UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

ASIGNATURA: SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA

 SEMANA 13: Elaboración de Flujo de Caja de Proyecto

Inmobiliario.
 Docente: Ing. Rudy Z. Gabriel Guevara
 DECIMO CICLO
 Año: 2014 rudy_gabriel@hotmail.com
Organización Empresa Inmobiliaria
 Existe un numero importante de
consumidores potenciales en el sector de
de construcción, que según el Censo del
2013 se cuenta con una población con
este tipo de 45,000 familias, quienes
pueden optar por una vivienda de bajo
precio que ofrecen las inmobiliarias.
 Nuestro mercado meta único, estará
orientado hacia una población de ingresos
familiares bajos, por lo que la composición
y segmentación del mercado para
organizar las operaciones inmobiliarias es
mediante un cronograma de actividades
financieras.
Análisis de la Comercialización
 La comercialización de las viviendas de
bajo costo en Perú tiene su mercado de
distribución a través de los bancos,
Entidades Bancarias que ayudan en gran
parte a comercializar el producto.
También ya es costumbre en los
proyectos contar con un centro de
atención a clientes para promover y
comercializar las viviendas ofrecidas en
los distintos proyectos habitacionales.
 Los márgenes comerciales de este tipo de
vivienda por lo general superan el 45% de
utilidad neta antes de impuesto en la
mayoría de estas contriciones según cifras
de la CAPECO., también debido a que
este producto no puede tener un precio
superior a los B/ 16,000 en el mercado
para poder acogerse a los beneficios
fiscales otorgado por el Gobierno, por lo
que su precio esta controlado para la
comercialización del mismo.
ESTUDIO TÉCNICO DEL
PROYECTO DE INVERSION
 Estudio Básico
 Tamaño y Proceso
◦ Tomando en cuenta los ingresos mínimos
previstos para que la empresa sobreviva en el
mercado tenemos:
Inversión inicial

Costos de Equipos y Maquinarias
ESTUDIO FIANANCIERO DEL
PROYECTO DE 1500 CASAS
Gastos Nominales
Financiamiento Bancario
Capital de Trabajo Inventarios
(Insumos)
Costo Total de la Operación
FLUJO DE CAJA

 Los flujos de caja son importantes para

que observes el comportamiento diario
del movimiento de caja, tanto de entradas
como de salidas en un lapso de tiempo
determinado.
Elaboración de un flujo de caja
 Importancia de elaborar buenos flujos
de caja.
Calcular el flujo de caja y obtener el gráfico
de movimientos, durante periodos de
tiempo largos, le dará a tu MYPE una visión
global de dónde se genera tu dinero y a
qué lo destinas a largo plazo, tanto como
cuándo son las épocas en que se generan
más gastos y cuándo más beneficios. Sin
embargo, lo más importante de este cálculo
será tener control del estado final de tu
cuenta corriente.
 Definición del flujo de caja mensual
Flujo de caja o flujo de fondos (en inglés:
cash flow) son los flujos de entradas y
salidas de caja o efectivo, en un período
determinado.
Definición del flujo de caja
mensual
 Teóricamente, calcular el flujo de caja de una
persona o empresa no debería ser difícil,
siempre que dispongas de las cifras exactas
de tus ingresos y tus gastos. Sin embargo, en
la práctica resulta un proceso complejo
porque se generan más beneficios y gastos
de los que quedan impresos en facturas y
cuentas corrientes, como el interés que nos
da nuestro dinero, nuestras inversiones, los
gastos de dichas inversiones, entre otros.
 Flujo de caja = Beneficios netos +
Amortizaciones + Provisiones
Ejm. Para elaboración de Flujo de
Caja.
 Zona de resultados: En ella se totalizan
las entradas y salidas de efectivo. (Dinero
líquido al inicio (caja y bancos)), que
comprende el efectivo con el que cuentas
al iniciar el flujo de caja.
Ejm. Para elaboración de Flujo de
Caja.
 Zona de flujos operativos: En ella
registras las entradas y salidas de efectivo
de dinero del movimiento diario. Cada
uno de estos valores debes detallarlos en
la columna B, pero también, en caso de
que lo requieras, puedes adicionar o
eliminar filas. El valor de las entradas lo
registras directamente, mientras que a las
salidas les debes anteponer el signo (-),
para indicar que es un valor negativo.
Ejm. Para elaboración de Flujo de
Caja.
 Zona de flujos de inversión: En ella
registras las entradas y salidas de efectivo de
los gastos por la compra de un bien o los
ingresos que generan tus bienes. Cada uno
de estos valores deben ser detallados en la
columna B, en la cual, como en la zona
anterior, puedes adicionar o eliminar filas
según tu necesidad. Igualmente, el valor
de las entradas lo puedes registrar
directamente, mientras que a las salidas les
antepones el signo (-), para indicar que es un
valor negativo.
 Zona de flujos financieros: Sirve para
registrar las entradas y salidas de efectivo de
los gastos que se incurre en gastos
financieros por un crédito
solicitado, por ingresos o por concepto de
interés que genera una inversión. Cada uno
de estos valores debes detallarlos en la
columna B, cuyas filas puedes adicionar o
eliminar, según lo requieras. El valor de las
entradas lo registras directamente y a las
salidas les antepones el signo (-), para indicar
que es un valor negativo.
CONSTRUCCION Y EVALUACION DE
FLUJOS DE CAJA
 RELACION ENTRE LOS ESTADOS
FINANCIEROS

$
BALANCE GENERAL ESTADO DE
RESULTADOS
SALDO INICIAL PASIVO
+ INGRESOS + PATRIMONIO VENTAS

- EGRESOS - COSTOS
= ACTIVO - GASTOS
= SALDO FINAL
Resultado = UTILIDAD
Caja del
A-(P+P)= 0 Ejercicio

Verificación General de que todos los Estados

Financieros están bién elaborados
 RELACION DE LOS FLUJOS DE CAJA

FLUJO DE CAJA LIBRE DEL

FLUJO DE CAJA DE LA
Créditos FINANCIACION
PROYECTO (FCLP)

(FCF)

Fondos de los
FLUJO DE CAJA DEL
Inversionistas INVERSIONISTA (FCI)

Fondos
Totales del FCLP = FCI + FCF
Proyecto
FCLF (Flujo de caja libre de la firma)

0 1 – n-1 n
- Inversión inicial = Saldo del año FT
- Ingresos por préstamos recibidos
- Aportes de capital Valor
- Préstamos terminal
+ Pago de préstamos
recibidos
+ Pago de dividendos o utilidades
- Ahorros en impuestos Arr
FCI (Flujo de caja del inversionista)

0 1 – n-1 n
= Saldo del año FT
Valor
- Inversión inicial - Aportes de capital
terminal
+ Pago de dividendos o utilidades

- Ahorros en impuestos de Intereses

 INVERSION

Cualquier sacrificio de recursos hoy con la

esperanza de recibir algún beneficio en el
futuro.
 El Concepto de inversión

sacrificio de recursos hoy con la esperanza de

Recibir algún beneficio en el futuro.

•Tendencia al consumo inmediato

•Si se quiere que alguien no consuma algo, hay
que recompensarla.
•Ejemplo: ¿Si Usted tiene el dinero para
comprar un carro hoy, guardaría ese dinero
debajo del colchón para adquirirlo dentro de un
año?
 El Concepto de inversión

sacrificio de recursos hoy con la esperanza de

recibir algún beneficio en el futuro.

•No solamente se evalúan los recursos monetarios, también

se deben tener en cuenta los demás recursos DESEABLES y
ESCASOS.
•Un problema: La valoración de los activos.
 El Concepto de inversión
sacrificio de recursos hoy con la esperanza de
recibir algún beneficio en el futuro.

•El tiempo es el elemento principal de la matemática financiera:

•El valor del dinero como recurso tiene sentido UNICAMENTE cuando
este se usa por un periodo de tiempo.
 El Concepto de inversión

sacrificio de recursos hoy con la esperanza de

recibir algún beneficio en el futuro

•En cualquier inversión, existe el riesgo de no recibir parte o toda la

inversión y los beneficios esperados.
 El Concepto de inversión

sacrificio de recursos hoy con la esperanza de

recibir algún beneficio en el futuro

•Implica que además de recibir la inversión, debe recibir

algún recurso adicional.

Recuperación de Ingreso
Beneficio =
la inversión
+ Intereses
adicional
 Estudiando los beneficios

La tasa de Interés:

La tasa de interés es la utilidad

(rentabilidad) medida en términos
porcentuales del rendimiento de un capital
determinado
•¿De cuánto deben ser estos beneficios o
intereses?
•¿Cuánto es lo mínimo que debo cobrar para
no perder?

Los beneficios deberán cubrir:

1. La pérdida del poder adquisitivo. (Inflación)

2. El riesgo de perder una parte o todo el dinero.

3. El “sacrificio” de no consumir ahora (componente real)
GRACIAS