ESCOLA DA COSMOTICA Direito Civil e Empresarial aplicados CCCI

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01. Apresentao dos conceitos bsicos de Direito Civil. 02. Apresentao dos conceitos bsicos de Direito Imobilirio. 03. Apresentao dos conceitos bsicos de Direito Empresarial. 04. Cases.

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Constituio Federal Emendas Constituio Lei Complementar
Lei Ordinria/Medidas Provisrias

Decretos

Portarias/Instrues/Circulares Contratos/Estatutos/Usos/Costumes/Jurisprudncia

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Direito Civil o ramo do Direito Privado que regula as relaes entre as pessoas e entre estas e seus bens. O Direito Civil regulamentado no Brasil pelo Cdigo Civil (Lei 10.406/2002).

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O Cdigo Civil contm 2046 artigos divididos em duas partes: a-) Geral trata das pessoas (L1), dos bens(l2) e dos fatos jurdicos (L3); b-) Especial trata dos Direitos das Obrigaes (L1), da Empresa (L2), das Coisas (L3), da Famlia (L4) e das Sucesses (L5).

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Cdigo Civil, portanto, engloba o Direito Empresarial e o Direito Imobilirio. O Direito da Empresa e o Direito Imobilirio esto contidos na Parte especial do Cdigo Civil, livro II e livro III, acompanhados de outras legislaes correlatas.

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Direito Empresarial o ramo do Direito Privado que regulamenta o exerccio da atividade econmica organizada de fornecimento de bens ou servios denominda empresa com o objetivo de estudo dos meios socialmente estruturados de superao dos conflitos de interesses envolvendo empresrios ou empresas.(Fbio Ulhoa Coelho)

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Direito Imobilirio o ramo do Direito Privado que regulamenta a propriedade, a posse e os negcios imobilirios em geral.

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Envolve principalmente o Livro 03 Das Coisas do CC , o Livro 02- Direito de Empresa, as leis de registros pblicos, incorporao imobiliria e loteamento.

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i) Negcios Imobilirios so estruturados a partir dos seguintes itens: 01. Incorporao Imobiliria. 02. Loteamento Urbano. 03. Estrutura societria e patrimonial do negcio imobilirio. 04. Registro de Imveis.

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Empreendimentos Imobilirios Especiais 01. Contratos Imobilirios. 02. Projetos e Investimentos Imobilirios. 03. Shopping centers. 04. Hotis e flats.

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Contratos Imobilirios 01. Compra e venda de bem imvel (lote, lote com casa, casa em condomnio de incorporao, apartamento). 02. Cuidados bsicos na compra e venda de bens imveis. 03. Documentos necessrios. 04. Negociao transparente. Case: compra e venda de bem imvel com pagamento de sinal.

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Contrato acordo entre partes, portanto lei entre as partes. Deve ser cumprido e tem fora vinculante. Ao comprarmos um imvel podemos fazer um Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imvel e outras Avenas ou um Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imvel e outras Avenas.

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Clusulas necessrias para um contrato (sem prejuzo de outras necessrias ao negcio): 01. Qualificaco completa das partes. Se uma das partes for pessoa jurdica solicitar a microfilmagem do contrato social e atas na Junta Comercial ou Cartrio de Ttulos e Documentos (ponto srio que pode levar a nulidade do contrato).

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02. Descrio do Imvel idntica a Matrcula, constando nmero da matrcula e registro no qual tem sua filiao. 03. Nmero do cadastro do imvel na Prefeitura (IPTU) se for urbano e nmero do cadastro do imvel no INCRA e for rural.

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04. Histrico de aquisio do Imvel por parte do Vendedor. 05. Forma de pagamento do imvel (se for a prazo dizemos ser uma promessa porque o pagamento ainda no se concretizou). 06. Documentos necesrios para a anlise jurdica do imvel. So eles:

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A- Documentos Pessoais do Vendedor a-) Certido do Cartrio de Protesto; b-) Certido dos Distribuidores Cveis e Executivos Fiscais; c-) Certido de Distribuio da Justia do Trabalho; d-) Certido da Vara Criminal e de Execues Criminais; e-) Certido da Justia Federal;

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f-) Certido de quitao de tributos federais; g-) Certido de quitao de tributos previdencirios; h-) Certido de quitao de tributos estaduais; i-) Certido de quitao de tributos municipais; j-) Certido de quitao de FGTS; k-) Certido de quitao junto ao INCRA;

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l-) Certido Ambiental do IAP (Instituto Ambiental do Paran); m-)Certido Ambiental do IBAMA; n-) Certido da Dvida Ativa da Unio; o-) CCIR dos ltimos cinco anos; p-) Comprovante de pagamento do ITR Imposto Territorial Rural dos ltimos cinco anos;

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q-) Certido atualizada de casamento: r-) Todas as certides de objeto e p ou documentos que esclaream o objeto de eventuais aes apontadas em quaisquer das certides acima descritas.

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B - Documentos do Imvel a-) Matrcula vintenria atualizada com certido de nus e alienaes; b-) Certido do IAP (Instituto Ambiental do Paran) referente ao imvel; c-) Certido do IBAMA referente ao imvel; d-) Cpia de eventual Termo de Ajustamento de Conduta realizado com Ministrio Pblico ou rgo pblicos em geral, se houver; e-) Certido da Prefeitura declarando estar o imvel at a presente data enquadrado na situao de rural.

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07. Hiptese de resciso do contrato caso haja constatao de problemas jurdicos aps a anlise. 08. Prazo para entrega da posse e pagamentos dos tributos incidentes sobre os imveis. 09. Prazo para outorga da Escritura Definitiva de Venda e Compra.

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10. Irrevogabilidade e Irretratabilidade evitando desistncia sem motivo e prejuzo para as partes. 11. Estipular qual o Foro competente para eventuais conflitos decorrentes do contrato.

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Base cosmotica de contratos 01.Negociaes transparentes buscando o melhor para todos. 02. Se uma das partes est mal assessorada tecnicamente zelar, anonimamente, para que os interesses dela tambm sejam preservados.

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03. Dependendo das intenes e do modus operantis do advogado o contrato pode libertar ou gerar interprises (pensar na situao do cliente ser na maioria das vezes leigo em temas jurdicos e em aspectos multidimensionais).

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Cases: 01. Imvel comprado com pagamento de sinal (arras) sem anlise da documentao jurdica. 02. Terreno comprado para incorporao imobiliria. Compra juridicamente perfeita. Efeitos claramente anticosmoticos. Fator detonador do insucesso da empresa.

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03. Terreno comprado para campus conscienciolgico proveniente de Inventrio. Apego da viva e do de cujus. Procrastinao do inventrio pelo advogado do esplio. Necessidade de interveno direta intrafsica junto ao magistrado, a viva e os filhos. Visita residncia com observao metdica. Assistncia tenepessolgica. Hiptese da segunda dessoma. Inventrio resolvido. Compra boa, firme e valiosa.

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04. Terreno comprado para campus conscienciolgico objetivando expanso de Cognpolis. Vendedor desorganizado principalmente com relao as questes financeiras. Vendedor desprovido de advogado. Necessidade de ajustar a vida fiscal/financeira do Vendedor para deixar o terreno pretendido apto para compra. Realizao de curso de organizao financeira para ajudar a IC; gratuidade ao Vendedor; assessoria jurdica gratuita ao Vendedor. Vida financeira/tributria do Vendedor ajustada, terreno comprado com sucesso.

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05. Terreno comprado para expanso da Cognpolis. Terreno vendido acima do preo de mercado (para a poca), com menor aproveitamento til, porm estratgico para o desenvolvimento da Cognpolis. Conflito de interesses dos advogados envolvidos com o Vendedor (prestavam outros tipos de servios ao Comprador). Compra juridicamente boa mas envolvendo alto grau de conflitividade dos Vendedores e Compradores. Antagonismos dos integrantes da CCCI. Necessidade de intercesso cosmotica mais ampla de conscin lcida ao processo, contrariamente ao consenso estipulado pelo grupo. Terreno comprado com sucesso. O tempo demonstrou ter sido ponto fulcral para o desenvolvimento da Cognpolis.

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ii) Construo da residncia proexogncia a-) Cuidados bsicos na contratao do construtor: idoneidade, referncias no mercado. Desconfiar se o preo estiver muito inferior aos preos dos demais construtores.

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Ateno! Se a construo for em Foz do Iguau observar se o construtor ou empreiteiro utiliza mo de obra paraguaia. Se positivo exigir o registro pois a Justia de Foz considera que Paraguaio que trabalha no territrio brasileiro tem os mesmos direitos dos trabalhadores brasileiros. H de se observar o princpio da dignidade humana, da igualdade e da proibio de servio escravo. Isso vale tambm para as domsticas paraguaias.

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b-) Contratao por empreitada global ou por administrao. Empreitada global: Valor fechado, chave na mo (normalmente mais custoso,recebe tudo pronto em termos de construo e documentao, voc sabe quanto ir gastar globalmente e pode se organizar para isso).

Administrao: Pagamento separado de materiais, mo de obra e honorrios de administrao do construtor (h estimativa de valor por metro quadrado mas voc no sabe exatamente o que ir gastar). Observaes sobre construtor (contratado) e o Contratante.

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c-) Responsabilidade trabalhista, previdenciria, criminal, civil ART anotao de responsabilidade tcnica. d-) Habite-se, CND (Certido Negativa de Dbito junto ao INSS), averbao do imvel no Registro de Imveis.

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Case Residncia proexogncia pronta. Impossibilidade de tirar Habite-se (autorizao da pessoa para ir residir na casa atestando que foi construda conforme alvar de construo e est apta para moradia). Necessidade do morador gastar o equivalente a 1/3 do custo da obra para regularizao. Contratao realizada pelo menor preo sem anlise dos pontos necessrios. Autoengano retardando a moradia e causando acrscimo de despesas com multa, juros e correo monetria. O menor custo transformado em autassdio e heteroassdio (interpriso gruprmica entre construtor, tomador da obra, empregados e governo).

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iii) Financiamento imobilirio com alienao fiduciria em garantia
a-) Cuidados bsicos na obteno de financiamento. Buscar assessoria jurdica, mudanas de regras constantes.

b-) Case Contrato de fianciamento transferido para terceiro por meio de contrato e gaveta. Procurao do financiado para o gaveteiro. No pagamento das prestaes pelo gaveteiro. Execuo judicial contra o financiado.

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iv) Abertura de empresa a-) Contrato Social: acordo firmado entre dois ou mais scios para constituio de empresa do segundo setor, objetivando lucro, a partir do desenvolvimento de uma atividade lcita.

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Clasulas obrigatrias do contrato social: a-) Qualificao dos scios. b-) Razo Social (denominaco social). c-) Sede (local do desenvolvimento das atividades). d-) Objeto Social (ramo de atividades a serem desenvolvidas). e-) Capital Social (valor a ser investido na empresa pelos scios). f-) Percentual de participao dos scios no capital social. g-) Forma de distribuio de lucros/prejuzos. h-) Clusula de eleio de administrador responsvel pela empresa perante rgo pblicos (pode ser pessoa diferente dos scios). i-) Clausula de eleio de Foro. j-) Assinatura dos scios, duas testemunhas, advogado com OAB.

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Constituio jurdica da empresa: 1. Registro no rgo competente (Junta Comercial, Cartrio de Ttulos e Docs, Banco Central e outros dependendo do caso). 2. Inscrio na Receita Federal (CNPJ). 3. Inscrio na Receita Estadual (IE). 4. Inscrio na Receita Municipal (CCM).

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b-) Elaborao de plano de negcios. c-) Anlise de aspectos de compatibilidade entre os scios.
Case: Briga de scios.

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v) Abertura de ICs 01. Planejamento junto a UNICIN Comit de Conscienciocentrologia. 02. Estatuto Social organizao sem finalidade econmica, organizao do terceiro setor. Formada pela unio de pessoas que se organizam para fins no econmicos.

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Clusulas necessrias para o estatuto: a-) Denomicao. b-) Finalidade. c-) Sede da Associao. d-) Requisitos para admisso, demisso e excluso de associados. e-) Direitos e deveres dos associados.

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f-) Fontes de recursos para sua manuteno. g-) Modo de constituio e de funcionamento dos rgos deliberativos. h-) Condies para a alterao das disposies estatutrias e para dissoluo. i-) Forma de gesto administrativa e de aprovao de contas.

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03. Aspectos multidimensionais. 04. Case a-) Grupos prontos (autodeterminados /pusilnimes). b-) Grupos em formao (ajustes grossos maior obviedades intrafsicas). c-) Grupos em formao (ajustes finos maior obviedades extrafsicas). d-) Grupos anmicos (ainda sem condio de constituir uma IC filiada UNICIN).

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vi) Compra de terrenos para Campi J explanado anteriormente (cases e parte legal). Recomendaes (mnimo de 100.000m2/ 120.000 m2, sem lago, localizaao prxima ao centro mas ainda em rea com reservas verdes, bom acesso muito importante para futuro desenvolvimento de Cognpolis).

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vii) Megaprojetos em Cognpolis 1. Gesto de megaprojetos. 2. O projeto que abre o outro. 3. Antecedentes, preparao, implantao, manuteno. 4. Contingenciamentos: gerais. 5. Direito: meio para os Megaprojetos. 6. Paradireito: fim para os Megaprojetos (abertura da conta corrente policrmica da grupalidade conscienciolgica).