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Conceito Doutrinrio: o negcio jurdico que tem o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas. Em regra, os apartamentos so vendidos na planta. Economicamente, a incorporao um empreendimento que visa conseguir capital necessrio para a construo do prdio, pela venda antecipada dos apartamentos. (DINIZ. 2007, p. 225)
DA INCORPORAO IMOBILIRIA
Conceito Legal: Lei 4.591/64 - Art. 28. Pargrafo nico. [...] considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
Objeto da Incorporao
Edifcios de apartamentos; Casas geminadas; Habitaes isoladas urbanas ou rurais; Salas comerciais;
Art. 68. Os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitaes isoladas para alien-las antes de concludas, mediante pagamento do preo a prazo, devero, previamente, satisfazer s exigncias constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime institudo nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicvel.
No caso de vrios co-proprietrios de um terreno construrem para si prprios, em conjunto, um prdio, no existe a obrigatoriedade do registro da incorporao.
Art. 66. So contravenes relativas economia popular [...]: I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta Lei; PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salriomnimo legal vigente no Pas.
O INCORPORADOR
O incorporador, pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, compromete-se a construir o edifcio e a entregar, a cada adquirente, a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condies. Isto porque, como incorporador, faz uma venda antecipada, a operao realiza-se sob a forma de promessa de venda, devidamente registrada.
Obrigaes do Incorporador
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas: I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioria prosseguir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de unidades sero credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiriamente os bens pessoais deste; IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;
V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no caso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendose, ento, nas condies estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificao, poder o incorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).
b) CNDs de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador. f) CND para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;
Art. 34. O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento.
Art. 36. No caso de denncia de incorporao, nos termos do art. 34, se o incorporador, at 30 dias a contar da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, estes podero cobr-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento.
Conceito
O Patrimnio de Afetao a segregao patrimonial de bens do incorporador para uma atividade especfica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construo aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falncia ou insolvncia do incorporador.
(Joo Pedro Lamana Paiva)
O requerimento poder ocorrer a qualquer momento, desde a entrega da documentao ao Registro de Imveis para o registro da incorporao at a averbao do habite-se do respectivo empreendimento. H tambm necessidade de instituio do regime especial de tributao (RET) junto RFB.
Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal o terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao. A partir da averbao da afetao o empreendimento no mais responde por outras dvidas da incorporadora, devendo tambm submeter-se ao regime especial tributrio que lhe aplicvel.
II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa
Penalidades
Art. 66. So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do artigo 10 da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta Lei; II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hiptese de seus 2 e 3, de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construo ou da Conveno do condomnio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se refere o 5 do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas.
Art. 66, VI, L. 4591/64 A demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e consequentemente este estar obrigado a indenizar quele que sofreu prejuzos decorrentes da mora ou do inadimplemento, alm da multa acima prevista.
JURISPRUDNCIA TJSC
Apelao cvel. Ao de indenizao por perdas e danos. Compromisso de compra e venda. Preliminares. Carncia de ao. Possibilidade jurdica de se pleitear indenizao em virtude de inadimplemento de promessa de compra e venda. Ausncia de constituio em mora. Descumprimento do contrato em razo do atraso na construo da obra que por si s constitui a construtora em mora. Mrito. [...] Aplicao do cdigo de defesa do consumidor.
Atraso na entrega de imvel que enseja a condenao da construtora ao pagamento de indenizao em favor do promitente comprador pela no fruio do bem. Possibilidade de quantificao dos lucros cessantes pelo arbitramento de aluguel mensal. Dificuldade financeira que no afasta o dever de indenizar. "Faz jus s perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razo da no entrega do imvel no prazo estipulado pela incorporadora" (TJSC, apelao cvel n. 2002.004706-6, de balnerio cambori, rel. Des. Jos volpato de souza, j. 12-11-02).
Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador dever requerer, (VETADO) a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao.
Bibliografia
Chalhub, Melhin N. Da incorporao imobiliria. 2.ed. Renovar: Rio de Janeiro, 2005. SILVA, Mrcio Mayer da. O patrimnio de afetao. Disponvel em: <http://www.lfmaia.com.br/site/index.php?option=com_content&task=vi ew&id=455&Itemid=43>. Acesso em: 23 maio 2010. REZENDE, Afonso. Prtica nos processos incorporao imobiliria, instituio de condomnios e loteamentos urbanos. 10 ed. Campinas: Milennium, 2010. FARACHE, Jacob Arnaldo Campos; BORTOLON, Roberto Cavarra. Os novos paradigmas contratuais e o regime de patrimnio de afetao. Jus Navigandi, Teresina, ano 14, n. 2091, 23 mar. 2009. Disponvel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/12463>. Acesso em: 1 jun. 2011. PAIVA, Joo Pedro Lamana. O patrimnio de afetao. Disponvel em: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades= 37&id_noticias_area=1>. Acesso em: 1 jun. 2011.