COMUNES (10%) ……………….. 3480 49,251.42

• COSTO GENERAL DEL PROYECTO

COSTO TOTAL DEL EDIFICIO……......... 49,251.42 COSTO TOTAL DEL EDIFICIO

COSTO DEL TERRENO…………………. 750,800,60 800.052.0

FUENTE: ELABORACION PROPIA – ENTREVISTA TELEFONICA

 ESPECIFICACIONES - CVU

EN EL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA

COSTA – ESTAMOS CONSIDERANDO LAS SIGUIENTES ESPECIFICACIONES
 CUADRO DE AREAS
• CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES AREA DE TERRENO
PARA LA COSTA 1739.47m2

• 4 DEPARTAMENTOS • 20 DEPARTAMENTOS
DE 957.17 M2 X 5 DE 957.17M2 X 5
PISOS PISOS

FUENTE: ELABORACION PROPIA –ENTREVISTA TELEFONICA

 COSTO DE CONSTRUCCION

COSTO
DESCRIPCIO AREA CATEGOR UNITARI TOTAL
TIPOLOGIA
N (m2) .UTILIZ. O S/.
S/.
MUROS Y COLUMNAS C 210.28
ESTRUCTURA
TECHOS C 155.11
PISOS D 88.44
ACABADOS PUERTAS Y C 87.61
VENTANAS 1,740.00
REVESTIMIENTOS F 57.96
BAÑOS B 71.12
INSTALACIO
N ELECTRICA E 58.08
Y SANITARIA
TOTAL 945.18 1´644,613.2
TIPO DE 3.26
CAMBIO
 COSTOS EDIFICACION

AREA CONSTRUIDA POR PISO

1° PISO
AREA LIBRE (35%) : 609.00 M2
7 DEPARTAMENTOS (110 M2): 770 M2
AREA CONSTRUIDA : 1,121.00 M2
14 ESTACIONAMIENTOS (12.5) : 247.00 m2
AREAS COMUNES (10%) : 114.00 m2
AREA DE TERRENO: 1,740M2
AREA CONSTRUIDA : 1,131 M2

2° PISO (3°,4°,5°)
36 DEPARTAMENTOS (113 M2): 4,068 m2
AREAS COMUNES (10%) : 456.00 m2

AREA CONSTRUIDA : 4,524.00 M2

 COSTO POR M2

COSTO POR UNIDAD DE COSTO TOTAL DE

DEPARTAMENTOS ESTACIONAMIENTOS
14 ESTACIONAMIENTOS : 247 .00 M2
DEPARTAMENTO: 110.00 M2
VALOR M2: s/ 945.18 VALOR M2:s/750.00

TOTAL: 103,969.8 TOTAL: 185,250.00

DEPARTAMENTO: 113 M2
VALOR M2: s/945.18

TOTAL: 106,805.34

COSTO TOTAL DE DEPARTAMENTOS

TOTAL DE M2 DE 43 DPTOS: 4,838 m2
VALOR M2:s/945.18

TOTAL: 4,572,780.84
 COSTO GENERAL

COSTO DEL TERRENO : 1,426,365.4

COSTO DE CONSTRUCCION : 1´644,613.2

GASTOS GENERALES (10%) : 164,461.32

UTILIDADES (10%) : 164,461.32

RATIOS (15%) : 246,691.98

TOTAL DE CONSTRUCCION: 3,664,593.22

 AREA MAXIMA VENDIBLE

AREA DE TERRENO 1,740.00 m2

AREA LIBRE 35% 609.00 m2

AREA NETA VENDIBLE MAXIMA POR PISO 1,131.00 m2
AREA NETA VENDIBLE MAXIMA POR PISOS 5 5,655.00 m2
AREA DE CADA DEPARTAMENTO 110 /113 m2
NUMERO DE DEPARTAMENTOS VENDIBLES 43 Unid.

NUMERO DE ESTACIONAMIENTOS 7 14 Unid.

 VENTA - INVERSION

TOTAL DE VENTA UNIDAD PRECIO TOTAL

S/. S/.
DEPARTAMENTOS 43 210,775.14 9,063,331.00

ESTACIONAMIENTO 14 185,250.00 2,593,500.00

S
TOTAL DE VENTA 11,656,831.00

INVERSION S/. TOTAL INVERSION

INVERSION 3,664,593.22
INGRESO TOTAL 11,656,831.00
7,992,237.78
EVALUACION FINANCIERA
VAN Y TIR
 FLUJO DE CAJA

AÑO FLUJO DE CAJA INVERSION

0 - 3,664,593.22

1 20% FC 2,331,366.2
FC = 11,656,831.00
2 20%FC 2,331,366.2

3 20% FC 2,331,366.2

4 20% FC 2,331,366.2

5 20% FC 2,331,366.2
VAN
TIR
RENTABILIDAD
CREDITOS BANCARIOS
 CREDITO BANCARIO
SIMULACIÓN CON UN CRÉDITO DE S/.5,000.00

¿Qué es la TCEA?

La Tasa de Costo Efectivo Anual es

el resumen de los intereses, gastos y
comisiones que son usados para
calcular la Cuota de pago mensual.

Esta tasa está compuesta de la Tasa

Efectiva Anual "TEA", el seguro de
desgravamen, cargos mensuales y
un cargo cobrado por única vez,
dependiendo de la entidad
financiera. Es importante recalcar
que las entidades cuentan con un
rango de TEA mínimo y un TEA
máximo y el otorgamiento de la
misma al usuario, se dará LO QUE DEBEMOS DE TENER EN CUENTA AL SOLICITAR UN
dependiendo de la calificación que PRÉSTAMO.
reciba por parte de la entidad
financiera.
 CREDITO BANCARIO

DATOS PARA EL PRESTAMO SOLICITADO SEGÚN EL COSTO DE

HIPOTECA

Valor del inmueble: S/.880,000.00

Plazo del préstamo: 10 años
Moneda: Soles
Tipo de crédito: Normal Hipotecario
Tasa : Mínima
Ingreso neto: S/. 30,000.00
CREDITO BANCARIO
CREDITO BANCARIO- TASA DE INTERESES TA - TCEA
CREDITO BANCARIO- TASA DE INTERESES TA - TCEA
CREDITO BANCARIO- TASA DE INTERESES TA - TCEA
CREDITO BANCARIO- TASA DE INTERESES TA - TCEA
 CREDITO BANCARIO- TASA DE INTERESES TA - TCEA

Según la simulación se resalta como mejor opción de

préstamo hipotecario al banco de crédito del Perú (BCP)
dando por sentado una tasa de interés (TCEA) anuales de
11.60%